Huizen te koop in het buitenland: Verschillende soorten eigendomsrechten!

Vandaag de dag kan je op verschillende manieren eigenaar worden van een onroerend goed. Naast het aankopen in volle eigendom bestaan er nog andere manieren om onroerend goed te verwerven. Ben je op zoek naar huizen te koop in het buitenland?

Dan kan je hier meer te weten komen over de verschillende types eigendomsrechten en hun voor- en nadelen!

Je kan jezelf de vraag stellen of aankopen in volle eigendom wel de beste oplossing is voor jouw specifieke situatie…

Wat indien je een druk leven leidt en er een gezonde internationale reislust op nahoudt?

In zo’n geval ben je niet in staat om jouw vakantiewoning in het buitenland voor meer dan enkele weken per jaar te gebruiken. En dan is de vraag welke andere opties je zoal hebt!

Er bestaan dus alternatieve eigendomsmodellen die geschikt zijn voor verschillende types mensen!

Volle eigendom – Huizen te koop in het buitenland

Volle eigendom of kortweg eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze het genot van een zaak te hebben en erover te beschikken.

Vanzelfsprekend kan er enkel van dit recht gebruik worden gemaakt indien dit niet in strijd is met de wetten of de verordeningen.

De volle eigendom is een eigendomsrecht met een eeuwigdurend karakter.

Dit betekent dat dit eigendomsrecht zolang duurt als het goed waarop het betrekking heeft.

Met andere woorden, de titularis van het eigendomsrecht kan veranderen maar het eigendomsrecht zelf blijft eeuwig bestaan.

Dit betekent ook dat het volle eigendomsrecht niet teniet kan gaan door bevrijdende verjaring, in tegenstelling tot de beperkt zakelijke rechten zoals het recht van vruchtgebruik, het recht van erfpacht en het recht van opstal.

Andere inspirerende info over buitenlands investeringsvastgoed

Overweegt u om een of meerdere vastgoedinvesteringen in het buitenland te kopen?

Lees dan hoe u een fantastische investeringsmarkt voor vastgoed kunt identificeren want de juiste locatie speelt een grote (financiële) rol.

Verder kan u ook meer lezen over langeafstandbeleggen in vastgoed in het buitenland.

Multi-eigendom (timesharing) – Huizen te koop in het buitenland

Multi-eigendom is de rechtssituatie waarbij verschillende personen achtereenvolgens gedurende een telkens weerkerende welbepaalde periode van het jaar het genot of gebruik hebben van een onroerend goed.

Multi-eigendom staat ook gekend als timesharing, clublidmaatschap en vakantiebezit.

Er is sprake van multi-eigendom wanneer meer dan één (rechts)persoon eigenaar is van het onroerend goed in kwestie.

Kenmerken multi-eigendom | Huizen te koop in het buitenland

• Als koper verwerf je juridische of economische eigendom
• Als koper komt de gebruiksbevoegdheid van het onroerend goed in kwestie je slechts tijdens een beperkte periode toe
• Als koper heb je tijdens die beperkte periode ook het recht op het medegenot van de algemene voorzieningen behorend tot het goed. Voorbeelden zijn de faciliteiten en het beheer, het onderhoud en de administratie.

Praktisch

Een gebruikseenheid zoals een vakantiewoning wordt overgedragen aan een aantal particulieren. Elke gerechtigde heeft bijgevolg het exclusieve genot van deze vakantiewoning gedurende een vooraf bepaalde periode van het jaar.

Bijvoorbeeld: Meneer Janssens en familie heeft het exclusieve genot van de vakantiewoning gedurende de maand juni.

Mevrouw Peeters en familie heeft het exclusieve genot van de vakantiewoning gedurende de maand juli, enzovoort.

Als een van de eigenaars heb je de zekerheid om elk jaar terecht te kunnen in hetzelfde resort in dezelfde vakantiewoning.

Voordelen van multi-eigendom

In vergelijking met het kopen van onroerend goed in volle eigendom biedt multi-eigendom als alternatief enkele voordelen.

• Lagere investeringskosten aangezien je enkel voor jouw periode betaalt. Je betaalt niet voor de tijd van iemand anders en dit zorgt dus voor bijzonder lage investeringskosten in vergelijking met de aankoop in volle eigendom.
• Lagere onderhoudskosten aangezien de beheerskosten gedragen worden door alle eigenaars. Dit betekent lagere individuele onderhoudskosten.
• Flexibiliteit en variatie is mogelijk. Je koopt dan wel het exclusieve genot voor een welbepaalde periode van het jaar. Wanneer je lid wordt van een ruilbeurs kan je dit exclusieve genot ruilen met dat van iemand anders. Met andere woorden, je kan eigenlijk wereldwijd gebruik maken van dit exclusieve genot en je bent dus niet gebonden aan 1 locatie. Je hoeft dus niet steeds op vakantie te gaan in dezelfde vakantiewoning in hetzelfde complex in hetzelfde land!
• Zorgenvrij beheer en management. Als een van de eigenaars hoef je je geen zorgen te maken over het onroerend goed! Een professionele firma (bij voorkeur een ontwikkelaar van sleutel-de-deur-beleggingsvastgoed met beheerservice) is verantwoordelijk voor het onderhoud, het toezicht, het schoonmaken, het inventariseren, enzovoort. Dit staat in contrast met volle eigendom waarbij de eigenaar zelf (of via een kantoor) het onderhoud en het beheer in goede banen moet leiden. Dit kan vervelend zijn indien je in een ander land woont.
• Als een van de eigenaars kan je eventueel ook je recht verkopen om je aankoopsom (deels) te recupereren.
• Afhankelijk van de aanbieder in kwestie kan u eventueel beleggen in vastgoed met verhuurgarantie. Op deze manier kan uw investering jaarlijks een rendement opleveren. Opgelet: Er bestaan diverse soorten verhuurgarantie… Doe een grondige due diligence om te weten te komen wat er in de kleine lettertjes staat.

Nadelen van multi-eigendom | Huizen te koop in het buitenland

• Verboden om het onroerend goed zelf in te richten. Voor sommige mensen kan deze onpersoonlijke aanpak van multi-eigendom storend zijn. Je bent een van de eigenaars en je mag het vakantieverblijf niet inrichten zoals jij dat wenst. Het buitenverblijf zelf inrichten en er een persoonlijke twist aan geven is verboden. Wil je het vakantieverblijf volledig naar eigen smaak inrichten, dan moet je een buitenverblijf in volle eigendom aankopen. Als enige eigenaar kan je in zo’n geval wel veranderingen aanbrengen en alles inrichten zoals je het zelf wilt.
• Niet geschikt voor mensen met smetvrees. Omdat je mede-eigenaar bent hebben de andere eigenaars ook het recht om te genieten van hetzelfde onroerend goed. Misschien ben je van nature niet gek van delen? Misschien hou je niet van de idee dat je die andere mensen niet kent? Misschien ben je bang dat die andere mensen zich niet zullen gedragen? Denk goed na over het feit of je wel kan leven met zo’n oplossing. Ben je daarentegen een echte deelnemer in de nieuwe deeleconomie, dan is multi-eigendom zeker een optie voor je!
• Het totale kostenplaatje wordt vaak vergeten bij de aankoopbeslissing. Je moet als potentiële koper veel aandacht besteden aan het kostenplaatje (zoals onroerende voorheffing, registratierechten, juridische kosten), enzovoort. Sta ook stil bij extra verdoken kosten. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan stijgende onderhoudskosten naarmate de eigendom ouder wordt (slijtage). Bekijk de kostenberekening in detail en kijk ook naar de projecties voor de jaren in de toekomst. Hou ook rekening met de jaarlijkse transportkosten (heen en terug) naar de vakantiebestemming en de kosten ter plaatse! Vol pension is in de meeste gevallen niet beschikbaar waardoor je ofwel zelf moet koken ofwel op restaurant kunt gaan.
• De vooraf bepaalde periode kan niet verlengd worden. Stel je begint het onroerend goed en de vakantiebestemming meer en meer te appreciëren. Misschien begin je ineens te beseffen dat je zelfs een verlengd verblijf zou zien zitten. Besef dan goed dat dit onmogelijk is! Bij een multi-eigendom constructie kan je niet langer blijven dan de periode die je gekocht hebt.

Kritische opmerking en nuancering over timesharing

In het verleden zijn er al meldingen geweest over misbruiken door dubieuze bedrijven en agressieve, sluwe verkopers.

Talrijke mensen zijn al in aanraking gekomen met malafide timesharing projectontwikkelaars en verkopers.

Let zeker goed op voor de kleine lettertjes in de contracten en onderteken niets blind. Lees alles goed na en laat je eventueel bijstaan door een jurist.

Onderzoek hoeveel flexibiliteit er is op het gebied van het gebruik en het genotsrecht.

De sector kende in het verleden enkele faillissementen waardoor kopers alles verloren. Hierdoor werd er werk gemaakt van wetgeving op Europees en nationaal niveau.

Op deze manier tracht men consumenten te beschermen tegen malafide aanbieders van timesharing.

De wetgeving in kwestie legt strikte voorwaarden op aan aanbieders van timesharing.

De Europese Unie vaardigde een richtlijn uit welke de koper van een recht van deeltijds gebruik van goederen meer bescherming biedt, ook op het gebied van doorverkoop en uitwisseling van timesharing.

Deze richtlijn werd ook omgezet in nationale wetgeving in België en Nederland.

Tot slot nog een tip: Ga alleen in zee met een gevestigde waarde die marktleider is, een bedrijf met bewezen track record dat bovendien officieel lid is van de overkoepelende Europese time sharing organisatie RDO (Resort Development Organisation).

Gemeenschappelijke eigendom met familie of vrienden

Je kan ook altijd samen met vrienden of familie een zoektocht starten naar huizen te koop in het buitenland.

Je hoeft geen deel uit te maken van een groot geformaliseerd programma zoals timesharing (zie hierboven).

Er zijn genoeg gevallen bekend van groepen mensen van allerlei groottes en samenstellingen die geprofiteerd hebben van de voordelen van een gemeenschappelijke aankoop.

Een van de voordelen is dat jullie samen de volle eigendom verwerven. Hierdoor kunnen jullie onderling beslissen hoe je de vakantiewoning gaat inrichten bijvoorbeeld.

Mits het juiste juridische advies en een passende eigendomsstructuur kan zo’n mede-eigendom goed werken.

De sleutel tot succes is om goede afspraken te maken alvorens jullie effectief aankopen.

Aandachtspunten

Zaken die jullie zeker moeten bespreken alvorens aan te kopen:

• Hoe gaan jullie het gebruik en het genotsrecht van het onroerend goed opdelen?
• Hoe gaan jullie de woning inrichten? Welke stijl? Wat is het budget? Wie is er verantwoordelijk? Hoe wordt er beslist op het gebied van interieur en inrichting?
• Gaan jullie het buitenverblijf openstellen voor buitenstaanders (niet-eigenaars), eventueel tegen de betaling van een huurprijs?
• Hoe gaan jullie het onderhoud van de tweede woning regelen? Schakelen jullie een lokaal gespecialiseerd bedrijf in aangezien jullie in België of Nederland wonen en er niet vaak zullen zijn?
• Hoe gaan jullie rekeningen van nutsvoorzieningen, onderhoud en schoonmaak betalen? Misschien is het een goed idee om hiervoor een gemeenschappelijke rekening te openen?
• Wat gebeurt er indien een van de initiële eigenaars geld nodig heeft of indien er ruzie ontstaat? Met andere woorden, wat gebeurt er indien een van de mede-eigenaars zijn/haar deel wilt verkopen? Krijgen de andere mede-eigenaars dan voorrang op externe partijen?

Samen met vrienden of familie op zoek gaan naar huizen te koop in het buitenland om er een droomvakantiehuis te vinden heeft zowel voor- als nadelen.

Voordelen

Het voordeel is dat jullie samen de volle eigendom kunnen verwerven. Jullie kunnen dus bepalen hoe je het vakantieverblijf gaat inrichten.

Bovendien kan je investeringskost en de onderhoudskosten spreiden over verschillende partijen. Dit maakt het goedkoper voor elke eigenaar afzonderlijk.

Nadelen | Huizen te koop in het buitenland voor gezamenlijke aankoop

Het nadeel is dat zaken doen met vrienden en familie gevaarlijk is…

We kennen allemaal wel verhalen uit onze dichte omgeving die aantonen dat geld en familie/vrienden in vele gevallen niet goed samengaan.

Wil je geen risico lopen om met een ‘dom materialistisch ding zoals een vakantiewoning’ jouw relaties op het spel te zetten?

Dan kan het simpeler en minder complex zijn wanneer je voor een professioneel beheerde oplossing gaat.

Je kan dan mede-eigenaar worden samen met vreemden waar je geen vriendschappelijke en/of familiale band mee hebt.

Sale-and-leaseback schema – Huizen te koop in het buitenland

Dit succesvol businessmodel is reeds tientallen jaren populair in vakantiegebieden in Frankrijk.

Procesmatig

Procesmatig ziet zo’n eigendomsstructuur er als volgt uit:

• Een projectontwikkelaar ontwikkelt een project met tweede verblijven ergens in het buitenland.
• Vervolgens verkoopt de projectontwikkelaar deze vakantieverblijven aan mensen die op zoek zijn naar een buitenverblijf, bijvoorbeeld aan inwoners van het koude Nederland of België. Dit is de ‘sale’ fase, de eerste stap van het schema.
• Vervolgens neemt de projectontwikkelaar deze vakantieverblijven onmiddellijk terug in leasing (dikwijls voor een periode van meerdere jaren) tegen betaling van periodieke vergoedingen. Dit is de ‘leaseback’ fase, de tweede fase van het schema.

Details

Als eigenaar van zo’n vakantiewoning heb je het recht om er zelf gebruik van te maken gedurende een aantal weken per jaar. Dit genotsrecht wordt contractueel vastgelegd.

De periodieke vergoedingen die je als eigenaar ontvangt zijn een deel van de huurinkomsten die verdiend worden door het onroerend goed te verhuren voor de rest van de tijd.

Met andere woorden, de projectontwikkelaar huurt het vakantieverblijf terug van de eigenaar om het daarna te verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er als eigenaar zelf geen gebruik van maakt.

Deze handen- en zorgenvrije manier van investeren is populair en kan beschouwd worden als het aanleggen van een appeltje voor de dorst.

Als koper kan je ook de btw terugvorderen indien het gaat om een nieuwbouw in een sale-and-leaseback schema.

Aandachtspunten bij een sale-and-leaseback schema

Net zoals bij timesharing is de kwaliteit en betrouwbaarheid van zo’n sale-and-leaseback schema afhankelijk van de uitbater.

Alles staat of valt met de uitbater van de vakantiehuizen.

Staat het bedrijf garant voor service, onderhoud en goeie marketing langs verschillende kanalen?

Onderzoek steeds de kleine lettertjes en pas op voor verdoken kosten!

Laat je ook niet onmiddellijk afschrikken door het geprojecteerde rendement dat traditioneel wat lager ligt dan het rendement dat je kan behalen door zelf te verhuren!

Indien je het zelf doet, draag je natuurlijk een opportuniteitskost (tijd qua management, beheer en marketing, kopzorgen, effectieve kosten van schoonmaak en onderhoud) welke je ook in rekening moet nemen.

Deze opportuniteitskost weegt op het nettorendement van een doe-het-zelf oplossing.

Vaak vergeten mensen dit in rekening te brengen, waardoor een doe-het-zelf oplossing beter uit de verf komt…

Met andere woorden, passief beleggen in vastgoed ontzorgt u volledig en vaak is de gewonnen tijd en de uitgespaarde energie de allerbeste oplossing voor particuliere vastgoedbeleggers.

Ontdek er nog veel meer over op:

• Passief inkomen met vastgoed verdienen
• Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed met rentmeesterschap en verhuurservice
• Geld verdienen met verhuren van vastgoed: Passieve inkomsten beheren
• Actief of passief beleggen in vastgoed – 5 factoren om in overweging te nemen
• Vastgoed kopen en verhuren zonder zorgen: Het is mogelijk met diverse opties
• Opbrengsteigendommen beheren: Waarom de passieve aanpak een slimme en verstandige strategie is

Beleggingsvastgoed in de kijker

Extra info | Huizen te koop in het buitenland

• Tweede woning kopen in het buitenland? Ultieme tips om te starten
• Vastgoed in het buitenland kopen? Bepaal dan eerst jouw doel!
• Een beleggingspand kopen in een land waar ik niet woon: Kan dat?
• Aankoop tweede woning: Welke bestemming en locatie kies je?
• Vakantiehuis kopen: Wie zijn de hoofdrolspelers en wat zijn hun taken?
• Buitenverblijf kopen: Kies je voor nieuwbouw of voor bestaande bouw?
• Wil je een vakantiewoning kopen? Ga dan op inspectie ter plaatse!
• Plan je toekomst alvorens je gaat investeren in buitenlands vastgoed!
• Geld investeren in een huis in het buitenland? Schakel een advocaat in!
• Verhuizen naar het buitenland: Checklist met praktische zaken!
• 2de woning kopen en verhuren in het buitenland: Aandachtspunten
• De kosten van een tweede verblijf: Zorgvuldig budgetteren is de sleutel!
• Hypothecaire lening tweede woning: Procedure en enkele inzichten
• Hoe onroerend goed in het buitenland kopen tegen de beste wisselkoers?