Particulier beleggen in vastgoed: Belangrijke due diligence aspecten

Als particulier beleggen in vastgoed kan op twee manieren: actief of passief. Stel dat u reeds druk bezet bent en eerder geïnteresseerd bent in passief beleggen in vastgoed.

Wel, in zo’n geval is het belangrijk om niet te vergeten dat het bezitten van een sleutel-op-de-deur verhuurpand inclusief verhuurformule niet echt anders is dan het bezitten van een gewone huurwoning die u zelf verhuurt.

En in dezelfde context dient u goed te begrijpen dat de afweging tussen actief of passief beleggen in vastgoed nogal wat valse verwachtingen schept. Als belegger dient u nog steeds alert en scherp te blijven!

Het model van passief investeren in fysiek vastgoed verleidt sommige mensen er namelijk toe om te verslappen.

Met andere woorden, ze besteden te weinig aandacht aan sommige aspecten van due diligence en het uitvoeren van deftige achter­grondchecks.

Dergelijke verslappings­verschijnselen zijn aspecten die nadelig kunnen uitdraaien voor het succes van particulier beleggen in vastgoed. Lees er hieronder alles over…

Als particulier be­leggen in vast­goed? Actief of passief?

Op zoek naar de beste belegging als particulier? Een investering met een hoog rendement en beperkt risico?

Of bent u eerder op zoek naar een belegging met goed rendement zonder dat u er zelf tijd en energie aan verliest?

Laten we beginnen bij het begin… Is een vastgoedbelegging als alternatief voor de beurs of het spaarboekje een goed idee voor u? En kan u er effectief geld mee beleggen zonder of met weinig risico?

Is beleggen in vast­goed een goed idee?

Om hier een zinnig antwoord op te kunnen formuleren, dient u eerst te weten te komen wat de voor- en nadelen zijn van vastgoed als belegging.

Een belegging in fysiek vastgoed kan op twee manieren:

1. Alles zelf doen en ook zelf de rol van huisbaas vervullen
2. Passief beleggen als stille investeerder, inclusief genot van een zorgeloze verhuurservice en eventueel een verhuurgarantie

Indien u nog in de oriëntatiefase zit, dan zijn de volgende pagina’s uitermate geschikt en leerrijk voor u:

• Investeren in vastgoed: Goede redenen om te starten met dit alternatief spaarproduct
• Investeren in vastgoed of niet? Zes voordelen & vier nadelen van deze belegging
• Hoe investeren in vastgoed: 7 lessen van ervaren beleggers
• Hoe geld verdienen met vastgoed: 9 methodes om financiële vooruitgang te boeken
• Beleggen in vastgoed voor beginners: Veelgemaakte fouten om uit te leren

Tot slot nog een woordje advies: Vergaloppeer u niet door te gretig te zijn waardoor u uiteindelijk kunt verzuipen door informatie­stress! Opgave door informatiestress is een van de grootste fouten van nieuwe vastgoedbeleggers!

Alles is mogelijk – Als eige­naar beslist u zelf

Als particulier beleggen in vastgoed kan op diverse manieren, afhankelijk van uw honger naar macht en controle.

Want… U kunt beleggen aan beide zijden van het spectrum: Als stille belegger zonder controle of als actieve investeerder met alle controle.

Als particulier investeren in onroerend goed op passieve wijze betekent dat u als belegger geen bijkomende taken en verant­woordelijkheden dient te dragen.

Met andere woorden, u belegt uw spaarcenten in vastgoed en het rendement en de huurinkomsten komen recurrent en automatisch binnen op uw bankrekening.

Als particulier beleggen in vastgoed op actieve wijze daarentegen betekent dat u zelf huisbaas wordt. Dat betekent zelf de touwtjes in houden, ideaal voor de controlfreaks onder de lezers.

Er komen een pak verant­woordelijkheden bij kijken en u dient voldoende tijd en energie vrij te maken om zo’n onderneming in goede banen te leiden.

Kies op basis van uw per­soonlijk profiel en ka­rakter

Uw persoonlijke keuze dient u vooral te laten afhangen van uw persoonlijk karakter alsook van uw levensstijl…

Bent u eerder de doe-het-zelver die puur uit passie of plezier zelf zo’n verhuurproject van vastgoed aanpakt?

Of bent u een echte controlfreak die onvoldoende vertrouwen heeft in derde partijen en het niveau van dienstverlening? Dan is de actieve, doe-het-zelf investeringsoptie de beste keuze voor u.

Kan u zich vinden in het uitbesteden van taken en het principe van de juiste man op de juiste plaats?

Omdat u twee linkse handen heeft of omdat u minstens even veel belang hecht aan uw professionele carrière én aan quality time met het gezin? Dan is de passieve en zorgeloze optie de beste match voor u.

Bekijk een aantal aanbiedingen van beleggingsvastgoed met risicoloze verhuurgarantie onder­aan deze pagina.

Bijkomende info om de juiste inves­teringsstrategie te kiezen

Twijfelt u over de beste investering voor uw situatie en risicoprofiel op het vlak van als particulier beleggen in vastgoed?

Dat is de normaalste zaak van de wereld, zeker indien u op het punt staat om te beginnen met vastgoed.

Lees zeker en vast de volgende informatiepagina’s die u bijkomend kunnen helpen om de juiste keuze te maken:

• Passief inkomen met vastgoed verdienen: Een overzicht van de mogelijkheden!
• Actieve vastgoedverhuurder of passieve vastgoedbelegger: Ontdek welk type u eigenlijk bent diep vanbinnen…
• Passief beleggen in vastgoed – Waarom dit een ideale springplank voor nieuwkomers in de vastgoedwereld kan zijn
• Actief of passief investeren in vastgoed: Vijf belangrijke aandachtspunten om rekening mee te houden
• Investeren in vastgoed voor verhuur: Hands-on versus hands-off op automatische piloot?
• Geld verdienen met verhuren van vastgoed: Diverse handige tips om uw passieve inkomsten te beheren

In wat volgt focussen we even op enkele grote denkfouten die particuliere beleggers maken wanneer ze van passief in vastgoed investeren.

Met andere woorden, de inzichten hieronder zijn vooral handig voor particuliere beleggers die hun keuze gemaakt hebben en passief in fysiek vastgoed willen beleggen.

Desalniettemin kunnen de onderstaande aandachtspunten ook leerrijk zijn voor actieve doe-het-zelf investeerders in onroerend goed.

Due diligence as­pecten – Als parti­culier be­leggen in vast­goed op passieve wijze

Indien u de probleemgebieden en traditionele grote denkfouten van andere particuliere investeerders kent, kunt u uw persoonlijke to-do lijst qua due diligence aspecten voor passieve vastgoed­investeringen hierop afstemmen.

Door te leren uit de fouten van anderen, kunt u zich sneller en efficiënter concentreren op de belangrijkste due diligence onderdelen wanneer u het aankoopproces van een passieve opbrengsteigendom doorloopt.

Hieronder volgen vier ver­schillende due diligence aspecten die uw aandacht verdienen.

Vanzelfsprekend zijn er nog meer maar de vier hieronder zijn volgens ons de belangrijkste aandachtspunten voor een particuliere vastgoedbelegger.

Twee belangrijke kant­tekeningen:

1. We kunnen op geen enkele manier garanderen dat u nooit problemen of onverwachte kosten zult ervaren met uw passieve opbrengsteigendom indien u rekening houdt met de onderstaande due diligence aspecten.
2. Wat we wél kunnen zeggen, is dat een overgrote meerderheid van de problemen die particuliere vastgoedbeleggers ervaren, een direct gevolg zijn van het nalatig uitvoeren van één of meer van deze vier zaken voordat ze het beleggingspand hebben aangekocht.

Inspectie van het pand of de vastgoed­ontwikkeling

Dit is de beste kans om zelf vast te stellen en te bevestigen of u daadwerkelijk het vastgoed koopt dat aan u geadverteerd werd.

Ook is dit hét moment om te bevestigen dat u geen grote reparatiekosten zult hebben die onverwachts zouden kunnen opduiken in de nabije toekomst.

Zelf een grondige inspectie van het beleggingsvastgoed uitvoeren, eventueel bijgestaan door een ervaringsdeskundige…

Het is een cruciale factor op het vlak van due diligence procedure en uw huiswerk maken.

Ga geen hindernis uit de weg tijdens deze inspectie en maak er tijd en energie voor vrij.

Schakel een expert in voor een pro­fessioneel inspectie­rapport

Indien u zelf geen tijd heeft of indien u over onvoldoende kennis beschikt, schakelt u beter gewoon een expert in.

Vraag de inspecteur/schatter alles wat u wilt weten. Laat hem/haar zelfs zijn/haar indruk van de buurt geven!

Vraag hem/haar naar de algehele kwaliteit van de renovatie of de nieuwbouw.

Huur eventueel zelfs een tweede schatter in voor een second opinion, voor in het geval de eerste expert iets over het hoofd zou zien…

Zorg ervoor dat de inspecteur alles inspecteert, zelfs de toestellen die onroerend zijn geworden wegens bestemming.

Denk aan zonnepanelen, een warmtepomp, sanitair, boiler, verwarmings-, ventilatie-, en air­conditioning­systemen, elektri­citeitsvoor­zieningen, water­verzachters, filter­systeem van vijvers, verwarmings­systeem van het zwembad, enzovoort.

Laat de expert zeker en vast ook aandacht besteden aan toestellen of installaties die momenteel niet worden gebruikt vanwege het seizoen of het weer.

Als u bijvoorbeeld een woning in de zomer inspecteert, vergeet dan niet om de verwarmingseenheid te inspecteren. Dit wordt vaak over het hoofd gezien als het buiten heet is.

Laat de inspecteur zoveel mogelijk bevestigen over de staat van de fundering en het dak.

Zijn er opvallend oude delen in het huis? Verwacht de inspecteur dat u de komende vijf jaar iets moet vervangen?

Eventuele reparaties die nodig zijn na het kopen van de opbrengsteigendom, moeten door u worden gedekt! Gebruik dat als de ultieme motivatie om de inspectie grondig te laten uitvoeren.

Ter herinnering: Wanneer u het inspectierapport terugkrijgt, zal er een lijst instaan met aandachtspunten die moeten worden gerepareerd. Dat is normaal, niets is perfect.

Presenteer deze lijst gewoon aan de verkoper en laat het in orde brengen (op de kosten van de verkoper).

U hoeft het pand niet te kopen voordat het zich in de geadverteerde staat bevindt waarmee u vrede kunt nemen.

Panikeer dus niet als u veel aandachtspunten in het inspectierapport ziet staan. Dat is normaal. Het enige wat telt, is dat alles is opgelost voordat u het opbrengstpand koopt.

Check de kleine lettertjes indien u passief koopt (eventueel met verhuur­garantie)

U kan ook een kant-en-klaar beleggingspand kopen van een gespecialiseerde bouwpromotor.

Meestal komt dit inclusief verhuurservice en rent­meesterschap, eventueel aangevuld met een verhuur­garantie.

In elk geval, ook indien u een kant-en-­klare opbrengst­eigendom gaat aankopen is een inspectie van het pand cruciaal.

U dient zeker te zijn van de kwaliteit van de bouw en van de afwerking, of het nu gaat om renovatie of nieuwbouw, het maakt niet uit.

Voer ook plaatsbezoeken uit aan opgeleverde projecten uit het recente verleden om een duidelijk beeld te krijgen van het niveau van afwerking en de slijtage­bestendigheid van het investerings­vastgoed.

Last but not least: Bij passief beleggen in vastgoed worden er contractuele afspraken gemaakt inzake onderhoud, beheer, verhuurservice, maandelijks gegarandeerde huurinkomsten (indekking tegen leegstand), slijtage van het meubilair en huisraad, schade, enzovoort.

Het is dus van cruciaal belang dat u de kleine lettertjes van de contracten en documenten analyseert om vervelende financiële verrassingen te vermijden in de toekomst.

Heeft u er zelf geen tijd of geduld voor, schakel dan eventueel een jurist, notaris of advocaat in om deze zaken te bekijken.

Tip 1: Tracht steeds de volle (of mede-) eigendom van beleggingsvastgoed te verwerven en let op met erfpacht en opstalrecht.

Deze laatste twee manieren om in vastgoed te beleggen kunnen namelijk onaangename gevolgen met zich meebrengen.

Tip 2: Bekijk enkele aanbiedingen van beleggingsvastgoed onderaan deze pagina die hieraan voldoen ter inspiratie.

Doorlichting van de vastgoed­beheerder

U dient de bouwpromotor en/of de vastgoedbeheerder financieel door te lichten, ook al doen maar heel weinig particuliere beleggers dit grondig bij het kopen van een sleutelklaar opbrengstpand.

Financiële analyse van de vastgoed­beheerder met gezonde portie wan­trouwen

Als het op centen aankomt, kunt u bijzonder weinig mensen en partijen vertrouwen.

Dit is een waarheid als een koe die zich manifesteert in diverse situaties en fases tijdens uw leven.

In de context van geld investeren in onroerend goed betekent dit dat u niet blind mag vertrouwen op de ontwikkelaar en de beheerder van uw opbrengstpand.

Passieve vastgoedinvesteerders hebben vaak te veel vertrouwen terwijl ze in realiteit net dezelfde due diligence zouden moeten uitvoeren als bij het zelf kopen van vastgoed voor verhuur (actieve doe-het-zelf piste).

Speel de vrijemarkt­economie uit

U bent in de meeste gevallen op geen enkele manier verplicht om een beroep te doen op het vastgoedbeheerbedrijf waar de ontwikkelaar van het kant-en-klaar investeringsvastgoed mee samenwerkt.

Als eigenaar kunt u doen wat u wilt met uw pand.

U kunt erin wonen, u kunt het pand verhuren, u kan het vastgoed verkopen, u kunt er uw grootouders in laten leven, of uw ouders, enzovoort.

Indien gewenst kunt u hier dan een vastgoed­beheerder/rent­meester voor inschakelen.

Het kan in elk geval geen kwaad om af te toetsen bij de promotor wat de mogelijkheden en beperkingen zijn qua inschakelen van een vastgoedbeheerder.

En u kunt dan eventueel, indien van toepassing, verschillende vastgoedbeheerders/rentmeesters contacteren en evalueren.

Het is uw recht om te vergelijken en te analyseren welke dienstverleners er actief zijn.

Met andere woorden, aarzel geen seconde om de vrijemarkteconomie in uw voordeel uit te spelen!

Net zoals u zou doen indien u zelf aankoopt, renoveert en vervolgens zou laten verhuren via een professionele rentmeester.

Vertrouw niet blind op de keuze van de vastgoed­ontwikkelaar – Particulier beleggen in vastgoed

Ga er niet van uit dat de vastgoedbeheerder die wordt voorgesteld door de bouw­promotor de moeite waard zal zijn! De kans is namelijk reëel dat dit niet het geval is!

Het vlak waarop bouwpromotoren van kant-en-klaar beleggings­vastgoed meestal het minst bekwaam zijn, is het selecteren van goede en betrouwbare vastgoedbeheerders.

De goede ontwikkelaars van verhuurvastgoed zijn zeer goed in alles wat met de ontwikkeling van het vastgoed te maken heeft.

Het vinden van op te knappen vastgoed, het doen van buurtanalyses, het opstellen van financiële plannen en simulaties qua bezettingsgraden, renoveren, nieuw bouwen, onderhandelen, financieren, enzovoort.

Het enige waar ze af en toe wel eens jammerlijk in durven falen, heeft te maken met vastgoedbeheer en meer bepaald de component communicatie.

Wel, raad eens waar vastgoedbeheer om draait…

Communicatie: Het grootste min­punt van vastgoed­beheerders

Het nummer één probleem van vastgoedbeheerders van passief opbrengstvastgoed is een gebrek aan communicatie met de eigenaars van het vastgoed (particuliere beleggers zoals u).

Als er een groot probleem optreedt, dan moet u als eigenaar vaak een tikkeltje geluk hebben om erover op de hoogte te worden gebracht.

Wanneer u dan met wat vertraging op de hoogte wordt gebracht, kan het snel escaleren…

Wanneer u namelijk met de beheerder probeert te communiceren over een oplossing, zo snel mogelijk, dan reageert men heel traag of helemaal niet.

En dan slaat de frustratie en/of paniek toe. Het voelt aan als geld- en rendementsverlies en u denkt misschien zelfs dat u een slechte investering gedaan heeft.

Goed nieuws: Alge­meen probleem

Het goede nieuws is dat dit probleem van gebrekkige communicatie zich niet alleen voordoet bij vastgoedbeheerders van passieve opbrengst­eigendommen.

Dit is goed nieuws omdat ook actieve vastgoedbeleggers die beroep doen op een rentmeester er geconfronteerd mee worden.

Wat betekent dat u zich omwille van deze reden dus niet kunt laten afschrikken van passieve opbrengst­panden.

Het is dus eerder een algemeen probleem met vastgoed­beheerders dat zich manifesteert in de hele sector van residentieel beleggings­vastgoed en in diverse niche­markten.

Lees hieromtrent meer nichegerelateerde informatie op de volgende pagina’s:

• Vakantiewoning kopen als belegging
• Hotelkamer kopen als belegging
• Studentenkot kopen als belegging
• Huis kopen om te verhuren
• Garage kopen als vastgoedinvestering
• Pand kopen om te verhuren
• Serviceflat kopen als investering
• Villa kopen voor verhuur
• Assistentiewoning kopen als investering

Slecht nieuws: Frus­tratie en kop­zorgen

Aan de andere kant zijn de doorgaans ge­brekkige commu­nicatie­skills van vastgoed­beheerders ook slecht nieuws.

Louter en alleen omdat het omgaan en handelen met dergelijke beheerders behoorlijk stroef en vervelend kan verlopen.

Het beste wat u als particuliere belegger kunt doen om zowel het risico op problemen met de beheerder te verminderen als de kansen op een gefrustreerd gevoel te minimaliseren?

Een handvol vastgoedbeheerders contacteren en interviewen en indien mogelijk, diegene te kiezen waar u het meeste vertrouwen in heeft.

Dit kan moeilijk of onmogelijk zijn wanneer de ontwikkelaar van het kant-en-klaar investerings­vastgoed aantrekkelijke in­centives biedt zoals een contractueel gewaar­borgde verhuur­garantie en/of onderhouds­garanties.

Doorgaans zijn zulke voorwaarden niet geldig indien u gebruik maakt van een ander vastgoed­beheerbedrijf…

Maar als u echt geen goed gevoel heeft bij de vastgoedbeheerder die wordt aanbevolen door de vastgoedontwikkelaar, moet u toch in gesprek gaan met externe partijen om te zien of er geen andere mogelijkheden zijn.

Minimalisatie van wan­betaling & schade – Als parti­culier beleggen in vast­goed

Screening van mo­gelijke huurders – Wat is de pro­cedure?

Een ander aspect dat door particuliere kopers van beleggingsvastgoed al snel over het hoofd wordt gezien, is de kwaliteit van de huurder die in het pand wordt geplaatst.

Een huurder (voor lange of korte termijn, het maakt niet uit), wordt in het merendeel van de gevallen door de vastgoedbeheerder geplaatst.

Het is gemakkelijk om de verhuur te gaan regelen zonder enige inbreng van de eigenaar.

In bepaalde gevallen wordt de huurder reeds geplaatst vooraleer de koper het pand aankoopt (als onderdeel van de stimulans om passief investeringsvastgoed aan te kopen: een betalende huurder vanaf de eerste dag).

Dus indien u van plan bent om passief te beleggen in fysiek vastgoed, ga dan zeker en vast na wat de interne screening­procedures zijn van de vastgoed­beheerder.

Met andere woorden, hoe gaat men te werk om ervoor te zorgen dat er kwalitatief hoogstaande huurders hun intrek nemen in uw eigendom?

Overleg met de vastgoed­beheerder en laat weten wat uw zorgen zijn.

Communiceer welke types huurders u liever niet geselecteerd ziet worden (lees er meer over op huisbaas worden: types huurders om te vermijden).

Probeer gedoe met huurders in de toekomst te voorkomen door open en transparant te communiceren met de vastgoedbeheerder.

Huurders zullen uw investering maken of kraken en zijn absoluut een belangrijke schakel in het verhuurproces.

Spreek goed door over de effecten van wanbetaling, schade en leegstand. En wat de procedures zijn indien er sprake is van wanbetaling en schade.

Wanbetaling, schade en leegstand zijn allen gelieerd aan huurders en een goede selectie ervan.

Huivert u van de gedachte dat deze zaken uw huurrendement compleet kunnen verknallen? Dan dient u te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie.

Analyse van de verhuur­garantie en contractuele waar­borgen

Door als particulier te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie, de passieve weg dus, dekt u uzelf in tegen wanbetaling, schade en leegstand.

Dergelijke kostencomponenten worden opgevangen door de vastgoedbeheerder die garant staat voor uw maandelijkse huurinkomsten.

Dergelijke verhuurgaranties zijn natuurlijk bijzonder in trek bij beleggers die op zoek zijn naar meer zekerheid, meer rendement en een beperkt risico.

Maar opgelet: de ene verhuurgarantie is de andere niet. Het venijn zit dikwijls in de kleine lettertjes!

Bekijk de opdeling van de aanbiedingen van passief beleggingsvastgoed onderaan deze pagina en u zit direct het verschil tussen goud, zilver en brons.

Met andere woorden, in de kleine lettertjes komt u te weten hoe sterk of betrouwbaar de verhuurgarantie is en of er gevaarlijke clausules van toepassing zijn die een pak verdoken kosten kunnen opleveren in de toekomst.

Focus bijvoorbeeld heel goed op kosten van gemeenschappelijke delen, kosten van opfrissingswerken, kosten van periodieke renovatie­werken, kosten van periodieke vervanging van meubilair en huis­raad, kosten van verzekerings­polissen, bepaalde uitzonderings­regels, enzovoort.

Spit ook uit wat er gebeurt als de periode van de verhuurgarantie afloopt. Kunt u verlengen?

Indien u niet kunt verlengen, wat kost het u dan aan rendement door een rentmeester in te schakelen?

Wees objectief en keihard in uw analyse. Het is de enige methode om een mooie en correcte projectie te maken van uw rendement op middellange en lange termijn!

Lees nog meer over investerings­vastgoed met verhuur­garantie op de volgende pagina’s:

• Verhuurgarantie bij vastgoedbeleggingen: Diverse types (goud, zilver en brons) verkrijgbaar als particuliere belegger in vastgoed
• Investeren in onroerend goed met verhuurgarantie – Verschillende formules beschikbaar, elk met voor- en nadelen
• Beleggen in verhuurde woningen met verhuurgarantie: Voor- & Nadelen + Aanbod
• Verhuurde woning kopen voor meer rendement – Ook het buitenland lonkt…
• Woning in verhuurde staat kopen – 6 tips + aanbiedingen van interessant beleggingsvastgoed

Geld beleggen zonder risico? Aan­biedingen van passief beleggings­vastgoed met verhuur­garantie

Kant-en-klaar passief beleggings­vastgoed met verhuur­garantie wordt in diverse formules aan parti­culiere beleggers aangeboden met verhuurgaranties die enorm variëren:

Extra aandachts­punt inzake parti­culier beleggen in vast­goed: Analy­seer de cijfers!

Tot slot nog een vierde en laatste aandachtspunt dat problemen kan veroorzaken indien u als passieve belegger investeert in een kant-en-klare opbrengsteigendom.

Als u het echt grondig wilt aanpakken, dan dient u namelijk de geadverteerde cijfers te verifiëren: Bezettings­graden, markt­conforme huur­gelden, belastingen, verzekerings­premies, enzovoort.

Het belangrijkste is dat u als particuliere belegger controleert hoe realistisch het geprojecteerde jaarlijkse rendement is. En hoe het tot stand komt.

Wordt er gewerkt met een lening voor een optimaal hefboomeffect en maximaal rendement op de geïnvesteerde eigen middelen?

Gaat het om bruto of netto rendement? Welke assumpties worden er gemaakt qua bezettingsgraad?

Is de bouwpromotor en/of vastgoedbeheerder schuldenvrij? Is de aankoopprijs van het vastgoed marktconform? Enzo­voort, enzo­verder.

Let ook op voor reeds verhuurde panden die u zou overkopen.

Als de aanbieder van kant-en-klaar verhuurvastgoed huurders heeft aangetrokken die momenteel meer betalen dan de realistische marktwaarde qua huurprijs, dan moet u later mogelijks onverwacht inleveren op uw maandelijkse cashflow wanneer u nieuwe huurders krijgt.