Hoe een fantastische investeringsmarkt voor vastgoed kiezen – Richtlijnen

Wenst u een fantastische investeringsmarkt voor vastgoed als belegging te identificeren? Dan spelen er tal van factoren een rol.

Gewoon vaststellen dat er vrij goedkope panden te koop staan, is onvoldoende om te kunnen spreken over een goede en aantrekkelijke markt.

Goedkopere huizen en appartementen vormen niet noodzakelijk een fantastische investeringsmarkt voor vastgoed.

Ontdek hieronder waarom de regio en streek belangrijk is, waar u zoals onderzoek kunt doen, met welke statistieken u rekening dient te houden en waarom gezond boerenverstand een grote rol speelt.

Het vraagstuk hoe investeren in vastgoed? wordt hier behandeld vanuit de streek en locatie als uitgangspunt.

Deze informatie is ook van toepassing voor mensen die van plan zijn om te investeren in buitenlands vastgoed.

Veel leesplezier, hopelijk steekt u er wat van op.

Focus op de regio en vergeet het pand

Kijk in de verkenningsfase verder dan uw neus lang is. Focus nog niet op het onroerend goed maar leer eerst en vooral de lokale vastgoedmarkt(en) en regio kennen.

Knoop het dus goed in uw hoofd:

Vergeet in eerste instantie het pand (huis, studio, appartement, villa, etc.)

De huidige toestand van de lokale vastgoedmarkt, zowel nu als op het vlak van toekomstperspectief, dat is wat dicteert of u gaat investeren in vastgoed of niet.

Want… Wat bent u als belegger met een ‘goedkoop’ beleggings­pand, een zogenaamde superdeal, indien de lokale onroerend goed markt instabiel of niet goed is?

Tijdens de verkenningsfase van een vastgoedmarkt in een bepaalde regio, is het dus van cruciaal belang om de details van de regio te ontdekken. Maar opgelet: Verdrink niet in de details.

Het gebeurt vaak dat men in deze fase het grotere plaatje uit het oog verliest en echt verdwaalt in de details. Analysis paralysis treedt al snel op en uiteindelijk vergeet u om actie te ondernemen.

Het blijft eerder bij oneindig denken en overmatig analyseren in zo’n geval, wat absoluut moet vermeden worden.

Het hoeft echter helemaal niet zo te lopen! U kan een grondig en degelijk onderzoek doen zonder verzeild te geraken in weken/­maanden van analyse en onderzoek.

Zo kan u op een paar avonden, zelfs vanop afstand, ruim voldoende te weten komen over de regio en de investeringsmarkt voor vastgoed in kwestie.

Het enige wat u nodig heeft, is een frisse geest, een computer en internet.

Waar doet u het onderzoek over de investerings­markt voor vast­goed?

Spaargeld beleggen in vastgoed vergt een degelijke voorbereiding om de kansen op financieel succes te maximaliseren.

Deze voorbereiding, ook gekend als due diligence, kan voor een groot stuk online en op het internet plaatsvinden. Maar ook de offline, fysieke wereld dient u in detail te bekijken en analyseren.

Hieronder enkele tips om van start te gaan met de analyse van een vastgoedmarkt in binnen- of buitenland…

Tips voor due dili­gence on­line

1. Een zoekmachine zoals Google of DuckDuckGo is de perfecte startplaats. Typ enkele langere zoekwoorden in. Het mag gerust een vraag zijn in plaats van een woord. Google zal automatisch de beste antwoorden weergeven op de eerste pagina.
2. Bezoek de websites van de gemeente, de stad, het lokale handelsverbond, de Kamer van Koophandel, enzovoort.
3. Lees zakelijke informatie op nieuwswebsites die de streek dekken. Ook bepaalde blogs kunnen interessante en waardevolle info verschaffen. Dit kunnen financieel georiënteerde blogs zijn maar even goed ook lifestyle en toerismeblogs.
4. Sociale media zoals Facebook en LinkedIn bevatten ook interessante informatie. Denk aan bepaalde groepen van gebruikers, een vereniging van huiseigenaars, een groep mensen die op zoek is naar panden te huur, enzovoort). Allemaal interessante zaken om eens een kijkje te gaan nemen online.
5. Surf naar diverse websites van lokale vastgoedmakelaars, notarissen en projectontwikkelaars. Bekijk het aanbod, de prijzen, de informatie in de blog/nieuws sectie, enzovoort.
6. Bezoek internetforums om de ervaringen van anderen te lezen over de streek, bepaalde aanbieders, de lokale economie, de investeringsmarkt voor vastgoed zelf, enzovoort.

Tips voor due dili­gence ter plaatse – Investerings­markt voor vast­goed

Online kunt u reeds veel voorbereidend werk verrichten. Maar louter en alleen beslissen op basis van een online due diligence is heel riskant en niet aan te raden.

Vastgoed kopen in het buitenland vergt aanzienlijk wat kapitaal. Het is dus van primordiaal belang om niets aan het toeval over te laten.

Ga dus zeker en vast ook ter plaatse. Beschouw het online onderzoek als een eerste screening procedure.

Komt de vastgoedmarkt in kwestie er goed uit, dan kunt u een stapje verder gaan en ter plaatse gaan voor een grondige inspectie.

Enkele tips voor uw due diligence ter plaatse:

1. Lokale streekkranten en lokale magazines bevatten doorgaans hele interessante informatie over ruimtelijke ordening, de lokale politiek, de prijzen van de lokale vastgoedmarkt, het milieu, het klimaat, de handel en horeca, enzovoort.
2. Kijk naar de lokale televisiezender (vaak zijn er rubrieken over vastgoed, ondernemen en jobs). Bezoek ook de website van een dergelijke lokale televisiezender.
3. Bezoek het gemeente- en of stadhuis. Praat met de bevoegde dienst voor onroerend goed en ruimtelijke ordening. Tracht de gevoeligheden en valkuilen te weten te komen want elk land is anders.
4. Breng een bezoek aan de plaatselijke winkelstraten en horeca. Snuif de sfeer op en ga langs bij de toeristische dienst (vaak kan u daar interessante statistieken verkrijgen).
5. Neem contact op met een lokale notaris en/of jurist. Een lokale expert is gerust wat geld waard. Professioneel advies inwinnen bij een lokale professional is echt een aanrader.
6. Maak een praatje met de lokale wijkagent en de buurtbewoners om uit te vissen hoe het zit met straatcriminaliteit, diefstal, vandalisme, geluidsoverlast door hangjongeren, landbouwers of blaffende honden, enzovoort.
7. Tip: Tracht de streek op diverse momenten en tijdens diverse seizoenen te bezoeken. Denk bijvoorbeeld aan hevige regenbuien die mogelijks lokale overstromingen kunnen veroorzaken, of aan winters die eigenlijk te streng zijn voor de lokale bouwstijl (met te weinig isolatie of onvoldoende verwarming).
8. Neem voldoende tijd om grondig te analyseren ter plaatse. Opnieuw: Haast en spoed zijn zelden goed. Praat met lokale handelaars, bezoek de horeca en praat met de medewerkers. Zuig alle informatie op, het helpt allemaal om een degelijk beeld te kunnen vormen van een bepaalde streek en regio.

Gebruik gezond boeren­ver­stand om investerings­markt voor vast­goed te analy­seren

Het is niet zo ingewikkeld om het potentieel van het onroerend goed in een regio naar waarde in te schatten.

Alvorens u ter plaatse zou gaan (en tijd en geld zou investeren), is het een goed idee om al wat voorafgaand onderzoek te verrichten. Zie hierboven voor meer info (online due diligence).

Start steeds met een vooruitziende blik en een focus op de lange termijn voor de lokale vastgoedmarkt in kwestie.

Analyseer de bevolking en het aantal inwoners. Zit dit cijfer in stijgende lijn? Of is er sprake van een graduele uittocht en een dalend inwonersaantal?

Indien het om een toeristische bestemming gaat, kunt u nagaan hoe de toeristische sector evolueert. Groeit deze jaarlijks? Of net niet?

Vergeet ook niet om de omliggende buurten te bekijken. Focus niet alleen op het centrum maar ook op de grotere regio om een grondige analyse te kunnen maken.

In elk geval, beschouw het volgende gerust als een gouden raad:

Het belang van een groeiende regio kan niet overschat worden – Een bloeiende economie doet alles mee opveren, inclusief de investeringsmarkt voor vastgoed.

De groei van een streek of regio kan onbestaande, klein of groot zijn… Maar het zijn vooral de groeiregio’s die bijzonder aantrekkelijk zijn om er in vastgoed te beleggen.

U wenst als particuliere belegger een opbrengsteigendom aan te kopen en te bezitten die u toelaat om vermogen op te bouwen op de lange termijn.

Met lange termijn wordt bedoeld over meerdere generaties. Met andere woorden, u wenst te investeren in vastgoed dat ook voor uw kinderen en kleinkinderen een financiële meerwaarde zal vormen.

Zowel op het vlak van maandelijkse inkomsten als op het vlak van vermogensaangroei en -bescherming.

Een beleggingspand kopen in het buitenland doet u dus het best van al in een bloeiende regio met veel potentieel voor toekomstige groei.

Lokale economie van investerings­markt voor vast­goed is extreem be­lang­rijk

Het economisch weefsel van een bepaalde regio is bijzonder belangrijk om het potentieel van de lokale vastgoedmarkt in te schatten.

Het gebeurt vaak dat ontwikkelaars van kant-en-klaar beleggingsvastgoed hun regio promoten door de namen van grote bedrijven die jobs creëren, te vermelden.

Maar… Als particuliere belegger dient u ook het grotere plaatje te zien. Kijk dus niet alleen naar grote, wervende bedrijfsnamen. Maar kijk ook op sectorniveau naar de belangrijkste sectoren van die regio.

Individuele bedrijven zijn vanzelfsprekend belangrijk. Maar u dient zeker en vast ook te bekijken wat de belangrijkste sectoren zijn in die regio. Want deze stuwen de hele regio vooruit vanuit economisch perspectief.

Focus op een lokale economie met diverse sterke sectoren en voldoende bedrijven en jobs in het kader van investeren in vastgoed voor verhuur. Dit verhoogt uw kansen op stabiele en consistent betaalde passieve huurinkomsten.

Netto jobgroei is een belang­rijke para­meter

Hoe zit het met de lokale jobcreatie in de regio? Hierbij zijn het aantal nieuw gecreëerde jobs niet het belangrijkste.

Wat belangrijker is, is of er jaarlijks meer jobs gecreëerd worden dan er verloren gaan.

Met andere woorden, vanuit investeringsperspectief dient er sprake te zijn van een netto positieve jobcreatie op jaarbasis.

Netto jobcreatie versus job­creatie

Door te focussen op de netto jobgroei, trapt u niet in de goed nieuwsshow van lokale politici. Want… Een bepaalde streek of regio kan plots te maken krijgen met een enorm groot bedrijf dat de regio verlaat.

Met enorm wat jobverlies tot gevolg. De lokale politici praten in zo’n situatie maar al te graag over het aantal nieuw gecreëerde jobs (en praten niet graag over het aantal jobs dat verloren is gegaan).

Netto jobcreatie daarentegen houdt echter WEL rekening met de verloren banen, waardoor u een veel realistischer beeld krijgt van de economische situatie in die streek. Dit cijfer houdt namelijk rekening met zowel jobcreatie als -verlies.

De creatie van nieuwe jobs is goed maar indien de regio in totaliteit meer jobs verliest dan er nieuwe bijkomen, dan dient dit een rood knipperlicht te zijn voor iemand die wenst te investeren in onroerend goed.

Elke regio, provincie, stad of gemeente kent hoogtes en laagtes qua economische groei. Alles verloopt cyclisch, ook de lokale economieën.

Hou hier rekening mee en zie vooral opportuniteiten op momen­ten dat de meerderheid de toekomst somber inziet.

Levensvatbaar­heid van de regio in­schatten

Elke regio heeft wel eens een opdoffer te verwerken (zoals ten gevolge van grote bedrijven die sluiten, verhuizen of saneren en jobs wegsnijden).

Dat is nu eenmaal de realiteit in het huidige economische klimaat van globalisering en digitalisering.

Maar wat u als belegger vooral wenst te weten te komen alvorens u gaat beleggen in huurwoningen, is of er zich andere bedrijven in de regio komen vestigen?

Zijn er grote bedrijven, grote jobverstrekkers, uit diverse industrieën die interesse tonen in de regio? Vanuit een perspectief van expansie of diversificatie bijvoorbeeld?

Dat zijn belangrijke vragen die moeten beantwoord worden om als investeerder in te kunnen schatten of een bepaalde regio levensvatbaar is op de middellange tot lange termijn.

Als vastgoedbelegger wenst u niet alleen te weten wat de huidige economische situatie is. U wenst ook te weten te komen wat de toekomst biedt qua groeipotentieel van de investeringsmarkt voor vastgoed.

Dergelijke antwoorden vindt u niet een kant-en-klare, objectieve en neutrale brochure. U dient de antwoorden zelf te formuleren via degelijk opzoekwerk on- en offline.

Bijkomende vragen waarop u een ant­woord moet for­mule­ren

Nog enkele andere vragen die u zou kunnen beantwoorden tijdens de onderzoekfase van een bepaalde regio zijn de volgende:

• Hoe werkt het lokale economische weefsel?
• Hoe is het gesteld met de tewerkstellingsgraad? En vooral, met de netto jobcreatie?
• Zijn er bedrijventerreinen aanwezig in de buurt?
• Van welk niveau zijn de voorzieningen van het openbaar vervoer?
• Zijn er diverse (internationale) scholen in de buurt voor schoolgaande kinderen?
• Wonen en werken er expats en buitenlanders (vaak een signaal voor bijkomende extra koopkracht)?
• Zijn er diverse supermarkten en/of winkelcentra in de buurt?
• Welke experts (erkende beroepen) dient u te betrekken in het kader van vastgoed kopen in het buitenland?

Opgelet: We zouden nog een hele dag andere interessante vragen kunnen formuleren. Maar deze fout gaan we niet maken. En hopelijk u ook niet!

Verlies nooit het uiteindelijke doel voor ogen, zijnde analyseren of een bepaalde regio een goede economische fundering heeft.

Wordt de regio gedragen door diverse stabiele industrieën? Wat positieve groeivooruitzichten biedt voor de toekomst?

Verspil geen tijd aan details maar verzamel de broodnodige en cruciale informatie om een betrouwbaar oordeel te kunnen vellen over de investeringsmarkt voor vastgoed in de regio.

Los van nationale en regionale nieuwsbronnen is het ook altijd interessant om de ongefilterde mening te ontdekken van particulieren die er wonen.

Deze vindt u ongetwijfeld ook online terug, op persoonlijke blogs maar ook op diverse sociale media zoals Facebook en Twitter.

Dit biedt een ongefilterde kijk op de mening van diverse mensen, wat zowel positief als negatief is (let op voor verkeerde en incorrecte informatie).

Alleen via deze aanpak zal u in staat zijn om te bepalen of een bepaalde plaats interessant is om uw geld voor de lange termijn in beleggingspanden te investeren.

Volg uw buik­gevoel tijdens deze ver­kennings­fase

Vergeet niet dat het in deze stap vooral belangrijk is om de streek en locatie te ontdekken en te leren kennen. Door er voldoende tijd door te brengen, zal u al snel ontdekken of de streek u ligt of niet.

Voelt u het? Of voelt u het niet? Luister naar uw buikgevoel!

Indien u niet echt een connectie of geen echte aantrekkingskracht voelt, en ook niet echt veel groeimogelijkheden ziet op de lange termijn voor de regio in kwestie, dan is het beter om deze locatie van uw lijstje te schrappen.

Indien u daarentegen wel een klik voelt en een goed gevoel heeft, dan is dit wel degelijk een locatie die u verder in detail dient te onderzoeken.

In zo’n geval kan u dieper ingaan op de details, zoals hoe het gesteld is met de vastgoedprijzen in het algemeen in deze regio.

Niet specifiek voor beleggingsvastgoed maar ook gewoon voor residentieel en commercieel vastgoed.

Staan eigendommen, zoals huizen of appartementen voor gezinnen, lang te koop op de markt? Of overstijgt de vraag het aanbod waardoor de prijzen in stijgende lijn zitten?

Of is het eerder omgekeerd waarbij verkopers kortingen moeten toestaan om hun pand uiteindelijk toch verkocht te krijgen?

Dergelijke simpele vragen beantwoorden op basis van wat u ontdekt tijdens uw onderzoek…

Dat is dé manier om een goed idee te krijgen van wat er gebeurt en leeft in de lokale investeringsmarkt voor vastgoed.

Onderzoek de sta­tistie­ken van de poten­tiële investerings­markt voor vast­goed

Het is ook een goed idee om de prijsevolutie van het vastgoed in een bepaalde regio onder de loep te nemen.

Bekijk zaken zoals gemiddeldes, uitschieters, prijzen uit het verleden, hedendaagse prijzen, enzovoort. Tracht bepaalde trends te herkennen.

Als particuliere belegger zoekt u in eerste instantie een groeiregio die stabiele huurinkomsten kan opleveren.

Geld verdienen met verhuren van vastgoed doet u namelijk in eerste instantie via de maandelijkse huurinkomsten. Een eventuele meerwaarde op het einde van de rit is mooi meegenomen maar nooit een garantie.

In tweede instantie zoekt u ook een grote variantie en afwijking tussen de hedendaagse prijzen en de toekomstige prijzen (die niemand kent).

Met andere woorden, u zoekt naar vastgoed dat stevig meer­waarde­potentieel kan bieden in vergelijking met de prijzen van vandaag.

Wat ook steeds interessant is, is om te weten te komen wat het aandeel van de openbare verkopen is in het totaal aantal verkopen van onroerend goed.

Indien er sprake is van een relatief hoog aantal openbare verkopen ten opzichte van het totaal aantal verkopen, dan kan dit betekenen dat deze regio niet de beste investeringsopportuniteit is voor de lange termijn.

Waarom? Omdat een relatief hoog aantal openbare verkopen erop wijst dat investeerders in deze regio geregeld opbrengst­eigendommen kunnen kopen met een korting.

Wat op zijn beurt de gemiddelde waarde van het vastgoed neerwaarts onder druk zet.

Dergelijke fenomenen doen zich voor in streken die hun beste tijd gehad hebben en in een neerwaartse spiraal zitten, ook qua economisch weefsel en jobs.

Levenskost in de regio is ook een belang­rijke pa­ra­meter

Tot slot is het ook belangrijk om na te gaan wat de levenskost in de regio is. Wat kost het met andere woorden voor een doorsnee huurder om comfortabel te leven in de streek?

Tracht als belegger te opteren voor een markt met relatief lage kosten van levensonderhoud.

U dient als investeerder te zoeken naar regio’s en streken waar de prijzen van onroerend goed nog acceptabel zijn in vergelijking met een gemiddeld salaris.

Ook de gemiddelde huurprijs dient in een gezonde verhouding te staan ten opzichte van een gemiddeld salaris in de streek.

Dat betekent dus dat u dient te zoeken naar onroerend goed voor verhuur dat nog betaalbaar is, zowel voor u in termen van aankoop als voor de huurder in termen van maandelijks te betalen huurbedrag.

Vervolgens kan u het onroerend goed kopen en verhuren en er effectief nog een mooi en stabiel rendement mee opstrijken.

Let op met spot­goed­kope investerings­markt voor vast­goed

Er zijn tal van factoren die bepalen of een bepaalde vastgoedmarkt een fantastische beleggingsopportuniteit is of niet.

Spotgoedkoop vastgoed is alleszins GEEN bepalende factor. Integendeel, het is vaak een misleidende factor qua analyse van een bepaalde investerings­markt voor vastgoed.

Goedkoop tot spotgoedkoop vastgoed heeft reeds tal van beginnende vastgoedbeleggers met een financiële kater opgezadeld.

Alvorens u beslist om ergens te investeren, is het van cruciaal belang dat u weet wat er leeft in die specifieke regio (zowel politiek, economisch als socio-cultureel).

De prijs van het pand speelt natuurlijk een rol, maar u dient in eerste instantie het potentieel en de levensvatbaarheid van de lokale vastgoedmarkt in te schatten.

Moraal van het verhaal: Laat geen zand in uw ogen strooien! Buitenlands vastgoed kopen aan belachelijk lage prijzen? Denk dan toch twee keer na… Een spotgoedkope prijs heeft altijd een reden.

Mogelijke vastgoedbeleggingen in verschillende investeringsmarkten

Andere artikels uit deze reeks

• Buitenlandse vastgoedinvesteringen kopen? Een stappenplan om er een financieel succes van te maken
• Hoe een fantastische investeringsmarkt voor vastgoed kiezen (huidig artikel op deze pagina)
• Hoe de juiste verhuurservice kiezen voor uw vastgoedbelegging in het buitenland
• Uit wat bestaat het dienstenpakket van een goede ontwikkelaar van beleggingsvastgoed? Een diepgaande analyse
• Is de ontwikkelaar zelf eigenaar en beheerder van het investeringsvastgoed? Belangrijk aandachtspunt voor een zorgeloze belegging
• De juiste opbrengsteigendom kiezen via een beleggingsstrategie genaamd waardebeleggen in onroerend goed
• Virtueel versus echt rendement van vastgoed: Verschil tussen simulaties en de praktijk
• Koop altijd normaal en (boven)Gemiddeld vastgoed dat niet uit de toon valt qua faciliteiten en voorzieningen