Opbrengsteigendommen beheren – Waarom passieve inkomsten nastreven verstandig is

Opbrengsteigendommen beheren voor verhuur om extra inkomsten en rendement op uw vermogen te behalen.

Voor de meesten onder ons is dit een aantrekkelijker onderwerp dan vastgoed financieren of de aankoopprocedure van vastgoed als waardevaste belegging.

Lees hieronder meer inspiratie en inzichten over opbrengst­eigendommen beheren op een verstandige en doordachte wijze.

Passief of actief opbrengsteigen­dommen behe­ren?

Indien u beslist om een passieve investeerder te zijn, dan hoeft u uw investering niet zelf te beheren.

Indien u daarentegen beslist om actief te investeren in vastgoed voor verhuur, dan zal u uw verantwoordelijkheid moeten nemen.

Denk aan de huurders zelf opvolgen en beheren en de onderhoudswerken in goede banen leiden.

Denk ook aan maandelijkse huurbetalingen opvolgen en ontvangen, schade vaststellen, nieuwe huurders zoeken indien er sprake zou zijn van leegstand. Vergeet ook niet de nodige verzekeringen af te sluiten, enzovoort.

Los van uw persoonlijke voorkeur, is het belangrijk om stil te staan bij de verwachtingen die u mag hebben. Verwachtingen qua opbrengsteigendommen beheren als passieve investeerder versus uw verplichtingen en taken als actieve investeerder.

Lees er ook meer over op de specifieke pagina actief of passief investeren in vastgoed.

Opbrengsteigen­dommen beheren op passieve wijze – Twee opties

Als passieve investeerder is het doel dat u nooit zelf problemen oplost die zich voordoen met uw opbrengsteigendom(men). Alles dient door de rentmeester/verhuurmakelaar te worden geregeld en opgelost.

Met andere woorden, als passieve vastgoedbelegger beheert u uw eigendommen en investeringen niet zelf.

U duidt hiervoor een professionele beheerder aan waarmee u natuurlijk periodiek communiceert om de laatste stand van zaken te kennen.

Als eigenaar heeft u recht op een open en transparante communicatie. Als er zich een probleem stelt, dan wenst u dat de beheerder hier klaar en duidelijk over communiceert met u.

Proactieve en open communicatie is de fundering van financieel succes in het kader van passieve inkomsten met vastgoed verdienen.

Concreet heeft u twee opties inzake passief beleggen in vastgoed:

• Zelf een pand kopen voor verhuur en vervolgens een verhuurmakelaar aanstellen die de verhuur in goede banen zal leiden in ruil voor een commissie (semi-passief opbrengstpanden beheren)
• Opteren voor sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap, verhuurservice (en eventueel ook inclusief verhuurgarantie) (100% passief opbrengsteigendommen beheren)

Zelf pand kopen en verhuur­makelaar in­schakelen

Zelf vastgoed kopen om te verhuren en vervolgens een verhuurmakelaar aanstellen voor het beheer ervan met een focus op persoonlijke ontzorging. Dat is een semi-passieve manier van investeren in onroerend goed.

Met andere woorden, het gaat om semi-passief opbrengsteigendommen beheren en niet volledig passief.

Waarom? Omdat u als eigenaar controle dient uit te oefenen op de aangestelde verhuurmakelaar. U dient de juiste verwachtingen en het juiste te kader te schetsen van bij de start.

Indien er zich dan een groot probleem stelt dat de tussenkomst van u als eigenaar vereist, dan dient de verhuurmakelaar spoedig contact op te nemen met u.

Denk aan zaken die het levenscomfort van de huurder sterk verminderen of indien er dringend bepaalde herstellings­werken moeten uitgevoerd en gefinan­cierd worden.

Een professioneel verhuur­makelaarsbedrijf zal een toegewijde vertegenwoordiger aan u toewijzen.

Met deze persoon kan u dan op maandelijkse basis een (telefonisch) onderhoud hebben betreffende de opbrengst­eigendom(men) die door hen beheerd worden.

Indien u minder frequent gecontacteerd wordt, dan kan u duidelijke afspraken maken inzake dringende problemen of bepaalde gebeurtenissen.

Met andere woorden, u kunt als eigenaar vooraf bepalen op welke momenten u absoluut wenst te worden ingelicht.

U kunt bijvoorbeeld vragen om elke maand een contactmoment in te plannen om zo op de hoogte te blijven van het laatste nieuws.

Zo kunt u zeker zijn dat de verhuurmakelaar de vinger aan de pols houdt en weet hoe het gaat met de huurder en de opbrengsteigendom.

Daarnaast heeft u als eigenaar ook een administratieve verplichting om een oogje in het zeil te houden.

Tracht maandelijks, of op zijn minst per kwartaal, de afschriften en overzichten te controleren en check of alles klopt zoals afgesproken. Denk aan geïnde huurgelden, de aangerekende kosten, het ereloon, elektriciteits-, water- en gasverbruik, enzovoort.

Een verhuurmakelaarsbedrijf, dat is en blijft net zoals andere bedrijven een structuur en samenwerkingsverband van mensen. En dus kunnen er ongewild fouten gemaakt worden (fouten zijn compleet menselijk en iedereen maakt ze).

Als passieve vastgoedinvesteerder kan u het verschil maken door periodiek uw due diligence uit te voeren.

Zo kan u af en toe kleine foutjes opmerken die dan kunnen gecommuniceerd worden aan de verhuurmakelaar om ze recht te zetten. Een goede verhuurmakelaar zet met plezier de gemaakte fouten recht.

Als eigenaar gaat u in eerste instantie een samenwerking aan met een verhuurmakelaar. Zo’n relatie vergt goodwill van beide kanten.

Dus als eigenaar heeft u ook een aantal plichten na te komen, zoals op het vlak van onderhoud en herstellingen.

Om optimaal financieel succes te boeken, dient u soms snel knopen door te hakken en te handelen.

Indien u bijvoorbeeld een herstelling dient te financieren, aarzel dan niet om de overschrijving uit te voeren en de goedkeuring te geven. Opbrengsteigendommen beheren doet u door kort op de bal te spelen.

Geen enkele vastgoedinvesteerder geeft graag geld uit dat het rendement naar beneden haalt. Maar indien er iets moet hersteld worden dat het levenscomfort van de bewoners beïnvloedt, dan dient het absoluut te gebeuren.

Wenst u de huurder tevreden in uw beleggingspand te laten vertoeven voor een langere periode? Dan doet u er goed aan om kleine ongemakken en problemen snel op te lossen indien de verhuurmakelaar ze signaleert.

Aarzel niet en laat er geen gras over groeien. Het voelt misschien niet fijn aan om geld uit te geven aan onderhoud, maar bekijk dit steeds in het grotere plaatje.

Het is voor een goed doel, namelijk het beschermen en in stand houden van een constante stroom van huurinkomsten.

Ziet u de waarde in van een consistente stroom van passieve huurinkomsten? Dan ziet u automatisch ook het belang in van een tevreden huurder (en dat mag wel iets kosten af en toe).

Tot slot nog dit: Een verhuurmakelaar is meestal druk in de weer. Wanneer u een telefoontje ontvangt van hem/haar, tracht gewoon direct op te nemen om onmiddellijk in detail te kunnen treden.

Tracht de communicatie zo vlot mogelijk te maken en neem de telefoon op indien mogelijk.

Meestal is het niet om over koetjes en kalfjes te praten wanneer u telefoon krijgt van uw verhuurmakelaar! Time is money dus snel en to the point communiceren is essentieel.

Sleutel-op-de-­deur beleggingsvast­goed – Volledig passief opbrengsteigen­dommen beheren

Beleggen in sleutel-op-de-deur opbrengstvastgoed is een volledig passieve manier van investeren in vastgoed.

U investeert via een ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggings­vastgoed die alles van A tot Z regelt.

U dient dus niet zelf een verhuurmakelaar aan te stellen en u hoeft dus ook zelf niet als huisbaas te functioneren.

Vaak wordt zo’n formule van kant-en-klaar investeringsvastgoed ook nog eens aangeboden in combinatie met een waarborg qua huurinkomsten (beleggen in vastgoed met verhuurgarantie en een zeker rendement op jaarbasis).

Voor wie volledig zorgeloos en handenvrij in vastgoed wenst te investeren, is dit de enige juiste keuze. Immers, alles wordt uitbesteed en u geniet van contractueel vastgelegde huurinkomsten. Via zo een beleggingsformule kunt u zich dus compleet laten ontzorgen.

Aanbod van passieve opbrengsteigen­dommen met verhuur­garantie

Heeft u interesse in de beschikbare opties en wenst u diverse passieve opbrengst­eigendommen te analyseren?

Bekijk dan de volgende aanbiedingen van kant-en-klaar beleggingsvastgoed, waaronder vele met verhuur­garantie:

Actief opbrengsteigendommen beheren

Indien u een actieve vastgoedinvesteerder wenst te zijn, dan verandert alles en is het bovenstaande niet meer van toepassing.

In zo’n scenario regelt u alles zelf op het vlak van opbrengsteigendommen beheren, van A tot Z.

U zal de herstellingen en onderhoudswerken in goede banen leiden, u regelt problemen indien het levenscomfort van de bewoners in gedrang komt, u zoekt een nieuwe huurder indien nodig.

U zorgt voor het papierwerk, de huurovereenkomst, de huurwaar­borg, de plaatsbe­schrijving, u zorgt voor de inning van de huurgelden, u zorgt ervoor dat alles verzekerd is zoals het hoort, u volgt wanbetaling op, enzovoort.

Om actief te investeren in vastgoed voor verhuur, dient u dus uit het juiste hout gesneden te zijn.

Zelf opbrengsteigendommen beheren, dat betekent bijvoor­beeld dat u stressbestendig moet zijn. Wat in combinatie met uw gezinsleven en carrière niet altijd even gemakkelijk is.

Daarnaast moet u er ook gewoon mee kunnen leven dat u constant, ook ’s nachts, uw verplichtingen moet nakomen.

Als er een probleem opduikt, dan is het voor uw rekening! Zelf opbrengsteigendommen beheren komt dus met een pak gevolgen…

Grondige due diligence is van groot belang

Beginnen met vastgoed als actieve investeerder vergt een pak onderzoek en due diligence indien u goed wenst te starten. U dient onder andere de volgende zaken uit te zoeken tijdens de aankoopprocedure:

• Hoeveel bedraagt het gemiddelde inkomen in de regio waar u een beleggingspand zou kopen?
• Wat is de gemiddelde gezinssamenstelling in die regio?
• Hoeveel bedraagt de gemiddelde verhuurprijs van een appartement en gezinswoning?
• Is de opbrengsteigendom gezegend met unieke of speciale voordelen?

Daarnaast wenst u ook te bepalen wat het ideale profiel is van een huurder voor uw pand. Zo zijn er een aantal types huurders die u absoluut wenst te vermijden (lees er meer over op 7 te vermijden types huurders).

Opgelet: U mag in geen geval discrimineren bij het selecteren van huurders.

Enkele selectie­parameters

Desalniettemin zijn er een aantal parameters die een grote rol spelen qua selectie van een huurder.

Denk aan een minimum inkomen, tewerkstelling, een kredietscore en eventuele schuldbemiddeling, een eventuele geschiedenis als huurder (track record opgebouwd als huurder van andere panden), een eventuele motivatiebrief, enzovoort.

Gaat u actief referenties vragen aan de kandidaten? En hoeveel kandidaten zal u probleemloos kunnen ontvangen om er ook een gesprek mee te voeren?

Denk ook goed na over huisdieren: Wenst u ze toe te laten of niet? En wat met rokers als huurders? Iedereen weet dat schadelijke sigarettenrook overal in penetreert op lange termijn. Denk hier dus heel goed over na als huisbaas.

Van zodra u beslist heeft wat een passend huurdersprofiel is voor uw eigendom, is het vervolgens tijd om aan promotie te doen. U dient namelijk potentiële huurders aan te trekken.

Het doel moet altijd zijn om de juiste huurder te vinden. Dit wil zeggen: Een huurder vinden die respect opbrengt voor uw eigendom, die de huur tijdig betaalt en die geen onnodige problemen veroorzaakt voor u als eigenaar.

Tips om de juiste huurder te selec­teren

Het is niet altijd evident om te leren hoe u een goede huurder kunt identificeren tijdens het interviewproces. Echter, het is belangrijk om dit onder de knie te krijgen daar het cruciaal is voor uw financieel succes.

Dus, om een goede huurder te vinden dient u zeker en vast het volgende te doen:

• Tewerkstelling van de kandidaat controleren
• Inkomsten verifiëren om zeker te zijn dat de persoon/personen in kwestie wel degelijk voldoende maandelijkse inkomsten verdienen om de huur te betalen
• Enkele referenties van de kandidaat contacteren
• Eventueel de vorige huisbaas contacteren indien van toepassing
• Een persoonlijk gesprek organiseren met de kandidaat huurder om aan te voelen met welk type persoon u te maken heeft
• Lees ook de pagina over 7 te vermijden soort huurders grondig en aandachtig

Opmerking: U kan ook een professionele verhuurmakelaar inschakelen om het selectieproces voor u uit te voeren. Opbrengsteigendommen beheren kan dus worden uitbesteed aan een professional.

Een bijkomend voordeel is dan dat deze professional alle wetgeving en regels zal naleven en respecteren waarvan u zelf misschien niet volledig op de hoogte bent.

Indien u een huurder gevonden heeft, dient er eerst een huurovereenkomst te worden opgemaakt en ondertekend alvorens deze in uw pand gaat wonen.

Indien u nog nooit zo’n huurcontract heeft opgesteld, kunt u op het internet terecht voor enkele voorbeelden. Maar wenst u alles foutloos te doen, dan kan het interessant zijn om aan te kloppen bij een jurist/advocaat.

Zorg ervoor dat alle noodzakelijke informatie in de huurovereen­komst wordt opgenomen, zoals:

• Tijdstip waarop de huur moet betaald worden
• Wat de regels zijn qua onderhoud en schade
• Bepaalde afspraken qua gebruik van het pand (huisdieren, roken, geluidsoverlast)
• Regels qua opzeggen van het huurcontract
• Specificatie van huurwaarborg (en het kader waarin bepaald wordt wanneer deze kan teruggestort worden aan de huurder) die de huurder moet betalen voor de aanvang van de huur
• Afspraken qua plaatsbeschrijvingen, enzovoort

Daarnaast zal u de kandidaat huurders ook een rondleiding moeten geven in het pand zelf. Deze rondleiding kan tegelijkertijd als plaatsbeschrijving dienen.

Dit betekent dat jullie samen reeds aanwezige schade kunnen vaststellen en documenteren.

Zo kunnen latere discussies vermeden worden tijdens een controle op schade daar reeds aanwezige gebreken en schade zwart op wit gedocumenteerd staan. Waarvoor de nieuwe huurder niet hoeft op te draaien.

Vanzelfsprekend zal u samen met de kandidaat huurders de huurovereenkomst analyseren en nakijken. Dit zorgt ervoor dat de potentiële huurders goed begrijpen wat hun plichten én rechten zijn.

Zo weten ze wanneer de huur dient te worden betaald, hoe ze u moeten contacteren voor problemen en herstellingen en wat de algemene regels zijn in het gebouw en in uw pand.

Denk bijvoorbeeld aan afspraken qua gemeenschappelijke kosten, syndicus, het ophalen van afval, het onderhoud van gemeen­schappelijke delen en de tuin, de toewijzing van kosten van elektriciteit, water en gas, enzovoort.

Besteed voldoende aan­dacht aan onder­houdswerk­zaamheden

Van zodra uw huurder(s) uw opbrengsteigendom bewonen, zal er op geregelde tijdstippen onderhoud moeten uitgevoerd worden.

Het is daarom van groot belang dat u op het gebied van opbrengsteigendommen beheren als actieve huisbaas en verhuurder nauw betrokken blijft bij het verhuurpand.

U wenst steeds op de hoogte te worden gebracht indien er een probleem opduikt.

Want van zodra er een probleem opduikt, wenst u het zo snel mogelijk op te lossen. Snel reageren stemt huurders gelukkig, het geeft een goed gevoel en u beschermt er uw huurinkomsten door.

Om snel te kunnen reageren op problemen en zaken die dringend uw aandacht vergen, is het een goed idee om reeds het volgende voor te bereiden:

• Lijst van betrouwbare en betaalbare vakmannen (loodgieter, elektricien, schilder, tuinman, schrijnwerker, aannemer, enzovoort).
• Contactgegevens van andere eigenaars uit de buurt die ook opbrengsteigendommen beheren en verhuren (ze kunnen u misschien een handje helpen in noodsituaties).
• Lijst van basistaken die u zelf kunt afhandelen en oplossen (eventueel ondersteund met basismaterialen en gereedschap) – Denk aan een gesprongen lamp bijvoorbeeld waarvoor u gemakkelijk enkele lampen op reserve kunt houden.
• Schema met periodieke onderhoudsschema’s voor bepaalde toestellen in het pand (stookolieketel, gasverwarmingsketel, ventilatiesysteem, verwarmingssysteem, vloerverwarming, waterontharder om kalkaanslag op het sanitair te vermijden, centraal stofzuigsysteem, filtersysteem van vijver en/of zwembad, enzovoort).

Enkele praktijktips voor de middel­lange en lange termijn

Heeft uw opbrengsteigendom nood aan een belangrijke en grotere herstelling, zoals een herstelling of vernieuwing van het dak? Dan is het uw taak om de bewoner(s) te voorzien van een alternatieve woonplaats voor die periode indien nodig.

Wat betreft het innen van de huurgelden, iets wat elke huisbaas graag doet…

Maak afspraken met uw huurder(s) over de wijze van betaling alsook over de vaste tijdsintervallen waarop er moet betaald worden.

Implementeer, binnen de grenzen van de wet, een boetesysteem (verwijlinteresten) voor laattijdige betalingen. Het is de enige manier om wanbetaling doeltreffend in te perken.

Neem in de huurovereenkomst ook een clausule op die stipuleert wanneer u in het kader van wanbetaling deze huurovereen­komst kunt opzeggen, vanzelfsprekend binnen de grenzen van de wet.

Indien er dan sprake is van wanbetaling, kunt u wijzen op deze clausule om druk te zetten en om ervoor te zorgen dat dit niet meer gebeurt. Want vergis u niet, opbrengsteigendommen be­heren gaat af en toe gepaard met wanbetaling of laattijdige betalingen.

Indien de huizenprijzen de laatste jaren zijn toegenomen in de buurt van uw beleggingspand, dan houdt het steekt om de huurprijs mee te laten stijgen.

Implementeer daarom zeker en vast een clausule in de huurovereenkomst die een indexering van de huur, in overeenstemming met de wet, mogelijk maakt.

Wat betreft het opzeggen van een huurovereenkomst… Geen enkele huisbaas vindt het prettig om een huurovereenkomst met een bepaalde huurder op te zeggen.

In elk geval dient u in zo’n scenario de geldende wetgeving en regels te respecteren daar huurders natuurlijk ook rechten hebben. Informeer u grondig en aarzel niet om een jurist in te schakelen om zeker en vast de regels niet te overtreden.

Tenslotte dient u ook aandacht te besteden aan het boekhoud­kundige en fiscale aspect van actief investeren in vastgoed en zelf opbrengst­eigendommen beheren en verhuren.

Deze informatie wordt voor u klaargezet door de ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggings­vastgoed indien u passief belegt in vastgoed.

Maar indien u actief investeert om zelf te verhuren, dan wordt er helemaal niets aangeleverd qua cijfermateriaal. Als actieve vastgoedinvesteerder dient u met andere woorden zelf uw boekhouding en fiscaliteit te beheren.

Doe beroep op een accountant om u te assisteren met de correcte afhandeling hiervan.

Begeleiding door een professional kan gigantische voordelen opleveren (op het vlak van tijdswinst maar ook qua fiscale voordelen). Denk aan het optimaal benutten van belastingver­minderingen, subsidies en aftrekbare kosten­posten.

Het is belangrijk om een gedetailleerd overzicht bij te houden van alle uitgaven gedaan voor onderhoud en herstellingen.

Open een aparte bankrekening voor uw opbrengsteigendom(men) om zodoende privé en zaken (investeringsvastgoed) op over­zichtelijke wijze gescheiden te houden op financieel vlak.

Leg ook een buffer aan om allerlei fiscale lasten te kunnen dekken (laat u niet verrassen door een fiscale factuur achteraf).

Conclusie over hoe opbrengsteigendommen beheren

Zoals u hierboven kan lezen, is actief investeren in vastgoed en zelf de verhuur en het beheer regelen niet voor iedereen weggelegd. Er komt aardig wat bij kijken en het hele proces valt zeker en vast niet te onderschatten.

Vandaar dat er steeds meer particuliere beleggers zijn die deze zaken wensen uit te besteden aan een professionele rentmeester en beheerder.

De meeste particuliere beleggers hebben reeds een drukke job en een aardig gevuld gezinsleven. Bijkomend gaan focussen op actief verhuren van vastgoed is dus misschien geen bijster goed idee.

Functioneren als actieve vastgoedinvesteerder of als passieve vastgoedbelegger? Er is met beide strategieën niets mis en elke piste heeft voor- en nadelen qua opbrengsteigendommen beheren. Alles hangt af van uw wensen, agenda en ingesteldheid.

Lees er nog meer inzichten over op de pagina actief of passief beleggen in vastgoed – vijf aandachtspunten om de juiste keuze te maken.

Op die pagina wordt het vraagstuk: “Moet ik actief of passief beleggen in vastgoed?” behandeld.

Deze vraag kan door iedereen anders ingevuld worden. In elk geval, focus op zekerheid en bescherm uzelf en uw investering.

In het volgende artikel van deze reeks behandelen we het investeringsproces in vastgoed van A tot Z.

En bekijken we ook hoe u het proces kunt stroomlijnen en opschalen.

Om zo op de middellange termijn een betrouwbare vastgoed­portefeuille op te bouwen die u als investeerder kan helpen om uw financiële doelstellingen te bereiken.

Andere artikels uit deze reeks

Hieronder een overzicht van alle andere artikels uit deze reeks:

• Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap en verhuurservice: Wat is dit voor soort belegging in onroerend goed?
• De juiste locatie kiezen voor vastgoedinvesteringen om uw beleggingsdoelen te behalen – Hoe pakt u dit aan?
• Een goede ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed kiezen – Tips en advies om een goede partner te identificeren
• Vastgoed financieren op verschillende manieren – Ontdek hier de uiteenlopende opties
• Passieve opbrengsteigendommen bestuderen: Aandachtspunten en tips voor beleggers
• Aankoopprocedure van vastgoed als belegging – Inspectie, financiering en verkoopovereenkomst
• Hoe opbrengsteigendommen beheren? Passieve inkomsten nastreven is verstandig (huidig artikel op deze pagina)
• Vastgoedportefeuille opbouwen – Bedenk een strategie en focus op kwaliteit