Ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed selecteren – Tips en advies

In dit artikel gaan we dieper in op de selectie van een geschikte ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed.

Op dit moment kent u reeds de betekenis van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed, weet u wat een goede ontwikkelaar van kant-en-klaar investeringsvastgoed precies moet aanbieden en begrijpt u ook hoe u een geschikte locatie kunt identificeren die garant staat voor betrouwbare huurinkomsten en rendementen.

In dit artikel zetten we even een stap terug en bekijken we hoe u in zee kunt gaan met een kwalitatief hoogstaande ontwikkelaar van investeringsvastgoed.

Streef kwaliteit en duurzaam­heid na

Bent u een beginnende vastgoedbelegger of heeft u al vele jaren ervaring opgedaan met passief beleggen in vastgoed? Het maakt geen verschil qua te hanteren strategie!

U dient namelijk in elk geval te zoeken naar kwaliteit en duurzaamheid!

U zal tijdens uw zoektocht, die misschien wel meerdere jaren tijd in beslag neemt, in contact komen met vele verschillende vastgoedontwikkelaars.

Tijdens zo’n oriëntatiefase en zoektocht zal u tegelijkertijd veel leren over het proces.

Zo zal u na een tijdje direct begrijpen waar de verschillen zitten, aan wat u zoal aandacht moet besteden, welke vragen u dient te stellen en welke resultaten u kunt verwachten van een passieve vastgoedbelegging via een kant-en-klare formule inclusief rentmeesterschap en verhuurservice.

Vermijd glitter en glamour bij de ontwikkelaar van sleutel-op-de-­deur beleggings­vastgoed

Bent u van plan om te investeren in vastgoed voor verhuur, dan is het in uw belang om de glitter en glamour bedrijven te vermijden.

Bepaalde ontwikkelaars van opbrengstvastgoed spenderen een aanzienlijk budget aan perceptie en branding. Hier is op zich niets mis mee, tenzij deze investeringen er natuurlijk op gericht zijn om andere zwakke punten en fouten te verdoezelen.

Perfectie bestaat niet dus indien u het gevoel krijgt dat het allemaal ’te’ perfect lijkt, dan is er misschien wel iets anders aan de hand, een soort overcompensatie bijvoorbeeld om andere gebreken weg te moffelen.

Vastgoedontwikkelaars die zich positioneren als de allerbeste, met een pak glitter en glamour, dat zijn de promotoren die u gewoon moet negeren.

Dergelijke partijen wensen alleen maar onroerend goed te verkopen aan u, zonder dat ze hierbij rekening houden met uw doelen en wensen qua rendement en kopzorgen.

Zo moet u open en bloot kunnen praten over de voor- en nadelen van passief versus actief in vastgoed beleggen. Een solide partner begeleidt u van A tot Z en zal u een all-in service bezorgen, ook qua verhuur, onderhoud en rentmeesterschap.

Tegenwoordig hoeft u niet meer zelf als huisbaas te functioneren.

Transparantie van de ontwikkelaar van sleutel-op-de-­deur beleggingsvast­goed is cruciaal

Luister enkel naar een ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed indien deze een inkijk willen geven in de interne operaties.

Met andere woorden, communiceert men duidelijk hoe het bedrijf werkt, welke afdelingen er zijn, hoe ze te werk gaan in periodes van groei en in periodes van crisis en hoe ze omgaan met klachten en negatieve punten?

Een ontwikkelaar van beleggingsvastgoed die durft toegeven dat er fouten werden gemaakt in het verleden qua beheer, bouw, verhuur, enzovoort. Dat is wat u zoekt.

En die vervolgens ook uiteenzet hoe ze deze fouten hebben rechtgezet en wat eruit geleerd werd. Dat is een ontwikkelaar waarmee u in zee wenst te gaan als particuliere belegger!

Eerlijkheid en transparantie in de wereld van beleggen in vastgoed, het is de sleutel tot financieel succes!

Het zorgt voor gemoedsrust daar u als particuliere investeerder weet dat het bedrijf al wat ervaring heeft opgebouwd met het oplossen van problemen (moesten deze zich voordoen).

Skin in the game is een vereiste

Ga alleen in zee met een vastgoedontwikkelaar van kant-en-klare opbrengsteigendommen indien de mensen achter het bedrijf zelf ook investeren in het opbrengstvastgoed dat gepro­moot wordt.

Indien u zou te weten komen dat de CEO van Tesla met een BMW rijdt in plaats van met een Tesla Model S, dan zou u zich waarschijnlijk ernstige vragen beginnen stellen over uw eigen Tesla wagen.

Dezelfde logica is van toepassing op ontwikkelaars van beleggingsvastgoed. Indien ze vastgoed wensen te verkopen in een markt waar ze zelf nooit vastgoed zouden durven bezitten, dan is dat een no go en een rode vlag.

Indien de mensen achter zo’n bedrijf zelf nooit zouden investeren in die locatie of dat type vastgoed, en het dus puur doen als broodwinning, dan is dat een bedrijf waar u geen langdurige zakelijke relatie mee kunt opbouwen.

Indien het bedrijf daarentegen zelf, alsook de mensen achter het bedrijf, bereid is om te investeren in het vastgoed dat te koop wordt aangeboden, dan is dat een goed teken!

Het is het signaal voor u als particuliere belegger dat de promotor het beste voor heeft met de investeerders. Een vastgoedontwikkelaar die zelf skin in the game heeft, die heeft er alle belang bij dat de opbrengsteigendommen goed beheerd worden, met oog voor rendement.

En dat is geld waard voor privé investeerders! Het is het signaal dat zo’n ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed het financieel succes van beleggers als prioriteit beschouwt. Geld verdienen met vastgoed kan via zo’n partij absoluut realiteit worden.

Voldoende schaal & ervaring zijn be­langrijk

Het is heel belangrijk om een ontwikkelaar te selecteren die voldoende schaal heeft en over genoeg middelen beschikt om uw investeringswensen te bevredigen.

Indien de promotor een groot team heeft uitgebouwd, dan zal deze partij in elk geval goed gewapend zijn om uw wensen en behoeftes als investeerder te respecteren.

Echte ontwikkelaars van sleutel-op-de-deur investeringsvastgoed zijn in staat om aan te kopen, om nieuw te bouwen, om te renoveren, om investeerders te vinden en om eigendommen te beheren, te onderhouden en te verhuren.

Het is cruciaal dat u nagaat of het bedrijf in kwestie voldoende professioneel is om al uw wensen en verlangens als investeerder te respecteren.

Concreet wenst u in zee te gaan met een bedrijf dat al een tijdje bestaat en al een aardige track record heeft opgebouwd. Het is van groot belang om een ontwikkelaar te selecteren die het klappen van de zweep kent.

Zo bent u zeker dat bepaalde moeilijkheden of problemen zullen opgelost geraken, dankzij het team en de aanwezige ervaring.

In het geval van een compleet passieve vastgoedinvestering dient u hele kleine operaties te vermijden. Indien het team van de ontwikkelaar te weinig ervaring heeft, of gewoon onderbemand is (te klein), dan gaat u beter niet in op het aanbod.

Een te klein team kan ernstige problemen opleveren, zoals bij plotselinge ziekte, verlofdagen, ongeplande afwezigheid, het noodlot dat toeslaat, enzovoort. Hoe groter het team van de ontwikkelaar, hoe groter de kans dat men kort op de bal kan blijven spelen voor uw opbrengsteigendom.

Val niet blind voor garanties en waarborgen

Tegenwoordig staan de interestvoeten op spaarrekeningen historisch laag. Geld sparen en het op de bank laten staan is bijgevolg helemaal niet interessant meer.

Tal van vastgoedontwikkelaars spelen hier handig op in en bieden hun sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed aan in de vorm van een beleggingsformule.

Concreet worden er dan waarborgen en garanties geboden, zoals een verhuurgarantie of een rendementsgarantie voor x aantal jaar (eventueel optioneel te verlengen afhankelijk van de ontwikkelaar).

Beleggen in vastgoed met verhuurgarantie kan via diverse formules en elke ontwikkelaar biedt andere voorwaarden aan. Het is dus belangrijk om goed te vergelijken en zeker en vast ook de kleine lettertjes door te nemen!

Waarborgen en garanties zijn natuurlijk heel mooi meegenomen voor een particuliere belegger. Maar… Ze mogen nooit de enige doorslaggevende factor zijn tijdens uw beslissingsproces!

Koop nooit beleggingsvastgoed voor de garanties en waarborgen indien dit de enige pluspunten zijn waarover de ontwikkelaar spreekt.

In zo’n situatie verkoopt de ontwikkelaar namelijk alleen maar de contractuele waarborgen. Zonder dat er aandacht besteed wordt aan de kwaliteit van hun werk en aanpak en de samenstelling en professionaliteit van het team.

Kwalitatief hoogstaande ontwikke­laars van investeringsvastgoed voor verhuur spelen garanties nooit uit als belangrijkste troef.

Het belangrijkste qua positionering is een goede en betrouwbare dienstverlening. Met andere woorden, identificeer een bedrijf waar de investeerders centraal staan. Dit betekent dat zo’n bedrijf om het even welk probleem zal oplossen.

De focus van zo’n bedrijf ligt op de middellange tot lange termijn, waarbij men elke investeerder voor de lange termijn aan boord wenst te houden.

Samengevat: Indien de commerciële verantwoordelijke van een bepaalde ontwikkelaar heel hard focust op een bepaalde garantie of waarborg, in de plaats van op de ervaring en kwaliteit van de dienstverlening en het onroerend goed, dan dient u weg te wandelen.

Garanties en waarborgen zijn een groot pluspunt maar ze dienen nooit centraal te staan in een investeringsbeslissing.

Durf vragen stellen aan de ontwikkelaar van sleutel-op-de-­deur beleggings­vastgoed

Uw totaalervaring met de vastgoedontwikkelaar is wat zal bepalen of u een levenslange investeerder of een eenmalige koper wordt.

Durf in elk geval het bedrijf te vragen naar de geschiedenis, de oprichters, de medewerkers, de eerder opgeleverde projecten en realisaties, eventuele getuigenissen van bestaande klanten, enzovoort. Vraag ook in detail naar de specifieke dienstverlening inzake onderhoud, verhuur, inning van de huurinkomsten, opvolgen van verzekeringen, enzovoort.

Onderzoek ook de kleine lettertjes inzake eventuele contractuele waarborgen qua huurinkomsten en/of jaarlijks rendement op het geïnvesteerd bedrag.

Het is cruciaal om deze due diligence grondig en doordacht uit te voeren. Neem er dus zeker en vast genoeg tijd voor. Het is de enige manier om financiële successen te boeken en geld te verdienen met beleggen.

Het volgende artikel uit deze reeks handelt over het financieren van onroerend goed. Het is niet het meest interessante onderwerp maar het is wel een cruciaal onderdeel dat u zeker moet begrijpen.

Voorbeelden van beleggingsvastgoed

Andere artikels uit deze reeks

• Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap: Wat is het?
• Hoe de juiste locatie kiezen voor vastgoedinvesteringen om uw beleggingsdoelen te behalen
• Ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed selecteren – Tips en advies (huidige artikel op deze pagina)
• Vastgoed financieren kan op verschillende manieren – Diverse opties op een rij
• Passieve opbrengsteigendommen evalueren en vergelijken: Aandachtspunten en tips voor investeerders
• Aankoopproces van vastgoed als investering – Inspectie, financiering en verkoopovereenkomst toegelicht
• Opbrengstpanden beheren – Heeft u al een passief inkomstenmodel overwogen?
• Vastgoedportefeuille aanleggen met panden – Strategie en kwaliteit als sleutelfactoren voor succes