Hoe onroerend goed in het buitenland kopen tegen de beste wisselkoers?

Hoe kan je onroerend goed in het buitenland aankopen op een financieel gunstige manier? Voor alle duidelijkheid, het gaat hier over het aankopen van onroerend goed in landen buiten de eurozone welke dus niet de euro als munt hanteren.

Er zijn heel veel zaken waar je rekening moet mee houden tijdens het aankopen van onroerend goed in het buitenland.

Een van de zekerheden is dat je jouw euro’s zal moeten omwisselen in een vreemde munt indien je vastgoed gaat aankopen in een land buiten de eurozone. Je zal deze fondsen ook naar het buitenland moeten versturen. Indien je niet oplet, verlies je in deze fase duizenden euro’s aan wisselkoersfluctuaties!

Op deze pagina kom je te weten hoe je onroerend goed in het buitenland (buiten de eurozone) kan aankopen tegen de beste wisselkoers!

Inhoudsopgave

1 De wisselkoers en de wet van Murphy
2 Bescherm jezelf tegen nadelige wisselkoersen – Onroerend goed in het buitenland kopen
3 Buitenlandse valuta kopen via een bank of via een wisselkantoor?
4 Wisselkoersen & onroerend goed in het buitenland | Conclusie
5 Zorgeloos beleggen in onroerend goed in het buitenland
- 5.1 Aanbiedingen voor kleinere budgetten
- 5.2 Aanbiedingen voor grotere budgetten
6 Onroerend goed in het buitenland: Extra info

De wisselkoers en de wet van Murphy

Tijdens jouw zoektocht naar een geschikte eigendom in landen buiten de eurozone zal je vast en zeker en al eens de wisselkoersfluctuaties in het oog hebben gehouden.

De kans is groot dat je dan zowel momenten van consternatie als van opgetogenheid hebt ervaren.

De wet van Murphy stelt dat als er iets is dat mis kán gaan, dan zál het ook misgaan.

Spijtig genoeg is de wet van Murphy dikwijls van toepassing op mensen die het omwisselen van geld uitstellen tot op het laatste moment…

Vaak worden deze personen geconfronteerd met een pijnlijke en kostelijke frustratie: net op het moment dat de ontwikkelaar, makelaar of advocaat opdracht geeft om geld over te maken, dan neemt de wisselkoers een ongunstige richting…

Bescherm jezelf tegen nadelige wisselkoersen – Onroerend goed in het buitenland kopen

Bij het aankopen van onroerend goed in het buitenland dien je zeker maatregelen te nemen tegen potentiële negatieve wisselkoersevoluties.

Koop de vreemde valuta onmiddellijk aan

Dit is een optie indien je de buitenlandse munt snel nodig hebt.

Indien je de buitenlandse munt niet onmiddellijk nodig hebt, zou je de vreemde munt ook onmiddellijk kunnen aankopen en deze gewoon in bezit houden tot op het moment dat je het eigendom moet betalen.

Het nadeel hiervan is dat je de volledige som direct moet kunnen voorschieten en dat deze fondsen dan niet meer beschikbaar zijn voor andere investeringen.

Je kan dit probleem van onbeschikbaarheid van jouw fondsen wel vermijden met behulp van een termijncontract.

Koop de vreemde munt aan via een termijncontract

Door een termijncontract af te sluiten met een wisselkantoor kan je de schommelingen van de wisselkoers volledig wegnemen.

In zo’n contract leg je vast tegen welke koers je de vreemde valuta in kwestie zal kopen. Je komt dus een transactie in de toekomst overeen.

Je dient op het moment van ondertekening van het contract enkel een waarborg te betalen die varieert van wisselkantoor tot wisselkantoor (kan al vanaf 10 procent van het totaalbedrag).

In zo’n geval kan je dus op beide oren slapen en hoef je niet te piekeren over hoe de wisselkoers er over twee maanden zal uitzien.

Het risico dat de buitenlandse munt opeens duurder zou worden in de toekomst is met zo’n termijncontract volledig afgedekt.

Voordeel

Een termijncontract biedt je de grootste zekerheid: je weet precies tegen welke wisselkoers je vreemde valuta zal aankopen. Je kan dus een stabiele financiële planning maken.

Nadeel

Met een termijncontract kan je niet profiteren van gunstige koersbewegingen. Je legt immers een vaste prijs vast.

Wens je wel te kunnen genieten van gunstige wisselkoersbewegingen, dan moet je opteren voor een valutaoptie.

Koop de vreemde munt aan via een valutaoptie

Door een valutaoptie af te sluiten, kan je het wisselkoersrisico beperken. Zo kan je profiteren van een wisselkoersschommeling die in jouw voordeel zou zijn of kan je de schade beperken indien de wisselkoers in jouw nadeel evolueert.

Een valutaoptie is een contract waarbij, gedurende een welbepaalde periode of op afloopdatum:

Enerzijds de houder van de valutaoptie (jij) door het betalen van de optiepremie het recht verwerft om tegen de uitoefenprijs een zekere hoeveelheid van een valuta te kopen of te verkopen, en
Anderzijds de schrijver (wisselkantoor) de verplichting op zich neemt om deze valuta’s te verkopen of te kopen tegen de uitoefenprijs indien de houder (jij) de valutaoptie uitoefent.

Het gaat hier om een transactie die kán uitgevoerd worden tegen een vastgestelde prijs en binnen een welbepaalde periode. De uitoefening van zo’n valutaoptie is een recht en geen verplichting. Dit in tegenstelling tot een termijncontract waar er wel sprake is van een verplichting.

Er bestaan twee soorten valutaopties: een calloptie en een putoptie.

Calloptie | Onroerend goed in het buitenland

Een calloptie is een valutaoptie waarmee je het recht koopt om een vreemde munt aan te kopen tegen een welbepaalde wisselkoers. Je sluit zo’n optie af indien je verwacht dat de wisselkoers gaat stijgen en in jouw voordeel zal evolueren in de toekomst.

Op zo’n manier kan je dus profiteren van een piek in de wisselkoers. Je verkoopt dan enkel jouw euro’s indien een bepaalde wisselkoers bereikt wordt. Door toe te happen wanneer de wisselkoers een bepaald punt overschreden heeft, kan je voor hetzelfde bedrag euro’s een groter bedrag aan buitenlandse munt kopen.

Zo kan de wisselkoers van de euro 1,11 staan ten opzichte van de dollar. Voor 1 euro krijg je in dit geval 1,11 dollar. In plaats van onmiddellijk aan te kopen, wil je wachten want je verwacht een positieve evolutie van de wisselkoers.

Je sluit dus een calloptie af voor een wisselkoers van 1,15. Wanneer deze wisselkoers bereikt wordt, kan je jouw recht uitoefenen en voor 1 euro krijg je dan 1,15 dollar. Je boekt dan een financieel voordeel door niet onmiddellijk aan te kopen maar af te wachten via een calloptie.

Op een bedrag van 100 000 euro is jouw winst na de uitoefening van deze calloptie dan 4 000 dollar (115 000 dollar – 111 000 dollar). Hierbij moet je dan wel nog de premie in rekening brengen, zie verder.

Putoptie – Onroerend goed in het buitenland

Met een putoptie koop je het recht om jouw euro’s te verkopen tegen een vastgelegde wisselkoers. Je koopt een putoptie indien je vermoedt dat de wisselkoers gaat dalen in de toekomst.

Je bent dus verzekerd van een vangnet en een gegarandeerde wisselkoers (bodemprijs) en tegelijkertijd kan je profiteren van een betere wisselkoers indien deze zich aanbiedt in de tussentijd.

Combinatie van call- en putoptie

Je kan beide soorten valutaopties ook combineren. Zo kan je een range (bereik) definiëren en bepalen waarin de wisselkoers kan fluctueren. Op deze manier ben je ook verzekerd van een gegarandeerde wisselkoers (die ergens in deze range zal liggen).

Voordeel van een valutaoptie

Calloptie: Met behulp van deze valutaoptie kan je profiteren van een gunstige koersbeweging (voor dezelfde euro koop je dan meer buitenlandse valuta aan).

Putoptie: Dankzij deze valuatieoptie kan je de schade beperken bij een ongunstige wisselkoersbeweging.

Combinatie van call- en putoptie: Met deze combinatie kan je zowel profiteren van een gunstige koersbeweging, als jezelf indekken tegen een ongunstige wisselkoersbeweging.

Nadeel van een valutaoptie

Om het recht te kopen om zo’n optie uit te oefenen, dien je een premie te betalen. Deze premie wordt de valutaoptiepremie genoemd.

Dit is dan een extra kost bij het aankopen van onroerend goed in het buitenland (buiten de eurozone).

Buitenlandse valuta kopen via een bank of via een wisselkantoor?

In de meeste gevallen bieden gespecialiseerde wisselkantoren betere en interessantere wisselkoersen dan banken. De valutamarkt is ook een concurrentiële markt met veel vraag en aanbod.

Specialisatie en expertise

Grootbanken zijn niet gespecialiseerd in het afdekken van wisselkoersrisico’s en het minimaliseren van verliezen. Ze zijn ook te log om grote bedragen snel en efficiënt naar het buitenland te transfereren.

Een gespecialiseerd en internationaal wisselkantoor beschikt wel over deze troeven.

Voordelige en minder voordelige wisselkoersen

In werkelijkheid fluctueert de wisselkoers permanent gedurende de hele dag.

Factoren die de wisselkoers beïnvloeden zijn zaken zoals:

Vraag en aanbod
Nieuwsaankondigingen
Politieke gebeurtenissen en politieke stabiliteit
Rapporten over de economie
Economische voorspellingen
Ondernemersvertrouwen
Werkloosheid
Speculatie, enzovoort…

Banken en hun buffer rond de interbancaire koers

De zogenaamde interbancaire wisselkoers is de koers die banken of grote financiële instellingen elkaar aanrekenen wanneer ze voor miljoenen vreemde valuta verhandelen, deze wordt ook wel de contante koers genoemd.

Als particulier kan je geen valuta aan deze interbancaire koers kopen, aangezien je slechts kleine hoeveelheden van een vreemde valuta aankoopt. Je kan dit vergelijken met het verschil tussen groothandels- en kleinhandelsprijzen. Enkel groothandelaars die genoeg volume draaien, kunnen kopen aan de interbancaire koers.

Als particulier krijg je bij de banken een wisselkoers die gedurende de hele dag dezelfde blijft.

De banken bepalen ’s morgens namelijk een wisselkoers en bouwen hierbij meteen een buffer in om zichzelf veilig te stellen. Met andere woorden, banken bouwen een buffer in rond de interbancaire koers.

Deze buffer die wordt ingebouwd rond de interbancaire koers zorgt er namelijk voor dat banken geen verliezen boeken wanneer ze buitenlandse munten verhandelen aan particulieren.

Deze buffer is ruim en zorgt ervoor dat er genoeg speling zit tussen de interbancaire koers waartegen ze zelf vreemde valuta aankopen en de wisselkoers waartegen ze aan jou vreemde valuta verkopen.

De effectieve wisselkoers mag dan permanent wijzigen, het maakt niet uit aangezien de buffer ruim genoeg gekozen is. De bank zal dus altijd winst maken wanneer ze vreemde valuta verkoopt aan particulieren.

Wisselkantoren en hun scherpere koersen

Banken kunnen niet dezelfde wisselkoersen bieden als gespecialiseerde wisselkantoren.

Een gespecialiseerd wisselkoerskantoor reflecteert beter deze permanente wisselkoersschommelingen en biedt dus scherpere wisselkoersen aan. Dergelijke kantoren werken niet met zo’n dagelijkse wisselkoers en kunnen dus korter op de bal spelen.

Je kan al gauw enkele procenten besparen door jouw buitenlandse munt aan te kopen via een gespecialiseerd wisselkantoor.

En enkele procenten op een groot bedrag (wat altijd het geval is bij de aankoop van onroerend goed in het buitenland) vormen samen een niet te onderschatten winst of verlies!

Vuistregels – Vreemde valuta bij onroerend goed in het buitenland

Tot slot enkele vuistregels over wat je kan verwachten te betalen wanneer je vreemde valuta aankoopt bij de volgende instituties. Om te kunnen vergelijken, wordt de interbancaire koers hierbij als referentie genomen:

Banken: Ze rekenen je tot 4 procent meer aan dan de interbancaire koers voor courante munten zoals de dollar en tot 9 procent meer dan de interbancaire koers voor niet-courante munten.
Wisselkantoren: Sommigen rekenen tot 1 procent meer aan dan de interbancaire koers, afhankelijk van hun interne kosten- en verloningsstructuur.
Kredietkaarten: Deze bedrijven rekenen je tot 7 procent meer aan dan de interbancaire koers.
Fysieke winkeltjes in luchthavens waar je geld kan wisselen: Deze rekenen je tot 15 procent meer aan dan de interbancaire koers.

Zoals je kan vaststellen, bieden gespecialiseerde wisselkantoren de beste wisselkoersen (ze nemen namelijk de kleinste winstmarge). Hou hier rekening mee wanneer je onroerend goed in het buitenland gaat aankopen.

Verzendkosten

Wil je het bedrag overmaken naar het buitenland, dan zal je ook verzendkosten moeten betalen.

De meeste banken rekenen een vaste verzendkost per transactie aan, los van de grootte van het bedrag. Deze kost kan oplopen tot tientallen euro’s per transactie.

Gespecialiseerde wisselkantoren rekenen enkel de administratieve verzendkosten aan en nemen hier geen winstmarge op. De verzendkost is een fractie van de verzendkosten die banken aanrekenen.

Snelheid

De meeste banken zijn ronduit traag wanneer ze geld moeten versturen naar buitenlandse niet-SEPA bankrekeningen. Het kan soms tot 5 werkdagen duren versus 1 à 2 dagen via een professioneel wisselkantoor.

Opgelet met periodieke betalingen | Onroerend goed in het buitenland

Hou rekening met de jaren die volgen na de aankoop van jouw onroerend goed in het buitenland buiten de eurozone!

De kans is groot dat je een glaasje bubbels drinkt op de goede afloop en de grote besparingen die je hebt kunnen realiseren via het wisselkantoor. Toch eindigt het verhaal niet op het moment van de aankoop.

Of je nu permanent verhuist naar het buitenland of je koopt een tweede verblijf of een opbrengsteigendom, het maakt niet echt uit…

De kans is groot dat je regelmatig geld zal moeten transfereren van België of Nederland naar het land waar jouw onroerend goed gelegen is.

Voorbeelden van dergelijke periodieke betalingen tijdens en na de aankoop zijn:

Betaling in schijven indien het gaat om een verkoop op plan (sleutel op de deur)
Kapitaal- en intrestaflossingen van een lokaal afgesloten hypothecaire lening
Verzekeringspremies
Managementkosten (verhuur, onderhoud, schoonmaakdiensten)
Lokale belastingen (jaarlijkse onroerend goed belasting en belastingen op verhuur bijvoorbeeld)
Kosten van elektriciteit en water
Pensioenuitkeringen. Indien je gaat pensioneren in het buitenland ontvang je deze pensioenuitkeringen best op jouw lokale rekening in België of Nederland in euro. Dan kan je een wisselkantoor inschakelen om jouw pensioenuitkeringen in de andere munt om te zetten en te transfereren. Zo hou je absoluut meer over van jouw welverdiende pensioen!

Vele kleinere periodieke betalingen vormen samen ook een grote betaling… Dus ook voor dergelijke periodieke betalingen schakel je best het voordeligste kanaal in: Een professioneel wisselkantoor.

Voor dergelijke periodieke betalingen kan je opteren voor een termijncontract waardoor je weet aan welke wisselkoers je de buitenlandse munt zal aankopen.

Dit kan al vanaf een waarborg van tien procent van de totale waarde van de fondsen die je wenst om te wisselen.

Nog twee andere opties

Een andere optie is om periodiek telkens hetzelfde eurobedrag over te maken.

Hierdoor zal het bedrag dat je zal ontvangen in je buitenlandse bankrekening fluctueren met de wisselkoers.

Het omgekeerde kan ook: je beslist dan welk bedrag in vreemde munt je telkens periodiek wilt ontvangen en dan zal het bedrag dat wordt verzonden vanaf je eurobankrekening fluctueren met de wisselkoers.

Wisselkoersen & onroerend goed in het buitenland | Conclusie

Voor elk probleem is er een oplossing. Het probleem is dat je soms gewoon niet beseft dat er een bepaalde oplossing bestaat…

Het loont zeker de moeite om deze wisselkoersproblematiek ernstig aan te pakken.

Buitenlandse vastgoedinvesteringen aankopen met aandacht voor de wisselkoers kan je duizenden euro’s besparen!

Tot slot: Wisselkantoren bieden de beste voorwaarden. Dit betekent niet dat je roekeloos met om het even welk wisselkantoor in zee moet gaan. Kies voor een internationaal gereputeerd wisselkantoor met licentie.