Investeren in buitenlands vastgoed? Plan jouw toekomst en denk vooruit!

Op andere pagina’s in de categorie Buitenlands Vastgoed vestigden we reeds de aandacht op het belang van een grondige budgettering. Een goede en zorgvuldige budgettering is namelijk cruciaal wanneer je van plan bent om te investeren in buitenlands vastgoed!

Door werk te maken van zo’n budgettering kan je onaangename verrassingen vermijden. Zo dien je de aankoopkosten goed in te schatten alsook de jaarlijkse recurrente kosten en belastingen verbonden aan het vastgoed.

Je dient behalve aan budgettering ook aandacht te besteden aan de selectie van een premium locatie en aan potentiële veranderingen in de toekomst alvorens je gaat investeren in buitenlands vastgoed.

Wat brengt de toekomst?

Niemand kan een zinnig antwoord geven op deze vraag. Het leven zit vol verrassingen, positief en negatief. Het is daarom belangrijk om verder te kijken dan je neus lang is wanneer je wilt investeren in buitenlands vastgoed!

Hou alleszins rekening met de twee enige zekerheden in het leven: de dood en de belastingen!

Tracht veiligheid in te bouwen en anticipeer op wijzigende omstandigheden in de toekomst. Denk bijvoorbeeld eens na over de volgende vragen vooraleer je gaat investeren in buitenlands vastgoed:

• Waar ga je rijksinwoner en belastingplichtige worden als gepensioneerde en hoeveel ga je netto overhouden?
• Ben je begunstigde van aanvullende pensioenspaarplannen en hoe gaan deze belast worden bij een eventuele verhuis?
• Hoe ga je jouw nalatenschap regelen?
• Zou je niet aan successieplanning doen zodanig dat je erfgenamen maximaal kunnen genieten van je nalatenschap?

Rijksinwonerschap

Misschien ben je van plan om samen met je partner geleidelijk te pensioneren in het land waar jouw vakantiewoning gelegen is.

Met zo’n plan is helemaal niets mis natuurlijk. Het is je goed recht om van je oude dag te genieten op je favoriete bestemming (zoals genieten van je pensioen in Spanje bijvoorbeeld).

Sta wel stil bij de juridische gevolgen van zo’n eventuele verhuis. Doe hiervoor een beroep op een fiscaal expert. Er bestaan immers vele valkuilen…

Dubbel rijksinwonerschap en dubbele belasting

Je moet met zo’n buitenlands pensioenplannetje opletten voor de valkuilen van een onzorgvuldige planning van je rijksinwonerschap.

Wens je rijksinwoner te blijven van België of Nederland of wens je rijksinwoner te worden van het land waar je vastgoed gaat kopen en eventueel wilt gaan pensioneren?

Het probleem is dat er geen uniforme benadering is van het concept rijksinwonerschap. Alle landen, ook de lidstaten van de EU onderling, hanteren andere spelregels. Dit kan bijgevolg leiden tot veel financiële ellende.

Zo hebben diverse landen als absolute regel dat je bij hen belast wordt als je daar meer dan 183 dagen verblijft op jaarbasis. In andere landen daarentegen gelden er dan weer andere spelregels zoals vermoedens van fiscale woonplaats en/of het verouderde concept van de zetel van fortuin.

Bijgevolg kan je plannetje om geleidelijk te pensioneren in het buitenland een financieel gevaar opleveren: dubbel rijksinwonerschap en dus dubbele belasting.

Zonder zorgvuldige planning kan het zijn dat twee landen jou tegelijkertijd als rijksinwoner en belastingplichtige beschouwen! Indien je door twee landen tegelijkertijd als rijksinwoner wordt beschouwd kan dit leiden tot:

• Discussies en onzekerheden over het recht dat van toepassing is op je nalatenschap en de successierechten, en
• Discussies en onzekerheid over waar je belastingplichtige bent (financieel gezien betekent dit dus ook dat je jaarlijks twee maal personenbelasting verschuldigd bent in twee verschillende landen).

Oplossing om problemen te vermijden op het gebied van personenbelasting

Voor de landen waarmee België en Nederland een dubbelbelastingverdrag hebben afgesloten is er voor twijfelgevallen qua heffingsbevoegdheid inzake personenbelasting een interne overlegprocedure voorzien in zo’n dubbelbelastingverdrag.

Deze procedure bestaat uit zogenaamde ‘tie-breaker rules’ (vakjargon). Deze regels bepalen welk land van de twee belastingen mag heffen. Het voordeel van deze tie-breaker rules is dat een individu geen tweemaal belast kan worden op hetzelfde inkomen.

Het nadeel van zo’n procedure is dat ze veel tijd en energie kost. Je vermijdt deze rompslomp liever!

Het is dus belangrijk om je goed te laten adviseren door een fiscale expert op het gebied van internationale vastgoedfiscaliteit, internationale vermogensplanning, successieplanning en vermogensrecht.

Nalatenschap & successieplanning – Investeren in buitenlands vastgoed

De kans bestaat dat je nog niet aan pensioneren of sterven denkt wanneer je op het punt staat om een buitenverblijf in het buitenland te kopen.

De aankoopfase is traditioneel een fase die gedomineerd wordt door gezonde spanning, een gevoel dat je leeft en zelfs euforie op het moment dat jouw dromen werkelijkheid worden!

Natuurlijk is het gevaarlijk om helemaal op te gaan in de positieve spiraal en alle zin voor rationaliteit te verliezen.

Sta ons toe om even wat minder romantisch en wat meer rationeel te zijn inzake investeren in buitenlands vastgoed…

Erfrecht en successierechten in een internationale context

Je koopt een woning aan in het buitenland en je vraagt je af hoe het zit met de successierechten op dit onroerend goed wanneer je overlijdt…

Met andere woorden, wanneer is het Belgische of Nederlandse nationale erfrecht van toepassing op jouw nalatenschap? En hoe zit het precies met onroerend goed gelegen in een ander land? Welk nationaal erfrecht is dan van toepassing?

Algemeen principe: Rijksinwonerschap zorgt voor heffingsbevoegdheid

Het Belgische of Nederlandse nationale erfrecht is van toepassing op jouw wereldwijde vermogen indien je als erflater op het moment van jouw overlijden je gewone verblijfplaats in België of Nederland had.

Met andere woorden, jouw nalatenschap valt onder Belgisch of Nederlands recht indien je op het moment van overlijden beschouwd wordt als rijksinwoner van België of Nederland.

Wanneer je dus België of Nederland zou verlaten en naar het buitenland zou verhuizen (zoals de duizenden Belgen en Nederlanders die jaarlijks naar Spanje emigreren bijvoorbeeld), zal het Belgische of Nederlandse recht niet langer van toepassing zijn op de vererving van jouw nalatenschap.

Jouw nalatenschap zal dan afgewikkeld worden volgens het recht van je nieuwe thuisland. Opgelet: Er zit een addertje onder het gras voor rijksinwoners van Nederland die Nederland verlaten: de 10-jarenregel en de 1-jaarregel in Nederland.

Eerste uitzondering: 10-jarenregel in Nederland

Personen met de Nederlandse nationaliteit (staatsburgers van Nederland dus) worden gedurende een periode van 10 jaar volgend op de datum van emigratie uit Nederland geacht rijksinwoner van Nederland te zijn op het gebied van successie- en schenkingsrechten.

Met andere woorden, een Nederlandse erflater die minder dan tien jaar in het buitenland woont op het moment van overlijden, wordt beschouwd als een inwoner van Nederland. Dit betekent dat de erfgenamen volgens Nederlandse tarieven successierecht dienen af te dragen.

Tweede uitzondering: 1-jaarregel in Nederland

Personen die niet de Nederlandse nationaliteit bezitten (geen staatsburgers van Nederland dus) worden geacht rijksinwoner van Nederland te zijn op het gebied van successie- en schenkingsrechten gedurende een periode van 1 jaar na emigratie uit Nederland.

Buitenlands vastgoed en successierechten | Investeren in buitenlands vastgoed

Op het moment dat de nalatenschap van een Belgische of Nederlandse rijksinwoner openvalt, moeten zijn erfgenamen successierechten betalen op zijn wereldwijde vermogen. Dus niet enkel op de goederen in België of Nederland maar ook op de goederen die zich in het buitenland bevinden zoals vastgoed.

Ook het land waar het onroerend goed gelegen is zal in de meeste gevallen successierechten heffen op de vererving van het onroerend goed aangezien het onroerend goed op haar grondgebied gelegen is. En dus is er mogelijks sprake van een dubbele belasting op het onroerend goed in kwestie.

België en Nederland hebben met een heel beperkt aantal landen een verdrag uitgewerkt om deze dubbele belasting te vermijden. België bijvoorbeeld sloot slechts twee zulke verdragen af met Frankrijk en Zweden.

Men is aangewezen op het interne recht van België of Nederland in de gevallen dat er geen dubbelbelastingverdrag bestaat met andere landen tot vermijden van dubbele successierechten.

Zo is het in België mogelijk om in zo’n geval de successierechten die in het buitenland betaald werden met betrekking tot buitenlands onroerend goed te verrekenen met de in België verschuldigde successierechten op die onroerende goederen.

Deze verrekeningsmethode in België is opgenomen in artikel 17 W. Succ. (artikel 2.7.5.0.4 VCF). Hou er wel rekening mee dat dit buitenlands onroerend vermogen wel steeds in rekening wordt gebracht voor het toepasselijke tarief op het Belgische vermogen…

Laat je begeleiden wanneer je gaat investeren in buitenlands vastgoed

Wil je jouw nakomelingen maximaal laten genieten van jouw nalatenschap die er vroeg of laat toch zit aan te komen? Denk dan goed na over de manier waarop je het gaat investeren in buitenlands vastgoed.

• Zet je de eigendom direct op naam van jouw kinderen bijvoorbeeld?
• Schrijf je een speciaal testament?
• Koop je misschien beter aan met een Belgische/Nederlandse of lokale vennootschap?
• Misschien kan je op bepaalde manieren wel successierechten drukken en/of meerwaardebelastingen op een eventuele latere verkoop drukken?
• Zo zou je het bui­ten­ver­blijf kunnen schen­ken aan jouw kin­de­ren maar wel met het be­houd van het vrucht­ge­bruik. Het bui­ten­ver­blijf is dan eigendom van jouw kin­de­ren maar je kan er als ou­ders wel in blij­ven wonen of er de huur­in­kom­sten van innen.
• Je zou ook je kin­de­ren met­een kunnen be­trek­ken bij het investeren in buitenlands vastgoed. Dat kan met een zo­ge­naam­de ge­splits­te aan­koop. Hierbij kopen de ouders het vruchtgebruik en kopen de kinderen de blote eigendom.

De antwoorden op dergelijke vragen hangen af van factoren zoals:

• Jouw gezinssituatie,
• Het land waar je vastgoed gelegen is (de juiste investeringsmarkt voor vastgoed kiezen is belangrijk),
• De functie van het onroerend goed (privé, gemengd of opbrengsteigendom?),
• Of je al dan niet rijksinwoner gaat worden van dat land ( en jouw nationaliteit als je als rijksinwoner van Nederland naar het buitenland gaat verhuizen (10-jarenregel en de 1-jaarregel)), en
• De woonplaats van jouw erfgenamen (van welk land zijn ze rijksinwoner?) in bepaalde gevallen.

Laat je deskundig begeleiden en kies voor een juridisch expert met de nodige ervaring op het gebied van familiaal vermogensrecht, internationale vermogensplanning en vastgoedfiscaliteit.

Meerwaarde van een fiscaal expert: Maatwerk

Stel je staat op het punt om te investeren in buitenlands vastgoed. Je kan dan verhuizen en rijksinwoner worden van het land waar dit onroerend goed gelegen is of je blijft gewoon rijksinwoner van België of Nederland.

Een fiscaal adviseur kan je helpen met jouw vermogensplanning voor beide scenario’s (verhuizen versus niet verhuizen).

Scenario 1: Investeren in buitenlands vastgoed en verhuizen

Misschien ga je investeren in buitenlands vastgoed en verhuizen en wil je aan vermogensplanning doen. Dat kan op verschillende manieren.

Alvorens je effectief gaat verhuizen (lees volgende interessante verhuistips), zou je al een deel van jouw vermogen kunnen schenken. Dan opteer je voor registratierechten en vermijd je successierechten.

Optimalisatie bestaand vermogen

Qua optimalisatie van je bestaande vermogen dien je de volgende bedenkingen te maken:

• Welk type Belgische of Nederlandse pensioenen en aanvullende pensioenen zal u ontvangen?
• Wat met vastgoed dat je bezit in België of Nederland?
• Hoe gaat u het aanpakken qua bankrekeningen, spaarproducten en beleggingen die je aanhoudt bij een Belgische of Nederlandse bank?
• Wat met aandelen die je bezit van een Belgische of Nederlandse vennootschap (management- of holdingvennootschap bijvoorbeeld)?
• Hoe zal u ingrijpen qua mandaten die je uitoefent in een Belgische of Nederlandse vennootschap?

Qua aankoop van het onroerend goed in het buitenland en vermogensplanning hangt alles af van jouw nieuwe bestemming.

Zo kan je soms zodanig plannen dat je bij een eventuele latere verkoop de meerwaardebelasting kan drukken of vermijden.

Je kan soms ook ingrepen doen om de eventuele vermogensbelasting die er lokaal heerst te optimaliseren.

Successieplanning

Ook op het gebied van overlijden en het lokale erfrecht en successierechten valt er dikwijls wel wat te optimaliseren:

• Zo kan je in bepaalde gevallen de successierechten die bij overlijden van toepassing zijn op jouw vermogen optimaliseren.
• In bepaalde scenario’s kan je de meerwaardebelasting op onroerend goed die naar aanleiding van het overlijden wordt gerealiseerd of wordt geacht te zijn gerealiseerd optimaliseren.

Je dient ook aandacht te besteden aan potentiële dubbele belasting op het gebied van successierechten en het vermijden ervan:

• Zo kan het land waar je als erflater rijksinwoner van bent successierechten heffen op jouw wereldwijde vermogen. In principe heffen België of Nederland dan niet meer. Maar opgelet, indien België of Nederland vermoeden dat je eigenlijk daar nog rijksinwoner bent, zullen deze landen wel successierechten heffen op jouw wereldwijde vermogen. Nederlandse ex-rijksinwoners moeten bovendien ook opletten voor de 10-jarenregel en de 1-jaarregel. Deze regel zorgt ervoor dat ex-rijksinwoners geacht worden rijksinwoner te zijn van Nederland op het moment van overlijden. Hierdoor zal Nederland successierechten heffen op het wereldwijde vermogen van de erflater. En ontstaat er dus een gevaar voor dubbele belasting.
• Maar ook landen waar je nog onroerend goed bezit kunnen successierechten heffen op de waarde van dit onroerend goed. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer je nog eigenaar bent van onroerend goed in België en/of Nederland nadat je verhuisd bent. Opnieuw levert dit gevaar op voor dubbele belasting. Bepaalde landen heffen zelfs successierechten op banktegoeden en aandelen die je er aanhield op het moment van overlijden! Opnieuw gevaar voor dubbele belasting in zo’n geval.
• Straffer nog, nog andere landen focussen op jouw erfgenamen en heffen successierechten indien deze erfgenamen rijksinwoner zijn van dat land en er als erfgenaam een erfenis ontvangen! Opnieuw gevaar voor dubbele belasting dus!

Scenario 2: Investeren in buitenlands vastgoed en NIET verhuizen

Misschien verhuis je helemaal niet en blijf je rustig wonen in het land van bier en chocolade of in het land van kaas en windmolens.

Ook in zo’n geval zoek je best uit hoe je op een slimme manier kan investeren in buitenlands vastgoed met oog voor de toekomst.

Zo zou het kunnen dat je dit buitenverblijf enkel voor privédoeleinden gaat aanwenden of dat je het zou inschakelen als opbrengsteigendom.

Lees voor meer inspiratie hieromtrent Buitenlandse vastgoedinvesteringen aanschaffen: Stappenplan voor financieel succes alsook sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief beheerservice om passief beleggen in vastgoed mogelijk te maken.

Bestaand vermogen optimaliseren – Investeren in buitenlands vastgoed

Afhankelijk van de situatie en het dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen jouw land van rijksinwonerschap (België of Nederland) en het land waar het onroerend goed gelegen is, heb je dikwijls verschillende optimalisatiemogelijkheden…

• In het geval van een opbrengsteigendom kan je deze eventueel aankopen met een Belgische/Nederlandse vennootschap of met een lokale vennootschap om belastingen op huurinkomsten te optimaliseren.
• In bepaalde situaties kan je mits planning de eventuele vermogensbelasting die er heerst optimaliseren.
• Het is soms mogelijk om zodanig te plannen dat je bij een eventuele latere verkoop de meerwaardebelasting kan minimaliseren of vermijden.

Successieplanning

Ook op het gebied van successierechten kan je in de meeste gevallen echt wel het verschil maken met een doordachte successieplanning:

• Zo kan je mits planning de successierechten die bij overlijden van toepassing zijn op het onroerend goed en eventuele andere roerende goederen (zoals aandelen en bankrekeningen) in dat land drukken.
• In bepaalde gevallen kan je mits planning ook de meerwaardebelasting die naar aanleiding van het overlijden wordt gerealiseerd of wordt geacht te zijn gerealiseerd optimaliseren.

Je dient ook aandacht te besteden aan potentiële dubbele belasting op het gebied van successierechten en het vermijden ervan als je gaat investeren in buitenlands vastgoed:

• Zo kan het land waar het onroerend goed gelegen is successierechten heffen op dit onroerend goed. Bepaalde landen heffen zelfs successierechten op aandelen en banktegoeden die je er aanhoudt. Dit kan leiden tot dubbele belasting of tot vermijding ervan maar dan wel tot een nadelige bepaling van de successietarieven in jouw land van rijksinwonerschap (België of Nederland).
• Indien je als erflater rijksinwoner bent van België of Nederland zullen deze successierechten heffen op jouw wereldwijde vermogen. In principe heft het land waar je een buitenverblijf bezit enkel successierechten op dit onroerend goed. Maar opgelet, indien dat land vermoedt dat je eigenlijk daar rijksinwoner bent, kan het zijn dat dit land wel successierechten zal heffen op jouw wereldwijde vermogen. En in zo’n geval ontstaat er dus een gevaar voor dubbele belasting op het gebied van successierechten.
• Stel je bent rijksinwoner van België of Nederland en je overlijdt. Deze landen heffen dan successierechten op jouw wereldwijde vermogen. Maar indien je erfgenamen hebt die in het buitenland wonen kan het hele verhaal nog een staartje krijgen! Sommige landen focussen op jouw erfgenamen en heffen successierechten indien deze erfgenamen rijksinwoner zijn van dat land en er als erfgenaam een erfenis ontvangen! Opnieuw gevaar voor dubbele belasting dus!

Overzicht beleggingsvastgoed te koop in het buitenland

Wenst u een deel van uw vermogen te diversifiëren door het te investeren in opbrengstvastgoed in het buitenland? Maar het liefst zonder alle kopzorgen en stress waarmee een huisbaas normaal te maken krijgt?

Bekijk dan de volgende zorgeloze vastgoedbeleggingen:

Conclusie | Investeren in buitenlands vastgoed

Er is een gebrek aan harmonisatie op internationaal en zelfs Europees vlak qua aanknopingsfactoren voor het heffen van successierechten. Hierdoor ben je als belastingplichtige aangewezen op nationale of bilaterale regelingen (maar deze zijn dun gezaaid).

Dit kan leiden tot situaties waarbij men effectief twee keer successierechten verschuldigd is op dezelfde nalatenschap! Je leest het goed, zelfs in een Europese context wordt dubbele belasting niet gecorrigeerd door het Europese Hof van Justitie.

De redenering is dat elke lidstaat haar fiscale soevereiniteit mag uitoefenen. Elke lidstaat dus de autonome bevoegdheid om zelf te bepalen op welke grondslag zij successierechten heft.

De complexiteit van een nalatenschap met internationaal tintje is enorm en kan je nooit voorzichtig genoeg benaderen.

Het staat niet ter discussie dat je een successieplanning op maat nodig hebt om later ongewenste financiële verrassingen te vermijden!

Van plan om te investeren in buitenlands vastgoed?

Laat je dan begeleiden door een professionele juridisch expert met ervaring op het gebied van familiaal vermogensrecht, internationale vermogensplanning en internationale vastgoedfiscaliteit.

Extra info over pensioenplanning met beleggingsvastgoed in binnen- en buitenland

• Passief pensioen verzekeren met vastgoed? Veelgestelde vragen
• Zelf extra pensioen voorzien voor uw oude dag? Acht redenen om voor verhuurvastgoed te kiezen
• Hoeveel geld heb ik nodig voor mijn pensioen? Tips voor een juiste inschatting
• Sparen voor pensioen: Vastgoed als investering versus traditionele vormen van pensioensparen

Andere informatie over vastgoed in het buitenland

• Tweede woning kopen in het buitenland? Ultieme tips om te starten
• Vastgoed in het buitenland kopen? Bepaal dan eerst jouw doel!
• Een beleggingspand kopen in een land waar ik niet woon: Kan dat?
• Aankoop tweede woning: Welke bestemming en locatie kies je?
• Vakantiehuis kopen: Wie zijn de hoofdrolspelers en wat zijn hun taken?
• Buitenverblijf kopen: Kies je voor nieuwbouw of voor bestaande bouw?
• Wil je een vakantiewoning kopen? Ga dan op inspectie ter plaatse!
• Geld investeren in een huis in het buitenland? Schakel een advocaat in!
• Verhuizen naar het buitenland: Checklist met praktische zaken!
• Huizen te koop in het buitenland: Verschillende soorten eigendomsrechten!
• 2de woning kopen en verhuren in het buitenland: Aandachtspunten
• De kosten van een tweede verblijf: Zorgvuldig budgetteren is de sleutel!
• Hypothecaire lening tweede woning: Procedure en enkele inzichten
• Hoe onroerend goed in het buitenland kopen tegen de beste wisselkoers?