De kosten van een tweede verblijf: Zorgvuldig budgetteren is de sleutel!

Net zoals bij het aankopen van een eigendom in België of Nederland bedragen de kosten van een tweede verblijf in het buitenland meer dan alleen de aankoopprijs van het vastgoed.

De sleutel om jouw financiën succesvol onder controle te houden is om te weten welke kosten je allemaal mag verwachten.

Maak alleszins geen veronderstellingen over de jaarlijks terugkerende kosten van een tweede verblijf en de aankoopkosten ervan. Gissen is missen!

De aankoopkosten kunnen ernstig verschillen tussen landen onderling en de fiscale behandeling van tweede verblijven kan ook zwaar uiteenlopen.

De jaarlijks recurrente kosten van een tweede verblijf kunnen bestaan uit belastingen, onderhoudskosten, verzekeringspremies, managementkosten en slijtage door gebruik en het klimaat. Deze kunnen ook ernstig verschillen van regio tot regio en van land tot land.

Aankoop onroerend goed | Kosten van een tweede verblijf

De kosten van een tweede verblijf op het moment van aankoop bestaan uit verschillende componenten.

Commissie voor de makelaar

De commissie van een vastgoedmakelaar is afhankelijk van land tot land en van regio tot regio.

Notariskosten en juridische kosten

Btw of registratierechten – Kosten van een tweede verblijf

De Europese Unie heeft gestandaardiseerde btw-regels maar de toepassing van die regels verschilt per lidstaat.

Ben je van plan om een tweede verblijf te kopen in een lidstaat van de Europese Unie? Hou dan rekening met btw die je eventueel verschuldigd zou zijn… Maar ook buiten de Europese Unie kunnen btw-achtige belastingen bestaan die verschuldigd zijn op de verwerving van vastgoed.

In de Europese Unie wordt de fiscale behandeling grotendeels bepaald door de hoedanigheid van de verkoper.

• Indien je een nieuw gebouwde eigendom koopt van een bedrijf dat geregistreerd is voor btw, moet deze btw-plichtige verkoper hierop btw aanrekenen. Dit btw-tarief verschilt van lidstaat tot lidstaat en er kan een verschillend tarief van toepassing zijn op residentiële en commerciële eigendommen.
• Indien je een bestaande bouw (te oud om als nieuwbouw te worden beschouwd) koopt van een btw-plichtige verkoper ergens in de Europese Unie, is deze aankoop in principe vrijgesteld van btw. In de plaats hiervan ben je dan registratierechten verschuldigd. Deze registratierechten verschillen van land tot land en dikwijls ook van regio tot regio in het land zelf. Er bestaan in bepaalde lidstaten zoals Polen wel uitzonderingen op deze hoofdregel.
• Indien je onroerend goed aankoopt van een particulier die niet btw-plichtig is, is deze aankoop nooit aan btw onderworpen. Op zo’n verrichting ben je als aankoper dan registratierechten verschuldigd. Deze registratierechten verschillen van land tot land en dikwijls ook van regio tot regio in het land zelf.

Opmerking: In bepaalde gevallen kan je de betaalde btw (deels) terugvorderen indien je de eigendom gaat verhuren.

Zegelrechten

Een zegelrecht is een onrechtstreekse belasting die het lokaal registratiekantoor mag heffen op bepaalde akten, zoals notarisakten, onderhandse huurcontracten en documenten die de openbare administraties afleveren.

Hypotheekrechten

Bij het vestigen van een hypotheek is er meestal een hypotheekrecht van toepassing.

Conclusie | Kosten van een tweede verblijf bij aankoop

Hou er rekening mee dat de aankoopkosten ernstig kunnen oplopen, afhankelijk van het land waar je koopt en of je btw of registratierechten verschuldigd bent.

Alvorens je een bod doet op een eigendom dien je de situatie dus grondig te analyseren en te budgetteren. Heb je een bepaalde bestemming in je gedachten? Onderzoek de kostenstructuur in dat land dan tot op het bot.

Praat ook met iemand lokaal die kennis van zaken heeft (zoals een vastgoedmakelaar). Doe dit alvorens je jouw zoektocht effectief begint.

Aankoopkosten verschillen van land tot land en dikwijls ook van regio tot regio in het land zelf.

Jaarlijkse operationele kosten van een tweede verblijf

Onderschat ook de operationele kosten van een tweede verblijf niet. Het gaat om recurrente kosten die je goed moet inschatten alvorens je zou aankopen.

Voorbeelden van dergelijke kosten zijn:

• Kapitaal- en intrestaflossingen van de hypothecaire lening
• Jaarlijkse belastingen op onroerend goed
• Onderhoud en herstellingen

Het is belangrijk om te weten te komen hoeveel deze kosten zullen bedragen op maandbasis. Deze inschatting kan je helpen om jouw keuze uit de verschillende types eigendommen te maken en om volgende vragen te beantwoorden:

• Kies je voor een nieuwbouw of een bestaande eigendom?
• Ga je voor een alleenstaande unit of verkies je voor een eigendom in een complex?
• In welke regio ga je aankopen?

Wees zeker dat je jouw tweede verblijf kan behouden zonder het te verhuren indien je het niet ziet zitten om het te verhuren! In zo’n scenario kan je immers niet rekenen op verhuurinkomsten om de recurrente kosten te dekken.

Hou ook rekening met het feit dat deze maandelijks terugkerende kosten een negatieve invloed hebben op jouw mogelijke huurinkomsten. Een deel van deze inkomsten zal immers moeten aangewend worden om de recurrente kosten te dekken.

Tweede verblijf als opbrengsteigendom inzetten

Deze berekening en budgettering van de recurrente kosten kan je eventueel ook aanzetten om jouw tweede verblijf te gaan beschouwen als opbrengsteigendom. Zo kan je de verworven huurinkomsten gebruiken om de recurrente kosten te dekken.

En raar maar waar, indien je goed zoekt kan je compleet zorgeloze formules vinden om het beste van beide werelden te genieten:

• Privé gebruik van het pand (x aantal weken per jaar)
• Gegarandeerd rendement per jaar / Gegarandeerde verhuurinkomsten per jaar

Jaarlijkse belastingen op tweede verblijf

Ook al blijf je in België of Nederland wonen als rijksinwoner, toch zul je verschillende soorten belastingen moeten betalen in het land waar jouw tweede verblijf zich bevindt.

Welk land mag er belastingen heffen op onroerend goed in het buitenland?

Zowel jouw thuisland België of Nederland als het land waarin jouw tweede verblijf zich bevindt kunnen je in principe belasten op het bezit van een onroerend goed in dat land.

Je kan worden belast in België of Nederland omdat je een inkomen uit dit onroerend goed haalt. Je bent als rijksinwoner van België of Nederland namelijk belastbaar op jouw wereldwijd inkomen.

Ook het land waarin jouw tweede verblijf zich bevindt zal echter de inkomsten uit het onroerend goed willen en mogen belasten. Dit komt omdat het onroerend goed de bron van de inkomsten is en omdat het in dat ander land gelegen is.

Om te vermijden dat je zowel in België of Nederland én in het land van jouw tweede verblijf belasting zou moeten betalen (twee keer dus), hebben zowel België als Nederland dubbelbelastingverdragen afgesloten met andere landen.

Deze dubbelbelastingverdragen bestaan net om zo’n dubbele belasting te vermijden. Er wordt in zo’n dubbelbelastingverdrag duidelijk uiteengezet wel land welke inkomsten mag belasten.

In de meeste dubbelbelastingverdragen krijgt het land waar het onroerend goed gelegen is de heffingsbevoegdheid voor de onroerende inkomsten uit dat onroerend goed.

Met andere woorden, in zo’n geval worden deze inkomsten dus niet meer worden belast in het land waar je woont en belastingplichtig bent (België of Nederland).

Opgelet: In België komen deze buitenlandse inkomsten wel in aanmerking voor het bepalen van:

• De belastbare grondslag van de belastingplichtige, en
• De aanslagvoet die wordt toegepast op de inkomsten van Belgische oorsprong (alle andere inkomsten dan deze vrijgestelde onroerende inkomsten).
• Hierdoor komt men sneller in de hogere belastingschijven terecht. De fiscale weerslag van dit ‘progressievoorbehoud’ valt niet te verwaarlozen!

Belastingen op eigen gebruik van jouw tweede verblijf

Stel je verhuurt jouw tweede verblijf niet en je gebruikt het alleen om er zelf af en toe tot rust te komen. In zo’n geval zal je in vele landen toch nog belastingen moeten betalen op het bezit van dit onroerend goed.

Concreet word je dan geacht ‘fictieve’ huurinkomsten uit dit onroerend goed te halen. Het belastingpercentage en de belastbare basis (vaak een kadastrale waarde) verschillen van land tot land.

Belastingen op verhuurinkomsten van jouw tweede verblijf

Stel je verhuurt jouw buitenverblijf aan vrienden en aan vreemden. In de meeste landen word je dan belast op de bruto-inkomsten verminderd met de eraan verbonden kosten zoals:

• Intresten van de hypothecaire lening
• Onderhoudskosten
• Herstellingskosten

Andere belastingen op het tweede verblijf

Onroerend goed belasting

In vele landen moet de eigenaar van een onroerend goed ook een jaarlijkse onroerend goed belasting betalen.

Het belastingpercentage en de belastbare basis (dikwijls een kadastrale waarde) verschillen van land tot land, van regio tot regio en van gemeente tot gemeente.

Vermogensbelasting

Sommige landen heffen ook nog een vermogensbelasting die in bepaalde gevallen ook de waarde van het onroerend goed in rekening neemt voor de berekening van het vermogen.

In sommige gevallen is een eerste schijf tot een bepaald bedrag wel vrijgesteld van vermogensbelasting.

Verenigings- en gemeenschapskosten

Indien je een tweede verblijf bezit in een gemeenschap of gemeente, zal je in de meeste gevallen ook op een of andere manier moeten betalen voor straatverlichting, afvalophaling, enzovoort.

Advies inzake fiscaliteit van het tweede verblijf

Elk land is anders en dus is het belangrijk om informatie in te winnen bij een fiscaal expert ter plaatse. Het ereloon van zo’n fiscale vermogensplanner kan je ook toerekenen aan de kosten van een tweede verblijf.

Onderzoek ook zeker de gevolgen op het gebied van successierechten. Aarzel niet en ga advies inwinnen bij een geschikte fiscale expert die ervaring heeft met vermogensplanning over de grenzen heen!

Afhankelijk van waar je jouw tweede verblijf koopt kan je wel wat optimaliseren om de successierechten te beperken. Het is namelijk zo dat jouw nalatenschap belast wordt in het land waar je rijksinwoner bent.

Voor Nederlandse rijksinwoners die zouden verhuizen naar het buitenland om hun successie te plannen bestaat er wel zoiets als de 10-jarenregel. Meer info omtrent pensioneren en successieplanning lees je op ‘Plan je toekomst alvorens je gaat investeren in buitenlands vastgoed!‘

Verzekeringen | Kosten van een tweede verblijf

Vakantiewoningen staan vaak leeg voor langere periodes of ze worden verhuurd aan derde partijen. Je dient dus de premies van geschikte verzekeringen in rekening te brengen bij de budgettering en berekening van de kosten van een tweede verblijf.

Indien jouw tweede verblijf op een speciale plaats gelegen is kan het zijn dat je een bijkomende risicopremie zult moeten betalen. Voorbeelden van dergelijke speciale, risicovolle, locaties zijn:

• Regio’s die vaak getroffen worden door aardbevingen
• Regio’s die in de orkaangordel liggen
• Woningen die op of aan het strand gebouwd zijn
• Overstromingsgebieden
• Gebieden die vaak getroffen worden door grondverschuivingen en/of lawines
• Enzovoort

In al deze gevallen is de kans groot dat de verzekeringspremies van jouw tweede verblijf hoger zullen zijn dan normaal.

In bepaalde gevallen kan het zijn dat jouw verzekeringskosten al gedekt zijn door gemeenschapsbijdragen die je betaalt. Maar let op, vaak zijn het enkel de gemeenschappelijke delen van het gebouw die gedekt zijn door zo’n gemeenschappelijke verzekering.

En dit betekent dat jouw eigendom en de inboedel ervan niet gedekt zijn. Daar moet je dus zelf voor zorgen in de meeste gevallen!

Aanbiedingen in de kijker

Andere topics over vastgoed in het buitenland

• Tweede woning kopen in het buitenland? Ultieme tips om te starten
• Vastgoed in het buitenland kopen? Bepaal dan eerst jouw doel!
• Een beleggingspand kopen in een land waar ik niet woon: Kan dat?
• Aankoop tweede woning: Welke bestemming en locatie kies je?
• Vakantiehuis kopen: Wie zijn de hoofdrolspelers en wat zijn hun taken?
• Wil je een vakantiewoning kopen? Ga dan op inspectie ter plaatse!
• Plan je toekomst alvorens je gaat investeren in buitenlands vastgoed!
• Geld investeren in een huis in het buitenland? Schakel een advocaat in!
• Verhuizen naar het buitenland: Checklist met praktische zaken!
• Huizen te koop in het buitenland: Verschillende soorten eigendomsrechten!
• 2de woning kopen en verhuren in het buitenland: Aandachtspunten
• Buitenverblijf kopen: Kies je voor nieuwbouw of voor bestaande bouw?
• Hypothecaire lening tweede woning: Procedure en enkele inzichten
• Hoe onroerend goed in het buitenland kopen tegen de beste wisselkoers?