Investeren in studentenkamers? Enkele goede redenen & tips voor succes

Welkom op deze informatiepagina voor investeerders en beleggers die overwegen om te investeren in studentenkamers.

Hieronder wordt uitgelegd wat dit type belegging precies inhoudt, wat de voordelen ervan zijn, waarom je zou opteren voor studentenaccommodatie als opbrengsteigendom, wat de risico’s en opbrengsten zijn en waarom dit soort opbrengsteigendom gewild blijft naar de toekomst toe.

We maakten ook een lijstje met handige tips dat je kan gebruiken tijdens jouw investeringsbeslissing.

Wat is investeren in studentenkamers precies?

Een van de meest populaire methodes om te investeren in studentenaccommodatie is door een of meerdere studentenkamers aan te kopen.

Deze worden vaak aangekocht in een specifiek studentenaccommodatiegebouw en worden vervolgens beheerd door een professionele uitbater.

Dit betekent dat dergelijke investeringen garant staan voor passieve inkomsten en veel minder kopzorgen in vergelijking met studentenkamers die je zelf moet verhuren.

Indien de studentenaccommodatie in kwestie goede cijfers kan voorleggen qua bezettingsgraad en inkomsten, is de herverkoopwaarde van zo’n studentenkamer minstens even hoog als de aankoopwaarde.

Voordelen van investeren in studentenkamers

Verzekerd rendement

Sommige investeringen bieden een gegarandeerd rendement aan voor een bepaalde periode. Dit bezorgt de beleggers in kwestie dan veilige en stabiele huurinkomsten.

Dergelijke huurgaranties worden aangeboden door sommige projectontwikkelaar(s) van studentenaccommodaties.

Hierbij verbindt de projectontwikkelaar er zich toe om jaarlijks huurinkomsten uit te betalen, ook al is jouw studentenkamer eigenlijk niet verhuurd.

Lees heel gedetailleerde informatie over dit soort huurgarantie (zilveren huurgarantie) op onze speciale pagina hierover.

Stijging in jaarlijkse huurinkomsten

De markt van studentenaccommodaties in de grote studentensteden wordt gekenmerkt door hoge bezettingsgraden. Hierdoor is het veilig om te veronderstellen dat de huurinkomsten zullen stijgen naar de toekomst toe.

Ook jaarlijkse indexatie speelt een rol in stijgende huurinkomsten (de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud).

Stijgende huurinkomsten bezorgen de investeerders mogelijkheden om hun studentenkamer(s) te verkopen aan een hogere prijs dan de oorspronkelijke aankoopprijs.

Er is dus ook sprake van een mogelijke meerwaarde als bijkomende rendementscomponent (naast de jaarlijkse huurinkomsten als basiscomponent van het rendement).

Passieve, handenvrije investering

Een gespecialiseerd bedrijf met ervaring is verantwoordelijk voor de uitbating van de accommodatie. Dit bedrijf zorgt voor het onderhoud en het dagelijks beheer van jouw studentenkamer(s).

Hierdoor kan je als investeerder op beide oren slapen dat alles gesmeerd loopt. Bovendien heb je zelf geen last van tijdverslindende activiteiten zoals herstellingen uitvoeren en huurders vinden.

Het uitbesteden van het beheer van opbrengsteigendommen is perfect om passief inkomen te verdienen met vastgoed.

Ontwikkelde markt

De studentenmarkt waarin men koopt om te verhuren is een volwassen en ontwikkelde investeringsmarkt. Hierdoor biedt deze markt een robuuste inkomstenstroom op de lange termijn en is er bovendien weinig risico mee gemoeid.

Om de inkomsten uit zo’n belegging te maximaliseren dien je ook de rekening te houden met de lange termijn. Als belegger geef je dus best voorrang aan studentenaccommodaties met de volgende kenmerken:

• Projecten en studentenkamers van hoogstaande kwaliteit (goedkoop is duurkoop!)

• Goede locatie dichtbij instellingen van het hoger onderwijs en/of het stadscentrum

Verkoopbaarheid

In de meeste gevallen ben je voor 100 procent eigenaar van de studentenkamer(s).

Je beschikt dan over een verkoopakte en een notariële akte en je kan dus altijd beslissen om jouw opbrengsteigendom opnieuw te verkopen.

Waarom investeren in studentenkamers?

Enkele pluspunten van een studentenkot kopen als investering zijn de volgende:

• Lage instapkosten in vergelijking met de huizenmarkt waarin men vastgoed koopt om te verhuren

• Volledig beheerd door een professionele uitbater met ervaring

• Hoge bezettingsgraden

• Jaarlijks rendement ligt dikwijls hoger dan dat van traditionele markten waarin men koopt om te verhuren

• Passieve inkomsten gegarandeerd voor een vooraf bepaalde periode

Risico’s & opbrengsten van investeren in studentenkamers

Indien je op het punt staat om te investeren in iets dien je altijd een goed beeld te hebben van de risico’s en de opbrengsten van de investering.

Er wordt vaak aangenomen dat hoe hoger de opbrengsten zijn, hoe hoger het risico van de investering is.

Echter, indien je jouw huiswerk maakt en de opportuniteit grondig onderzoekt en vergelijkt met andere opties is dit niet altijd het geval.

Indien je wilt investeren in studentenkamers is het belangrijk om alles te weten te komen over de investering die je overweegt te maken.

Enkel zo kan je een geïnformeerde beslissing maken en de risico’s en opbrengsten van studentenhuisvesting als investering correct evalueren.

Gevaren van investeren in studentenkamers

Faillissement van de projectontwikkelaar

Er is een stijgend aantal projectontwikkelaars die financiering zoeken bij private investeerders voor studentenaccommodatieprojecten. Vaak wordt hierbij een specifiek business model gebruikt waarmee in het verleden reeds succes werd geboekt.

Fondsen worden opgehaald bij investeerders en worden vervolgens aangewend voor de bouw van het project.

Investeerders worden hiervoor beloond met een hoger rendement dan de rendementen van spaarboekjes en traditionele markten waarin men koopt om te verhuren.

De projectontwikkelaar dient dus niet het hele project voor te schieten met eigen middelen. Dit zorgt ervoor dat de ontwikkelaar meer financiële ademruimte heeft op cashflowgebied. En dit zorgt ervoor dat de kans dat de projectontwikkelaar failliet gaat minimaal is.

In het meest extreme geval, het faillissement van de projectontwikkelaar, kan er steeds een nieuwe bouwpromotor aangesteld worden om de bouw van het project te verzorgen.

De bouw is namelijk al gefinancierd en de fondsen zijn al opgehaald en geblokkeerd op speciale rekeningen.

Faillissement van de uitbater of slechte service

Doe jouw huiswerk en investeer alleen in een project indien de uitbater in kwestie veel ervaring en een stabiele en goede reputatie heeft.

Zo minimaliseer je het risico dat de professionele uitbater een slechte service levert of dat dit uitbatend bedrijf failliet gaat.

Je kan ook altijd de balans en resultatenrekening van dit bedrijf consulteren om de financiële gezondheid van dit bedrijf te analyseren!

Voor Belgische ondernemingen kan je terecht op de website van de Nationale Bank van België. Voor Nederlandse ondernemingen kan je voor financiële details terecht op de website van de Kamer van Koophandel.

Indien je zou investeren in studentenkamers van een project waarbij je recht hebt op gegarandeerde huurinkomsten gedurende x aantal jaar, dan zal de projectontwikkelaar zijn verantwoordelijkheid nemen indien de uitbater failliet zou gaan.

Huurinkomsten kunnen dalen na afloop van de gegarandeerde periode

Je kan al heel veel te weten komen door de prijzen te bekijken van andere studentenkamers op de private markt. Kijk ook eens naar de prijzen van accommodatie die onder beheer van instellingen van het hoger onderwijs vallen.

Door deze lokale analyse te maken kan je een goed beeld krijgen van de prijszetting in de sector en hoe deze prijzen zullen evolueren in de toekomst.

Hou er rekening mee dat je altijd op zoek kan gaan naar projecten waarbij je als eigenaar recht hebt op gegarandeerde huurinkomsten gedurende een bepaalde periode.

Door voor zo’n investering te kiezen kan je jouw investeringsrendement tot op een bepaalde hoogte volledig verzekeren en garanderen.

Bovendien schuilt er ook een achterliggende reden achter zo’n project dat gegarandeerde huurinkomsten biedt gedurende pakweg drie tot vijf jaar…

Een slimme belegger begrijpt dat dit betekent dat de markt stabiel zal blijven aan huurprijzen die zelfs hoger liggen dan de huidige prijzen die van toepassing zijn.

Traditioneel stijgen de huurprijzen mee met de inflatie en andere factoren die de prijs opwaarts beïnvloeden zoals een stijgende vraag naar studentenkamers.

Het aantal studenten & de vraag naar studentenkamers zou kunnen dalen

Een daling van het aantal studenten is een echte bedreiging voor de iemand die van plan is om te investeren in studentenkamers.

De vierde industriële revolutie, ook gekend als de digitale revolutie, zorgt er echter voor dat kennis belangrijker is dan ooit.

Wereldwijd staan miljoenen jobs op het spel door de snel toenemende digitalisering en robotisering. Je kan dit beschouwen als een bedreiging maar ook als een opportuniteit.

De kenniseconomie is belangrijker dan ooit en jonge schoolverlaters beseffen maar al te goed dat ze zonder de nodige kwalificaties niet meer aan de bak komen. Deze evolutie doet het aantal studenten en bijgevolg ook de vraag naar studentenkamers toenemen.

Toch doe je er goed aan om niet blindelings te investeren in studentenkamers van een bepaald project. Het is verstandig om de vraag naar studentenkamers te verifiëren.

Zo kan je een paar bestaande residenties in dezelfde buurt telefonisch contacteren om de beschikbaarheid te checken naar volgend jaar toe. Zijn er wachtlijsten of zit alles vol, dan heb je een duidelijk signaal!

Succesvolle nieuwbouwprojecten met studentenaccommodatie worden namelijk gebouwd op locaties waar de vraag het aanbod overstijgt.

Lokale concurrentie

Concurrentie in de buurt is niet noodzakelijk een slechte zaak. Het biedt je de kans om te investeren in een project dat het verschil maakt op gebied van service, kwaliteit en properheid.

Een goede uitbater met professionele verhuurservice is gespecialiseerd in het aantrekken van studenten. De diensten van een professioneel uitbatingsbedrijf zorgen ervoor dat het gebouw onderhouden wordt volgens de regels van de kunst.

Een gebouw met studentenkamers dient fris, net en onderhouden te zijn, los van hoe lang het al in gebruik is.

Bestaande residenties met studentenaccommodaties die goed onderhouden en gelegen zijn zullen altijd huurders aantrekken.

De locatie is misschien niet de beste

Hoe dichter een project bij universiteiten en hogescholen ligt, hoe sneller het een optimale bezettingsgraad van 100 procent zal halen.

Er is namelijk sprake van een negatieve correlatie tussen de bezettingsgraad en de afstand tussen de accommodatie en instellingen van het hoger onderwijs.

Met andere woorden, hoe groter de afstand tussen de accommodatie en de onderwijsinstellingen, hoe lager de bezettingsgraad. Houd hier rekening mee indien je gaat investeren in studentenkamers!

Indien er nog andere residenties aanwezig zijn op dezelfde locatie zal ook de prijszetting een rol spelen, los van de locatie. Ook de aanwezige faciliteiten zullen in zo’n geval hun rol spelen bij het aantrekken van studenten.

Uitgestelde oplevering

In extreme gevallen is er sprake van overmacht zoals lange periodes van vriestemperaturen, storm of extreme hitte.

Soms zijn er ook externe factoren (zoals een leverancier die last heeft van stakingen) die voor vertraging kunnen zorgen.

Indien je gaat investeren in studentenkamers kan je risico’s van uitgestelde oplevering tegengaan op drie manieren:

1. Indien je belegt in een project met gegarandeerde huurinkomsten (met verhuurgarantie) maakt het dikwijls niet uit. Of het project nu opgeleverd is of niet, als investeerder heb je recht op jouw huurinkomsten. De vertraging is dan een probleem voor de projectontwikkelaar.
2. Tracht de projectontwikkelaar in te schatten. Is het een professioneel bedrijf met ervaring in de sector? Indien dit het geval is, is de kans groot dat ze met degelijke interne rapporteringssystemen werken om vertragingen op te lossen. Vermijd om te investeren in projecten die gelanceerd worden door bedrijven die nog groen achter de oren zijn. En selecteer bij voorkeur een ontwikkelaar die zelf eigenaar en beheerder is van het onroerend goed.
3. Je kan ook steeds zelf de risico’s inschatten door na te gaan met welke onderaannemers de projectontwikkelaar samenwerkt. Spreken we over bedrijven met een goede reputatie of eerder over duistere onderaannemers zonder helder track record? Enkel in het eerste geval dien je toe te happen als belegger. Blijf weg van projecten waarvoor malafide onderaannemers worden ingeschakeld.

De kosten kunnen verkeerd gebudgetteerd zijn

Succesvolle projecten worden ondersteund door heel gedetailleerde budgettering op het gebied van bouw- en managementkosten.

Een dergelijke professionele budgettering stelt projectontwikkelaars in staat om investeerders inkomsten te garanderen.

Los van de budgettering dien je ook na te vragen of de bouwpromotor in kwestie ook actief aan kostprijscalculatie doet.

Worden de kosten permanent in het oog gehouden en hoe zit het met de uitgaande betalingen van facturen? Een projectontwikkelaar die kort op de bal speelt verdient jouw voorkeur!

Als investeerder dien je ook na te gaan of de studentenkamers in kwestie wel correct geprijsd zijn. Vergelijk met prijzen van gelijkaardige projecten van studentenaccommodaties in de regio bijvoorbeeld.

Ga ook na of de finale kost van zo’n studentenkamers effectief alles dekt.

Met andere woorden, controleer of er geen verborgen kosten zijn zoals bijvoorbeeld bijkomende kosten voor het bouwtoezicht.

Opbrengsten van investeren in studentenkamers

Los van de risico’s zijn er natuurlijk ook opbrengsten (de beloning om het risico te nemen) verbonden aan het investeren in studentenkamers:

• Studentenaccommodaties waarin men als belegger een of meerdere studentenkamers koopt om te verhuren zijn niet nieuw. Dit model bestaat al langer dan vandaag en de werking ervan werd al meermaals bewezen.

• Meerwaardepotentieel aangezien de vastgoedprijzen blijven klimmen.

• Duurzame markt met groeipotentieel wegens de kenniseconomie.

• In sommige gevallen gegarandeerde inkomsten via een verhuurgarantie.

• Hogere opbrengsten dan een klassieke spaarrekening bij de bank.
• Handenvrije passieve vastgoedbelegging zonder al te veel tijdverlies en kopzorgen.

Tips voor het investeren in studentenkamers

Wanneer je van plan bent om te investeren in studentenkamers, hou dan zeker rekening met de volgende lijst van tips.

Hiermee ben je gewapend om een succesvolle belegging te doen.

Sommige tips zijn trouwens van toepassing op iedereen die wilt geld beleggen in vastgoed:

Locatie

Een project dat dichtbij winkelzaken en ontspanningsmogelijkheden gelegen is, is een aantrekkelijk project voor beleggers. De nabijheid van het openbaar vervoer is een bijkomend pluspunt.

Dit betekent niet dat je als belegger automatisch alle projecten die niet dichtbij het stadscentrum liggen moet afschrijven.

Een project met een iets mindere ligging kan dit nadeel namelijk compenseren met betere faciliteiten, extra diensten en grotere en kwalitatief sterkere studentenkamers.

Ook de projectontwikkelaar en de uitbater kunnen het verschil maken op het gebied van kwaliteit en dienstverlening!

Verlies ook niet uit het oog dat de prijzen van studentenkamers in residenties buiten het stadscentrum wat lager liggen.

Deze lagere huurprijzen zijn aantrekkelijk voor bepaalde types studenten die bijvoorbeeld graag fietsen of zich graag met het openbaar vervoer verplaatsen.

Een locatie buiten het stadscentrum is dus niet noodzakelijk slecht! De aantrekkelijkheid van zo’n investering hangt af van allerlei andere factoren ook!

Vraag

Investeren in een regio waar er een tekort is aan studentenkamers zorgt voor hoge bezettingsgraden en stabiele rendementen op de middellange tot lange termijn.

Wanneer je de vraag naar studentenkamers onderzoekt dien je rekening te houden met verschillende factoren.

Onderzoek de expansieplannen van de aanwezige instellingen van het hoger onderwijs (universiteiten en hogescholen). Deze plannen zijn een goede indicatie voor de evolutie van de vraag naar studentenkamers.

Een instelling van het hoger onderwijs die nieuwe faciliteiten plant of aan het bouwen is gaat voor expansie. En deze expansie gaat gepaard met een stijgende vraag naar studentenaccommodatie.

Kijk ook eens naar het lokale aanbod van private studentenaccommodaties (studentenkoten in omgebouwde huizen bijvoorbeeld).

Een ideaal project om te investeren in studentenkamers is er een waar er in de nabije omgeving niet veel private studentenaccommodaties gelegen zijn.

Deze private studentenkoten zijn namelijk tamelijk scherp geprijsd (maar dit vertaalt zich dan vaak in kamers die niet op niveau zitten).

Opbrengsten

Het opbrengstenprofiel van een belegging bepaalt altijd of deze belegging een goede investering is. Als belegger dien je dus altijd uit te zoeken of de geprojecteerde opbrengsten van de belegging eigenlijk wel haalbaar zijn.

Jouw persoonlijk onderzoek voeren in de huidige markt van studentenaccommodaties is dus gewoon essentieel om slim te investeren in studentenkamers. Hierbij dien je ook uit te vissen wat andere residenties uit de buurt aanrekenen qua huurprijzen.

Het opbrengstenprofiel van jouw potentiële belegging (een studentenkamer) dient gebaseerd te zijn op de huidige huurprijzen uit de regio.

Enkel op deze manier kan je zeker zijn dat het geprojecteerde rendement realistisch en duurzaam is. En enkel in zo’n geval kan je met een gerust gemoed investeren in studentenkamers.

Je kan ook onderzoeken wat de onderwijsinstellingen uit de buurt aanrekenen voor hun accommodaties.

Traditioneel zijn deze accommodaties zwaar gesubsidieerd en zijn de huurprijzen er dus lager in vergelijking met studentenkamers in de private sector.

Als belegger verkies je projecten welke hun huurprijzen afstemmen op dergelijke prijszettingen van onderwijsinstellingen die in de buurt gelegen zijn.

Deze projecten zullen het gemakkelijker hebben om de optimale bezettingsgraad van 100 procent te behalen in vergelijking met projecten welke hun huurprijzen koppelen aan de private huurprijzen.

Indien de huurprijzen van jouw potentieel beleggingsproject gebaseerd zijn op de prijzen in de private verhuurmarkt, bekijk dan het profiel van de uitbater in detail.

Hogere verhuurprijzen kunnen steek houden indien het track record en de reputatie van de uitbater wijzen op hoge performantie!

Uitbater

Interesse om te investeren in studentenkamers? Dan heb je er alle belang bij dat het gebouw met de studentenkamers wordt uitgebaat door een professioneel bedrijf dat een heel goed dienstenpakket aanbiedt.

De uitbater dient het gebouw te onderhouden volgens de hoogste standaarden en dient bovendien effectief te zijn zonder geld te verspillen. Een moeilijke evenwichtsoefening dus!

Een partij met ervaring en een goede reputatie is noodzakelijk! Ga als investeerder niet in zee met amateurs of partijen zonder ervaring.

Alle beheerskosten en kosten van de uitbating worden afgetrokken van de ontvangen huurgelden dus hiermee moet je rekening houden alvorens je gaat investeren in studentenkamers!

Onderzoek of de vergoeding voor de uitbater marktconform is en niet overdreven hoog.

Bescherming van de belegger

• Neem enkel projecten in overweging waarvoor alle bouwplannen en bouwaanvragen zijn goedgekeurd. Zo vermijd je onzekerheid op het gebied van bouw en ontwikkeling bij het investeren in studentenkamers.
• Bekijk of de noodzakelijke juridische contracten gebruikt worden om als investeerder de noodzakelijke juridische bescherming op te bouwen. We denken hierbij bijvoorbeeld aan een verkoopcontract en een notariële akte. Defensief beleggen in vastgoed is belangrijk!
• Tracht wat informatie te vergaren bij bestaande beleggers die reeds investeerden in een van de projecten van de partijen achter het huidige project. Vaak kom je op die manier veel dingen te weten die je anders nooit zou kunnen te weten komen! Een grondige due diligence is goud waard.

Aanbod | Investeren in studentenkamers

Heb je interesse om te investeren in studentenkamers?

Of ben je niet helemaal overtuigd of studentenkamers wel de ideale vorm van beleggingsvastgoed zijn voor jou?

Dan raden we je aan om ook de onderstaande kant-en klare vastgoedbeleggingen te bekijken.

Investeren in vastgoed kan namelijk op verschillende manieren.

Denk ook goed na over het vraagstuk actief of passief beleggen in vastgoed!

Andere opportuniteiten beleggingsvastgoed