Virtueel versus echt rendement van vastgoed: Verschil tussen simulaties en de praktijk

Welk rendement u kan behalen door te investeren in vastgoed, hangt af van tal van parameters en assumpties. Bovendien bestaat er ook een verschil tussen virtueel versus echt rendement van een vastgoedbelegging.

Men kan veel verschillende dingen bereiken met simulaties op papier of een spreadsheet om te bepalen wat voor soort (virtueel) rendement u gaat krijgen krijgen op een vastgoedinvestering.

Wanneer het gaat over virtuele rendementen op papier of in een spreadsheet, kunnen deze met andere woorden misleidend en zelfs manipulerend zijn.

Ontdek hieronder wat het verschil is tussen enerzijds virtueel rendement op papier en anderzijds echt rendement in de praktijk voor een vastgoedinvestering.

Een potentiële meerwaarde is het verschil tussen virtueel versus echt rendement

Online leest u misschien wel hier en daar (anonieme) getuigenissen van beleggers die beweren meer dan 20% rendement te verdienen op elke investering die ze doen.

Maar wanneer u dan in detail treedt, blijkt dat dit rendement tot stand komt door te rekenen met een jaarlijkse waardestijging.

Wat dus eigenlijk neerkomt op rekenen met virtueel rendement daar de meerwaarde zich nog niet voltrokken heeft!

En of dat nu goed of fout is qua aanpak voor een rendementssimulatie van investeringsvastgoed, dat doet niet echt ter zake in deze context.

Wat wel belangrijk is, is dat dit een illustratie is van hoe men cijfers kan manipuleren om de jaarlijkse rendementen op te poetsen en fantastisch te laten lijken.

Als een dergelijke aanpak u een goed gevoel geeft als belegger, dan is dat uitstekend.

Volg in dat geval zeker het advies van de financiële planner op (die maar al te graag rekent inclusief potentiële meerwaarde in de toekomst).

Focussen op cashflow is conservatiever beleggen

Maar indien u het conservatiever en met minder risico wilt benaderen, dan is het verstandiger om niet te rekenen op een meerwaarde.

Het is veel interessanter om uw rendementssimulatie op te bouwen op basis van de jaarlijkse cashflow (die hopelijk zo positief mogelijk uitvalt na aftrek van alle kosten).

Een eventuele meerwaarde in de toekomst die voortvloeit uit een exit (verkoop) is dan een fantastische bonus maar meer niet… U houdt het op deze manier voorzichtiger en u vermijdt het bouwen van luchtkastelen!

Elke markt beweegt cyclisch, ook de vastgoedmarkt, en het is naïef om te denken dat een waardestijging een zeker gegeven is.

Monitoren van kostenstructuur staat centraal

In dit scenario van focus op maandelijkse cashflow en echt rendement, dient u uit te zoeken wat al uw kosten zijn voor de opbrengsteigendom op maand- en jaarbasis.

U wenst te weten hoeveel de jaarlijkse belastingen bedragen, wat de verzekeringen gaan kosten, hoeveel uw maandelijkse aflossing zal bedragen (kapitaalaflossingen en/of interesten) indien u met een financiële hefboom en financiering van het beleggingsvastgoed werkt, enzovoort.

Van zodra u weet wat uw vaste kosten zijn, kan u heel nauwkeurig uw werkelijk jaarlijks rendement berekenen (voor en na personenbelasting).

Opgelet: U dient ervoor te zorgen dat u ook kosten in rekening neemt voor het aanleggen van reserves voor herstellingen en onderhoud, alsook voor leegstand, wanbetaling en schade.

Dit zijn kosten waarvan u weet dat ze gaan komen maar helaas zijn ze onvoorspelbaar waardoor u met schattingen moet werken en rekenen.

Kosten beperken is cruciaal

Als waardebelegger in vastgoed dient u op zoek te gaan naar opbrengsteigendommen en processen die de vaste en variabele kosten zoveel mogelijk kunnen drukken en beperken.

Zorg er in elk geval voor dat u alle kosten opneemt in uw rendementssimulaties. Om achteraf onaangename verrassingen te vermijden.

En indien u in zee zou gaan met een ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur investeringsvastgoed, toets dan zeker ook af of deze partij wel een geschikte strategie heeft om de kosten te drukken.

Dit is een belangrijk aandachtpunt voor investeerders want op papier kunnen de zaken worden voorgesteld en gepresenteerd op één manier, terwijl ze in de praktijk heel anders zullen zijn.

Als investeerder is het belangrijk om een promotor van investeringsvastgoed te selecteren die een doordacht plan heeft om alle kosten zo laag mogelijk te houden.

Dat kan onder meer betekenen dat zo een ontwikkelaar ervoor opteert om voor een grondige renovatie of totale reconversie te gaan.

Om op die manier grote en moeilijk in te schatten onderhouds- en renovatiekosten te vermijden in de toekomst (wat het rendement negatief kan beïnvloeden).

Het kan ook betekenen dat er een all-in verhuurservice wordt aangeboden om optimaal te profiteren van schaalvoordelen, eventueel in combinatie met extra zekerheden zoals een verhuurgarantie.

Opgelet met verdoken kosten: Virtueel versus echt rendement

Hoe dan ook, indien u gaat beleggen in vastgoed is het van cruciaal belang om de kosten te drukken.

Ook verdoken kosten dient u absoluut in kaart te brengen om een zuiver beeld te krijgen van het rendement op een vastgoedinvestering.

Denk aan dikwijls verborgen kosten van de syndicus, lokale gemeentebelasting, belastingen op provinciaal en/of nationaal niveau, verplichte bijdragen qua lidmaatschap van sectororganisaties, kosten van licenties om te mogen verhuren, gemeenschappelijke kosten, enzovoort.

Enkel op die manier kan u realistische rendementsberekeningen maken. Een grondige due diligence uitvoeren op kostenniveau dient met andere woorden een topprioriteit te zijn.

En indien u abstractie maakt van een mogelijke meerwaarde bij een latere verkoop, dan kan u spreken van realistischere rendementssimulaties. Dit zijn simulaties die de werkelijke rendementen in de praktijk dus vrij goed zullen benaderen.

Garanties: Maak een onderscheid tussen goede en slechte!

Een van de meer discutabele onderwerpen in de niche van investeringsvastgoed zijn garanties.

Voor de ene investeerder is een garantie een rode vlag (een no go) terwijl het voor de andere belegger een super goed signaal en zelfs vereiste is.

Los van uw subjectief gevoel en persoonlijke voorkeur, dienen we dergelijke garanties die worden aangeboden door promotoren van beleggingsvastgoed objectief te benaderen.

Dus… Wat kan er verteld worden over dergelijke garanties? Zonder subjectieve oordelen te vellen?

Wel, dergelijke garanties komen in verschillende vormen (de meest bekende vorm is een verhuurgarantie) en aan verschillende voorwaarden en met verschillende soorten kleine lettertjes en contracten.

Twee soorten garanties

Garanties voor vastgoedbeleggers kunnen ruwweg worden ingedeeld in twee categorieën:

1. Een garantie die wordt aangeboden om een onderliggend probleem van de opbrengsteigendom te verbergen (dus in het voordeel van de ontwikkelaar en in het nadeel van de investeerder)
2. Een garantie die oprecht wordt aangeboden om aan te tonen dat men als ontwikkelaar voor de volle 100% achter het project staat, in het voordeel van de belegger (en met de ontwikkelaar die borg staat en het risico draagt uit volle overtuiging)

Garantie om onderliggend probleem te camoufleren

Niet elke ontwikkelaar biedt garanties aan ten voordele van particuliere beleggers.

Met andere woorden, er zijn ontwikkelaars van investeringsvastgoed actief (in binnen- en buitenland) die louter en alleen garanties aanbieden om er zelf voordeel uit te halen.

Garanties maken het namelijk gemakkelijker om de opbrengsteigendommen verkocht te krijgen. In zo een scenario wordt een opbrengstpand ook vaak tegen een artificieel hoge prijs aangeboden zodanig dat de belegger de garantie (deels) zelf bekostigt…

Dergelijke promotoren van investeringsvastgoed introduceren de garanties dus niet om u als belegger financieel vooruit te helpen.

Ze introduceren dergelijke garanties wel om te verbergen dat er zonder een garantie een probleem zou zijn met het verdienvermogen van het verhuurpand.

De cruciale vraag die u bijgevolg moet stellen alvorens u een bepaalde opbrengsteigendom met verhuurgarantie zou kopen, is de volgende:

Hou zou de opbrengsteigendom presteren indien er geen sprake was van een verhuur- of rendementsgarantie?

Denk bijvoorbeeld aan garanties zoals “6 maanden gegarandeerde huuropbrengsten voor het eerste jaar van verhuur” en “Gegarandeerd geen onderhouds-, beheers, en verhuurkosten voor u als belegger in het eerste jaar”.

Hierbij doet het eigenlijk niet ter zake hoe lang die garantie van toepassing is. Wat daarentegen wel ter zake doet, is hoe het opbrengstvastgoed zou presteren zonder enige garanties?

Kijk met andere woorden door de garanties want deze zijn niet tot in de eeuwigheid van toepassing.

Maak abstractie van garanties tijdens evaluatie van opbrengstvastgoed

Wat indien er met andere woorden geen sprake zou zijn van gewaarborgde huurinkomsten of een contractueel gewaarborgd rendement?

Zou het opbrengstpand dan leeg komen te staan met enkele maanden inkomstenderving tot gevolg?

En wat indien een geen-onderhoudskostengarantie voor het eerste jaar niet van toepassing zou zijn? Zouden er gedurende dat eerste jaar dan onderhoudskosten afgewenteld worden op u als eigenaar en belegger?

Denk hier heel goed over na wanneer u een bepaald project analyseert (cijfermatig en ter plaatse om de staat en afwerking te bekijken).

Er is een heel groot verschil tussen enerzijds een garantie die aantoont dat men volledig achter het project staat, en anderzijds een garantie die het rendement voor de beginperiode kunstmatig en artificieel opblaast (om te verbergen wat er werkelijk gaande zal zijn na afloop van de garantie).

Beschikbare opbrengstpanden met uiteenlopende garanties en rendementen om te analyseren

Conclusie: Virtueel versus echt rendement van vastgoed als belegging

Dus samengevat: Beleggen in vastgoed met verhuurgarantie kan ontzettend interessant zijn als en slechts als alles goed zit:

• De fundamenten van het project moeten goed zitten (wie is de ontwikkelaar, is die zelf eigenaar en beheerder van het beleggingsvastgoed dat te koop wordt aangeboden en uit wat bestaat het dienstenpakket dat wordt aangeboden aan eigenaars/beleggers?)
• De waarde van het vastgoed moet goed zitten ten opzichte van de prijs
• De huurinkomsten moeten realistisch zijn (liggen deze in lijn met wat betaald wordt voor soortgelijke panden op de markt in dezelfde regio? Doe een degelijke benchmarkanalyse!)
• Een minimalisatie van de (verdoken) kosten moet centraal staan indien u op zoek gaat naar een geschikt project om er een pand te kopen om te verhuren
• De specifieke investeringsmarkt in kwestie moet aansluiten bij uw visie
• Het opbrengstpand moet op een goede locatie gelegen zijn,
• U dient een opbrengsteigendom aan te kopen die past bij uw persoonlijke wensen: Wenst u zelf als huisbaas te functioneren of voelt u meer voor passief beleggen in vastgoed om op regelmatige basis een extra passief inkomen met vastgoed te verdienen? Enzovoort.

Zorg er als belegger dus voor dat u zich niet alleen laat leiden door een garantie voor het kopen van een beleggingspand.

Laat u ook niet verleiden door een garantie om bepaalde getallen in uw financieel plan te wijzigen indien u aanvoelt dat het niet realistisch (artificieel en op papier) is.

Koop dus nooit een beleggingspand louter en alleen omwille van een garantie maar focus op alle voor- en nadelen alvorens te investeren. Benader de investering op holistische wijze.

Wenst u dus een klaar en duidelijk onderscheid te maken tussen virtueel versus echt rendement van het beleggingsvastgoed dat u op het oog heeft?

Zorg er dan voor dat u altijd berekent wat er gebeurt op het vlak van jaarlijkse inkomsten en rendement indien de aangeboden garantie(s) niet van toepassing zou(den) zijn.

Andere artikels uit deze reeks

• Hoe een aantrekkelijke investeringsmarkt voor vastgoed kiezen in het buitenland?
• Hoe het juiste team selecteren om te genieten van een zorgeloze verhuurservice van het (buitenlands) investeringsvastgoed
• Het dienstenpakket van een goede ontwikkelaar van vastgoed voor verhuur: Een analyse
• Is de ontwikkelaar zelf beheerder en eigenaar van het te koop aangeboden investeringsvastgoed?
• Waardebeleggen in vastgoed als strategie om opbrengsteigendommen te analyseren en selecteren
• Virtueel versus echt rendement van vastgoed: Verschillen tussen simulaties en de praktijk (huidig artikel op deze pagina)
• Koop altijd (boven-)gemiddeld vastgoed dat normaal is voor die specifieke buurt – Focus op het vinden van standaard vastgoed met troeven