Zelf extra pensioen opbouwen: 8 redenen om voor verhuurvastgoed te kiezen

Zelf extra pensioen opbouwen is tegenwoordig dé manier om uw oude dag veilig te stellen. Er is namelijk heel wat veranderd de voorbije decennia…

In de twintigste eeuw werkte op pensioen gaan als volgt: 40 jaar lang werken, maandelijks 5 à 10 procent van het salaris op een spaarboekje plaatsen (met destijds stevige interestpercentages) en vervolgens op pensioen gaan op het einde van de loopbaan.

Tijdens de pensioenjaren kon men dan leven van een wettelijk pensioen, aangevuld met een persoonlijk aangelegd appeltje voor de dorst.

Helaas is dit niet meer hoe het werkt vandaag de dag en naar de toekomst toe kunnen we nog drastische veranderingen verwachten.

Pensioen­inkomsten opbouwen: Doe-Het-Zelf is dé oplossing

Tegenwoordig begrijpt quasi iedereen dat er niet meer op Vadertje Staat moet gerekend worden voor een zorgeloze oude dag… Gezien de slechte budgettaire situatie in tal van Westerse landen, waaronder België (Nederland in veel mindere mate), is een vet wettelijk pensioen iets wat tot het verleden behoort (overweeg eventueel om in Spanje te pensioneren om meer koopkracht te behouden met uw pensioen!).

Ter info; u kan online bekijken hoeveel uw wettelijk pensioen zal bedragen op de volgende websites:

• Belgen die een Belgisch pensioen hebben opgebouwd kunnen dit bekijken op MyPension
• Nederlanders die in Nederland een pensioen hebben opgebouwd, kunnen Mijnpensioenoverzicht consulteren

De burgers zijn dus steeds meer op zichzelf aangewezen om te sparen, te investeren en te plannen voor hun pensioenjaren. En dat is voor velen een grote uitdaging, zeker indien u niet thuis bent in de financiële sector.

Gelukkig zijn er tegenwoordig tal van mogelijkheden om uw pensioeninkomsten zelf te gaan aanvullen met extra pensioen. En dit betekent dat men helemaal niet meer louter en alleen aangewezen is op aandelen, obligaties of kasbons.

Zo kan u op diverse manieren aan pensioensparen doen via een persoonlijk pensioenspaarplan (met fiscale stimuli). En daarnaast zijn er steeds meer Belgen en Nederlanders die in vastgoed investeren om hun pensioeninkomen te garanderen.

Hieronder kan u acht redenen lezen waarom en hoe u vastgoed kunt gebruiken om uw pensioeninkomsten aan te vullen en op te trekken.

Hieruit zal ook blijken dat u nog een stapje verder kunt gaan en vastgoed ook kunt gebruiken om vervroegd en op jongere leeftijd op pensioen te gaan.

Hoe opbrengst­eigendommen uw pensioen­inkomsten kunnen aanvullen – 8 voordelen

Hoe sparen voor pensioen? Met vastgoed kan u genieten van maar liefst acht voordelen:

Continue stroom van inkomsten zonder verlies van activa

Pensioenstrategie uit het verleden: Investeren voor kapitaal

Pensioneren in de twintigste eeuw was voor de meeste mensen vrij eenvoudig. De eigen woning was afbetaald en verschafte dus een verblijfplaats aan minimale maandelijkse kosten.

Eenmaal op pensioen leefde men van het wettelijk pensioen, uitbetaald door de Staat. En wie op grotere voet leefde, kon gradueel het appeltje voor de dorst aanspreken.

Dikwijls ging men dan periodiek wat bijkomende inkomsten verdienen via het innen van een kasbon, het verkopen van aandelen, de afloop van een obligatie. Met andere woorden, het was destijds vooral een uitfaseringstraject waarbij men het eigen vermogen gradueel ging ‘opleven’ en consumeren.

En die strategie hield toen eigenlijk best wel steek. Waarom zou men zichzelf moeten forceren om enkel en alleen van de interesten en/of dividenden te leven, zonder het ingelegde kapitaal aan te spreken om van te leven?

Als men toch maar pakweg 10 of 20 jaar meer te leven had? Het kapitaal dat overbleef wanneer men kwam te overlijden, ging samen met de woning over naar de kinderen. Zo simpel was het destijds. Niet meer niet minder.

In het verleden investeerden de mensen dus om kapitaal te kunnen aanspreken tijdens de pensioenjaren. Het maakte hierbij niet echt uit dat het kapitaal hiermee op het einde van de rit deels of volledig opgeleefd was.

Moderne pensioenstrategie: Investeren voor inkomsten

Het probleem met de hierboven uiteengezette pensioenplanning uit het verleden, is dat men tegenwoordig veel langer leeft. En als de strategie eruit bestaat om gradueel het kapitaal op te leven, dan bestaat de kans dat het kapitaal op is terwijl men nog kerngezond van het pensioen geniet…

Naast het feit dat we met z’n allen steeds langer leven, is er ook een bewustwordingsproces ingezet dat draait rond financieel onafhankelijk worden. Wie droomt er niet van vervroeg op pensioen gaan?

Die wens wordt ook aangewakkerd door de globalisatie, talloze TV programma’s die inspirerende verhalen brengen over koppels gepensioneerden die op vrij vroege leeftijd financieel onafhankelijk zijn, getuigenissen van Belgen en Nederlanders die voor een fractie van de kost pensioneren in het buitenland, enzovoort.

Vastgoed als investering voor meer pensioeninkomsten – Zelf extra pensioen opbouwen

Een opbrengsteigendom kopen biedt het voordeel dat u deze niet moet verkopen tijdens de pensioenjaren om er een deftig inkomen uit te halen.

Beschouw dergelijk opbrengstvastgoed gerust als de kip met de gouden eieren. Iedere maand legt de kip een nieuw gouden ei, tot het ogenblik dat u beslist om de kip te slachten (in de context van vastgoed betekent dit de opbrengsteigendom terug verkopen).

Afhankelijk van uw investeringsstrategie, kan u prachtige jaarlijkse rendementen halen op uw geïnvesteerde eigen middelen. Rendementen die onhaalbaar zijn met het klassieke spaarboekje.

Met aandelen kan u de verhuurrendementen uit vastgoed misschien wel evenaren, maar de aandelenmarkten zijn volatieler en uw rendement uit aandelen is dus minder betrouwbaar dan het rendement van verhuurvastgoed.

Een ander bijkomstig gegeven is dat u de inflatie nog in mindering moet brengen van de rendementen die u boekt op aandelen en/of obligaties (zie verder hieronder).

Het komt neer op het volgende: Investeren in vastgoed voor verhuur komt met één gigantisch voordeel: De inkomende kasstromen ervan kunnen ervoor zorgen dat u geen financiële zorgen meer heeft tot het einde van uw dagen.

U hoeft zich namelijk geen zorgen te maken over een scenario waarbij al uw kapitaal en geld opgeleefd is.

De hoofdopdracht is dus simpel: Voldoende verhuurvastgoed in portefeuille houden dat voldoende maandelijkse inkomsten oplevert. Zo hoeft u het vastgoed nooit van de hand te doen en verdient u maandelijks een mooi aanvullende pensioen.

En financiert u een deel van de aankoop met een (hypothecaire) lening, dan kan u na de aflossing ervan (betaald met inkomende huurgelden) trots de volle eigenaar zijn van het pand.

Rendement van vastgoed is inflatiebestendig

De huurgelden evolueren niet alleen mee omhoog met de inflatie, ze zijn zelf ook gewoon een primaire stuwkracht van inflatie.

Dit is het voordeel van vastgoed als belegging: het verhuurrendement dat u boekt evolueert netjes mee met de inflatie (omdat de huurprijzen periodiek geïndexeerd worden en meestijgen met de inflatie).

Met andere woorden, uw rendement uit het verhuren van vastgoed past zich automatisch aan aan de inflatie. Dit in tegenstelling tot andere beleggingen waarbij inflatie wel een deel van het rendement doet verdwijnen.

Denk bij wijze van voorbeeld aan een klassieke obligatie met een looptijd van een jaar. Stel dat u hiervoor 3 procent interest krijgt. Dan zal u na afloop van het jaar 3% interest ontvangen hebben, plus uw initieel geïnvesteerde bedrag.

Maar het probleem hiermee is dat uw geld op dat uw oorspronkelijk kapitaal op dat moment minder waard is dan een jaar voordien (wegens de tijdwaarde van het geld). Indien de inflatie 1,5 procent is voor dat jaar, dan is uw werkelijk rendement slechts 1,5%, wat niet echt om over naar huis te schrijven is…

Met vastgoed daarentegen komt u dit niet tegen. Indien u de huurprijs met 2% heeft doen stijgen, dan overcompenseert u de inflatie met een halve procent en zal u dus meer rendement boeken op uw geïnvesteerde eigen middelen dan in het jaar voordien.

Dit indexeringsmechanisme van de vastgoedprijzen is een droommechanisme voor vastgoedbeleggers daar inflatie ermee gecounterd wordt. En dat maakt het het ideale beleggingsvehikel voor een mooi aanvullend en consistent pensioen.

Vrij voorspelbare opbrengsten – Zelf extra pensioen opbouwen met vastgoed

Het voorspellen en budgetteren van kasstromen en de hieruit voortvloeiende rendementen is iets waar men gaandeweg beter in wordt.

Als vastgoedbelegger kan u mits wat opleiding en ervaring uitgroeien tot een echte expert op het gebied van het accuraat voorspellen van de inkomende kasstromen en rendementen.

Op de korte termijn kan de winstgevendheid van een vastgoedunit fluctueren.

Zo kan u eerst een half jaar niets van kosten ervaren, en dan plots in maand 7 een onverwachte kost van 750 euro herstellingskosten aan uw been hebben. Maar op de lange termijn worden al deze kosten vrij voorspelbaar en worden ze goed uitgevlakt in de tijd.

Op jaarbasis zullen uw rendementen per opbrengsteigendom dus altijd goed op elkaar lijken. Een groot deel van het succes is gebaseerd op het financieel gedisciplineerd door het leven gaan.

Dit betekent dat u een realistische budgettering moet opstellen nog voor u de opbrengsteigendom in kwestie aankoopt.

Overschat de inkomende huurgelden dus niet en maak er een goede gewoonte van om periodiek geld opzij te zetten voor onderhouds- en herstellingswerken.

Financiële hefboom voor extra rendement

Het is mogelijk om het geld van anderen te gebruiken om uw vastgoedportefeuille aan te leggen en uit te bouwen. Het geld van iemand anders gebruiken om uw persoonlijke activa op te bouwen.

Plus per maand ook nog eens extra passief inkomen per opbrengsteigendom indien uw financieel plan klopt en gericht is op het verdienen van passieve inkomsten met vastgoed.

Beginnende vastgoedbeleggers nemen dit concept vaak iets te letterlijk, vooral dan het gedeelte over de passieve inkomsten… Er bestaan echter geen waterdichte plannetjes om snel stinkend rijk te worden zonder iets te doen.

Denk dus niet dat het mogelijk is om zonder een euro eigen inbreng een opbrengsteigendom te financieren. En denk ook niet dat het mogelijk is om deze opbrengsteigendom te beheren zonder er zelf tijd of energie in te steken.

De richtlijn is simpel: Wenst u enkele vastgoedbeleggingen te doen om extra inkomsten te verwerven tijdens de pensioenjaren? Hou er dan rekening mee dat u zelf een bepaald kapitaal zult moeten inbrengen. En wees ook realistisch qua tijd en energie die u zal moeten investeren.

Het bezitten en verhuren van opbrengsteigendommen vergt wel degelijk een investering van de belegger, dikwijls een combinatie van euro’s in de vorm van een minimale eigen inbreng alsook van tijd en energie.

Gelukkig hoeft u niet het volledige aankoopbedrag op te hoesten als investering. In de praktijk kan u een groot stuk van het aankoopbedrag lenen via de bank.

Indien u het goed aanpakt, zullen de maandelijkse verhuurinkomsten ruim voldoende zijn om de jaarlijkse aflossingen van de lening te dekken. En om maandelijks nog een positief bedrag over te hebben (positieve kasstroom).

En met elke maand die verstrijkt, verdient u maandelijks extra passieve inkomsten bovenop de opbrengsteigendom die maand na maand verder wordt afgelost en dus gradueel volledig van u wordt.

Nettovermogen groeit aan in plaats van af te kalven

Aanvullend pensioen sparen met vastgoed kan zorgen voor een stabiele inkomstenbron tijdens de pensioenjaren. Maar het grootste voordeel van deze activaklasse is misschien wel de stabiele vermogensaangroei op de lange termijn. En daar vaart iedereen wel bij, ook uw kinderen en kleinkinderen!

Hierboven haalden we reeds aan dat u dankzij de stabiele verhuurinkomsten niet genoodzaakt bent om uw portefeuille opbrengstvastgoed te verkopen tijdens de pensioenjaren.

Dus in de plaats van gradueel uw activa te verkopen om te kunnen leven van de opbrengsten ervan, houdt u het vastgoed gewoon in portefeuille en groeit uw nettovermogen aan op de lange termijn.

Uw nettovermogen groeit aan omdat uw aandeel eigen vermogen in elke opbrengsteigendom aangroeit. Dit gebeurt dankzij twee krachten die samen aan het werk zijn: aflossingen van de lening en een waardestijging van vastgoed.

Periodieke leningaflossingen als eerste component vermogensaangroei

Iedere maand (en bijgevolg ieder jaar) betaalt u met de verhuurinkomsten de kapitaalaflossingen en intresten af (en bij voorkeur komt u na aftrek van alle kosten dan nog een positief getal uit).

Indien we veronderstellen dat u periodiek netjes de terugbetaling organiseert, zal het openstaande kapitaal van de hypothecaire lening jaar na jaar dalen.

Indien u het goed becijfert kan u er dus voor zorgen dat uw huurder met de huur uw leningaflossingen dekt op maandelijkse basis. Anders gesteld, uw huurder kan uw lening aflossen indien u het goed aanpakt.

Van een droomscenario gesproken… Jaarlijks ontvangt u extra passieve inkomsten, het openstaande kapitaal van de lening wordt kleiner en kleiner, en op het einde van de rit is het pand volledig uw eigendom van zodra de lening werd afgelost.

Op de koop toe is het goed mogelijk dat het pand ook nog eens aanzienlijk in waarde gestegen is:

Waardestijging vastgoed als tweede component vermogensaangroei

Een waardestijging van een opbrengsteigendom op lange termijn is mogelijk. Helaas zijn er geen zekerheden wat dat betreft. Dus beschouw deze component van vermogensaangroei als een loutere pure bonus. Doet er zich een mooie waardestijging voor, des te beter.

Maar reken er niet op en focus eerder op het behalen van maandelijkse passieve inkomsten via huurinkomsten die hoger zijn dan de maandelijkse aflossingen en kosten.

Diversificatie­middel voor uw beleggingen – Zelf extra pensioen opbouwen

Het is perfect mogelijk om als grote fan van aandelen, opties, obligaties of goud ook deels te opteren voor opbrengstvastgoed.

Zo kan u uw maandelijkse stortingen in uw aandelenportefeuille (bijvoorbeeld via BinckBank) aanvullen met een vastgoedbelegging die continue extra inkomsten oplevert, maand na maand.

Aandelen bijvoorbeeld zijn volatiel, wat betekent dat ze minder betrouwbaar zijn als bron van stabiele maandelijkse extra inkomsten.

Een mooi voordeel van de vastgoedmarkt is dat deze quasi nooit gesynchroniseerd met de aandelenmarkt evolueert (behoudens enkele uitzonderingen zoals de zware crisis van 2008 waar dit wel het geval was). Vanuit diversificatieperspectief klinkt dit dus als muziek in de oren.

In de meeste gevallen wordt de vastgoedmarkt namelijk nauwelijks beïnvloed door correcties in de aandelenmarkten. En indien een vastgoedmarkt al eens een correctie ondergaat, is het vaak een regionaal verschijnsel ten gevolge van bepaalde nieuwsfeiten, beslissingen van de wetgever of een speling van het lot.

En zelfs indien de vastgoedprijzen een duik zouden nemen, maakt dit niet veel uit indien u passieve inkomsten wilt verdienen met de verhuur van vastgoed.

Verhuurprijzen hebben weinig last van conjunctuur

Het is namelijk zo dat de verhuurprijzen quasi nooit mee een duik nemen (ten minste niet op nationaal niveau). Op de lange termijn kan een waardedaling zich dan herstellen, en gedurende al die jaren blijft u genieten van inflatiebestendige verhuurinkomsten.

Het voordeel van diversifiëren over meerdere investeringsklassen is ook dat de ene korf dikwijls de andere compenseert in termen van rendement. Doet een bepaalde activaklasse zoals aandelen het niet goed? Dan zal uw vastgoedportefeuille er nog steeds zijn om u stabiele inkomsten te bezorgen.

En heeft u een onverwachte grote kost aan uw opbrengsteigendom? Dan kan u eventueel enkele aandelen verkopen om die kost te dekken. En vervolgens kan u later de aandelen terugkopen met het surplus aan huurinkomsten.

Alternatief kan u een grote kost aan uw vastgoed wat uitstellen ook indien de aandelenprijzen niet gunstig zijn. U wacht dan tot op een gunstig moment om uw aandelen te verkopen aan een mooie prijs, om vervolgens de fondsen in het vastgoed te injecteren.

Fiscale voordelen – Zelf extra pensioen opbouwen met vastgoed

Kosten die u maakt voor een opbrengsteigendom zijn ofwel direct aftrekbaar, ofwel afschrijfbaar (waarbij de kost gespreid wordt ingebracht over enkele jaren, afhankelijk van de boekhoudregels).

Onderhoudskosten, beheerskosten van het vastgoed (denk aan een ereloon voor de rentmeester), brandstof en verzekeringen voor transport naar de opbrengsteigendom(men), kosten van juridische contracten, algemene verzekeringen, jaarlijkse belastingen, enzovoort.

Daarnaast zijn er ook fiscale stimuli zoals de betaalde interest op een lening die aftrekbaar is van de inkomsten. En in België worden de netto verhuurinkomsten (bruto minus alle aftrekposten) uit de verhuur aan particulieren heel laag belast, op basis van verouderde KI’s en niet op basis van de werkelijke huurinkomsten.

Vastgoed is vanuit fiscaal oogpunt dus zeker en vast een interessante beleggingsvorm. Ook de meerwaarde die u realiseert met de verkoop van een pand kan in bepaalde gevallen belastingvrij verlopen.

Risico’s vallen in te perken – Zelf extra pensioen opbouwen

Als vastgoedeigenaar en ‘huisbaas’ loopt u 3 grote risico’s indien u extra pensioen wilt opbouwen met vastgoed:

1. Schade aan uw pand
2. Wanbetaling (huurders die de huur niet betalen)
3. Leegstand (het pand levert geen huurinkomsten op)

Schade aan uw opbrengsteigendom kan u enigszins beperken door de huurders goed te screenen en een goede achtergrondcheck te doen.

U kan ook een stevige waarborg vragen die u eventueel kan inhouden in geval van dispuut en schade. Deze waarborg kan u dan gebruiken om geleden schade te financieren.

Wanbetaling kan u tegengaan door een grondige check te doen van de potentiële huurders (inclusief bewijsmateriaal van salarissen, motivatiebrief geschreven door de kandidaat-huurders, enzovoort).

Daarnaast kan u ook er voor kiezen om te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie. Er bestaan diverse soorten verhuurgarantie maar de moraal van het verhaal is dat wanbetaling geen impact heeft op uw rendement of verhuurinkomsten.

U geniet namelijk van een waterdichte verhuurgarantie, wat betekent dat u kunt rekenen op gewaarborgde verhuurinkomsten en een zeker rendement. Zelfs indien uw opbrengsteigendom in de praktijk bewoond wordt door een slechte betaler zal u hier geen impact van ervaren.

Het risico op leegstand kan u inperken door op grondige wijze na te gaan wie uw pand wenst te huren en door proactief te werk te gaan qua beheer, onderhoud en adverteren (schakel eventueel een professionele rentmeester in die in ruil voor een vergoeding al dit werk voor u verricht).

Tot slot nog dit: De impact van de drie risico’s hierboven vermeld kan u drastisch indijken door slim vastgoed aan te kopen in een goede regio.

Vermijd dus om te kopen in een regio waar veel leegstand en criminaliteit heerst (dit zijn dikwijls de vastgoedmarkten in achtergestelde buurten die er heel sexy uitzien op papier (maar de voorspellingen qua cijfertjes zeggen niet alles in zo’n geval).

Finale bedenkingen – Zelf extra pensioen opbouwen met vastgoed

Opbrengsteigendommen zouden niet uw enige strategie mogen zijn voor uw pensioenplan. Maar ze kunnen ongetwijfeld en onweerlegbaar wel helpen om sneller een staat van financiële onafhankelijkheid te bereiken.

Een pand kopen om te verhuren kan voor een uitstekende bijkomende inkomstenbron zorgen voor tijdens de pensioenjaren. En dus ook voor een vroegtijdig pensioen.

Opbrengstvastgoed vergt meer inspanningen en ervaring dan aandelen, zowel op het vlak van aankoop als op het gebied van beheer.

Maar indien u bereid bent om er tijd en energie in te steken en de initiële toetredingsbarrière te overwinnen, dan kan zelf extra pensioen opbouwen met vastgoed de manier zijn om aanvullende pensioeninkomsten te realiseren tot het moment van uw overlijden.

Meer zelfs, indien u vrij jong en vroeg begint, kunt u zonder problemen een goed gebalanceerde vastgoedportefeuille opbouwen. Dit kan u toelaten om vervroegd op pensioen te gaan daar u kunt rentenieren met een vastgoedportefeuille.

Hoe een eigen pensioen opbouwen? Met vastgoed voor verhuur kan u rekenen op mooie stevige rendementen, voorspelbare opbrengsten en een continue stroom van inkomsten die blijft komen.

Als kers op de taart stijgt uw nettovermogen met de tijd mee (de lening wordt afgelost door uw huurder en op het einde van de rit bent u de eigenaar van het pand).

Aanbiedingen van opbrengst­eigendommen te koop – Zelf extra pensioen opbouwen

Andere info over onroerend goed als bron voor pensioen­inkomsten

• Hoeveel geld heb ik nodig voor mijn pensioen? Tips voor een juiste inschatting
• Hoe sparen voor pensioen: Met vastgoed of via klassiek pensioensparen?
• Waarom pensioensparen? Zeven gegronde redenen om NU in actie te schieten
• Hoe verstandig pensioensparen? Een gids met opties voor generatie Y (de millennials)
• Passieve pensioeninkomsten verzekeren met vastgoed? Een antwoord op de veelgestelde vragen
• Hoe werkt pensioensparen qua generatie van recurrente inkomsten?