Winst maken met vastgoed kan indien u voldoende marktkennis heeft!

Winst maken met vastgoed... Volgens een hardnekkige mythe is het alleen mogelijk als de vastgoedmarkt in een stijgende lijn zit.

Neem dit gerust met een stevige korrel zout... Gewapend met de juiste kennis kunt u winst met vastgoed maken in elke markt.

Hieronder ontdekt u welke factoren een invloed uitoefenen op de vastgoedmarkt.

Lees rustig verder en doe er uw financieel voordeel mee!

Winst maken met vastgoed: Nuancering qua 'timing' van de vastgoedmarkt

Hoewel het waar is dat meer mensen geld verdienen met vastgoed in een stijgende dan in een dalende vastgoedmarkt, is de reden hiervoor vaak puur geluk en niet een goede, doelbewuste timing van de markt.

Als particuliere belegger bent u echter op zoek naar zekerheid en wenst u niet te rekenen op het lot of geluk.

Defensief beleggen in vastgoed in een investeringsmarkt die u begrijpt en beheerst is dus een zeer goed idee!

Ken uw vastgoedmarkt en behaal een thuisvoordeel als troef

Om echt succesvol te investeren in onroerend goed, dient u de vastgoedmarkt in kwestie door en door te kennen en begrijpen.

Door uw doelmarkt te beheersen, kunt u uw beleggingsstrategie echt afstemmen op die markt. Winst maken met vastgoed wordt met een dergelijk thuisvoordeel gemakkelijker.

Als defensieve belegger kan u zich niet permitteren om in het duister te tasten met onjuiste aannames over in welke cyclus de markt zich bevindt en waar de markt naartoe gaat.

Verschillende strategieën kunnen gebruikt worden voor verschillende marktomstandigheden.

Het is dus van cruciaal belang om eerst uw doelmarkt grondig te onderzoeken.

Ook voor het beleggen in investeringsvastgoed geldt het volgende:

Alvorens een boom om te hakken, is het belangrijk om de tijd te nemen om de bijl grondig te slijpen.

Een grondige due diligence verrichten is broodnodig indien winst maken met vastgoed uw doel is en u geen onaangename financiële verrassingen wenst te ervaren!

Welke factoren beïnvloeden een vastgoedmarkt? Winst maken met vastgoed onder de loep

De meeste particuliere spaarders en beleggers beschouwen de vastgoedmarkt als een markt die cyclische bewegingen maakt.

Dit is eigenlijk vergelijkbaar met een aandelenbeurs die zich in dalende of stijgende lijn kan bevinden.

• In de vastgoedwereld worden bepaalde synoniemen gebruikt voor een stijgende markt: "in stijgende lijn", "omhoog", "in een opwaartse trend", "sterk", "goed", "in prijsexpansie", "heet" en "verkopersmarkt".
• Een dalende vastgoedmarkt wordt dan eerder omschreven als "in dalende lijn", "zwak", "in correctie", "slecht", "in een neerwaartse trend", "omlaag" of "kopersmarkt".

Periodiek wordt er in de media dergelijk vakjargon gebruikt om de vastgoedmarkt te beschrijven op basis van feiten en cijfers, waarvan de meeste vrij verwarrend zijn voor de gemiddelde belegger.

Hieronder behandelen we enkele parameters die de staat van de vastgoedmarkt beïnvloeden.

Bovendien bekijken we ook hoe deze factoren uw beleggingsstrategieën op het vlak van investeren in vastgoed kunnen beïnvloeden.

Parameters die de marktcyclus van de vastgoedmarkt beïnvloeden

Een nationale en regionale vastgoedmarkt wordt beïnvloed door diverse factoren.

Hieronder behandelen we enkele van de belangrijkste parameters die een grote rol spelen voor particuliere beleggers die wensen te investeren in vastgoed voor verhuur.

Winst maken met vastgoed kan perfect indien u zich bewust bent van de onderstaande factoren...

Nieuwbouwverkopen

De verkoop van nieuwbouw woningen en appartementen is een indicator die door veel experts en economen gebruikt wordt om de sterkte of zwakte van de woningmarkt te meten.

Dit cijfer wordt gevormd door gegevens die afkomstig zijn van ontwikkelaars en woningbouwers. Denk aan geplande vergunningen voor nieuwbouw projecten en aanvragen voor nieuwbouw woningen van particulieren.

Het aantal verkopen in het nieuwbouwsegment is relevant voor uw investeringsplan omdat ze kunnen laten zien hoe sterk de vraag naar nieuw gebouwde appartementen en huizen is.

Vanzelfsprekend dient u rekening te houden met regionale verschillen. In de meeste grootsteden bijvoorbeeld is er minder bouwgrond beschikbaar.

Waardoor het cijfer van nieuwbouw verkopen er lager ligt (en het cijfer van gerenoveerde en reconversie verkopen er hoger ligt).

Evenzo is er in de voorstedelijke en plattelandsgebieden meer bouwgrond beschikbaar, waardoor hier het cijfer van nieuwbouw verkopen hoger ligt. Opgelet: Het kan zelfs zijn dat er sprake is van een overaanbod hierdoor (zie hieronder voor meer informatie).

Opgelet met grote bouwbedrijven

Als investeerder dient u steeds op uw hoede te zijn...

Merk op dat de meeste projectontwikkelaars grote bedrijven zijn die in diverse regio's actief zijn.

Dergelijke ontwikkelaars werken in grote volumes en profiteren optimaal van schaalvoordelen.

Hierdoor is het in de praktijk perfect mogelijk dat bepaalde promotoren nieuwbouw projecten ontwikkelen aan heel beperkte (of geen) marges.

Dit heeft te maken met hun interne pipeline en boekhouding. Bovendien hebben ze reeds geld geïnvesteerd in het verkrijgen van bouwvergunningen en -plannen.

Met andere woorden, ontwikkelaars van vastgoed in een specifieke regio baseren zich vaak op interne lange termijnplannen en niet op financiële beslissingen voor de korte termijn.

Voor een particuliere belegger kan dit natuurlijk enorm misleidend werken...

Stel dat u bijvoorbeeld op het punt staat om te beginnen met vastgoed en dus verschillende lokale aanbieders met elkaar gaat vergelijken.

En hierdoor stelt u vast dat diverse spelers een stevig aanbod van nieuwbouw panden te koop aanbieden.

Dit kan dan een vals gevoel van marktsterkte creëren in het hoofd van een particuliere belegger zoals uzelf. Om nog maar te zwijgen van een mogelijk overaanbod dat de rest van de lokale woningmarkt negatief kan beïnvloeden.

Voldoende aanbod zonder overaanbod is gezond

Hoe kan u als beginnende vastgoedbelegger te weten komen hoe goed of slecht een lokale vastgoedmarkt draait?

Door een aantal vooraanstaande vastgoedontwikkelaars uit die regio onder de loep te nemen voor een voldoende lange periode!

Een goede manier om vast te stellen of een vastgoedmarkt en bij uitbreiding de bouwpromotoren die daar actief zijn het goed doen, is kijken naar het beschikbare vastgoedaanbod

Als gezond aanbod kunt u rekenen met een pipeline van 2 tot 3 kwartalen.

Met andere woorden, een goed draaiende ontwikkelaar beschikt over een woningaanbod dat 6 tot 9 maanden meegaat.

Anders gesteld betekent dit dat een dergelijke voorraad van wooneenheden 6 tot 9 maand meegaat indien ze NU alle werken aan nog af te werken projecten stilleggen.

Merkt u als particuliere belegger echter op dat er bepaalde nieuwbouw woningen en/of appartementen veel langer te koop blijven staan? Beschouw dit dan absoluut als een rood knipperlicht!

Indien er in een bepaalde investeringsmarkt substantieel veel nieuwbouw projecten voor een hele lange periode te koop staan, dan is dit een duidelijk teken van overaanbod.

Opgelet: In het kader van winst maken met vastgoed werkt deze redenering ook in de omgekeerde richting!

Merkt u dat nieuwbouw projecten pijlsnel uitverkocht geraken? Dan is er sprake van meer vraag dan aanbod. En dat is een goed teken voor een investeerder!

Tot slot nog een tip over bouwgrond die te koop wordt aangeboden in de regio van uw voorkeur...

Als u merkt dat er aardig wat kavels worden verkocht door promotoren zonder dat er reeds op gebouwd werd, dan betekent dit over het algemeen dat ze te veel grond bezitten.

Dit is een bijkomende indicatie dat de vastgoedmarkt voor nieuwbouwwoningen in die regio in een correctiefase zit.

Vergelijk geen appels met peren (winst maken met vastgoed)

Bij het analyseren van woningbouw- en verkoopgegevens is het belangrijk om bijvoorbeeld appartementen te vergelijken met appartementen en niet met villa's.

Eengezinswoningen, appartementen en appartementsblokken hebben verschillende soorten kopers.

Het is dus mogelijk dat er een sterke vraag is naar het ene type vastgoed en niet naar het andere.

Daarom worden de gegevens van gewone gezinswoningen, appartementen en appartementsgebouwen soms apart uitgesplitst in bronnen die rapporteren over beleggingsvastgoed.

Tip: Zoek naar investeringsprojecten in de buurt van nieuwe projectontwikkelingen

Een neveneffect van het bouwen van nieuwe wooneenheden buiten stedelijke omgevingen is de afwezigheid van voldoende voorzieningen zoals winkels en supermarkten waar de nieuwe huiseigenaren kunnen winkelen.

Grootschalige nieuwbouwprojecten worden vaak gebouwd op plaatsen waar nog geen of weinig winkels zijn.

En in een dergelijke situatie volgt er vroeg of laat een sterke retailmarkt vlakbij. Wat het op zijn beurt opnieuw aantrekkelijker maakt om daar in de buurt te gaan wonen.

De ene ontwikkeling trekt de andere aan en zo komt een positief vliegwieleffect tot stand.

Staat u op het punt om geld te beleggen in vastgoed? Dan kan het financieel lonen om te investeren in vastgoedprojecten die kunnen meesurfen op deze golf van vernieuwing.

Wederverkoop van huizen en appartementen

De wederverkoop van bestaande woningen en appartementen is een andere indicator van de staat van uw lokale vastgoedmarkt.

Vooral in stedelijke omgevingen, waar er traditioneel een kleiner aanbod van echte nieuwbouw is, is dit het geval.

Opgelet: Laat u niet misleiden door de verkoopaantallen alleen!

De mediaanprijs bij de wederverkoop van bestaande appartementen en woningen is zelfs belangrijker dan het absolute aantal verkochte panden.

Let ook op met persartikels die wat te kort door de bocht zijn... Hoe dient u namelijk een titel als "Verkoop van woningen met 8 procent gedaald" objectief te interpreteren?

Wel, objectief bekeken betekent dit alleen dat het aantal verkochte woningen is gedaald, maar niet de prijs van die woningen.

Een daling of stijging van het aantal verkochte huizen is slechts een deel van de vergelijking.

Zo is het perfect mogelijk dat de wederverkoop van bestaande wooneenheden daalt in een bepaalde periode, terwijl tegelijkertijd de prijzen stabiel blijven of zelfs stijgen! Dit is vooral het geval indien er meer vraag dan aanbod is!

Bekijk het aantal wederverkopen van bestaand vastgoed dus altijd samen met de evolutie van de prijzen van dat vastgoed om een zuiver beeld te vormen!

Aantal hypotheekaanvragen

Het aantal aanvragen voor hypotheekleningen staat in verband met de aan- en verkoop van nieuwe en bestaande woningen.

Natuurlijk dient u de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen.

Een deel van de nieuw afgesloten hypothecaire leningen zijn namelijk gewoon herfinancieringen van reeds bestaande hypothecaire kredieten.

Gegeven de huidige lage rentetarieven, de stijgende efficiëntie en de dalende kosten van kredietverlening zitten dergelijke herfinancieringen al een tijdje in de lift.

Leegstand in het segment investeringsvastgoed

Huurleegstand in de niche van investeringsvastgoed is een relevante factor om de staat van een vastgoedmarkt in te schatten.

Effect van lage rentevoeten

Over het algemeen zijn huurders sneller geneigd om toch een woning aan te kopen wanneer de rentevoeten laag staan.

Dit stimuleert dan vooral de vraag naar appartementen en gezinswoningen in het lagere prijssegment.

De reden hiervoor valt wiskundig te onderbouwen: In de meeste gevallen is het op maandbasis simpelweg interessanter om een hypothecaire lening af te lossen dan om huurgeld te betalen. En op het einde van de rit is men eigenaar.

Tegelijkertijd stimuleert een dergelijke trend het niveau van leegstand in de niche investeringsvastgoed.

En bijgevolg leidt dit over het algemeen tot dalende huurprijzen. Waarom?

Omdat beheerders en eigenaars van opbrengsteigendommen in dergelijke marktomstandigheden de huur verlagen. Om op die manier hun huurwoningen aantrekkelijker te maken voor de inkrimpende huurdersmarkt.

Effect van stijgende rentevoeten

Wanneer de rentetarieven in stijgende lijn zitten, wordt huren een goedkopere optie dan lenen.

De totale interestlast gedurende de volledige looptijd van een lening is in dergelijke omstandigheden heel hoog. En financieel bijzonder onaantrekkelijk.

Dit veroorzaakt bijgevolg een daling van de vraag naar woningen en appartementen te koop en een toename van de vraag naar huurwoningen en -appartementen.

Prijzen van bouwmaterialen

Een wijzigende kostprijs van bepaalde bouwmaterialen kan de huizenprijzen beïnvloeden.

Zo kan bijvoorbeeld een stijging van de kostprijs van hout, beton en ramen invloed hebben op de kostprijs van huisvesting in het hele land.

En dit maakt het kopen van een woning of appartement moeilijker gezien de hogere prijzen.

Opgelet met nationale statistieken en gegevens

Het is het vermelden waard dat statistieken over een onroerend goed markt vaak gebaseerd zijn op nationale, macro-economische cijfers.

De nationale statistieken zijn echter niet zo belangrijk voor u als particuliere investeerder indien u een opbrengsteigendom gaat kopen in uw lokale regio. In de meeste gevallen is een dergelijke locatie voor uw beleggingsvastgoed dan uw eigen achtertuin of een bepaalde "opkomende" nichemarkt in de buurt.

Ter illustratie: Een aandelenmarkt gebruikt indexen om de markt als een geheel te wegen en te meten... Maar is dit wel echt belangrijk als u maar twee of drie soorten aandelen bezit?

Dezelfde bedenking kan gemaakt worden in het kader van een pand kopen om te verhuren... Maakt het überhaupt wel uit hoeveel appartementen en/of woningen er nationaal verkocht worden als u alleen maar vastgoed in uw dorp, stad of streek gaat kopen?

Kortom: U dient zich hoofdzakelijk te richten op lokale trends in plaats van op nationale trends bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille.

Twee uitzonderingen op deze richtlijn van lokaal focussen zijn de rentetarieven en de inkomstenbelasting, die hieronder onder de loep worden genomen.

Rentevoeten

Nationale en zelfs internationale factoren oefenen een invloed uit op de rentevoeten op hypothecaire leningen. Denk aan:

• De geldhoeveelheid in omloop gereguleerd door de centrale banken (denk aan de Europese Centrale Bank en zelfs de Amerikaanse Federal Reserve),
• Wetgeving die kredietverstrekkers bepaalde regels en verplichtingen oplegt,
• Wereldwijde markten,
• Nationale en internationale stimuli (zoals tijdens de recente Corona crisis),
• Concurrerende beleggingen (zoals aandelen en obligaties), enzovoort

Wanneer de rentetarieven stijgen, neemt de standaard hypotheekrente toe. Dit is met name het geval voor nieuwe kredietnemers alsook voor kredietnemers die reeds een lening met een variabele interestvoet hebben afgesloten.

Mensen met een lening met variabele interestvoet komen financieel onder druk te staan bij stijgende interestvoeten. Een logisch gevolg hiervan is dat het aantal woningen dat via een openbare (gedwongen) verkoop op de markt komt, toeneemt.

Hoe meer openbare verkopen er georganiseerd worden, hoe meer neerwaartse druk op de huizenprijzen. Maar niets is zwart of wit want als investeerder met lange beleggingshorizon kan dit net het moment zijn om toe te slaan...

Inkomstenbelastingen

De tarieven van de inkomstenbelasting die van toepassing zijn op inkomsten uit onroerend goed kunnen ingrijpend veranderen indien de politiek dat beslist en doorduwt.

En een wijzigende vastgoedfiscaliteit kan vanzelfsprekend een grote impact op de vastgoedmarkt van een bepaald land hebben.

Een wijziging van de belastingwetgeving kan de winstgevendheid en rentabiliteit van vastgoed voor beleggers aanzienlijk beïnvloeden.

Een drastische verandering kan investeerders echt wegdrijven uit vastgoed. Met als gevolg een daling van het aantal kopers, een daling van de vraag naar vastgoed te koop en bijgevolg ook een daling van de vastgoedprijzen.

Twee voorbeelden hiervan zijn de volgende (voor Belgische belastingbetalers):

• Interestbetalingen voor een lening voor een opbrengsteigendom die niet langer of slechts deel aftrekbaar zijn (wat betekent dat er meer belastingen moeten worden betaald op de huurinkomsten en dus ook dat het rendement daalt)
• Een stopzetting van de milde belasting van huurinkomsten door het fictief inkomen (kadastraal inkomen) niet meer in rekening te nemen maar te gaan werken met de werkelijke huurinkomsten om belastingen te heffen