Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Waardering van onroerend goed: 3 belangrijke factoren in detail bekeken

Les 8 Hoofdstuk 3 Onderdeel 2

De correcte waardering van onroerend goed is een belangrijk aandachtspunt voor vastgoedbeleggers.

Maak hieronder kennis met drie belangrijke factoren die de waarde van onroerend goed beïnvloeden.

Daarnaast worden ook nog enkele andere parameters besproken die ook de waarde van vastgoed bepalen.

Lees verder en ontdek de principes van een conservatieve waardering van vastgoed, volledig in lijn met deze cursus en strategie van defensief beleggen in vastgoed.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
waardering van onroerend goed 3 belangrijke factoren in detail bekeken

Drie belangrijke factoren die de waardering van onroerend goed beïnvloeden

drie belangrijke factoren die waarde onroerend goed beïnvloeden locatie grootte en aantal kamers

Hoewel er tientallen factoren meespelen bij het evalueren van de waarde van onroerend goed, zijn er drie doorslaggevende factoren met een grote invloed:

Uiteraard moet u als particuliere belegger ook met andere aspecten rekening houden om de waarde van een pand nauwkeurig te kunnen bepalen.

Maar in elk geval zijn de parameters locatie, grootte en het aantal vertrekken van doorslaggevend belang in het kader van de waardering van onroerend goed.

Vergelijkende analyse uitvoeren is de sleutel tot succes

Een slimme vastgoedinvesteerder benadert de waarde van onroerend goed als iets dat door de markt bepaald wordt.

En elke investeringsmarkt is anders dus appels met peren vergelijken is uit den boze.

Vandaar dat het verstandig is om te kijken naar de verkoopprijzen van recent verkochte, gelijkaardige panden uit dezelfde buurt.

Met andere woorden, u dient panden te zoeken in dezelfde buurt (met +/- dezelfde locatie), met dezelfde karakteristieken qua oppervlakte en aantal vertrekken (slaapkamers en badkamers).

Door recente verkopen van gelijkaardige panden uit dezelfde buurt te analyseren, kunt u een goed beeld krijgen van de marktwaarde van het pand waarin u eventueel zou investeren.

Locatie, locatie, locatie: Factor 1

locatie en verkoopwaarde gelijkaardige panden vlakbij nauwkeurige indicatie voor waardering van onroerend goed

De factor locatie is uiterst belangrijk bij het analyseren van gelijkaardige verkochte eigendommen in de buurt van het pand dat u op het oog heeft.

Een professionele schatter bekijkt altijd de recent verkochte panden in dezelfde wijk. En dat is wat u als verstandige investeerder ook zou moeten doen.

Bent u bijvoorbeeld van plan om te investeren in vastgoed in een verkaveling? Waarvan quasi alle huizen heel gelijkaardig en in dezelfde periode gebouwd zijn?

Dan hoeft u alleen maar vergelijkbare panden met vergelijkbare karakteristieken (locatie, oppervlakte, aantal vertrekken) te analyseren.

Wat is de vraagprijs van dergelijke panden en aan welke prijs werden vergelijkbare panden uiteindelijk verkocht in het recente verleden?

Dit vergt wat moeite en onderzoek maar u kan het gerust beschouwen als een noodzakelijke due diligence!

De kracht van observatie valt niet te onderschatten op het vlak van de waardering van onroerend goed.

Maar het kan ook zijn dat u uw oog laten vallen heeft op onroerend goed in een buurt die in de loop der jaren gegroeid is.

Wat als er een grote diversiteit aan woonpanden in de wijk aanwezig is, zowel op het vlak van grootte als op het vlak van aantal vertrekken?

In dat geval dient u wat harder te zoeken naar vergelijkbare panden die onlangs werden verkocht of momenteel te koop worden aangeboden.

Het kan zelfs zijn dat u buiten de wijk op zoek moet en dus een iets grotere straal dient te hanteren rondom het pand waarin u interesse heeft.

Observeer een cirkelvormig gebied met beperkte straal

Professionals actief in een lokale vastgoedmarkt zoals kredietinstellingen en professionele schatters werken vaak in een referentiegebied met een beperkte straal rond het te schatten pand.

Ze analyseren over het algemeen recent verkochte onroerende goederen met gelijkaardige karakteristieken binnen een beperkte straal rondom het te schatten vastgoed in kwestie.

Die beperkte straal is bijvoorbeeld 500, 1 000 of 2 000 meter, afhankelijk van de specifieke locatie, wijk en regio.

In dichtbevolkte gebieden zoals een stad kan een straal van 1 000 meter te groot zijn.

Terwijl deze in een landelijk gebied te klein kan uitvallen om voldoende gelijkaardige referentiepunten te verzamelen.

Omgevingsfactoren die de waardering van onroerend goed negatief beïnvloeden

Binnen een bepaalde wijk zult u variaties vinden in de panden op het gebied van privacy, verkeer, het lawaai en/of schokken van de weg of de oriëntatie (ten opzichte van het zonlicht).

In de meeste gevallen hebben dergelijke variaties slechts een beperkte invloed op de waardering, tenzij er een extreem verschil bestaat.

Beschouwt u bijvoorbeeld een rij woningen die aan een drukke weg grenzen...

Dan kunnen deze bijvoorbeeld 7,5% minder waard zijn dan de woningen die in de tweede lijn liggen met minder druk verkeer en passage.

Staan de panden in kwestie vlakbij een slachthuis, varkenshouderij, vuilnisbelt, afvalverwerkingsbedrijf, containerpark, treinsporen, betoncentrale, of hoge windmolens of elektriciteitsmasten?

Dan kan hun waarde bijvoorbeeld tot 15% lager uitvallen dan gelijkaardige woningen in dezelfde buurt verderop met een iets gunstigere ligging ten opzichte van deze storende elementen (qua geur, qua zicht of qua geluid) .

Omgevingsfactoren die de waardering van onroerend goed positief beïnvloeden

Anderzijds kan een gunstige ligging met een mooi uitzicht de waarde van het perceel aanzienlijk beïnvloeden op een positieve manier.

Een locatie van een pand aan de golfbaan, aan een prachtig meer, aan de zee, in een landelijke omgeving met spectaculaire vergezichten of gewoon in een vallei of heuvellandschap, kan de waarde bijvoorbeeld 20 procent hoger doen uitvallen dan gelijkaardige panden in de buurt met een minder gunstige ligging.

Enkele praktijktips voor de waardering van onroerend goed

  • Tracht steeds de waarde van de grond in te schatten waarop het pand gebouwd is.
  • Schat vervolgens ook in wat de verhouding is van deze grond ten opzichte van de vraagprijs en de reeds uitgevoerde of nog uit te voeren renovatiewerken.
  • Door deze denkoefening te maken, kan u ruwweg inschatten of u een goede deal kunt doen of niet. Is het pand in kwestie volledig te renoveren, dan dient u te richten op de marktconforme prijs van de grond. Een goede deal is dan een prijs die niet of iets hoger ligt dan de grondwaarde (maar zo beperkt mogelijk).

Wat is de taxatiewaarde van het onroerend goed?

wat is de taxatiewaarde van onroerend goed referentiepunt voor een waardebepaling

Ambtenaren van de lokale belastingdienst waarderen vastgoed ook voor belastingdoeleinden.

De waarde van onroerend goed voor fiscale doeleinden wordt ook de taxatiewaarde genoemd. Deze wordt in elk land op een andere wijze berekend en vastgesteld.

Deze taxatiewaarde, uitgedrukt in een cijfer, heeft meestal een invloed op de marktwaarde van het pand maar vertrouw er in elk geval niet op als zijnde de reële marktwaarde.

Beschouw de taxatiewaarde eerder als een bijkomend vergelijkingspunt, net zoals de recente verkoopprijzen van gelijkaardige eigendommen in de buurt.

In sommige landen is de taxatiewaarde geen fictieve, artificiële berekening maar eerder een formule die gebaseerd is op de reële waarde.

In een dergelijk scenario is de taxatiewaarde dan wel een betrouwbaarder bedrag.

Gebruik de taxatiewaarde in ieder geval slechts als bijkomend referentiepunt en niet als de heilige graal op het vlak van waardering van onroerend goed.

Grootte van het onroerend goed: Factor 2 qua waardering van onroerend goed

grootte van onroerend goed in vierkante meter belangrijke parameter voor waardering onroerend goed

Bij de waardering van onroerend goed speelt het aantal vierkante meter een belangrijke rol.

En dit gaat zowel over de bewoonbare oppervlakte als de totale oppervlakte van het perceel.

Wat is een gelijkaardige oppervlakte voor referentiepanden?

In de praktijk worden twee eigendommen als gelijkaardig beschouwd indien hun oppervlaktes minder dan 25% van elkaar afwijken.

Het zou dus geen enkel probleem mogen zijn om voldoende referentiepunten in de buurt te vinden.

Over het algemeen en vooral binnen een normale buurt of wijk, varieert de oppervlakte van de meeste panden binnen een beperkt spectrum.

Vanzelfsprekend zijn er altijd uitzonderingen:

  • In elke wijk kan u wel enkele extreem grote panden vinden die helemaal niet representatief zijn voor de gemiddelde eigendom in dezelfde wijk.
  • U kan in elke buurt trouwens ook diverse bijzonder kleine panden aantreffen.
  • Maar over het algemeen zal de meerderheid van de panden middelmatig uitvallen qua oppervlakte, vaak in een paar stapsgewijze trappen.

Heeft u een (beter dan) gemiddeld pand op het oog om te kopen?

Dan moet u zeker in staat zijn om voldoende referentiepunten te vinden qua recente verkoopprijzen van gelijkaardige panden in die specifieke grootte.

Geen recht evenredig verband tussen oppervlakte en waarde

Staat u op het punt om te beginnen met vastgoed als alternatieve beleggingsvorm? Let dan op voor de volgende denkfout...

Stel dat een pand 120 vierkante meter beslaat en 220 000 euro waard is.

Sommigen zouden dan denken dat het pand ernaast dat een oppervlakte beslaat van 132 vierkante meter (10% meer) dan simpelweg 242 000 euro (10% meer) waard is.

In realiteit is er echter totaal geen sprake van een recht evenredig verband tussen de oppervlakte en de waarde van onroerend goed.

Zo zal 10 procent extra oppervlakte van het pand ernaast slechts een paar procenten meer waarde betekenen (en zeker geen 10%).

Het verband tussen de oppervlakte van onroerend goed en de waarde ervan is niet recht evenredig.

Dit valt onder andere te verklaren door schaalvoordelen.

Als twee naast elkaar gebouwde panden plus minus dezelfde stijl hebben alsook uitgerust zijn met een gelijkaardig aantal slaapkamers en badkamers, zal 10 procent extra oppervlakte de waardebepaling niet extreem veel veranderen.

De waarde van een pand is namelijk gebaseerd op de waarde van de grond, de bouwkosten, de rioleringskosten, de verkavelingsplannen en nog veel meer.

Enkele tientallen vierkante meter bijkomende oppervlakte gaat gepaard met relatief weinig extra kosten voor ruwbouw, afwerking, sanitair en elektrische voorzieningen.

Met andere woorden, doordat er schaalvoordelen aan het werk zijn, heeft bijkomende oppervlakte geen extreem zware invloed op de waardering van gelijkaardig onroerend goed.

Kelderruimtes zijn minder waard: Waardering van onroerend goed

Hoewel een afgewerkte kelder waarde kan toevoegen aan een pand, is de waarde ervan lager dan de waarde van bovengrondse vertrekken en woonruimtes.

Bovendien is de waarde van een kelderruimte sterk afhankelijk van regio tot regio.

In vochtige gebieden is ondergrondse woonruimte niet zo waardevol voor huiseigenaren als in drogere gebieden.

Zo zijn schimmelvorming en schadelijke, rondzwevende schimmelsporen een vaak voorkomend probleem.

In de praktijk wordt dus vaak met bovengrondse vertrekken en bouw als grondslag gewerkt om de waarde van onroerende goederen met elkaar te vergelijken.

Tot slot nog twee aandachtspunten voor kelderruimtes:

  • Soms renoveren eigenaars kelders (of voegen ze andere ruimtes toe) zonder de juiste bouwvergunningen te verkrijgen van de bevoegde instanties.
  • Zorg ervoor dat u de openbare registers zoals het kadaster raadpleegt en controleert om na te gaan of de vierkante meters die door de verkoper worden aangegeven wel overeenkomen met het dossier van de bevoegde instantie.
  • Kortom: Dubbelcheck inbreuken op de wetgeving alvorens u effectief gaat investeren in vastgoed.

Tip: Vergeet de lokale wetten niet

lokale wetgeving voor verhuur van vastgoed is allesbepalend voor financieel succes als investeerder

Stel dat u op het punt staat om een deel van uw vermogen en spaargeld te investeren in vastgoed voor verhuur.

U baalt namelijk al geruime tijd van de belachelijk lage interestvoeten op spaarrekeningen en u vindt dat het welletjes geweest is...

Een opbrengsteigendom kopen, al dan niet met verhuurservice, dienstenpakket en/of verhuurgarantie, spreekt u bijgevolg enorm aan.

Vervolgens denkt u goed na over het vraagstuk actief of passief beleggen in vastgoed.

En uiteindelijk voelt u zich niet klaar voor passief beleggen in vastgoed als controlfreak.

U opteert er dus voor om zelf als huisbaas op te treden. U staat met andere woorden zelf in voor het beheer van de opbrengsteigendom.

Door voor deze doe-het-zelf investeringspiste te kiezen, dient u echter goed op de hoogte te zijn van de lokale wetgeving.

Dubbelcheck de spelregels alvorens u investeert in vastgoed

Stel bijvoorbeeld dat u, zonder het zelf te beseffen, illegaal een kelderappartement verhuurt aan een particuliere huurder... Die om een of andere reden stopt met het betalen van de huur.

Als eigenaar zou u dan bij de rechtbank kunnen aankloppen om deze persoon uit uw eigendom te laten zetten wegens niet-betaling of wanbetaling van de huur.

Echter, de rechter zou de zaak gewoonweg kunnen verwerpen omdat het in de eerste plaats niet wettelijk was toegestaan om hiervoor huur te innen.

In een dergelijk scenario heeft u dan geen poot meer om op te staan!

Afhankelijk van land tot land en soms van regio tot regio gelden er andere gebruiken en regels. Kortom, maak kennis met wat gebruikelijk is in uw investeringsmarkt.

Is er een huisvestingscertificaat vereist door de lokale administratie voor recent toegevoegde of gerenoveerde ruimtes? Om het onroerend goed in kwestie te kunnen verkopen of verhuren?

Dient er een energieprestatiecertificaat te worden aangevraagd? Wat met de keuring van elektriciteit?

Kan u vrij verhuren of staan er limieten op de verhuur, uitgevaardigd door de lokale administratie?

Dient u een speciaal nummer aan te vragen bij de administratie om überhaupt in staat te zijn legaal te verhuren?

Zijn short lets toegestaan door de lokale administratie of staat er een stop op gezien overlast uit het recente verleden?

Zie dat u dit soort dingen niet over het hoofd ziet. Zoek alles goed uit alvorens u effectief geld gaat investeren in onroerend goed.

Aantal vertrekken zoals slaapkamers en badkamers: Factor 3

aantal slaapkamers en badkamers van pand beïnvloedt de waarde ervan

Om de waarde van onroerend goed te bepalen met behulp van gelijkaardige panden vlakbij, dient u ook te kijken naar de kwaliteit en het aantal slaapkamers en badkamers.

Specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt is steeds aangewezen daar niemand u dan iets op de mouw kan spelden.

Heeft u een tijdje uw favoriete vastgoedmarkt bestudeerd? Dan raakt u vertrouwd met de prijzen van onroerend goed en de meest voorkomende slaap- en badkamercombinaties in die regio.

Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld de prijsniveaus van onroerend goed met:

  • Twee slaapkamers en een badkamer
  • Twee slaapkamers en twee badkamers
  • Drie slaapkamers en een badkamer
  • Drie slaapkamers en twee badkamers

Zorg er bij het vergelijken van badkamers in elk geval voor dat u de verschillende termen van het vakjargon begrijpt om een correcte vergelijking te kunnen maken.

Vakjargon beheersen is belangrijk om correct te vergelijken

Naast de gewone badkamer en en-suite badkamers die we in West-Europa kennen, worden er af en toe ook Amerikaanse termen vrij vertaald en gebruikt.

Een overzicht van wat vakjargon op het vlak van badkamers volgt hieronder:

  • Volledige badkamer: Deze bestaat uit een douche, bad, toilet en lavabo met geïntegreerde opbergruimte
  • Driekwart badkamer: Dit is een badkamer met een toilet, een wastafel en een douche maar geen bad
  • Halve badkamer: Dit is een ruimte met een toilet en lavabo maar zonder bad of douche

Leest u online iets over een pand met anderhalve badkamer, dan wordt er dus gesproken over 1 volledige/volwaardige badkamer en 1 aparte ruimte met toilet en lavabo.

Hoe worden deze verschillende types badkamers gewaardeerd ten opzichte van elkaar?

Simpel, een volledige badkamer is meer waard dan een driekwart badkamer, welke meer waard is dan een halve badkamer.

Tot slot nog twee kleine kanttekeningen:

  • Een driekwart badkamer heeft toch ongeveer dezelfde waarde als een volledige badkamer indien er in het pand effectief al een volledige badkamer aanwezig is
  • Een halve badkamer heeft minder waarde dan een driekwart badkamer, tenzij er genoeg andere badkamers in het pand aanwezig zijn

Andere factoren die de waardering van onroerend goed beïnvloeden

andere factoren die waarde van onroerend goed beïnvloeden overzicht

Er zijn vanzelfsprekend nog tientallen andere factoren die van invloed zijn op de waarde van onroerend goed.

Maar over het algemeen wegen deze minder zwaar door dan de drie grote factoren:

Garage en/of carport en/of parkeerplaats

Sommige woningen of appartementen zijn voorzien van een bijhorende garage voor één of twee wagens.

Andere onroerende goederen hebben een carport en weer andere hebben geen van beide.

Een garage heeft een bepaalde waarde, welke deels afhankelijk is van de andere panden in de buurt.

Stel bijvoorbeeld dat er diverse gelijkaardige panden in dezelfde buurt uitgerust zijn met een dubbele garage met plaats voor twee wagens.

Dan kan dit een negatieve invloed hebben op de waarde van een pand indien dit pand slechts uitgerust is met een garage voor één wagen of geen garage heeft.

Omgekeerd zal een pand met een garage voor vier wagens niet bijster veel meer waard zijn dan het gemiddelde onroerend goed in dezelfde buurt met garages voor drie wagens.

Appartementen­complexen zijn een uitzondering op de regel

Appartementen in appartementencomplexen zijn een uitzondering op de regel qua waardering van garageboxen en parkeerplaatsen.

Parkeerplaatsen of garageboxen worden over het algemeen verkocht in combinatie met een appartement in appartementencomplexen.

Dergelijke afgesloten garageboxen en zelfs open parkeerplaatsen kunnen een aanzienlijke waarde hebben.

Dit is vooral het geval in de grote steden of andere drukbevolkte gebieden waar men enkel op straat kan parkeren. Dit gaat gepaard met diverse ongewenste neveneffecten zoals een tekort aan parkeerplaatsen voor bewoners, enzovoort.

Zwembad en/of spa

In de meeste gevallen zal een zwembad, jacuzzi of spa geen invloed hebben op de waarde van een woning.

Een uitzondering is het segment van luxe vastgoed, waarin vermogende personen met de glimlach premium betalen voor luxe en comfort.

In bepaalde regio's of landen kan een zwembad zelfs zorgen voor een waardedaling. Dit omdat het als een veiligheidsprobleem wordt beschouwd en kostbare ruimte kan inpalmen van een beperkte tuinoppervlakte.

In koude landen zoals België of Nederland is het ook niet altijd een meerwaarde gezien de onderhouds- en verwarmingskosten...

Maar in de warmere landen of regio's daarentegen is een zwembad echter een welgekomen extraatje voor een verfrissende duik.

Maar zelfs in een dergelijke situatie heeft een zwembad nog steeds geen grote invloed op de waardering van onroerend goed.

Werkelijke marktwaarde van vastgoed: Kanttekening

werkelijke marktwaarde van vastgoed is bedrag dat koper bereid is te betalen

De werkelijke marktwaarde van vastgoed is het bedrag dat de koper bereid is te betalen. En bijgevolg is een schatting niet alles...

Schatting is een waardeoordeel van 1 expert

Een schatting is een verklaring van een erkende expert dat een pand een bepaald bedrag waard is op basis van een analyse en onderzoek.

Het is en blijft echter een waardeoordeel op basis van de analyse en ervaring van één persoon.

De werkelijke marktwaarde van een pand is het bedrag dat een koper bereid is te betalen en waarvoor een verkoper onder normale omstandigheden bereid is te verkopen.

Het spel van vraag en aanbod speelt dus wel degelijk en een schatting dient u te beschouwen als een betrouwbare indicatie.

Praktijkvoorbeeld van het begrip marktwaarde

Beleggers begrijpen de term marktwaarde vaak verkeerd. Hier volgt een goede illustratie om dit begrip beter te leren begrijpen...

Stel u voor dat een bepaalde woning al zes maanden op de markt te koop is.

En meestal verkopen dergelijke woningen op deze specifieke markt binnen een paar weken, hooguit een paar maanden.

Als potentiële investeerder en koper moet u er dan van uitgaan dat de vraagprijs voor deze woning te hoog is.

Verschillende factoren kunnen bijdragen aan het probleem van de hoge vraagprijs versus de lagere marktwaarde. Denk bijvoorbeeld aan de staat, de exacte locatie en de indeling van het pand.

Echter, al deze factoren zitten samen vervat in de vraagprijs van het pand in kwestie.

Het is dus helemaal niet evident om te zeggen welke factor precies de oorzaak van het probleem (de te hoge vraagprijs) is.

Is het onroerend goed correct en goed geprijsd voor de locatie, de staat en de kenmerken van het pand? Dan zal het binnen hetzelfde tijdsbestek worden verkocht als andere panden in de buurt.

Let op met geldwolven onder de makelaars

Een geldhongerige vastgoedmakelaar kiest vaak voor een iets hogere prijs dan de marktprijs. En diep vanbinnen weet deze makelaar heel goed dat het pand te hoog geprijsd is.

De reden hiervoor is in het merendeel van de gevallen geldgewin.

Dit komt doordat de vergoeding vaak variabel is en procentueel berekend wordt op de netto verkoopprijs. Hoe hoger deze verkoopprijs, hoe meer de makelaar dus verdient.

Particuliere verkopers wensen vaak het onderste uit de kan te halen.

Bijgevolg trachten makelaars het mandaat voor de verkoop te verwerven door de particuliere verkopers te vertellen wat ze willen horen.

Zoals de vertegenwoordigster in de kledingwinkel die zegt: "Het is een prachtige jurk", zal een dergelijke vastgoedmakelaar het volgende zeggen: "Ik zal speciaal voor u een hogere prijs bedingen en verkrijgen".

In de meeste gevallen is het dus de schuld van de particuliere verkoper (in plaats van de makelaar) dat de vraagprijs hoger is dan de marktprijs.

Dit doordat de particuliere verkoper onrealistische verwachtingen heeft over de waarde van het onroerend goed.

Zelf uw huiswerk maken als investeerder is een pure noodzaak

Als beginnende vastgoedbelegger of ervaren vastgoedinvesteerder kan u via diverse kanalen op zoek naar recente en betrouwbare marktinformatie.

Zo kan u informatie losweken bij vastgoedmakelaars die actief zijn in de buurt.

U kunt de recente verkoopprijzen en vraagprijzen van gelijkaardige panden in de buurt opvolgen.

De mensen uit de buurt aanspreken (zoals buren) kan een goede bron van informatie (en helaas ook desinformatie) zijn.

En u kan vanzelfsprekend ook terugvallen op het meest recente schattingsverslag van het pand voor een goede indicatie.

Staat u op het punt om te beleggen in vastgoed, dan is het uw taak en plicht om al deze informatie grondig door te nemen.

Enkel en alleen door een grondige due diligence uit te voeren, kan u de werkelijke waarde van het pand in kwestie vrij nauwkeurig bepalen.

Door het spel van vraag en aanbod op de vrije markt zal de werkelijke verkoopprijs vaak de waarde van het vastgoed bepalen en niet omgekeerd.

Hou tenslotte ook rekening met het spel van vraag en aanbod op de vrije markt.

Dit betekent dat de uiteindelijke verkoopprijs die door de koper en de verkoper wordt overeengekomen, over het algemeen de werkelijke marktwaarde van het vastgoed is.

Het maakt dus niet uit wat de makelaar, ambtenaar, buurman of hypotheekadviseur heeft gezegd. Het is de markt die uiteindelijk bepaalt voor welke prijs een bepaald pand verkocht wordt.

Opgelet met onweerstaanbare koopjes

Een veel voorkomende fout van beginnende beleggers is met de ogen toe in de valstrik van een zogenaamd koopje lopen.

Denk bijvoorbeeld aan een pand dat geschat wordt op +/- 200 000 euro en het blijkt te koop te staan voor een bedrag van slechts 150 000 euro.

Wat is dan de werkelijke waarde van het pand?

Er zijn gevallen waarin onroerend goed te koop is voor een echte korting van 25 procent.

Met name als de verkoper extreem gemotiveerd is zoals in het geval van een echtscheiding of een gedwongen verkoop.

Echter, bij gebrek aan motiverende omstandigheden, zal het voor 150 000 euro te koop aangeboden pand in de praktijk dus ook slechts 150 000 euro waard zijn.

Tip: Wanneer u recente verkopen van gelijkaardige panden in de buurt bekijkt, onderzoek dan zeker ook de verkoopgeschiedenis van het pand zelf ook.

Indien het pand al eerder op de markt is geweest, of het opnieuw te koop staat, of reeds verkocht is geweest in het recente verleden, dan helpt dat bij het bepalen van de werkelijke waarde van het pand.

Tweede tip inzake de waardering van onroerend goed: De juiste contacten leggen kan in deze context wonderen doen.

Zo kunnen beëdigde schatters en landmeters in bepaalde landen de transactiegeschiedenis van een pand consulteren in een beschermde database.

Schat renovatiekosten nauwkeurig in

nauwkeurig inschatting renovatiekosten en juiste berekening uitvoeren is doorslaggevend voor succesvolle vastgoedbelegging

Nieuwe en ervaren beleggers komen vaak in de problemen op het gebied van renovatiekosten inschatten en begroten.

De renovatiekosten hebben echter een grote invloed op de huidige en potentiële waarde van onroerend goed in de toekomst.

Qua renovatiebudget dient u altijd worst case te rekenen!

Schijn bedriegt. Wat een klein probleem lijkt te zijn, kan uiteindelijk vaak veel kosten om op te lossen.

Zelfs als u niet van plan bent om renovatie- en/of opfrissingswerken uit te voeren, dan nog dient u te weten hoe de huidige staat van het pand in kwestie de marktwaarde ervan beïnvloedt.

Het spreekt voor zich dat twee identieke onroerende goederen naast elkaar niet hetzelfde bedrag waard zijn als er een substantiële renovatie nodig is aan een van de twee panden.

Volg de volgende richtlijnen dus zeker en vast op:

Reken op de juiste manier

Als een woning te koop staat voor 200 000 euro en ze heeft nood aan +/- 20 000 euro herstellingswerken, dan zou het pand 220 000 euro waard moeten zijn na renovatiewerken...

Theoretisch gezien klopt dit maar waarom dan de moeite, de kopzorgen, de stress en het risico van een renovatie op u nemen?

U zou op zijn minst moeten proberen om uw geld te verdubbelen dankzij de renovatie. Dit kan in het bovenstaand voorbeeld als volgt:

  • Aankopen voor 180 000 euro, voor 20 000 euro renoveren en verkopen voor 220 000 euro met 20 000 euro meerwaarde
  • Aankopen voor 200 000 euro, renoveren ten belope van een budget van 20 000 euro en verkopen voor 240 000 euro met 20 000 euro meerwaarde

Het komt er in elk geval op neer dat u zowel de huidige als toekomstige waarde moet kennen (na renovatie).

De huidige waarde van een pand zou een stuk minder moeten zijn dan de waarde ervan na renovatie, verminderd met de renovatiekosten.

Met andere woorden, u wilt een te renoveren pand goedkoper aankopen dan de som van de vraagprijs en de waarde van de benodigde reparaties.

Tip: Vraag naar schattingen van Voor en Na de renovatie

Wanneer u een pand aankoopt met behulp van een financiering door een instelling, heeft de kredietverstrekker in de meeste gevallen een professionele schatting nodig.

Vraag de schatter/expert naar twee waarden: Een huidige waarde en een geschatte waarde nadat bepaalde reparaties/renovaties zijn uitgevoerd.

Wees bereid om de expert een schriftelijke lijst te geven van de reparaties die u van plan bent uit te voeren aan het nog op te knappen pand.

Het is vooral belangrijk om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van uw plannen.

Zo krijgt u een idee van de kosten van noodzakelijke en minder dringende herstellingswerken aan het pand.

Bezoek eventueel enkele doe-het-zelfwinkels om vertrouwd te raken met de kosten van verschillende bouwmaterialen.

Bel of e-mail een paar aannemers of klusjesmannen om een schatting te maken van de arbeidskosten en het materiaal.

Bent u het type dat het onderste uit de kan wenst te halen? Schrijf u dan in op de nieuwsbrief van online veilingen van faillissementen.

Vavato is een goed voorbeeld hiervan waar u per lot kunt bieden en dikwijls gigantisch interessante slagen kunt doen. Denk aan meubilair, sanitair, verlichting, domotica, deuren, kasten, tafels, stoelen, enzovoort.

Doe het werk niet zelf

doe het renovatiewerk niet zelf en reken met kosten van professionals om goede budgettering op te maken

Veel beginnende beleggers evalueren de kosten van de arbeid van renovatiewerken door ervan uit te gaan dat ze een deel of het geheel zelf zullen doen.

Dit is over het algemeen een grote vergissing omwille van verschillende redenen...

Ten eerste is uw tijd waardevoller dan de tijd van een professionele aannemer dus u kunt beter hulp inhuren.

Als u een bepaald plezier beleeft aan het installeren van sanitair, dan is dat natuurlijk geweldig...

Maar als particuliere investeerder is het plaatsen van een hangtoilet of badkamermeubel niet de beste manier om uw tijd te besteden.

Ten tweede zijn de meeste particuliere vastgoedinvesteerders ongeschoold, technisch onbekwaam of missen ze de nodige tijd om zich te wijden aan renovatieprojecten.

Dit zorgt voor enorme frustraties en stress bij een uitgebreid renovatieproject.

Ten slotte dient u ook rekening te houden met de risico's van renoveren en het leven in het algemeen...

Wat indien u gewond raakt of een noodsituatie in het gezin hebt en niet kunt voltooien waaraan u bent begonnen?

Ga ervan uit dat u hiervoor mensen inhuurt om u te helpen en neem deze kosten op in uw renovatiebudget.

Schat de renovatiekosten hoog in: Waardering van onroerend goed

renovatiekosten onderschatten is grote fout van veel beginnende vastgoedbeleggers

Beginnende vastgoedbeleggers maken zich vaak illusies over de noodzakelijke renovatiekosten.

De les hier is dat de meeste investeerders niet genoeg ervaring hebben qua inschatting van renovatie- en herstellingswerken.

Een renovatiebudget exact bepalen is dus onmogelijk in de meeste situaties.

In de plaats daarvan kunt u beter met budgettaire trappen werken. Reken altijd speling en marge voor als er onverwachts nog een lijk uit de kast valt...

Een ervaren investeerder die bijvoorbeeld getalenteerd is in het schatten van de renovatiekosten, kan uitkomen op een renovatiebudget van 10 200 euro om een woning te renoveren.

Een onervaren investeerder kan een vergelijkbaar bedrag uitkomen... Maar zou het toch moeten afronden naar 15 000 of 20 000 euro om het veilig te spelen.

Tip: Wees zeer conservatief met oude panden

conservatieve schatting renovatiebudget voor oude onroerende goederen is cruciaal

Als u op zoek bent naar oudere huizen of appartementen, dient u altijd rekening te houden met de "lijkenfactor".

Met andere woorden, u dient steeds rekening te houden met de kans dat er lijken uit de kast vallen eens u begint aan de renovatiewerken!

Alle gekheid op een stokje: Het renoveren van oude panden brengt vaak verrassingen met zich mee die u pas ontdekt als u begint met afbreken.

Een goede vuistregel voor beginnende investeerders is daarom om voor oude panden 50 procent extra renovatiebudget in te rekenen.

Idealiter heeft u al een vertrouwde en betrouwbare aannemer aan uw zijde.

Goede aannemers hebben de ervaring en expertise om snel en accuraat een inschatting te kunnen maken van de benodigde verbouwingen.

Maar toch moet u altijd een hoge inschatting maken van de renovatiekosten, opfrissingswerken en de kosten van het materiaal.

U dient de renovatiekosten hoog in te schatten omdat er twee zaken onvermijdelijk zijn bij het renoveren van een pand:

  • Het kost altijd meer dan u denkt
  • Het duurt altijd langer dan u denkt

Net zoals bij het inschatten van de marktsituatie en de waarde van het pand, dient u defensief te zijn op het vlak van het berekenen van het renovatiebudget.

Wees conservatief met het inschatten van reparaties, herstellingen en renovaties. U zult aangenaam verrast zijn als het uiteindelijk minder blijkt te kosten!

Het is in elk geval essentieel om te weten hoe u een pand snel en accuraat kunt waarderen. Anders kunt u niet bepalen of u een goede deal aangeboden krijgt... Tenzij u weet wat het pand op dat moment bij benadering waard is.

Defensief zijn betekent zo nauwkeurig mogelijk zijn met de realistische waarde van een pand in de huidige staat en wat het pand waard is na reparaties of verbouwingen.

Conclusie en aandachts­punten voor de waardering van onroerend goed

De belangrijkste concepten die in dit hoofdstuk over de waardering van onroerend goed aan bod kwamen, zijn de volgende:

  • Gelijkaardige verkopen zijn over het algemeen de beste manier om de waarde van een pand te beoordelen
  • Het correct inschatten van de benodigde renovatie- en herstellingskosten is essentieel bij het bepalen van de waarde van een pand
  • Wees altijd conservatief en schat de renovatiekosten hoog in om de strategie van defensief beleggen in vastgoed te volgen
  • Winst maken met vastgoed kan tijdens elke marktcyclus indien u voldoende marktkennis heeft!

Andere info over de waardering van onroerend goed

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen