Waardebeleggen in vastgoed als strategie om een vastgoedbelegging te kopen

Maak hieronder kennis met een strategie genaamd waardebeleggen in vastgoed. Stel u heeft de juiste investeringsmarkt gevonden alsook de perfecte locatie.

En u heeft het gevoel dat u ook het juiste team geïdentificeerd heeft. Bijvoorbeeld via een professionele vastgoedontwikkelaar die zelf eigenaar en beheerder is van het te koop aangeboden investeringsvastgoed. Een professionele speler die bovendien voor een all-in, zorgeloze beleggingservaring en verhuurservice zorgt.

Dan komt het vervolgens neer op de analyse en selectie van de opbrengsteigendom(men) zelf.

Vanzelfsprekend dient u zo een selectie volgens een bepaalde methodologie en een doordacht investeringskader te maken.

En het is in deze context dat waardebeleggen in vastgoed de ideale beleggingstechniek is om te investeren in vastgoed met een langere beleggingshorizon.

Ontdek er hieronder alle details over!

Wat is waardebeleggen in vastgoed?

Waardebeleggen in onroerend goed… Zoals de naam al doet vermoeden, draait het dus vooral om waarde.

Deze investeringsstrategie kan het best worden uitgelegd aan de hand van een citaat van Charlie Munger.

Waardebeleggen volgens Charlie Munger

De prijs is wat u betaalt. Waarde is wat u krijgt!

Munger is de rechterhand van de grootste waardebelegger aller tijden: Warren Buffett. En wanneer het over investeren gaat, is hij volgens ingewijden de evenknie van zijn baas.

Zijn stelling over het verschil tussen prijs enerzijds en waarde anderzijds is een extreem belangrijk inzicht.

Een inzicht dat u dient te onthouden, zeker indien u nog moet beginnen met vastgoed als onervaren belegger.

Focus op waarde en niet op prijs

In essentie is waardebeleggen in vastgoed een beleggingsmethode waarbij de belegger een duidelijk onderscheid maakt tussen waarde en prijs.

Gaat u geld beleggen in vastgoed, dan zal u volgens deze strategie op zoek moeten gaan naar de waarde van het investeringsvastgoed dat te koop wordt aangeboden.

De sleutel tot financieel succes in het kader van waardebeleggen in onroerend goed? Een ondergewaardeerd beleggingspand kopen dat een goed tot uitstekend jaarlijks rendement biedt.

Er moet volgens deze beleggingsmethode dus zeker en vast een scheiding worden gemaakt tussen de prijs en de waarde van een opbrengsteigendom.

Het is namelijk hoofdzakelijk de waarde die bepalend is voor de kwaliteit van uw vastgoedbelegging. De prijs van het pand speelt hierbij een ondergeschikte, dienende rol.

Een goedkope vastgoed­belegging kopen is niet noodzakelijk de beste keuze

U leest of hoort het wel vaker, vaak op het anonieme internet… Een particuliere belegger die opschept over die spotgoedkope eigendommen die hij/zij kan vinden…

Waar ook ter wereld, in binnen- of buitenland… Als een echte magiër zou zo een individu in staat zijn om (spot)goedkoop vastgoed te vinden en op de kop te tikken, lokaal of over de grenzen heen.

Maar…  Wat bedoelt zo iemand nu juist met de term goedkoop?

Wat is de definitie van goedkoop?

Goedkoop vastgoed als belegging, wat betekent het precies? De term goedkoop onroerend goed kan verschillende betekenissen hebben:

• Is het vastgoed goedkoop omdat de vraagprijs voor het pand in kwestie laag is voor de locatie en markt waar u gaat kopen?
• Of is het onroerend goed goedkoop omdat u dat soort pand nooit voor die prijs zou kunnen vinden in uw lokale markt en buurt?

Goedkoop betekent voor iedereen iets anders, het hangt ook af van vroegere ervaringen, uw huidige woonplaats, uw salaris, enzovoort. In elk geval, het maakt niet echt uit welke definitie u zelf toekent aan goedkoop vastgoed.

Waar het vooral om draait, is dat u opbrengstvastgoed selecteert dat te koop wordt aangeboden aan de juiste prijs voor de regio en locatie waar u koopt.

Als het beleggingsvastgoed goedkoop is, betekent dit daarom nog niet dat het een goede vastgoedinvestering is. Focussen op prijs is de verkeerde invalshoek om in vastgoed te beleggen.

Daarnaast moet de prijs ook steeds met een gepaste en dus beperkte risicograad komen voor u als particuliere vastgoedbelegger.

U moet met andere woorden uw kapitaal kunnen beschermen om te vermijden dat het plots wegsmelt als sneeuw voor de zon.

Bekijk onderaan deze pagina enkele interessante aanbiedingen van beleggingsvastgoed met duurzaamheid en zekerheid centraal, ook qua jaarlijks rendement en huurinkomsten.

Zoek in eerste instantie naar waarde – Waardebeleggen in vastgoed

Wanneer het gaat over opbrengsteigendommen vergelijken, analyseren en uitkiezen, dient u altijd op zoek te gaan naar waarde.

Wat is de definitie van waarde?

Waarde wordt op vele verschillende manieren gedefinieerd door investeerders.

Maar in termen van waardebeleggen in vastgoed betekent focussen op waarde het volgende:

De juiste opbrengsteigendom kopen, aan de juiste prijs, in de juiste markt, met de juiste verhuurservice en ontwikkelaar, die u het juiste rendement oplevert.

Waarde nastreven tijdens uw zoektocht naar geschikt investeringsvastgoed draait dus NIET om heel goedkope prijzen zoeken. Ook het rendement alleen kan nooit bepalend zijn.

De juiste ontwikkelaar selecteren, in combinatie met de juiste verhuurservice inschakelen en een opbrengsteigendom selecteren die een logische keuze is en die perfect past in uw vastgoedportefeuille: Dat is vooral belangrijk!

Te beantwoorden vragen vooraleer u een vastgoedbelegging koopt

Hoe geld verdienen met vastgoed? Wel, in elk geval door rekening te houden met uw doelstellingen op de middellange én lange termijn.

Beleggen in vastgoed als beginner of als ervaren belegger? In beide gevallen dient u stil te staan bij de impact van die investering op uw vermogen, uw cashflow en uw dagelijkse activiteiten.

Focus op uw lange termijn doelstellingen en neem logische beslissingen die u kunnen helpen om uw doelen te bereiken.

De volgende vragen dient u als vastgoedbelegger te beantwoorden wanneer u op het punt staat om te investeren in vastgoed voor verhuur:

• Wil ik beleggen op de lange termijn of wil ik liever een korte termijn belegging doen?
• Wens ik het opbrengstvastgoed te kopen om in mijn vastgoedportefeuille te houden, of wil ik vooral kopen om snel weer te verkopen (liefst met een meerwaarde)?
• Is het pand in kwestie een soort onroerend goed dat ik eigenlijk zou willen bezitten voor de lange termijn, om uiteindelijk misschien zelfs door te geven aan mijn (klein)kinderen?
• Wat ligt mij het best: actief of passief beleggen in vastgoed? Passief beleggen in vastgoed biedt grote voordelen zoals zorgeloosheid, geen stress en geen kopzorgen. Een passief inkomen met vastgoed verdienen is dan ineens ook toegankelijk voor mensen met een heel drukke carrière en/of gezinsleven. Denk goed na over dit vraagstuk… Wie bent u echt, in het diepste van uw ziel? Een actieve vastgoedverhuurder of een passieve vastgoedbelegger? En waar heeft u absoluut wel en geen zin in qua takenpakket? Ziet u het bijvoorbeeld zitten om zelf als huisbaas te functioneren?
• Streef ik bepaalde waarborgen na op het vlak van rendement en/of inkomstengarantie? Dan is beleggen in vastgoed met verhuurgarantie een goede oplossing om aan waardebeleggen in vastgoed te doen mét bijkomende zekerheden. Let wel op want elke verhuurgarantie is anders! Er bestaan geen standaarden, u dient zelf uit te zoeken wat u ligt en wat niet.
• Wens ik vastgoed te gebruiken als een beleggingsvehikel om een extra pensioen op te bouwen? Wens ik met andere woorden nu, tijdens mijn beroepsactieve carrière, al te beleggen in opbrengstvastgoed om later voor extra passieve pensioeninkomsten te zorgen? Denk er grondig en goed over na want sparen voor uw pensioen met vastgoed is een interessante piste om uw oude dag mee kleur te geven!

Tot slot nog deze bedenking: Zoals u uit de bovenstaande vragen kunt afleiden, wordt de waarde van een beleggingspand deels subjectief bepaald door u als belegger.

Om maximale waarde na te streven als belegger, dient u een opbrengsteigendom te selecteren die nauw aansluit bij uw persoonlijke wensen en doelstellingen.

Zowel op het vlak van rendement, het beheer, zekerheden, garanties, dienstverlening, enzovoort.

Waardebeleggen in vastgoed in 3 stappen

Een opbrengsteigendom aankopen voor verhuur volgens de strategie van waardebeleggen… Hoe werkt dit in de praktijk?

Wel, het is het soort vastgoedinvestering die u doet na een grondige onderzoeksfase en die u (1) een bescherming van uw initieel investeringskapitaal biedt en (2) een gepast en adequaat rendement belooft.

Kortom, succesvol investeren in onroerend goed volgens de focus op waarde vergt:

1. Een diepgaande analyse
2. De bescherming van het kapitaal, en
3. Een aantrekkelijk rendement

Grondige analyse van het investerings­vastgoed – Stap 1 van waardebeleggen in vastgoed

Als waardebelegger moet u het opbrengstvastgoed dat te koop wordt aangeboden grondig analyseren.

Hecht hierbij geen enkele waarde aan nieuwsfeiten, tijdelijke verschijnselen, een bepaald momentum van investeringsvastgoed, tips in de krant, snel vergankelijk advies van sectororganisaties, enzovoort.

Spring gewoon nooit op het laatste nieuwe, de hype van het moment, dat plots stevige persaandacht krijgt.

En indien u gewoon advies opvolgt van andere partijen (mensen of bedrijven), dan zal u vroeg of laat naar de slachtbank geleid worden als belegger.

Houdt u van impulsieve investeringsbeslissingen nemen op basis van een impuls of simpele intuïtie? Dan bent u gedoemd als waardebelegger…

Indien u substantiële financiële resultaten wilt behalen met beleggen in vastgoed, dan moet u bereid zijn om hard te werken voor uw succes.

Als waardebelegger dient u schrik te hebben en weg te lopen van iedereen die u gemakkelijke winsten belooft indien u meestapt in hun zekere? systeem… En dat geldt zeker en vast indien men termen zoals gemakkelijk, simpel, vlug en risicoloos gebruikt.

Vanzelfsprekend kennen de reclamemensen en ondernemers die dergelijke zaken beloven de mindset en het denkpatroon van hun potentiële klanten. Ze weten met andere woorden wat de meeste mensen graag te horen krijgen.

Maar het feit dat de meeste mensen een hekel hebben aan nadenken, studeren, zichzelf bijscholen en het leveren van een geconcentreerde inspanning, is net wat buitengewone winsten en rendementen kan opleveren voor waardebeleggers die wél hun huiswerk maken en een grondige due diligence uitvoeren.

Bescherming en behoud van kapitaal – Stap 2 van waarde­beleggen in vast­goed

Waardebeleggen in vastgoed kan worden samengevat in twee woorden:

Veiligheidsmarge inbouwen

Als vastgoedbelegger dient u altijd uw kapitaal te beschermen. U moet met andere woorden een veiligheidsmarge inbouwen.

De prijs die u betaalt voor een opbrengstpand moet altijd aanzienlijk lager liggen dan de door u geschatte (of intrinsieke) waarde.

Daarenboven dient de prijs die u betaalt volledig gegrond en redelijk te zijn, in lijn met uw inzichten door uw opgebouwde ervaring.

Het onvoorzichtig en ondoordacht lenen voor de financiering van beleggingsvastgoed is uit den boze en maakt het onmogelijk om een correcte veiligheidsmarge in te bouwen (lees er meer over hieronder).

Bouw geen luchtkastelen en blijf realistisch

Een echte veiligheidsmarge inbouwen inzake investeren in vastgoed voor verhuur, wat is dat precies? Zo een veiligheidsmarge is er een die kan worden aangetoond door middel van cijfers, door overtuigende redeneringen en door te steunen op werkelijk opgebouwde ervaringen.

Als u de huidige prijs niet kunt rechtvaardigen op basis van bewezen cijfers uit het verleden (evolutie van de vastgoedprijzen in de regio, de jaarlijkse cashflow die een dergelijk pand oplevert aan marktconforme huurprijzen, enzovoort), dan bent u aan het speculeren op een stevige meerwaarde (of erger nog: dan bent u aan het gokken).

Indien u een stevige prijs betaalt voor luchtkastelen, voor verwachtingen (en dromen) die zich nog moeten manifesteren in de realiteit.

En indien u betaalt voor aantrekkelijke verwachtingen die nooit eerder zijn gerealiseerd met het opbrengstvastgoed in kwestie (of soortgelijk opbrengstvastgoed in dezelfde regio), dan laat u hoop triomferen boven ervaring en logica.

Zowel op de aandelenbeurs als de onroerend goed markt maken kopers steeds weer verkeerde voorspellingen op het vlak van waardestijgingen en de toekomstige recurrente inkomsten (de cashflow uit de huurinkomsten).

Vaak hebben particuliere beleggers buitensporige verwachtingen die niet gebaseerd zijn op prestaties uit het verleden, noch op logische en goed gefundeerde redeneringen.

Waardebeleggers daarentegen gaan compleet anders en zelfs omgekeerd te werk. Iemand die in eerste instantie in waarde belegt, zal voor een zaadje nooit de prijs van een boom of plant betalen.

De focus van zo een vastgoedbelegger ligt dus in eerste instantie op het kopen van een pand aan een prijs die beneden de intrinsieke waarde ligt, en tegelijkertijd ook een mooi rendement kan opleveren.

Opgelet voor leningen en te extreme hef­bomen

Er is geen snellere manier om uw kapitaal te verliezen dan door te betalen (en vooral te veel te betalen) voor een onroerend goed met een te zware (en gevaarlijke) financiële hefboom.

Conservatief gesproken is elke particuliere spaarder en belegger die geldt leent om investeringsvastgoed te kopen in principe al aan het speculeren.

En het is de plicht van iedere projectontwikkelaar en vastgoedmakelaar om te wijzen op de mogelijke gevolgen van lenen voor een opbrengsteigendom.

In de realiteit doen verkopers en makelaars deze plicht zelden eer aan, want zo’n advies zou hun verkoopcijfers en commissies in bepaalde gevallen negatief beïnvloeden.

In de sector van investeringsvastgoed wordt er courant en regelmatig geld geleend om een vastgoedaankoop (deels) te financieren.

Zo een financiële hefboomtechniek wordt als verstandig beschouwd indien men voldoende veiligheidsmarge inbouwt.

Helaas wordt er in de praktijk vaak met te veel leverage en hefboom gewerkt, waardoor de regel van veiligheid inbouwen niet gerespecteerd wordt.

En dat is de reden waarom de mentaliteit van “snel rijk worden” gecombineerd met “vastgoed kopen met weinig tot geen eigen inbreng” zo vaak leidt tot een financiële ondergang.

Vroeg of laat leiden overdreven verwachtingen (qua waardestijging en/of qua huurinkomsten) in combinatie met een financiële hefboomwerking van 100% (of meer) tot ernstige financiële problemen.

Er is niets dat de opbouw van vermogen en rijkdom sneller vernietigt dan het verlies van kapitaal.

Dus als belegger dient u eerst en vooral uw kapitaal te beschermen en te behouden. Bouw altijd voldoende veiligheidsmarge in (financier de aankoop met voldoende eigen vermogen, hou een buffer aan om leegstand en wanbetaling op te vangen, koop niet te duur en in een opkomende markt, enzovoort).

Hoewel dit een basisregel van waardebeleggen in vastgoed is, een regel die getuigt van logisch en gezond verstand, wordt deze in de praktijk vaak niet nageleefd door vastgoedbeleggers (tot hun grote spijt achteraf).

Lees er onder andere nog meer over op De grootste fout van nieuwe vastgoedbeleggers en op tien fatale fouten van beginnende vastgoedbeleggers.

Aantrekkelijk rendement van de belegging – Stap 3 van waarde­beleggen in vastgoed

Indien u uitsluitend geïnteresseerd bent in het behoud van kapitaal, zou uw beleggingsportefeuille eigenlijk hoofdzakelijk moeten bestaan uit tegen inflatie beschermde staatsobligaties en spaarrekeningen die gewaarborgd worden door het Europees depositogarantiestelsel.

Maar helaas zal het reëel rendement van dergelijke beleggingsproducten u niet echt vooruit helpen om uw vermogen en rijkdom mee op te bouwen. Daarvoor heeft u een veel aantrekkelijker rendement nodig.

Desalniettemin is het niet uitsluitend het rendement waar waardebeleggers rekening mee moeten houden tijdens de evaluatiefase van een vastgoedbelegging.

Waardebeleggers in vastgoed dienen ook de bron van het rendement te analyseren (uit welk project en uit welk type huurinkomsten spruit het rendement voort?).

En daarnaast dienen ze ook te beoordelen of het verwachte rendement een redelijk zeker rendement is of helemaal niet…

Met andere woorden, wat zijn de assumpties en veronderstellingen in het financieel plan en hoe wordt het rendement berekend?

Waardebeleggers zoeken opbrengst­eigendommen met verdien­vermogen

Een goede waardebelegger zoekt naar vastgoedinvesteringen met een track record. Het moet met andere woorden gaan om opbrengstvastgoed met een geschiedenis van sterke, betrouwbare en stabiele inkomsten.

Wees als beginnende vastgoedbelegger dus zeker op uw hoede voor aanbieders die sterk stijgende huurinkomsten voorstellen naarmate de tijd vordert.

Indien de huidige inkomsten onvoldoende zijn om een mooi rendement te genereren op uw investering, dan bestaat de kans dat het verwachte, nog aantrekkelijkere rendement, nooit zal gerealiseerd worden. Een goed praktijkvoorbeeld hiervan was de dotcombubbel.

Technologie aandelen waren toen bijzonder populair en de prijzen gingen voor een tijdje stevig door het dak, maar… Vele particuliere beleggers kochten blind en hadden onvoldoende aandacht besteed aan de intrinsieke waarde van de beursgenoteerde technologiebedrijven (hun inkomsten, kosten en winsten).

De enige drijfveer was een meerwaarde boeken, wat dus neerkwam op speculeren en niet op puur waardebeleggen.

En ook al zou zo een gok in een technologiebedrijf u nog steeds steenrijk kunnen maken vandaag de dag, in het merendeel van de gevallen leidt dergelijke speculatie tot verlies en een financiële kater.

Redelijke zekerheid nastreven met gezond verstand

Indien u op dit moment een stevige prijs zou betalen voor een opbrengstpand waarvan de toekomstige opbrengsten uiteindelijk lager uitvallen dan verwacht, dan heeft u een probleem.

Ten eerste strijkt u minder inkomsten en rendement op dan verwacht. Ten tweede zal de waarde van uw opbrengsteigendom dalen (daar deze waarde mee bepaald wordt door een verdiscontering van toekomstige huurinkomsten, onder andere via het Discounted Cash Flow model).

Op een gegeven moment kan de prijs van een bepaald actief, een onroerend goed bijvoorbeeld, heel hoog zijn. De vraag die u zich steeds moet stellen als waardebelegger is de volgende:

Hoeveel moet er in de toekomst verdiend worden aan huurinkomsten om een dergelijk hoge waardering redelijk en acceptabel te maken? Is het überhaupt haalbaar om dergelijk niveau van toekomstige inkomsten te behalen met de huidige opbrengsteigendom? En wat is de terugverdientijd van mijn investering?

Indien een opbrengsteigendom onvoldoende inkomsten oplevert in verhouding tot wat er betaald werd voor het pand, zal het spel van vraag en aanbod en de vrije markt ervoor zorgen dat de waarde van het pand daalt.

Wees realistisch en let op voor zeepbellen. U kunt niet verwachten dat de jaarlijkse huurinkomsten stevig stijgen, in combinatie met een sterke waardegroei.

Reken in geen geval op een jaarlijkse waardegroei om al een eerste veiligheid in te bouwen. Focus op de jaarlijkse inkomende cashflow en beschouw een eventuele meerwaarde bij een verkoop op het einde van de rit als een bonus.

Indien u een gezonde veiligheidsmarge wilt inbouwen als vastgoedbelegger, betaal dan geen te hoge prijzen voor vastgoed dat onaantrekkelijke rendementen en te lange terugverdientijden oplevert. Zo’n regel betekent allicht dat u hier en daar het meerwaardepotentieel tijdens een speculatieve bubbel zult mislopen.

Maar het betekent ook dat u grote verliezen zult vermijden daar u niet koopt in oververhitte markten (waar de correctie vroeg of laat toch zal volgen).

Waardebeleggers haten grote verliezen veel meer dan dat ze van grote winsten houden.

Grote verliezen kunnen uw financiële vermogensopbouw aardig in de war sturen en uw jarenlang hard werk eensklaps wegvegen.

Maar door te focussen op bescheiden maar betrouwbare winsten, kan u overleven en rustig verder bouwen aan de financiële toekomst die u nastreeft en verlangt.

Aanbiedingen te koop: Waardebeleggen in vastgoed met zekerheden

De volgende aanbiedingen van opbrengsteigendommen te koop staan u toe om te beleggen in vastgoed, veelal met waarborgen en ingebouwde zekerheden.

Duurzaamheid en zekerheid staan centraal, met interessante rendementen en waarborgen:

Andere artikels uit deze reeks

• Hoe een aantrekkelijke investeringsmarkt voor vastgoed kiezen in het buitenland?
• Hoe het juiste team selecteren om te genieten van een zorgeloze verhuurservice van het (buitenlands) investeringsvastgoed
• Het dienstenpakket van een goede ontwikkelaar van vastgoed voor verhuur: Een analyse
• Is de ontwikkelaar zelf beheerder en eigenaar van het te koop aangeboden investeringsvastgoed?
• De juiste opbrengsteigendom kiezen: Waardebeleggen in vastgoed als strategie (huidig artikel op deze pagina)
• Virtueel versus echt rendement van beleggingsvastgoed: Verschil tussen simulaties en de praktijk
• (Boven)Gemiddeld vastgoed kopen dat normaal is voor die specifieke buurt: Verstandig om opbrengstpand met troeven en voordelen te zoeken