Veilig beleggen in vastgoed met beperkt risico volgens de regel van 4

Veilig beleggen in vastgoed met weinig risico is mogelijk indien u een aantal principes naleeft.

Ontdek hieronder waarom veilig beleggen in vastgoed altijd uw doel zou moeten zijn en waarom rendement niet de enige doorslaggevende factor mag zijn.

Lees ook waarom een vastgoeddeal altijd rekenkundig steek dient te houden en ontdek waarom grootstedelijke gebieden interessant zijn om te beleggen.

U maakt in deze context ook kennis met de regel van 4, een combinatie van 4 richtlijnen om zo veilig mogelijk te beleggen in onroerend goed.

Er wordt afgesloten met inzichten en inspiratie over waar u veilig kunt investeren in buitenlands vastgoed.

Concreet bekijken we in welke landen dit zoal kan en welke opties er bestaan qua investeringsformules.

Veilig beleggen in vastgoed moet altijd uw doel zijn

Mensen die hun geld altijd in blue chip aandelen (aandelen van grote, bekende bedrijven), obligaties, en spaarrekeningen geïnvesteerd hebben, denken vaak dat onroerend goed van nature een risicovolle investering is.

Hoewel vastgoed riskant kan zijn, kunt u dat risico zeker beperken door uzelf goed bij te scholen en te onderrichten over geld in vastgoed parkeren.

De ervaring leert dat bepaalde soorten beleggingen in onroerend goed fundamenteel veiliger zijn dan andere.

Dit geldt met name wanneer er onzekerheid bestaat over de toekomst van een specifieke vastgoedmarkt en of deze zal stijgen of dalen.

Neem berekende risico's als u in vastgoed investeert. Dit betekent dat u geen roekeloze beslissingen neemt en de risico's tracht te beperken.

Vastgoed is immers een financieel overlevingsspel. Iedereen kan geld verdienen met vastgoed in aantrekkende vastgoedmarkten...

Maar zij die de marktdalingen overleven, kunnen rentenieren met vastgoed en vervroegd met pensioen gaan.

Tracht altijd te investeren in "veilige" verhuurobjecten. Op die wijze kunt u overleven op de middellange tot lange termijn in deze sector.

Vergeet niet dat een 100% veilige vastgoedinvestering niet bestaat.

Maar door bedachtzaam, conservatief en defensief te zijn, verhoogt u uw kansen op succes op de lange termijn op het vlak van investeringsvastgoed kopen.

Hierbij maakt het niet veel uit of een bepaalde lokale vastgoedmarkt zich in stijgende of dalende lijn beweegt.

Wees realistisch en blijf continu met beide voeten op de grond. Er is steeds risico gemoeid met beleggen en investeren in vastgoed.

Vanzelfsprekend kunt u het risico wel zoveel mogelijk beperken via diverse technieken en de regel van 4 (zie hieronder). Veilig beleggen in vastgoed is mits de juiste aanpak absoluut haalbaar.

Investeren in vastgoed: Rendement

Gemiddeld rendement vastgoed

Het gemiddeld rendement van vastgoed voor verhuur hangt af van allerlei factoren.

Toch dient u als investeerder goed te begrijpen dat u in het kader van veilig beleggen in vastgoed verder moet kijken dan uw neus lang is.

Rendement is belangrijk, zonder enige twijfel, maar een geafficheerd rendement alleen mag nooit de doorslag geven voor een investeringsbeslissing.

Tip: Durf over de grenzen heen te kijken, er zit op landniveau enorm veel verschil op het verhuurrendement van vastgoed.

Tweede tip: Gegarandeerde huuropbrengsten in het buitenland zijn beschikbaar indien u beslist om te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie.

Rendement vastgoed berekenen

Als particuliere belegger wordt u vaak geconfronteerd met een geafficheerd rendement.

Let in elk geval op met geafficheerde rendementen van beleggingsvastgoed.

In de praktijk is er namelijk een groot verschil tussen het werkelijk versus theoretisch rendement van vastgoed voor verhuur.

Zoek goed uit wat het bruto rendement is, wat het netto rendement is, of er verdoken kosten van toepassing zijn, wat de gemeenschappelijke kosten zijn, enzovoort.

Waarom rendement niet alles is

Zoals eerder aangehaald, is veilig geld beleggen alleen mogelijk indien u zich NIET laat verblinden door het geprojecteerde rendement.

Er komt veel meer bij een vastgoedbelegging kijken dan alleen maar het rendement op uw investering.

Denk aan het beheren van opbrengsteigendommen, het op poten zetten van een slimme financiering, het zoeken van een betrouwbare ontwikkelaar, het vinden van een professionele partij die een all-in dienstenpakket inclusief verhuurservice biedt, enzovoort.

Rijk worden met vastgoed is een werk van lange adem en een vastgoedportefeuille opbouwen is eveneens een werk van jaren.

Het kan dus verstandig zijn om van bij de start goed na te denken over het vraagstuk actief of passief beleggen in vastgoed?

Door te kiezen voor passief investeren in onroerend goed, vermijdt u kopzorgen, een zwaar takenpakket en veel stress.

En voor deze zorgeloze en handenvrije oplossing offert u dan een stukje rendement op.

Investeer in specifieke projecten & niet in markten

Enorm veel beginnende vastgoedinvesteerders proberen de markt te timen en te profiteren van de golven van marktstijgingen.

Kopen en verkopen op het juiste moment (bijvoorbeeld wanneer de markt piekt) is de gemakkelijkste en meest lucratieve manier om te investeren in onroerend goed.

Het is ook de meest riskante beleggingsmethode omdat slechts weinigen genoeg inzicht hebben om uit te vissen wanneer de top en de bodem van de vastgoedmarkt zich voordoen.

Het moet financieel steek houden

In plaats van te proberen de top en het dal van een investeringsmarkt te raden, kunt u zich beter concentreren op financieel zinvol een beleggingspand kopen.

In elke markt kunt u met specifieke technieken om een investeringseigendom te evalueren bepaalde vastgoedkoopjes vinden die financieel steek houden, op een goede locatie.

Een woning kopen om te verhuren is gemakkelijk wanneer de markt kalm is (zonder oververhittingsverschijnselen) en verkopers vrij flexibel zijn.

Maar zelfs moest u zich in een verhitte vastgoedmarkt begeven, dan nog kunt u steeds vastgoedbezitters vinden die onder de marktprijs willen verkopen.

Dergelijke gemotiveerde verkopers hebben vaak een andere drijfveer dan puur geldgewin, zoals:

• De stress van een scheiding en de wens om het hoofdstuk af te sluiten en het gemeenschappelijk pand te verkopen
• Een sterfgeval in de familie
• Een carrièreswitch of een overplaatsing naar een andere afdeling in een andere provincie of land
• Andere ingrijpende levensveranderingen zoals (zware) ziekte, enzovoort

In situaties zoals deze kunnen mensen zeer gemotiveerd zijn om het onroerend goed in kwestie snel te verkopen.

Dit biedt dan vanzelfsprekend opportuniteiten om stevig en scherp te onderhandelen en een vastgoeddeal onder marktwaarde te kopen.

Hanteer beleggingshorizon op lange termijn

Als u zich in een stagnerende vastgoedmarkt zou bevinden, kan u eventueel elders investeren om aanspraak te maken op een hoger meerwaardepotentieel.

Anderzijds zou toch in de stagnerende markt kunnen investeren aan spotprijzen met een focus op een maandelijkse positieve cashflow.

In elk geval, zelfs indien u opkomende markten opzoekt, kunt u nog steeds eindigen met een slechte deal die u geen geld zal opleveren.

Samengevat: Elke vastgoeddeal moet op zichzelf staan en financieel steek houden. Een grondige due diligence uitvoeren is aangeraden.

Bovendien dient u bij voorkeur te werken met een planning van maanden of jaren.

Kopen wanneer anderen verkopen en verkopen wanneer anderen kopen.

Het is in theorie een goed advies, vooral voor aandelenmarkten die liquide zijn en waarvoor u gemakkelijker de markt kunt timen.

Maar in onroerend goed kunt u niet verwachten dat u de markt kunt timen in een tijdsbestek van enkele uren of dagen.

Tenzij u in een vastgoedmarkt actief bent waar opbodoorlogen plaatsvinden en de prijzen in een kwestie van dagen omhoog schieten, plant u uw strategieën beter op een langere horizon (maanden en wellicht jaren).

Veilig beleggen in vastgoed vergt met andere woorden een lange termijn beleggingshorizon.

Een interessante tip is de strategie rond waardebeleggen in vastgoed, welke rekening houdt met vrij illiquide aard van onroerend goed in vergelijking met aandelen bijvoorbeeld.

Kies voor grootstedelijke gebieden

Woningmarkten worden aangedreven door mensen en mensen hebben de neiging om te gaan wonen waar er banen zijn.

Hoe meer mensen er in een gebied wonen, hoe gemakkelijker het is om een woning of appartement te verkopen of te verhuren.

Dus een goede richtlijn is om bij belangrijke gebieden te blijven die een grote, diverse bevolking hebben.

Te vermijden gebieden: Voorbeelden

Zo blijft u beter weg van afgelegen dorpen die doods zijn alsook van afgelegen recreatiegebieden die in een ver verleden de top van de top waren.

Tracht ook kleinere gemeentes en kleinere steden te vermijden indien er slechts één bijzonder grote werkgever gevestigd is.

We kennen allemaal voorbeelden uit binnen- en buitenland van de effecten van sluiting en ontslagen bij een grote werkgever die het gros van de lokale bevolking werk gaf.

Dit veroorzaakt een enorme schok op de lokale arbeidsmarkt, met een massale lokale werkloosheid tot gevolg.

En dit heeft dan een hevige invloed op de lokale onroerend goed markt, vaak met een langdurige depressie van de prijzen tot gevolg.

Ook verontreinigde buurten en plaatsen waar er drastische wijzigingen qua ruimtelijke ordening op til zijn, laat u maar beter links liggen indien er geen juridische zekerheid is.

Interessantere investeringen: Voorbeelden

Studentensteden

Studentensteden zijn meestal een interessante investeringslocatie.

Ze hebben de neiging het aardig te doen vanwege de permanente bevolking die er tijdelijk woont, jaar in, jaar uit.

Studentenhuisvesting als opbrengstvastgoed kost meestal meer, is seizoensgebonden en is gevoelig voor een hoog verloop en schade.

Maar... Er is geen enkel tekort aan studenteninschrijvingen, integendeel. Investeren in studentenkamers kan dus voor stabiele inkomsten en rendement zorgen.

Gebieden met veel jobs

Een ander goed idee is om te investeren in stedelijke gebieden die een aanzienlijk percentage van de bevolking in dienst hebben.

Dergelijke verstedelijkte gebieden met een hoge werkgelegenheid en bloeiende economie zijn als investeringsmarkt enorm aantrekkelijk voor werknemers.

Deze inwoners zullen niet snel verhuizen, wat interessant is voor verhuurders.

Veilig beleggen in vastgoed is mogelijk op een dergelijke locatie met andere woorden.

Heroplevende stadswijken

Let op de laatste trends bij het zoeken naar grootstedelijke gebieden waarin u kunt investeren.

De heropleving van stadswijken is bijvoorbeeld een groeiende (inter)nationale trend.

Terwijl deze gebieden ooit beschouwd werden als toevluchtsoord voor de armen, beladen met criminaliteit en verwaarloosd met minderwaardige openbare voorzieningen en zwak onderwijs, zijn deze tegenwoordig bezig met een comeback.

Kunstgalerijen en restaurants vervangen leegstaande, gekraakte of uitgebrande gebouwen.

Verpauperde huizen worden omgebouwd tot stijlvolle stadswoningen.

Leegstaande vervallen fabrieksgebouwen maken plaats voor trendy lofts en moderne woningen.

Veel babyboomers verkopen tegenwoordig hun grote woningen in voorstedelijke gebieden.

Om vervolgens te verhuizen naar de stad om er een hippe en stedelijke levensstijl te ervaren.

Tegenwoordig is de nabijheid van het centrum van een stad begeerlijker dan uitgestrekte, voorstedelijke buurten.

Elke stad heeft bepaalde buurten en wijken die meer in trek zijn dan andere.

Deze gebieden lijken hun vastgoedwaarden continu te behouden in slechte tijden en stijgen stevig in goede tijden.

Dit kan het geval zijn dankzij de nabijheid van het centrum of dankzij de kwaliteit van bepaalde onderwijsinstellingen.

Tracht dus aantrekkelijke gebieden te identificeren en focus op veilig beleggen op de lange termijn. Vermijd compleet nieuwe, afgelegen ontwikkelingen alsook super goedkope gebieden.

Veilig beleggen in vastgoed volgens de regel van 4

Als vuistregel geldt het volgende:

Het slechtste huis van de wijk in een buurt met vastgoed tegen mediaanprijzen (of prijzen net daaronder) is over het algemeen een veilige gok om in te beleggen. Doe dit in de buurt van een oververhitte zone waar de lokale vastgoedmarkt reeds oververhit is en maak bij voorkeur handig gebruik van een financiële hefboom.

Dit staat bekend als strategisch vastgoed kopen om te verhuren volgens de regel van 4:

1. Koop het slechtste pand van de wijk
2. In een buurt met mediane (of iets lagere) vastgoedprijzen
3. In de nabijheid van een aantrekkelijke (of zelfs oververhitte) en populaire buurt
4. Investeer met weinig eigen geld en gebruik een financiële hefboom voor een optimaal rendement

Hieronder bekijken we elke regel in detail:

Slechtste pand in de wijk

Het slechtste huis van de wijk in een goede buurt is altijd een betere investering dan het mooiste huis in een mindere buurt omwille van twee redenen.

Ten eerste wonen de meeste mensen liever in een betere buurt dan dat ze koning zijn van de beste woning in een vervallen wijk.

Deze mensen scheppen graag op over het feit dat zij in een bepaalde buurt wonen, ook al is het in de goedkoopste woning van die buurt.

Ten tweede is er altijd meer ruimte en speling om de waarde van onroerend goed aan de lage kant van het prijsspectrum op te drijven dan aan de hoge kant.

Schatters, ook gekend als taxateurs, kijken onder andere naar vergelijkbare verkopen binnen een bepaalde buurt om vastgoed te waarderen.

Als een bepaald pand al het hoogst geprijsd is van de hele buurt, kunt u niet bijster veel meer ondernemen om de waarde ervan gemakkelijk te verhogen.

Is een bepaald pand echter aan de lage kant geprijsd voor die specifieke buurt, dan kunt u het opknappen en de waarde ervan opdrijven.

Taxateurs schatten de waarde van een initieel goedkoop maar opgeknapt pand vlot hoger in vergelijking met een pand dat reeds in het hoogste prijssegment van de buurt zit.

Tot slot nog twee tips:

1. De marktwaarde van onroerend goed is wat iemand bereid is te betalen voor dat vastgoed.
2. Een mooi pand zal over het algemeen verkopen voor een hoger bedrag per vierkante meter dan een grotere eigendom die minder mooi is.

Mediaanprijs of eronder

De mediaanprijs markeert het midden van het peloton.

Dit betekent dat de helft van de woningen in dat gebied voor minder en de andere helft voor meer wordt verkocht.

De prijsklasse net onder de mediaan in een grootstedelijk gebied is over het algemeen een veilige investering omdat er een groeiend tekort aan dergelijke wooneenheden is.

De vraag naar kwaliteitsvolle woningen in de binnenstad zit in stijgende lijn. Tegelijkertijd worden veel kleinere huizen er afgebroken, opgeknapt of compleet herbouwd.

Er is dus een nijpend tekort aan betaalbare woningen in de dichtbevolkte gebieden in de buurt van het stadscentrum.

Gezien massale immigratie naar de verstedelijkte gebieden, zal de vraag naar betaalbare huizen en appartementen binnen deze grootstedelijke gebieden blijven bestaan.

En het is voornamelijk de vraag naar kwaliteitsvolle huurwoningen die ook blijft bestaan.

Beleggers die woningen bezitten in buurten met vastgoedprijzen rond of net onder de mediaanprijs, hebben een grote kans dat hun eigendommen op de lange termijn hun waarde behouden en zelfs een mooie meerwaarde kunnen opleveren.

Vlakbij een populaire buurt

Het kan verstandig zijn om een buurt met een oververhitte vastgoedmarkt links te laten liggen als investeerder.

Vooruit denken en anticiperen

Registreer en noteer dat deze buurt enorm aan het opwaarderen is en zoek liever een aangrenzende wijk vlakbij om te beleggen.

Als een bepaalde buurt populair, gewild en zelfs oververhit is qua vastgoedprijzen, zal er uiteindelijk geen plaats meer zijn.

Bijgevolg zal de dichtstbijzijnde geografische buurt over het algemeen de volgende zijn qua opwaardering.

In sommige gevallen kunnen populaire gebieden de mediane vastgoedprijs ver overschrijden, met een toenemend risico voor beleggers omdat het niet de gewenste mediaanprijs of lager is.

Vermijd om te beleggen in een dergelijke oververhitte lokale vastgoedmarkt.

Investeren in redelijker geprijsde woningen in de nabijheid van deze begeerlijke populaire buurt is dan interessanter qua veilig beleggen in vastgoed.

Het is bovendien een beleggingstechniek die meer aansluit bij de strategie van defensief beleggen in vastgoed.

Let op voor fysieke scheidingslijnen

Wanneer u in de buurt van een populaire wijk wenst te beleggen, dient u rekening te houden met fysieke scheidingslijnen tussen wijken.

In sommige gevallen is het gewoon een weg als scheidingslijn.

In andere meer extreme gevallen kan het om een hinderlijke, onbegaanbare scheidingslijn gaan.

Voorbeelden hiervan zijn een spoorweg, een grote autoweg, een rivier, een natuurlijke krater of vallei, een waterplas, enzovoort.

Budapest, Praag en Parijs zijn allen goede voorbeelden van steden met een sterke scheidingslijn.

Als u een van deze steden reeds bezocht heeft, heeft u ongetwijfeld al de wijken op de linker- en rechteroever gezien. Het is duidelijk te zien hoe de wijken aan weerszijden van de rivier verschillen.

Als belegger dient u zich hiervan bewust te zijn. Het is niet de bedoeling dat u in het minst aantrekkelijke deel investeert indien er echt sprake is van een fysieke scheidingslaan.

Vermijd snel geld pistes

Het slechtste huis van een buurt met vastgoedprijzen rond de mediaan of er net onder dichtbij een populaire en groeiende buurt is de veiligste en beste investering in elke vastgoedmarkt.

Laat u niet om de tuin leiden door mooie beloftes over snel veel geld verdienen met beleggen.

Vooral wanneer de vastgoedprijzen in stijgende lijn zitten, lijkt een waardestijging van 15 procent op een huis van een miljoen euro een goede manier om snel een pak geld te verdienen met vastgoed.

Nochtans betekent defensief beleggen in vastgoed dat men consequent kiest voor de belegging met het kleinste risico en dit op consistente wijze...

Onderzoek waar een nieuwe McDonald's of Starbucks opent

Is het u opgevallen dat beide multinationale bedrijven respectievelijk hamburgerrestaurants en koffiebars oprichten in opkomende gebieden?

Dergelijke grote bedrijven doen veel marktonderzoek voordat zij een zaak openen die hamburgers en kopjes koffie van 5 euro of meer verkoopt.

Waarom zou u als kleine vastgoedbelegger het warm water opnieuw moeten uitvinden? Laat de experts van deze multinationals uw eerste onderzoek doen.

Zij hebben waarschijnlijk meer ervaring dan u qua inschatting van het marktpotentieel.

Dus indien u een Starbucks of McDonald's ziet verrijzen in een snel veranderende buurt, kan dat een groen licht zijn om daar een opbrengsteigendom te kopen en geld veilig te beleggen.

Met weinig eigen geld

Tot slot kan het interessant zijn om niet al uw spaarkapitaal in onroerend goed te investeren.

Het kan dus verstandig zijn om met weinig geld te beleggen in vastgoed door de aankoopprijs ervan gedeeltelijk te financieren.

Beleggingspand financieren en financiële hefboom gebruiken

Indien u zelf slechts een beperkt bedrag aan eigen middelen inbrengt, dan dient u de rest van het aankoopbedrag te financieren met behulp van een lening.

Lenen voor een opbrengsteigendom is interessant omdat u met een beperkte eigen inbreng toch aanspraak kunt maken op het gehele meerwaardepotentieel van het pand.

U maakt met andere woorden handig gebruik van het kapitaal van een kredietverstrekker om zelf de potentiële meerwaarde op zak te steken later.

Een slimme financiering van beleggingsvastgoed is met andere woorden belangrijk om het rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen te maximaliseren.

Vastgoed financieren zonder eigen vermogen

Maar wat indien u quasi geen liquide middelen ter beschikking heeft om te beleggen in vastgoed?

Ook in dit geval kan u via de juiste aanpak toch beleggen in vastgoed en een opbrengstpand verwerven.

Het is dan meestal een kwestie van slapend geblokkeerd kapitaal in onderpand te geven en dit terug liquide te maken door een lening af te sluiten.

Dit is een vorm van veilig beleggen want u maakt handig gebruik van reeds opgebouwd, slapend kapitaal. Dit betekent dat u veel minder kans heeft om in financiële ademnood te geraken via deze financieringsaanpak.

Lees meer informatie over alternatieve methodes om vastgoed te financieren op de volgende pagina's:

• Vastgoed kopen met aanvullend pensioenplan
• Onroerend goed kopen met groepsverzekering
• Vastgoed kopen met VAPZ als zelfstandige (Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen)
• Onroerend goed kopen met IPT (Individuele Pensioentoezegging)
• Vastgoed financieren met beleggingsportefeuille (effectenrekening): Hoe werkt het?
• Lombard lening om vastgoed aan te kopen met effectenportefeuille als onderpand
• Krediet op maat voor vastgoedfinanciering met vermogensportefeuille als grondslag
• Veelgestelde vragen over kredieten op maat voor de financiering van onroerend goed

Investeren in vastgoed in het buitenland

Waar investeren in vastgoed?

Overweegt u om buitenlands vastgoed te kopen als belegging?

Dan vraagt u zich vanzelfsprekend af hoe en waar u dit het best kunt doen...

Beleggen zonder risico is misschien een illusie, toch bestaan er technieken om veilig te beleggen in onroerend goed en de risico's tot een minimum te beperken.

Buitenlandse vastgoedinvesteringen pakt u in elk geval beter passief en handenvrij aan.

Het is vrij irrealistisch en een illusie om te denken dat u zelf alles in goede banen zal leiden indien u er niet woont of aanwezig bent.

Een beter idee is om te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie en een complete all-in verhuurservice en zorgeloos dienstenpakket inbegrepen.

Bovendien kan u via diverse kanalen opteren voor buitenlands investeringsvastgoed met gegarandeerde huuropbrengsten (contractueel vastgelegd).

Beste land om te investeren in vastgoed

Investeren in buitenlands vastgoed kan wereldwijd en dus wordt het al snel onoverzichtelijk...

Misschien ziet u door de bomen het bos niet meer...

Daarom krijgt u hieronder enkele opties van vastgoedbeleggingen in binnen- en buitenland voorgesteld.

Deze kunnen helpen qua verdere oriëntatie en bovendien zullen ze ongetwijfeld de ogen openen inzake beschikbare garanties en ingebouwde zekerheden qua huurinkomsten en huurrendement.

Waar met beperkt risico investeren in vastgoed in het buitenland? Enkele opties op een rij:

Beleggen in vastgoedfondsen

Veilig beleggen in vastgoed kan in het kader van diversificatie ook via vastgoedfondsen.

Bekijk in deze context zeker en vast de vastgoedfondsen Corum en Synvest.

Beide fondsen bieden interessante voorwaarden en zijn heel laagdrempelig om spaargeld in commercieel vastgoed te investeren.

Uw geld veilig beleggen met goed rendement kan absoluut dankzij de enorm gediversifieerde aanpak van beide fondsenbeheerders.