Vastgoedportefeuille opbouwen – Bedenk een strategie en focus op kwaliteit

In dit vervolgartikel bekijken we wat een vastgoedportefeuille opbouwen precies inhoudt.

Met andere woorden, we bekijken wat het betekent om een portfolio van opbrengsteigendommen op te bouwen en hoe zo’n portefeuille kan samengesteld zijn.

Alvast veel leesplezier toege­wenst!

Plan met een vol­doende lange beleggings­horizon

Het is belangrijk om een persoonlijk plan op te stellen indien u gaat investeren in vastgoed.

Vooral indien een vastgoed­portefeuille opbouwen u interesseert, is het belangrijk om goed na te denken over een geschikte strategie voor de middellange tot lange termijn.

Hoe investeren in vastgoed is met andere woorden een belangrijk vraagstuk! Hoe wenst u het bijvoorbeeld aan te pakken? Actief of passief?

Welke beleggingshorizon hanteert u? Hoe lang heeft u het geld niet nodig gedurende welke periode u de tijd zijn werk kunt laten doen?

En aan welke criteria dienen uw opbrengsteigendommen te vol­doen qua kenmerken en beheer?

Let op voor klassieke beginners­fouten qua vastgoedportefeuille opbouwen

Beginnende vastgoedbeleggers maken vaak fouten. Deze beginnersfouten zijn veelal het gevolg van een gebrek aan geduld (en praktijkervaring).

Zo kan u bijzonder gretig beginnen met vastgoed en zo snel mogelijk 10 opbrengst­eigendommen willen verwerven.

• Koop een nieuw Spaans appartement met 2 slaapkamers en 2 badkamers
• Geniet van 8-9% nettorendement
• + 5 weken vakantie per jaar!

Bekijk details

Maar als u pijlsnel een vastgoedimperium wenst op te bouwen, dan is de kans groot dat u kostelijke fouten zult maken.

Haast en spoed zijn zelden goed.

Als u te snel wilt gaan, dan zal u bijvoorbeeld misschien proberen opteren voor (spot)goedkope eigendommen.

Daarbovenop zou het kunnen dat uw aandacht enkel uitgaat naar persoonlijke financiële groei en niet naar het comfort van uw huurder(s).

Vanzelfsprekend is dit op de middellange termijn een recept voor een financiële ramp.

Huurders uitmelken zonder moeite te doen om problemen en ongemakken op te lossen, dat leidt vroeg of laat tot problemen.

Vandaar dat het interessanter is om langzaam te starten en rustig de kneepjes van het vak te leren.

Geld verdienen met verhuren van vastgoed vergt inzicht, geduld, visie en een voldoende uitgestrekte beleggingshorizon.

Langzaam maar zeker de vastgoed­porte­feuille op­bouwen is de sleutel

Start bijvoorbeeld met het kopen van een opbrengsteigendom die geschikt is voor een gezin met kinderen en waarvan beide partners een job hebben.

Vanzelfsprekend vergt zo’n beleggingspand kopen wat meer kapitaal dan de aanschaf van een studio of een 1-slaapkamer appartement.

De vereiste eigen inbreng zal wat hoger uitvallen. Hierdoor dient u geduldig te zijn en dient u te wachten tot er financieel opnieuw voldoende ruimte is om uw vastgoedportefeuille verder uit te breiden.

Los van de financiële ademruimte die er al dan niet is, zal een doordachte investeringsstrategie u ook gewoon de beste deals opleveren.

Door niets te overhaasten, laat u eigenlijk automatisch de betere deals op de markt naar u komen. U handelt namelijk uit een principe van overvloed. En dan is een vastgoedportefeuille opbouwen plots gericht op kwaliteit.

U hoeft niets te overhaasten tijdens het analyseren van opbrengstpanden en slaat alleen toe als het volledige plaatje klopt.

Zo zou het kunnen dat u net een opbrengsteigendom voor verhuur heeft aangekocht. En dat u vervolgens 2 à 3 jaar niets meer aankoopt.

Niet omwille van de financiële vereisten of beperkingen maar gewoon omdat u niet de juiste deal kunt vinden die 100% past in uw vastgoedportefeuille van opbrengsteigendommen.

Een geduldige aanpak met zo weinig mogelijk impulsieve beslissingen, dat is wat u dient na te streven om een kwalitatief hoogstaande vastgoedportefeuille op te bouwen.

Stabiele vastgoed­porte­feuille op­bouwen: Tips

Focus op kwali­tatief hoogstaande vastgoedportefeuille opbouwen

Of u nu een kleine of grote vastgoedportefeuille wenst op te bouwen, focus in elk geval op kwaliteit. Vastgoed kopen en verhuren dient duurzaam te verlopen, met een focus op de lange termijn.

Koop niet gewoon het eerste het beste opbrengstpand indien het alleen maar om het stillen van uw koophonger draait.

Zoek een opbrengstpand dat gezinnen met tweeverdieners aantrekt, in groeiregio’s met economische bedrijvigheid.

Koop alleen investeringsvastgoed waarin u zelf zou kunnen verblijven als huurder.

Het verhuurpand dient eigenlijk een pand te zijn dat u zelf zou willen huren om erin te wonen met uw gezin indien u zelf op zoek zou zijn naar een huurwoning of -appartement.

Dat kan een pand zijn dat nooit eerder verhuurd werd maar het kan even goed een reeds verhuurde woning als belegging zijn.

In elk geval, een vastgoed­porte­feuille opbouwen dient te gebeuren met panden die aantrekkelijk zijn voor huurders en die ook in goede staat zijn.

Wees spaarzaam met de ont­vangen huur­gelden – Vastgoedportefeuille opbouwen

Gebruik de huurinkomsten om een eventuele financiering van de opbrengsteigendom mee af te lossen.

Plaats de rest van de centen op een aparte rekening en tracht deze niet te gebruiken voor uw persoonlijk levensonderhoud.

Beschouw de huurinkomsten eerder als een buffer die u kunt gebruiken om kosten van herstellingen en onderhoud mee te dekken.

En beschouw de huurgelden eventueel ook als extra eigen middelen waarmee u in de toekomst een extra aankoop van een beleggingspand kunt financieren.

Een vastgoedportefeuille opbouwen dient u dus te bekijken met een lange beleggingshorizon.

Zo’n aanpak heeft tot gevolg dat u voor een bepaalde periode misschien geen bijkomende opbrengsteigendom meer kunt kopen.

Omdat u misschien een pak kosten zult moeten dekken en/of omdat u een voldoende grote buffer wenst aan te leggen.

Maar dat is geen probleem want u heeft wel rendement geboekt op uw ingebrachte eigen middelen via de huurgelden.

Blijf gedul­dig en focus op lange ter­mijn – Vastgoedportefeuille opbouwen

Focus op de lange termijn en blijf steeds heel geduldig. Een stabiele vastgoedportefeuille opbouwen is mogelijk op deze manier.

U hoeft helemaal niet toe te geven aan de drang om heel snel enorm veel beleggingspanden te kopen.

Natuurlijk kan u toeslaan indien er er een uitzonderlijke oppor­tuniteit opduikt. Maar geduld uitoefenen is de sleutel tot financieel succes.

Door rustig te blijven, heeft u ook voldoende tijd om te bepalen wat u wel en niet wenst te kopen als opbrengsteigendom.

Splits uw investeringsbudget niet oneindig op

Tracht steeds het beste onroerend goed te kopen met uw beschikbaar investeringsbudget.

Het gebeurt vaker dan wenselijk dat investeerders hun investeringskapitaal opsplitsen over meerdere ‘goedkopere’ panden om meerdere opbrengsteigendommen ineens te verwerven.

Omdat ze denken dat slechts één opbrengsteigendom aankopen hun inkomende cashflow te veel limiteert en het risico te hoog is door de beperkte spreiding.

In de praktijk werkt geld beleggen in vastgoed echter anders. Uw initieel investeringskapitaal kan slechts één keer geïnvesteerd worden.

Investeer daarom ineens in de best mogelijke opbrengst­eigendom in de plaats van uw kapitaal te spreiden over twee ‘minderwaardige’ opbrengst­panden.

Door te focussen op één oerdegelijke en kwalitatief hoog­staande opbrengsteigendom, kunt u genieten van een aantal voordelen:

• Het rendement en de huuropbrengsten zijn doorgaans consistenter en betrouwbaarder
• Aantrekkelijker huurderspubliek daar u met het totaalbudget een pand kunt kopen dat geschikt is voor een gezin met twee kostwinners
• Hoge en stabiele vraag daar dit soort panden te huur, welke in goede staat zijn, schaars en gewild zijn op de huurmarkt

Strategisch beginnen met vastgoed en beleggen in investeringsvastgoed van hoge kwaliteit is belangrijk om een stabiele vastgoedportefeuille voor de lange termijn op te bouwen.

Diversificatie en spreiding over di­verse geogra­fische markten is aan­geraden

Zoals ook voor andere soorten investeringen geldt, is het riskant om al uw eieren in dezelfde mand te leggen wanneer het gaat over als particulier beleggen in vastgoed.

Het is daarom belangrijk om een grondige en goede due diligence uit te voeren tijdens de evaluatie van opbrengsteigendommen.

Selecteer bij voorkeur een beleggingspand in een bloeiende regio met een goede diversiteit aan bedrijven en jobs.

Een faillissement van een grote firma hoeft in zo’n geval geen absoluut financieel drama te worden voor u als vastgoedverhuurder.

Een bloeiend economisch weefsel vangt dergelijk jobverlies namelijk grotendeels op.

Heeft u voldoende kapitaal om uw vastgoedportefeuille verder uit te breiden?

Dan valt het zeker en vast aan te raden om uw onroerend goed portfolio te diversifiëren over verschillende markten (provincies / landen / continenten).

Indien een bepaalde geografische markt dan een vastgoedcrisis ervaart, dan bent u vrij goed ingedekt daar u ook onroerend goed bezit in andere, niet-gecorreleerde markten.

Lees in deze context meer informatie over hoe de juiste locatie en markt voor een vastgoedbelegging te selecteren.

Vastgoedporte­feuille op­bouwen doet u op lange termijn

Indien u wenst te investeren in vastgoed voor verhuur en op termijn een vastgoedportefeuille wenst op te bouwen, dan geldt de volgende raad:

Wees geduldig, overhaast niets en diversifieer.

Het is doorgaans mogelijk om een goede vastgoedinvestering te vinden in eender welke geografische markt, op eender welk moment.

U dient gewoon een grondig onderzoek uit te voeren en u dient zich te omringen met enkele professionals die u kunnen bijstaan indien nodig.

En u dient vanzelfsprekend ook vertrouwen te hebben in het principe van samengestelde interest.

Dit fenomeen wordt krachtiger naarmate de tijd verstrijkt en werd door Albert Einstein omschreven als het achtste wereldwonder.

Daarenboven dient u ook goed aan te voelen wanneer u in actie moet schieten en wanneer u daarentegen beter geduldig blijft en niets doet.

Overweeg een passieve aanpak – Vastgoedporte­feuille op­bouwen

Passief geld verdienen met onroerend goed kan op twee verschillende manieren:

• Op semi-passieve wijze, of
• Op compleet passieve wijze

Semi-passief vast­goed als be­legging

Focus als particuliere belegger op kwalitatief hoogstaande onroerende goederen die met gemak koppels en gezinnen aantrekken.

Vaak zijn het panden die voor huurders toegankelijk zijn indien beide partners beroepsmatig een inkomen verwerven.

Los van het soort vastgoed, dient u ook stil te staan bij de operationele activiteiten en taken.

Heeft u onvoldoende tijd of energie om de verhuur zelf te regelen? Of heeft u wel de vereiste tijd maar gewoon niet de energie? Schakel dan een professionele verhuurmakelaar in.

Opgelet: Hou hier rekening mee tijdens uw zoektocht naar een geschikt pand.

Onderzoek of er professionele verhuurmakelaars in de buurt zijn die uw belangen als eigenaar kunnen behartigen.

Compleet passief een vastgoedportefeuille opbouwen

Een vastgoedportefeuille op­bouwen kan ook op compleet passieve wijze. U wordt dan volledig ontzorgd, van A tot Z.

Dergelijk sleutel-op-de-deur passief investeringsvastgoed wordt kant-en-klaar opgeleverd (nieuwbouw of gerenoveerd) en komt inclusief verhuur- en beheerservice.

Daarbovenop kunt u als belegger, indien u goed vergelijkt en kiest, ook genieten van een of andere vorm van verhuurgarantie.

Beleggen in kant-en-klaar beleggingsvastgoed met verhuur­garantie kan op drie verschillende manieren:

• Met bronzen verhuurgarantie
• Inclusief zilveren verhuurgarantie
• Met gouden verhuurgarantie

Vastgoedportefeuille opbouwen met bronzen verhuur­garantie

Kant-en-klaar investerings­vastgoed met bronzen verhuurgarantie komt met een verhuurservice door de promotor, zonder contractuele garanties qua inkomsten of rendement.

Uw opbrengsteigendom verhuren verloopt met andere woorden in samenwerking met een professionele rentmeester/­verhuurmakelaar.

Deze professional behartigt uw belangen als eigenaar en maximaliseert de huurinkomsten, in ruil voor een vergoeding.

Via een dergelijk samen­werkingsverband met een verhuurmakelaar krijgt u wel geen contractuele garanties qua huurinkomsten of rendement.

Dit in tegenstelling tot de zilveren of gouden verhuurgarantie waar u dat wel krijgt (zie hieronder).

Dit betekent dat wanbetaling, leegstand en schade het rendement op uw vastgoed­belegging negatief kunnen beïnvloeden.

Vastgoedportefeuille opbouwen met zilveren verhuur­garantie

Dit soort passieve opbrengsteigendommen komt met een verhuurservice door de promotor, aangevuld met contractuele waarborgen op het vlak van huurinkomsten en rendement.

Naast de zorgeloze uitbating kunt u dus genieten van zorgeloze inkomsten en rendement.

Wie staat garant? De bouwpromotor staat garant voor uw inkomsten, wat betekent dat u als eigenaar geen negatieve impact ervaart van leegstand, wanbetaling, laattijdige betalingen en schade.

Vastgoedportefeuille opbouwen met gouden verhuur­garantie

Beleggen in verhuurde woningen met verhuurgarantie kan tenslotte ook in samenwerking met de overheid.

In zo’n scenario is het niet een privé onderneming (project­ontwikkelaar) maar de overheid die uw periodieke huurinkomsten contractueel waarborgt en garandeert.

Er bestaat met andere woorden een mogelijkheid om een gouden verhuurgarantie van de overheid te verkrijgen.

Het voordeel hiervan is dat u in zee gaat met de overheid in plaats van met een bedrijf waardoor u meer zekerheid heeft.

De kans dat de overheid failliet gaat, is namelijk vele malen kleiner dan dat een bouwpromotor failliet gaat.

Voor veel beginnende vastgoedbeleggers lijkt investeren in vastgoed voor verhuur risicovol of te moeilijk.

En dan is beleggen in vastgoed met een vennootschap of als natuurlijk persoon met een verhuurgarantie door de overheid een aantrekkelijke oplossing met grote zekerheden!

Elke maand ontvangt u de huur­inkomsten, los van aangerichte schade, onderhouds­kosten, leeg­stand of wan­betalende huurders.

De overheid staat garant en u krijgt maandelijks, zonder enige uitzondering, het geld op uw bankrekening gestort.

Interessante aanbiedingen om toe te voegen aan uw vastgoedportefeuille

Conclusie inzake een vastgoed­porte­feuille op­bouwen

Hierboven kreeg u enkele tips om een vastgoedportefeuille van hoge en duurzame kwaliteit op te bouwen.

Een huis kopen om te verhuren bijvoorbeeld is niet zo eenvoudig als simpelweg een opbrengst­eigendom kopen, een huurder vinden en maandelijks het huurgeld innen.

U dient voorafgaand een grondige due diligence te verrichten en u dient bereid te zijn om een opportuniteit te laten schieten. Dit indien het pand of de bouwpromotor niet 100% aansluiten bij uw wensen en verlangens.

Indien u de andere artikels uit deze reeks reeds heeft doorgenomen (zie hieronder), dan bent u gewapend met voldoende kennis en inzichten om uw investeringen te beschermen.

U kunt in zo’n geval met vertrouwen starten met de opbouw van een sterk portfolio van investeringsvastgoed.

Indien u beslist om in zee te gaan met een specifieke ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggings­vastgoed om uw vastgoedportefeuille op te bouwen, focus dan op vertrouwen en uw buikgevoel.

Kies qua ontwikkelaar van beleggingsvastgoed een betrouwbaar bedrijf met ervaring en een degelijk, professioneel en betrouwbaar team.

U dient zich comfortabel te voelen bij de huisstijl van de ontwikkelaar van het beleggingsvastgoed.

En u dient een goed buikgevoel te hebben om aan te voelen of de gemaakte beloftes wel zullen worden waargemaakt. In de vastgoedsector lopen er nog steeds cowboys rond (zowel in binnen- als buitenland).

Vaak gaat het om praatjesmakers die veel beloven tijdens het verkoopproces maar uiteindelijk niet alles opleveren als puntje bij paaltje komt.

Tracht een ontwikkelaar te selecteren die een uitstekende klantenservice hoog in het vaandel draagt.

Zo’n bedrijf beseft namelijk dat de totale klantenervaring heel belangrijk is, zowel voor u als particuliere belegger, maar ook voor het bedrijf zelf.

Uw vastgoedportefeuille opbouwen in samenwerking met een ontwikkelaar? Ga dan in elk geval ook na wat het track record van de ontwikkelaar is.

Hoe lang bestaat het bedrijf al?

Hoeveel panden hebben ze al succesvol opgeleverd en verkocht? Hoeveel beleggings­panden hebben ze momenteel in beheer voor mensen die passief investeren in vastgoed?

Onderzoek ook de reputatie van het bedrijf en de oprichters ervan. Staat de firma bekend voor een goede en eerlijke dienstverlening?

En wat is het niveau qua beheer, verhuur en onderhoud van de opbrengstpanden in beheer?

Bent u klaar om te starten met vastgoed? En is een vastgoedportefeuille opbouwen in diverse sterke markten een droom van u op de lange termijn?

Bekijk dan de passieve aanbiedingen van beleggings­vastgoed (opgedeeld op basis van het type verhuur­garantie) hierboven.

Andere artikels uit deze reeks

• Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap en verhuurservice: Wat is dit voor soort belegging in onroerend goed?
• De juiste locatie kiezen voor vastgoedinvesteringen om uw beleggingsdoelen te behalen – Hoe pakt u dit aan?
• Hoe een goede ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed kiezen – Tips en advies om een goede partner te identificeren
• Vastgoed financieren op verschillende manieren – Ontdek hier de uiteenlopende opties
• Passieve opbrengsteigendommen bestuderen: Aandachtspunten en tips voor beleggers
• Aankoopprocedure van vastgoed als belegging – Inspectie, financiering en verkoopovereenkomst
• Opbrengsteigendommen beheren – Waarom passieve inkomsten nastreven verstandig is
• Hoe slim een vastgoedportefeuille opbouwen – Bedenk een strategie en focus op kwaliteit (huidig artikel op deze pagina)

• Koop een nieuw Spaans appartement met 2 slaapkamers en 2 badkamers
• Geniet van 8-9% nettorendement
• + 5 weken vakantie per jaar!

Bekijk details