Vastgoedinvesteringen na COVID-19: Getrokken lessen uit de coronacrisis

COVID-19 en vastgoedinvesteringen: Een speciaal verhaal, om het nog zacht uit te drukken…

De neezeggers en vastgoedpessimisten hebben ongelijk gekregen.

Ondanks langdurige lockdowns, weinig tot geen immigratie, geen internationale studenten, de dreiging van hoge werkloosheid, en alle negatieve voorspellingen voor de huizenmarkten, is de waarde van veel panden alleen al in de afgelopen jaren met meer dan dubbele cijfers (procentueel) gestegen.

Vastgoedinvesteringen na COVID-19: Inleiding

De afgelopen twee jaar behoorden tot de meest tumultueuze sinds mensenheugenis.

En toch hebben verschillende vastgoedmarkten zowat elke commentator verrast.

Het is duidelijk dat dit ongekende tijden zijn geweest.

En net daarom kunnen wij het sommige van de voorspellers, die in het begin van de pandemie voorspellingen deden, niet kwalijk nemen dat zij er zo zwaar naast zaten.

Laten we dus eerst even in de juiste context plaatsen wat er de afgelopen paar jaar eigenlijk gebeurd is.

Hoewel de meeste Europese landen te kampen hadden met talrijke lockdowns, kenden onze vastgoedmarkten een ongelooflijke groei en dit van de grote steden tot sommige van de kleinere regionale steden en zelfs gemeentes.

Nu er stilaan beterschap op komst is, willen we graag bekijken welke lessen wij uit de COVID-19 pandemie kunnen trekken om van ons betere vastgoedbeleggers te maken.

Hier is wat we met zijn allen geleerd hebben over beleggingspanden en onroerend goed dankzij de pandemie:

U kunt niet vertrouwen op één inkomstenstroom

Of het nu gaat om één baan of één bedrijf, u hebt meerdere bronnen van inkomsten nodig voor financiële zekerheid. En de rijken hebben dit altijd geweten.

De volgende keer is het misschien niet opnieuw een pandemie, maar een persoonlijke gezondheidskwestie of een andere unieke omstandigheid.

Een opbrengsteigendom (voorbeelden onderaan deze pagina) kan voor extra diversificatie qua inkomsten zorgen!

Als u een extra passief inkomen heeft uit een beleggingspand, dan zou u van de huur kunnen leven of zelfs een pand kunnen verkopen als dat nodig is.

De pandemie was voor veel mensen een waarschuwing om te sparen en te beleggen.

Want sommigen beseften dat zij maar een paar weken van inkomstenderving verwijderd waren van een persoonlijk of zakelijk faillissement.

Financiële zekerheid zorgt voor een goede nachtrust

Veel mensen werken al jaren (of decennia) hard en hebben maar heel weinig bereikt, behalve hun eigen huis en hun persoonlijk pensioenspaarplan.

Een extra appeltje voor de dorst opbouwen, biedt dus een grotere financiële draagkracht om alle stormen te doorstaan, pandemie of niet.

Als u bijvoorbeeld uw baan verliest maar wel liquide beleggingen heeft, zoals aandelen, dan weet u dat u een uitwijkmogelijkheid hebt die niet betekent dat u het dak boven uw hoofd moet verkopen.

Als u nog niet regelmatig belegt op dit moment, is COVID-19 misschien wel een goede reden om te beginnen met beleggen.

De bouwkosten zullen stijgen

De kosten voor het bouwen en renoveren van een huis zijn de afgelopen jaren sterk gestegen.

De stijging bedraagt meer dan het dubbele, het drievoudige of zelfs het viervoudige van het inflatiepercentage.

TIP: Lees Wat doet inflatie met vastgoed? en kom alles te weten over de gevolgen van inflatie voor beleggers in vastgoed voor verhuur.

En dit zal waarschijnlijk zo blijven aangezien de sterke toename van nieuwbouw en renovatie samenvalt met de verstoringen van de toeleveringsketens en een tekort aan materialen en arbeidskrachten.

Dit betekent dat de kosten van een nieuwe woning (en renovaties) zullen moeten stijgen.

Promotoren en projectontwikkelaars zullen deze kosten doorrekenen, wat op zijn beurt de prijs van reeds bestaande panden ook verder zal omhoog trekken.

Onze vastgoedmarkten zijn te verankerd om failliet te gaan

De regering en banken hebben er alle belang bij om de huizenmarkt overeind te houden.

Zij zijn uiteindelijk met ons (en hun portefeuille) begaan en toen het er tijdens de pandemie hard aan toe ging, zijn zij in actie gekomen om de noodlijdenden te helpen.

Gezien de ongelooflijke omstandigheden van de afgelopen paar jaar, is ook de veerkracht van ons hele bankwezen duidelijk.

Deze sector is beter gereglementeerd dan pakweg 2 decennia geleden, wat op steun van de overheid kan rekenen, en is ook te groot en te sterk om op dit moment compleet in elkaar te vallen.

Een vastgoedmarkt met 2 snelheden ligt in het verschiet: Vastgoedinvesteringen na COVID-19

Helaas heeft de COVID-19 pandemie sommige mensen financieel in de problemen gebracht.

Er is een versplintering in de maatschappij opgetreden:

• Zij die nadelige gevolgen van COVID-19 hebben ondervonden, en
• Zij die dat niet hebben ondervonden (of er zelfs financieel op vooruit zijn gegaan).

Voortaan zullen veel potentiële kopers uit de markt geprijsd worden omdat de waarde van onroerend goed met meer dan 10 à 15% is gestegen.

En dit terwijl hun lonen minder snel gestegen zijn. Zelfs na loonindexatie blijkt dat de procentuele waardestijging van onroerend goed groter is dan de het percentage van de automatische loonindexatie.

Er wordt verwacht dat de prijzen in het hogere marktsegment alsook in de populairdere voorsteden (lagere prijssegmenten) zullen blijven stijgen de komende jaren.

Het kredietaanbod door geldverstrekkers is belangrijk

Beleggen in onroerend goed is een spel van slim andermans geld gebruiken (via een lening – financiële hefboom) om vastgoed mee te financieren.

Wanneer er geld in overvloed is, en goedkoop geld zoals tijdens de laatste jaren, stijgt de waarde van onroerend goed.

Nu begint het financiële landschap echter langzaam te veranderen.

De centrale banken en de kredietinstellingen beginnen de vaste rentepercentages langzaam te verhogen en tegelijkertijd leggen overheden regels op aan banken om te risicovolle leningen te bannen.

Voor wat betreft uw vastgoedinvesteringen na COVID-19, zal het dus zoeken zijn naar een evenwicht (een te grote financiële hefboom en een te lage eigen inbreng worden afgeraden).

U kunt alvast de aanbiedingen onderaan deze pagina een blik gunnen om te zien wat er momenteel zoal mogelijk is en of deze voldoen aan uw eisen.

Het belang van investeringen in veerkrachtige grote steden

Vele steden overleefden meervoudige lockdowns en vele dagen van mensen die opgesloten moesten leven in hun huizen.

Vanzelfsprekend hebben diverse sectoren zwarte sneeuw gezien (denk maar aan bepaalde horecazaken). Maar…

In plaats van in te storten, hebben de meeste vastgoedmarkten hun veerkracht getoond. En dat geldt ook voor hun lokale economieën.

Het feit dat de meeste hoofdsteden een scala van verschillende industrieën en sectoren hebben, is het levende bewijs dat het financieel zeer zinvol kan zijn om in grote steden te investeren.

Vastgoedinvesteringen na COVID-19: Focus op locaties met veel voorzieningen:

• De sleutel is te investeren in diverse economieën die gemakkelijk kunnen opveren.
• En dat is een van de redenen waarom u niet moet investeren in veel te kleine regionale gebieden.

Het vermogenseffect is de sleutel tot consumentenvertrouwen

Elke regering kent de beste manier om een bevolking uit een recessie te loodsen.

De mensen vertrouwen geven en het consumentenvertrouwen opkrikken, dat is waar het om draait. Want dan komen de mensen buiten en durven ze het geld laten rollen.

Wanneer wij ons relatief vermogend voelen, zijn we eerder geneigd om geld uit te geven.

Wat op zijn beurt dus het levensbloed van de lokale economie en industrie is.

Toegepast op vastgoed: Talloze mensen die reeds activa en vooral onroerend goed bezitten, of het nu hun eigen woning of hun investeringseigendommen zijn, hebben geprofiteerd van de stimuleringsmaatregelen van de regering en hebben daarom opnieuw in de vastgoedmarkt geïnvesteerd.

Huizen presteren meestal beter dan appartementen: Vastgoedinvesteringen na COVID-19

Hoewel het niets nieuws is, is het prijsverschil tussen huizen en appartementseenheden nog nooit zo groot geweest.

Dit komt doordat een tuin en ruimte zeer belangrijk werden gedurende de lockdowns.

Diverse bestaande appartementen werden onder hun intrinsieke waarde verkocht omdat deze units tijdens de COVID-19 pandemie grotendeels uit de gratie vielen.

De opwaartse cyclus van de huizenprijzen werd aangevoerd door particuliere huizenkopers, die niet allemaal gedreven werden door pandemische paniek.

Veel millennials komen in de fase van gezinsvorming en willen uit hun appartement verhuizen naar een huis.

Deze klassieke verschuiving toont alleen maar aan dat de klassieke familiedroom nog steeds leeft.

Tegelijkertijd koopt de oudere generatie woningen voor hun toekomstige pensionering maar verkopen zij hun huidige woningen niet altijd.

Wat voor bijkomende schaarste zorgt en opwaartse prijsdruk voor kopers.

De meeste succesvolle vastgoedbeleggers geloven nog steeds dat appartementen een goede keuze kunnen zijn voor beleggers met een relatief beperkt budget.

Goed doordachte en gezinsvriendelijke appartementen in complexen met een lage tot gemiddelde dichtheid, die in aantrekkelijke voorsteden met talloze voorzieningen liggen, kunnen nog steeds een goed rendement opleveren.

Een aantal voorbeelden van zo’n appartementen vindt u onderaan deze pagina.

Het belang van de juiste activa bezitten

Triple A vastgoed, panden van A-klasse, bleven sterk hun waarde behouden tijdens de neergang van 2020.

Dergelijke panden behielden hun waarde. En indien zij toch daalden in waarde, maakten ze de verliezen snel weer goed (zowel qua waarde als qua huur).

In een post-pandemische wereld zullen woningen en beleggingseigendommen van A-klasse het beter blijven doen dan eigendommen op B- en C-locaties.

Indien u eersteklas onroerend goed bezit op een toplocatie, betekent dit dat uw vermogen geparkeerd zit in een waardevast vehikel dat op de lange termijn nog een mooi rendement kan opleveren ook.

Kenniswerkers hebben meer werkzekerheid

Wie zijn werk vanop afstand kon doen, was tijdens de pandemie in het voordeel.

Deze mensen konden hun diensten locatie-onafhankelijk verlenen en hun kennis verkopen.

Wat niet alleen betekende dat zij van overal konden werken, maar ook dat zij minder last hadden van de lockdowns.

Als u uw carrière toekomstbestendig wilt maken, kunt u overwegen om over te stappen naar een op kennis gebaseerde baan als u die nog niet hebt.

Dat betekent dat er in de toekomst waarschijnlijk veel vraag zal zijn naar uw vaardigheden, dat u een hoger loon zult kunnen verdienen en dat u niet verstoord zult worden in geval van een nieuwe pandemie.

En uiteindelijk zult u hierdoor normaliter meer geld ter beschikking hebben om in onroerend goed te investeren.

Immigratie is niet zo belangrijk als wij dachten

Ondanks het feit dat de meeste grenzen voor langere perioden gesloten waren, zijn de waarden van de eigendommen niet gewoon blijven stijgen…

De waarde van onroerend goed is aan het snelste tempo van de afgelopen decennia gestegen!

Dit was vooral te danken aan het feit dat de mensen massaal hun lokale levensstijl gingen wijzigen en upgraden (van een appartement naar een huis met tuin bijvoorbeeld).

Dit werd trouwens ook gefaciliteerd door de historisch lage rentetarieven.

Tegelijkertijd blijkt uit de COVID-19 pandemie dat het aanbod van degelijke panden te koop in populaire markten te klein is.

Eens alle restricties wegvallen en het internationale verkeer van personen terug op volle toeren draait, zal de schaarste nog groter worden.

Wat op zijn beurt de groei van de prijzen van onroerend goed verder zal ondersteunen.

Opmerking: Zonder de aanwezigheid van studenten en buitenlandse toeristen hebben verschillende steden desalniettemin een enorme economische klap gekregen.

De markten zullen altijd corrigeren: Vastgoedinvesteringen na COVID-19

Vastgoedinvesteringen na COVID-19: Wat met correcties?

Correcties op de vastgoedmarkt zijn niet ongewoon en komen meerdere malen in een eeuw voor.

Maar u moet deze correcties niet proberen timen. Niemand heeft een glazen bol en niemand weet wat de toekomst brengt.

De meeste professionele beleggers verwachten dat er in het komende decennium weer een recessie zal komen maar ook zij weten niet precies wanneer.

De meeste experts verwachten dat de vastgoedmarkten de komende jaren verder zullen doorstijgen, gevolgd door dalende prijzen. Maar niemand weet wanneer het keerpunt komt.

Op persoonlijk financieel vlak kunnen we verwachten dat sommige investeringen die we doen het niet goed zullen doen. Maar we kunnen niet 100% zeker zijn welke dat zullen zijn.

De meeste economen verwachten dat de rente zal stijgen. Maar niemand weet wanneer dat zal gebeuren.

En de meeste professionele beleggers verwachten ook dat er nog een wereldwijde financiële crisis zal komen, maar niemand weet wanneer die zich zal voordoen.

Er is met andere woorden een groot verschil tussen een verwachting en een voorspelling:

• Een verwachting is een verwachting van hoe de dingen in de toekomst waarschijnlijk zullen verlopen, gebaseerd op hoe u ziet dat de dingen zich in het verleden hebben ontvouwd.
• Een voorspelling gaat een stapje verder en stelt een tijdsbestek op voor die verwachting.

In een ideale wereld zouden wij met een zekere nauwkeurigheid kunnen voorspellen wat er voor onze vastgoedmarkten in het verschiet ligt.

Maar dat kunnen wij niet omdat er gewoon te veel bewegende delen zijn.

De les is dat u klaar moet zijn voor tijden van zeer grote onzekerheid zodat u uw persoonlijke koers naar financiële vrijheid kunt blijven aanhouden.

Financiële buffers zijn belangrijk

Voldoende geld sparen biedt een vangnet voor het geval uw inkomen onverwacht daalt of er een grote uitgave opduikt.

Een financiële buffer hoeft niet per se in contanten te zijn op een bankrekening.

Een buffer kan ook in een andere vorm gedaante krijgen onder de voorwaarde dat die nog steeds voldoende liquide is om snel beschikbaar te maken.

In het ideale scenario houdt u contanten opzij waarmee u 6 à 12 maanden levenskosten kunt dekken.

Maar afhankelijk van uw financiële positie en risicobereidheid kan het zinvol zijn om nog iets meer buffer in te bouwen.

Een dergelijke buffer vermindert onnodige stress en ongerustheid.

Bovendien zorgt een noodfonds ervoor dat u voldoende tijd hebt om de nodige aanpassingen in uw vermogensportefeuille te doen indien dat nodig zou zijn.

Bepaalde zaken vergen namelijk wat tijd om rond te krijgen (zoals de verkoop van onroerend goed).

En dat is duidelijk een les die velen geleerd hebben!

Want talloze particulieren hebben een oorlogskas opgebouwd, samen goed voor miljoenen euro’s die tijdens de pandemie opzij werden gezet.

Heeft u moeite met sparen en zou u beter willen doen? Lees dan ons gerelateerd artikel Hoe succesvoller te zijn in het leven en ontdek er diverse tips van succesvolle vastgoedinvesteerders.

Het belang van de buurt

Veel mensen misten hun “derde plaats” tijdens de langdurige lockdowns.

Als onze eerste plaats thuis is en onze tweede plaats het werk of het kantoor, dan is die derde plaats tijdelijk van miljoenen mensen afgenomen.

Of die derde plaats nu het huis van familie en vrienden is, een favoriet café, een sportschool, een bibliotheek, een kerk of ander soort gebedshuis, een winkelcentrum, een restaurant of de plaatselijke kroeg…

Veel mensen misten die sociale band met anderen en die uitlaatklep om even afstand te nemen van familie of collega’s om te herbronnen en de batterijen op te laden.

Naar al deze voorzieningen zal in de toekomst grote vraag zijn.

En dit geheel van voorzieningen kan vanuit beleggersperspectief gegroepeerd en clustermatig bekeken worden.

Focus op een moderne 15-minuten-wijk

Vandaar dat sommige vastgoedbeleggers louter en alleen beleggen in een zogenaamde 15-minuten-wijk.

Het is algemeen bekend dat hoe welvarender de mensen zijn, hoe minder zij willen pendelen of zich in het verkeer door hun stad willen verplaatsen.

Vandaar dat zij bereid zijn (en het zich kunnen veroorloven) te betalen voor het voorrecht te wonen in lifestyle voor- en hoofdsteden met een uitstekende wandelscore.

Daarom zullen voorsteden, alsook bepaalde locaties in grootsteden, waar er veel voorzieningen zijn binnen een straal van 15 minuten wandelen of rijden, het in de toekomst waarschijnlijk heel goed doen.

Veel van deze ultieme A-locaties zullen een of andere vorm van gentrificatie ondergaan en de gemiddelde inkomens zien stijgen.

Hierdoor zullen de lokale inwoners zich hogere prijzen kunnen veroorloven (ook qua huurprijzen en vraagprijzen qua vastgoed te koop).

Conclusies op het vlak van vastgoedinvesteringen na COVID-19:

• De ligging van een opbrengsteigendom bepaalt voor ongeveer 80% de prijsontwikkeling van het pand.
• En sommige locaties zullen het de komende tien jaar 50% tot 100% beter doen dan andere.
• Ga dus op zoek naar een oerdegelijke A-locatie die voldoet aan alle kenmerken van een moderne 15-minuten-wijk.

Vastgoedinvesteringen na COVID-19: Conclusie

Tijdens de COVID-19 pandemie hebben strategische beleggers van de vastgoedmarkten geprofiteerd terwijl anderen de afgelopen jaren aan de zijlijn hebben gestaan in afwachting van meer duidelijkheid en zekerheid.

Waarschijnlijk zullen de eerste jaren na de COVID-19 jaren nog steeds door onzekerheid worden gekenmerkt.

Dus de eerste stap naar financiële vrijheid is kennis opdoen om uw financiële situatie onder controle te krijgen en te plannen voor de toekomst.

U moet de sereniteit hebben om te aanvaarden wat u niet kunt beheersen, de moed hebben om te beheersen wat u wel kunt, en de wijsheid hebben om het verschil te kennen.

Zorg voor een goed team dat u kan ondersteunen waar nodig en durf te investeren in uw toekomst.

Aanbod vastgoedinvesteringen