Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Vastgoeddeal onder marktwaarde vinden om winst direct vast te klikken

Les 9 Hoofdstuk 4 Onderdeel 2

Een vastgoeddeal onder marktwaarde vinden, het is het droomscenario van elke particuliere vastgoedbelegger.

Dit onderdeel van de cursus defensief beleggen in vastgoed behandelt een van de hoofdregels van beleggen in vastgoed...

Als vastgoedbelegger verdient u uw geld niet bij de verkoop maar wel op het moment van aankoop.

Dit betekent dat u als belegger geen investeringsvastgoed moet kopen met de veronderstelling dat u later nog zult uitzoeken hoe u winst kunt maken met het pand.

In de plaats daarvan moet u ervoor zorgen dat u een goede deal bekomt alvorens te investeren.

Wanneer u een investeringspand koopt, koopt u bij voorkeur zo laag mogelijk aan.

Een vastgoeddeal onder marktwaarde vinden, dat betekent dat u uw winst namelijk op voorhand kunt realiseren en vastklikken.

Hieronder leest u meer details over het bepalen en inschatten van uw potentiële winst alvorens u effectief in een pand voor verhuur investeert.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
vastgoeddeal onder marktwaarde vinden om winst direct vast te klikken

Het verleden is geen garantie voor de toekomst

prestaties uit verleden vormen geen garantie voor toekomstige prestaties

Veel beginnende vastgoedbeleggers maken de fout om te speculeren op een toekomstige meerwaarde.

Speculeren op basis van het verleden is onverstandig

Zij die beginnen met vastgoed denken vaak dat ze winst gaan maken dankzij een gebeurtenis die zich na de aankoop zou kunnen voordoen.

Denk bijvoorbeeld aan de opleving van de economie of de opwaardering van de buurt, met een waardestijging van het onroerend goed tot gevolg.

Hoewel het over het algemeen waar is dat de meeste onroerende goederen in waarde stijgen in de loop van de tijd, is dit niet altijd het geval.

Vooral op de korte termijn is dit zeker en vast niet altijd het geval en wordt het cyclisch karakter van de vastgoedmarkt soms pijnlijk duidelijk.

Prestaties uit het verleden vormen geen garantie voor toekomstige prestaties van investeringsvastgoed.

Onvoorziene gebeurtenissen kunnen de waarde van onroerend goed in een bepaalde lokale vastgoedmarkt drukken.

Neem extrapolaties met een korreltje zout

Pas op met een ontwikkelaar van beleggingsvastgoed die de evoluties van vastgoedprijzen uit het verleden continu in de kijker zet.

Deze strategie wordt gebruikt om vertrouwen op te wekken en om potentiële klanten te overtuigen om geld te beleggen in vastgoed uit hun portfolio.

Een vaak terugkerende uitspraak van vertegenwoordigers klinkt bijvoorbeeld als volgt...

"Als u via onze strategie 15 jaar geleden zou geïnvesteerd hebben, zou u momenteel 85% rendement op uw investering hebben gerealiseerd mede dankzij de waardestijging".

Achteraf gezien is het natuurlijk altijd makkelijk spreken en elke econoom kan geniale patronen ontdekken tijdens de analyse van het verleden.

Wanneer u als particuliere belegger echter op het punt staat om te investeren in vastgoed, dan dient u een waardestijging van een beleggingspand louter als een potentiële meevaller te beschouwen.

Met andere woorden, laat u niet leiden door blinde hoop op basis van het feit dat de waarde van het vastgoed in het verleden gestegen is.

U zou kunnen veronderstellen dat de waarde gewoon gaat doorstijgen naar de toekomst toe. Maar dat is en blijft pure speculatie.

En dit is helemaal niet in lijn met de filosofie achter defensief beleggen in vastgoed, welke het onderwerp van deze online cursus vormt.

Met korte of lange beleggingshorizon beleggen in vastgoed

reken alleen met lange beleggingshorizon op waardestijging van vastgoedbelegging

Er is een groot verschil tussen beleggen op korte versus lange termijn.

Enkel op de lange termijn lijkt de vastgoedmarkt de fouten van een belegger te corrigeren.

De waarden van onroerende goederen gaan op korte termijn op en neer in cycli.

Waardoor een belegger met een korte beleggingshorizon investeringsvastgoed kan kopen en plots kan geconfronteerd worden met een waardedaling.

Maar over een langere periode gezien, bijvoorbeeld op 25 of 35 jaar, heeft de markt van onroerend goed de neiging om in een gestaag, conservatief tempo door te stijgen.

De geschiedenis heeft aangetoond dat vastgoed de inflatie op de lange termijn bijna altijd heeft overtroffen.

Met andere woorden, vastgoed is een veilige haven om vermogen te beschermen tegen inflatie en muntontwaarding (op de lange termijn).

Streeft u echter een korte termijn strategie na (looptijd van bijvoorbeeld 3, 4 of 5 jaar) omdat de waarde van vastgoed de meest recente jaren is gestegen?

Dan speculeert u wel degelijk en investeert u met aanzienlijk risico.

Een meer defensieve strategie is om vanaf het begin winst te maken met vastgoed. Dit kan door een aantrekkelijke en scherpe prijs te onderhandelen op het moment van aankoop van een opbrengsteigendom.

Investeren in vastgoed versus beleggen in aandelen

investeren in vastgoed vergelijken met beleggen in de aandelenmarkt

Om te begrijpen hoe de winst van tevoren wordt bepaald en hoe belangrijk deze is in een vastgoeddeal, is het nuttig om de vastgoed- en aandelenmarkt met elkaar te vergelijken.

Aandelenmarkt

Wanneer u een aandeel onder de intrinsieke marktwaarde koopt, gaat u ervan uit dat het ondergewaardeerd is.

U rekent op een efficiënte werking van de markt om uiteindelijk de aandelenprijs te zien stijgen tot de werkelijke intrinsieke waarde van het aandeel.

Met andere woorden, u koopt laag om vervolgens later met winst te verkopen.

De voorwaarde om te slagen is dus dat het aandeel in kwestie effectief moet stijgen in waarde.

Vastgoedmarkt

Bij een investering in vastgoed kan het begrip waarde ruimer geïnterpreteerd worden qua tijd en ruimte.

Om in waarde te beleggen in de onroerend goed markt, hoeft u niet noodzakelijk de toekomst en een prijsstijging af te wachten.

De waarde van een onroerend goed kan namelijk vastgelegd worden als de prijs waarvoor het vandaag kan verkocht worden.

Stel u bent op zoek naar een geschikte vastgoedbelegging.

U zoekt op een specifieke locatie naar interessante vastgoedinvesteringen en vergelijkt bijgevolg diverse panden met elkaar.

U stelt voor dat een bepaalde type rijwoning in de buurt in kwestie doorgaans verkocht wordt voor +/- € 220 000.

Indien u dan een gelijkaardige woning in dezelfde buurt op de kop kunt tikken voor € 190 000, dan is er sprake van een vastgoeddeal onder marktwaarde.

U kunt het pand namelijk kopen en snel terug verkopen aan de werkelijke intrinsieke waarde van het pand, zijnde +/- € 220 000.

Vastgoeddeal onder marktwaarde vinden: 4 mogelijkheden

Bij vastgoedbeleggingen valt een bepaalde investering een deal te noemen in één van de volgende vier scenario's:

  1. U kunt het beleggingsvastgoed kopen onder de huidige marktwaarde (dit is de sleutelformule achter de strategie van waardebeleggen in vastgoed)
  2. Er valt een bepaald voordeel uit te spelen dat niet iedereen ziet of begrijpt. Denk aan:
    • Een (gedeeltelijke) verandering van aanwending of gebruik,
    • Beter beheer, of
    • Toevoegingen en verbeteringen die kunnen worden aangebracht aan het pand
  3. De investeringseigendom levert voldoende huurinkomsten op in verhouding tot de aankoopprijs exclusief kosten (wat een aantrekkelijk jaarlijks rendement impliceert)
  4. U kan aankopen aan scherpe, marktconforme prijzen die geen rekening houden met de nakende appreciatie van de markt in de nabije toekomst (deze situatie kan zich voordoen tijdens een recessie wanneer iedereen aan het doemdenken gaat).

Scenario's 3 en 4 doen denken aan transacties op de aandelenmarkt. Dit omdat ze gedreven worden door de winst per geïnvesteerde euro of door speculatie op de evolutie van vastgoedprijzen.

Beide gevallen worden uiteindelijk gedreven door de lokale en/of nationale vastgoedmarkt.

Gevallen 1 en 2 daarentegen zijn over het algemeen gebaseerd op verkopersnood of wanbeheer.

Beide scenario's hebben quasi niets te maken met de staat van de lokale of nationale vastgoedmarkt.

Als gewiekste investeerder moet u dus focussen op deze twee scenario's daar u hiervoor niet afhankelijk bent van externe marktinvloeden.

De een zijn dood is een ander zijn brood

leed van verkoper van vastgoed is winst voor koper die scherp onderhandelt

Als het slecht gaat met iemand op financieel vlak, is er altijd wel iemand anders die daarvan profiteert.

Bij vastgoed kan het leed van een verkoper met andere woorden pure winst betekenen voor een koper.

De een zijn dood is een ander zijn brood.

Het is de bikkelharde realiteit: Keihard onderhandelen met verkopers van vastgoed in geldnood kan het beste rendement opleveren.

Er zijn zeker mogelijkheden om de vastgoedmarkt te timen qua instapmoment. Maar ongeacht de cyclus waarin de vastgoedmarkt zich bevindt, is er één constante die altijd blijft...

Een deel van de onroerend goed eigenaren verkeert in dringende geldnood. Een vastgoeddeal onder marktwaarde vinden is dus perfect mogelijk in dit segment van verkopers.

Voorbeelden van vastgoedeigenaars die snel geld nodig hebben

Enkele oorzaken waarom eigenaars van vastgoed in verkopersnood verkeren, zijn de volgende:

  • Gebrek aan interesse in de woning wegens locatie, staat, grimmig verleden, enzovoort.
  • Financiële kopzorgen door:
    • Gokschulden
    • Alcohol- of drugsverslaving
    • Erfenis beladen met schulden
    • Wanbeheer en het befaamde gat in de hand hebben
    • Overlijden van een erflater (erfenis waarop een pak successierechten verschuldigd zijn met een verkoop van het pand tot gevolg)
  • (V-)Echtscheiding
  • Jobverlies
  • Investering die dringend moet gefinancierd worden (en het vermogen dat in het pand steekt moet dienst doen als investeringskapitaal)
  • Economische schok met stevige daling van het salaris tot gevolg (bijvoorbeeld door tijdelijk gedwongen terug te moeten vallen op tijdelijke werkloosheid of gewone werkloosheid)
  • Faillissement

Dus indien u denkt dat er geen vastgoeddeals te vinden zijn in uw regio van voorkeur, denk dan nog een keer...

In elke streek, buurt, wijk, provincie en land wonen er vastgoedeigenaars met grote financiële problemen.

Er is met andere woorden altijd wel iemand die om uiteenlopende redenen een pand kan verkopen voor een prijs die onder de marktwaarde van het pand ligt.

Deze mensen worden gemotiveerde verkopers van onroerend goed genoemd.

Hun drijfveer? Het pand zo snel mogelijk verkopen om het vermogen erin liquide te maken. Vastgoed is namelijk van nature vrij illiquide.

Gemotiveerde verkopers vinden en verkopersnood identificeren

zoek gemotiveerde verkopers die snel geld nodig hebben geweldige vastgoeddeal onder marktwaarde vinden

Gemotiveerde verkopers vinden is de sleutel tot geweldige vastgoeddeals op de kop tikken in om het even welke vastgoedmarkt.

Immers, alleen degenen die absoluut moeten verkopen gaan hun pand ver onder de marktwaarde te koop aanbieden en van de hand doen.

Over het algemeen worden gemotiveerde verkopers geconfronteerd met een soort crisis of zware moeilijkheden.

Denk aan een (v-)echtscheiding, werkloosheid of grote financiële instabiliteit.

Een eigendom en de kosten van het bezit van die eigendom zijn dan slechts één van de vele problemen waarmee deze mensen te kampen hebben.

Daarom staan ze meestal te popelen om zich te ontdoen van hun eigendom als ze hier snel geld voor kunnen krijgen.

Een vastgoedeigenaar die snel geld nodig heeft, dat is het droomscenario voor een vastgoedbelegger.

Hoe vindt u deze gemotiveerde verkopers?

hoe gemotiveerde verkopers van onroerend goed identificeren en vinden

Gemotiveerde verkopers van vastgoed vinden is tegenwoordig niet zo moeilijk want er zijn veel gemotiveerde verkopers...

Begin bijvoorbeeld met online enkele zoekertjessites te bezoeken en ga gedetailleerd op zoek naar hele specifieke sleutelwoorden.

Interessante sleutelwoorden op zoekertjessites

Ga op zoek naar aanbiedingen die vermelden dat het gaat om een eigendom "Te Koop Uit De Hand", ook gekend als "Te Koop Aangeboden Door De Eigenaar".

Andere signalen zijn sleutelwoorden zoals "Geen Makelaarscommissie" en "Prijs Onderhandelbaar".

Speur ook naar sleutelwoorden die wijzen op gemotiveerde verkopers. Voorbeelden zijn "Moet Weg", "Met Wat Werk Aan", "Nog Te Renoveren", "Deels Gerenoveerd" en "Verder Te Renoveren".

Zoek in principe naar alles wat wanhoop of urgentie van de kant van de verkoper uitstraalt.

Dus u dient ook te zoeken naar sleutelwoorden zoals "Gedwongen Openbare Verkoop" en "Openbare Verkoop".

Vastgoeddeal onder marktwaarde vinden? Focus op de juiste sleutelwoorden online!

Proactief adverteren: Vastgoeddeal onder marktwaarde vinden

U kunt ook overwegen om proactief te handelen.

Zo kan u eventueel adverteren op een zoekertjessite of op sociale media dat u op zoek bent naar vastgoed te koop.

Het is belangrijk om te benadrukken dat u snel betaalt voor het vastgoed dat u zoekt.

De aantrekkingskracht van snel geld zal u helpen om gemotiveerde verkopers aan te trekken.

Vermeld klaar en duidelijk termen zoals "Boter Bij De Vis", "Wij Betalen Direct", "Onmiddellijke Betaling", "Correcte Betaling", "Betaling Direct Op De Rekening", enzovoort.

Laat uitschijnen dat het onroerend goed snel liquide kan gemaakt worden. Dat werkt als een magneet voor gemotiveerde verkopers van vastgoed die snel geld nodig hebben.

Overheidswebsites met openbare aankondigingen

Als het gaat om het vinden van gemotiveerde verkopers van onroerend goed, komt een beetje detectivewerk ook altijd van pas.

Zoek in openbare aankondigingen op overheidswebsites en publiek toegankelijke gerechtelijke meldingen.

Vaak kunt u op die manier onroerende goederen ontdekken die via opbod en een gedwongen openbare verkoop op de markt te koop worden aangeboden.

Het kan gaan om panden van gemotiveerde verkopers die:

  • Achterstallige betalingen hebben voor een hypothecaire lening,
  • Een belastingschuld hebben opgebouwd,
  • In een schuldbemiddelingsprocedure zitten (met of zonder loonbeslag),
  • Zich in een procedure van persoonlijk faillissement bevinden, enzovoort.

De kans bestaat namelijk dat de schuldeisers van deze eigenaars met geldproblemen het pand sneller willen verkocht krijgen.

Denk bijvoorbeeld aan een bank die een hypotheek heeft gevestigd op het pand en snel het geld wilt recupereren.

Dit om sneller te schakelen en het geïnvesteerde kapitaal sneller liquide te maken. Op deze manier kan een pak juridische rompslomp vermeden worden.

Hoe analyseert u een potentiële vastgoeddeal?

hoe potentiële vastgoeddeal onder marktwaarde vinden en analyseren vastgoed voor dummies

Wanneer u een geldhongerige verkoper vindt, denk dan na of het te koop aangeboden vastgoed door die persoon een goede deal is of niet.

Voordat u dit kunt doen, moet u uw plan voor dit vastgoed bepalen.

Te veel beginnende beleggers gaan uiterst naïef van start.

Iets in de trend van: "Quasi alle panden in deze wijk zijn gestegen in waarde de laatste jaren, dus ik zou beter ook gewoon investeren in deze wijk en niet twijfelen".

Maar voordat u een pand voor verhuur koopt, moet u een economisch haalbaar en levensvatbaar plan opstellen.

Vastgoed kopen om te verhuren dient u doordacht en met een plan aan te pakken.

Een dergelijk plan bevat ook een exit-strategie (meer info over exit-strategieën vindt u verderop in deze online vastgoedcursus over defensief beleggen in vastgoed).

In elk geval: Sluit nooit een vastgoeddeal af zonder dat u precies weet wat de echte marktwaarde van het pand is.

Hoe lager uw aankoopprijs ten opzichte van de huidige marktwaarde, hoe hoger uw winstpotentieel zal zijn.

Vastgoeddeal onder marktwaarde vinden is verschillend van markt tot markt

goede deal verschilt van plaats tot plaats defensieve houding als beginnende belegger is aangeraden

Indien het draait om het afsluiten van een goede vastgoeddeal, is het belangrijk om iedere markt anders te benaderen.

Er bestaat geen magische wonderformule waardoor u slapend rijk kunt worden.

Geld verdienen met vastgoed verloopt in elke investeringsmarkt anders.

Er bestaat met andere woorden geen pasklare investeringsformule die van toepassing is op elke vastgoedmarkt.

Enkele voorbeelden ter illustratie

  • In sommige wijken of buurten kunt u al spreken over een deal indien u 85 à 90 procent van de marktwaarde betaalt. U kan dan een degelijke en vooral snelle winst maken (via de techniek van huizen flippen), vooral indien de vraag in deze buurt stabiel en hoog is.
  • In andere regio's dient u echter scherper te onderhandelen en bijvoorbeeld slechts 70 à 75% van de marktwaarde (of nog minder) te betalen voor een pand om er zeker van te zijn dat u er effectief geld aan gaat verdienen.

Als u eenmaal vertrouwd bent met een regio en een paar vastgoeddeals heeft afgerond, ontwikkelt u een degelijk gevoel voor de markt.

Met de nodige ervaring begint u al snel te begrijpen wat voor soort korting nodig is om een bepaald pand dat te koop staat een goede vastgoeddeal te noemen.

Het feit dat u wat ervaring dient op te bouwen, heeft natuurlijk ook een gevolg voor starters en groentjes.

Dit betekent namelijk dat u als starter minder snel een goede vastgoeddeal zult herkennen als u voor het eerst begint.

Gouden raad voor beginnende beleggers

Daarom een gouden raad voor beginnende beleggers... Accepteer dat u een paar goede vastgoeddeals kunt missen door een defensieve houding aan te nemen.

Te agressief zijn op investeringsvlak kan leiden tot twijfelachtige deals.

Dat zijn het soort vastgoeddeals die uiteindelijk niet veel winst of zelfs verlies opleveren.

Het is vele malen beter en intelligenter om een paar vastgoeddeals door uw vingers te laten glippen. Dit in plaats van een risico te nemen met opbrengsteigendommen die u uiteindelijk geld gaan kosten.

Rijk worden met vastgoed is dus een marathon en geen sprint!

Kennis is macht bij vastgoeddeal onder marktwaarde vinden

kennis is macht bij vastgoeddeal onder marktwaarde vinden correlatie tussen kennis en risico

Om succesvol te analyseren of bepaald vastgoed te koop als een goede vastgoeddeal bestempeld kan worden, dient u kennis van zaken te hebben.

Bij vastgoedbeleggingen bestaat er een sterke correlatie tussen kennis en ervaring enerzijds en risico anderzijds.

Hoe meer kennis u heeft over onroerend goed, markten, hypotheken, financiering, buurten, lokale huurprijzen, reparatiekosten, enzovoort, hoe minder risico u loopt om verlies te draaien met een vastgoeddeal.

Belangrijkste punten: Vastgoeddeal onder marktwaarde vinden

De belangrijkste concepten die in dit hoofdstuk aan bod kwamen, zijn de volgende:

  • Als belegger kunt u de winst via een vastgoedtransactie nooit als vanzelfsprekend beschouwen. Zorg ervoor dat u een analyse maakt, een grondige due diligence verricht en voor de beste vastgoeddeal kiest alvorens u geld investeert.
  • Het vermogen om gemotiveerde (geldhongerige) verkopers van vastgoed te lokaliseren (en ermee om te gaan) is van cruciaal belang voor het realiseren van winstgevende deals in de vastgoedwereld.
  • In het volgende hoofdstuk worden de belangrijkste parameters behandeld om op een efficiënte manier een investeringseigendom te analyseren.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen