Valkuilen bij huis kopen in Spanje: Te vermijden fouten

Dit artikel is er een speciaal voor de impulsieve Belgen en Nederlanders onder ons die geregeld heel snel of te snel beslissingen maken en knopen doorhakken.

Er bestaan namelijk diverse valkuilen bij een huis kopen in Spanje en het is belangrijk om hiervan op de hoogte te zijn om financiële flaters te vermijden.

Het internet maakt het tegenwoordig heel gemakkelijk om allerlei praktische en juridische informatie te verkrijgen over onroerend goed in Spanje.

En het is ook bijzonder handig om vanuit uw luie zetel of vanop uw bureau vastgoed in Spanje te koop te zoeken en te vergelijken.

Maar u moet steeds voorzichtig zijn en blijven en rekening houden met bepaalde elementen om geen tijd en vooral geen geld te verliezen!

Valkuilen bij huis kopen in Spanje: Inleiding

Wilt u een huis kopen in Spanje? Lees dan zeker en vast verder om enkele veelgemaakte fouten te leren vermijden en ze niet zelf te maken.

Als u investeert in onroerend goed in Spanje, hoogstwaarschijnlijk een land waarvan u de (Spaanse) taal niet volledig beheerst, kunt u niet om de specifieke procedures van een vastgoedaankoop heen.

Hieronder presenteren wij u enkele veelgemaakte fouten die u absoluut moet vermijden bij het kopen van onroerend goed in Spanje.

Niet controleren van de wettigheid en status van het onroerend goed

Een van de fouten die vaak wordt gemaakt bij het kopen van onroerend goed in Spanje, is het niet controleren van de wettigheid en status van het onroerend goed dat u wilt kopen.

Met andere woorden, er wordt nog steeds te weinig rekening gehouden met de juridische aspecten van een Spaanse vastgoedaankoop.

Stel dat u bijvoorbeeld op het punt staat om een appartement of villa te kopen aan de Costa del Sol…

Heeft u dan reeds de wettigheid en de status gecontroleerd van wat uw toekomstige woning in Spanje zou kunnen worden?

Stelt u zich maar eens voor dat u een pand koopt dat illegaal gebouwd werd of waarvoor er diverse bouwovertredingen zijn begaan in het verleden.

Of dat het om een woning gaat waar nog een of meerdere hypotheken op gevestigd zijn… Of waarvoor er nog bepaalde belastingen verschuldigd zijn aan de Spaanse overheid (zoals de Spaanse onroerend goed belasting).

In dat geval verandert die ogenschijnlijk aantrekkelijke vastgoeddeal in een zeer slechte ervaring.

U kan er werkelijk heel veel geld door verliezen…

En uw droom van zorgeloos emigreren naar Spanje, een buitenverblijf in Spanje op de kop tikken of genieten van een welverdiende pensionering in Spanje zou in elk geval met een valse noot starten…

Het belang van informatie inwinnen over de status van het pand

Om dergelijke onaangename verrassingen te voorkomen, is het dus uw plicht om correcte informatie in te winnen over de status en situatie van het onroerend goed dat u wilt verwerven.

In Spanje is de koper verantwoordelijk voor deze controle en due diligence!

Tip: Indien u van plan bent om een pand in een nieuwbouw urbanisatieproject te kopen met gemeenschappelijke delen zoals een zwembad, tuinen, liften, parkings, enzovoort., dan is het heel belangrijk om ook de regeling voor de gemeenschappelijke kosten onder de loep te nemen!

Indien er later financiële verrassingen zouden opduiken, kan u de schuld niet afschuiven op een derde partij zoals de verkoper / vorige eigenaar of de betrokken vastgoedmakelaar in Spanje.

Enkele concrete tips:

• Vraag aan uw vastgoedmakelaar het document “nota simple”, een betaald document dat kan opgevraagd worden bij het Spaans kadaster.
• Als het om vastgoed op plan in aanbouw gaat, moet u ervoor zorgen dat het Arras-contract (reserveringscontract) ook volledig in orde is.

Goed om te weten: Het wordt sterk aangeraden om hiervoor beroep te doen op de diensten van een advocaat in Spanje!

Met andere woorden, een jurist of advocaat in Spanje kan in geval van problemen met hypotheken, achterstal qua belastingen, niet aangegeven bijgebouwen of andere bouwovertredingen tijdig de alarmbel luiden.

En hij/zij kan eventueel zoeken naar een oplossing voor de vastgestelde problemen.

Nog geen buitenlands identificatienummer (NIE) hebben: Vertraging van de aankoop van een huis in Spanje

Het NIE nummer in Spanje is een nummer dat essentieel en noodzakelijk is voor de aankoop van uw woning of appartement in Spanje.

Wenst u zo weinig mogelijk tijd te verliezen na het ondertekenen van een reserveringscontract?

Dan kan het interessant zijn om dit NIE nummer reeds aan te vragen en in orde te brengen.

Vooraf uw NIE buitenlands identificatienummer aanvragen kan via een lokale Spaanse jurist/advocaat, of door zelf alles in orde te brengen.

Weetje: U kan zich ook wenden tot het consulaat of de ambassade om de aanvraagprocedure in gang te zetten. Het is al bij al een relatief eenvoudige procedure.

Het belang van een advocaat in Spanje onderschatten voor de aankoop van onroerend goed

Ten eerste dient u te weten dat het niet verplicht is om in Spanje een advocaat onder de arm te nemen voor de aankoop van onroerend goed.

Ten tweede dient u te weten dat het toch sterk aangeraden is om een Spaanse advocaat onder de arm te nemen (vooral als u niet bekend bent met de Spaanse wetgeving of indien u de Spaanse taal niet goed beheerst).

Op het internet en op diverse sociale netwerken kan men hier en daar getuigenissen vinden van mensen die volgende zaken beweren:

De werkzaamheden van een Spaanse advocaat zouden moeten door een vastgoedmakelaar worden uitgevoerd.

De diensten van een advocaat in Spanje zijn niet nuttig gezien de kostprijs ervan.

Maar dergelijke stellingen maken compleet abstractie van de honderden landgenoten die wel al ernstige juridische problemen hebben ervaren door alles zelf te willen doen, zonder gespecialiseerde jurist ter plaatse.

Het is belangrijk om te weten dat er elk jaar duizenden Nederlanders en Belgen een appartement of huis kopen in Spanje, soms zonder advocaat om kosten uit te sparen.

En natuurlijk werkt dit in sommige gevallen heel goed en duiken er geen problemen op.

Maar in andere gevallen hebben degenen die van deze professionele juridische zekerheid hebben afgezien daar later heel veel spijt van.

De taak van de vastgoedmakelaar is niet die van een advocaat

Het is belangrijk om te begrijpen dat de taken van een vastgoedmakelaar in Spanje niet te vergelijken vallen met de taken van een Spaanse advocaat.

De rol van een vastgoedmakelaar in Spanje is voornamelijk om een geschikte woning te vinden voor u en hij/zij kan u ook helpen met alle formaliteiten en administratieve verplichtingen.

Maar de doorsnee vastgoedmakelaar in Spanje beschikt niet over de juridische vaardigheden om bepaalde problemen te ontdekken en op te lossen.

Een advocaat in Spanje heeft een juridisch diploma en beschikt over alle noodzakelijke juridische kennis. En het (vastgoed)recht in Spanje is zijn/haar vakgebied.

Goed om te weten: Wanneer u een commissie betaalt aan een vastgoedkantoor, dekken sommige immokantoren in Spanje de erelonen van een advocaat met de aangerekende en ontvangen commissie.

Tip: Vergeet niet dat er met de aankoop van een woning in Spanje veel geld, veel energie en veel dromen gemoeid zijn.

Het is daarom heel verstandig om geen risico te nemen!

Accepteer dat u voor een bedrag van 950 à 2200 euro beroep kunt doen op een uitstekende vastgoedadvocaat die u compleet kan ontzorgen op juridisch gebied!

Wat is de rol van een notaris in Spanje?

Een notaris in Spanje heeft niet dezelfde rol als de notaris in België of een notaris in Nederland.

De rol van de Spaanse notaris is het controleren van uw identiteit en de burgerlijke staat van beide partijen.

Indien u op het punt staat om Spaans vastgoed te kopen, ontmoet u de Spaanse notaris alleen op de dag van de ondertekening van de koopakte, die voor hem moet plaatsvinden.

Weetje: U kan eventueel met een volmacht werken zodat uw Spaanse advocaat in uw plaats de koopakte kan ondertekenen.

Irrealistische cashflowplanning om uw woning in Spanje te financieren

Stel u ondertekent een Contrato de Arras (een reserveringscontract) voor uw droomwoning in Spanje en u heeft ondertussen ook al uw huis in België of Nederland te koop gezet.

Uw doel is met andere woorden om uw huidige woning in Nederland of België te verkopen en met de opbrengst ervan uw vastgoedaankoop in Spanje te financieren en om vervolgens te gaan wonen in Spanje.

Maar opgelet! In een dergelijk reserveringscontract staat een uiterste datum vermeld waarop de verkoop bij de notaris moet zijn afgerond.

En als u op voor die specifieke datum niet in staat bent om de betaling te verrichten, verliest u niet alleen uw reserveringsgeld maar ook de reservering van het pand in kwestie.

Conservatieve cashflowplanning is aangewezen (valkuilen bij huis kopen in Spanje)

Anders gesteld, zorg ervoor dat uw cashflowplanning op punt staat! Het is verstandig om reeds over alle fondsen op uw bankrekening te beschikken alvorens u gaat schakelen!

Rekenen op de opbrengsten van een pand dat nog te koop staat, betekent dat u veel risico neemt qua cashflowplanning.

Met mogelijks een verlies van uw reservering en uw betaald reserveringsbedrag tot gevolg indien u niet tijdig uw ander pand liquide kunt maken!

Betalingstermijnen voor off-plan aankopen

Als u off-plan vastgoed in Spanje koopt, moet u weten dat u aan een tijdschema en bepaalde fases gebonden bent.

Dit betekent dat u het gevraagde bedrag tijdig in fases moet kunnen betalen (dit verloopt vaak aan de hand van percentages berekend over de aankoopwaarde van de woning).

Hypothecaire lening kan ook roet in het eten strooien

Een hypothecaire lening is een andere zaak die de aankoop van onroerend goed in Spanje in gevaar kan brengen!

Zorg ervoor dat u goed begrijpt hoe hypothecaire leningen werken voordat u effectief een woning in Spanje koopt.

Het is namelijk essentieel dat u weet hoe lang het duurt om een hypothecair krediet te krijgen voordat u effectief uw aankoop in Spanje doet.

Onvoldoende aandacht besteden aan het reserveringscontract in Spanje

Als u het appartement of huis van uw dromen in Spanje vindt en het wilt kopen, moet u het eerst reserveren.

In Spanje gaat een reserveringscontract voor vastgoed, gekend als contrato de arras, gepaard met de betaling van een geldbedrag.

Weetje: Dit reserveringsbedrag is onderhandelbaar als de verkoper van het onroerend goed een particulier is.

Als koper betaalt u dit geld om het onroerend goed in kwestie tijdelijk te reserveren. Daarna wordt deze aanbetaling uiteraard in mindering gebracht van het totale aankoopbedrag dat u moet betalen.

Door dit reserveringsbedrag te betalen, kunt u het pand voor uzelf houden en wordt het ineens ook van de markt gehaald.

Weetje: De reserveringsperiode is doorgaans ook bespreekbaar.

Tot slot nog twee praktische tips:

• Om uzelf zo goed mogelijk te beschermen, betaalt u geen geld zonder in het bezit te zijn van een volledig en door beide partijen ondertekend reserveringscontract.
• Het is beter om het reserveringsbedrag per bankoverschrijving te betalen dan in contanten (met een overschrijving heeft u namelijk zwart op wit bewijs van uw betaling).

In zee gaan met de verkeerde vastgoedmakelaar in Spanje

De rol van een vastgoedmakelaar in Spanje is het organiseren van uw bezoeken aan diverse panden en urbanisaties.

Uw lokale vastgoedmakelaar in Spanje is tevens de tussenpersoon tussen de projectontwikkelaar of verkoper en u als koper.

Dat betekent dat de makelaar ook voor u zal moeten onderhandelen over het onroerend goed in kwestie.

Voor de overgrote meerderheid van de vastgoedmakelaars in Spanje houdt het werk op van zodra u uw koopcontract hebt ondertekend.

Maar gelukkig geldt dat niet voor alle vastgoedmakelaars!

Sommige makelaars zijn er zich wel degelijk van bewust dat het kopen van onroerend goed in Spanje een grote stap is voor u en bieden bijgevolg een volledige dienstverlening van A tot Z.

Geen gebruik maken van de diensten van een professionele vastgoedmakelaar

Wanneer u begint aan het aankoopproces van onroerend goed in Spanje om er het stulpje van uw dromen te kopen, moet u rekening houden met iets belangrijks…

Als Nederlander of Belg bent u in een vreemd land. Misschien spreekt u de Spaanse taal onvoldoende of zelfs helemaal niet.

En misschien bent u ook onvoldoende op de hoogte van alle wetten en valkuilen op nationaal en regionaal niveau in Spanje!

Sommige mensen kopen natuurlijk liever een appartement of woning in Spanje zonder de hulp van iemand anders.

Dit kan het geval zijn omdat ze geld willen besparen, omdat ze onafhankelijk willen zijn of omdat ze graag alles zelf doen.

Maar geloof ons vrij:

Als u ervoor kiest om zelf vastgoed in Spanje te kopen zonder de begeleiding van een vastgoedmakelaar, moet u ten minste uw juridische veiligheid waarborgen door een ervaren Spaanse advocaat onder de arm te nemen (en door zelf het vastgoed te bezichtigen in Spanje).

Valkuilen bij huis kopen in Spanje: Conclusie

Hierboven maakte u kennis met een aantal veelgemaakte fouten die u moet vermijden bij het kopen van onroerend goed in Spanje.

Het is mogelijk om uw Spaans vastgoedavontuur volledig zelf tot een goed einde te brengen, maar het is vrij risicovol!

Het is met andere woorden raadzaam om u te omringen met de juiste mensen, waaronder een goede vastgoedmakelaar en eventueel ook een advocaat met ervaring in vastgoedrecht.

Dergelijke deskundige partijen in de Spaanse vastgoedsector zijn een absolute meerwaarde voor buitenlandse kopers.

Zij kunnen u van A tot Z ontzorgen op het juridische, praktische en administratieve vlak en kunnen u ook helpen om de klassieke valkuilen bij een huis kopen in Spanje te vermijden!

Tot slot nog een belangrijke tip voor de doe-het-zelvers: Ga eerst een paar maanden huren in Spanje alvorens u zelf een aankoop organiseert. Zo kan u de specifieke locatie eerst ervaren als huurder zonder substantiële investeringen te moeten doen…

Aanbiedingen Spaans onroerend goed

In Andalusië

In Murcia