Specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt – Verzeker uw thuisvoordeel!

Succesvolle vastgoedbeleggers hebben over het algemeen bepaalde buurten en regio's waarin ze actief zijn. Specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt is voor hen de sleutel tot goede financiële resultaten.

Dergelijke investeerders voelen niet de nood om overal actief te zijn.

Ze kiezen doelbewust hun domein van expertise uit en gaan er vol voor. Zonder te jammeren over al die gemiste beleggingsopportuniteiten elders.

Ontdek hieronder hoe u een thuisvoordeel kunt bekomen via doorgedreven specialisatie in een welbepaalde investeringsmarkt.

Specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt voor een ultiem thuisvoordeel

Ervaren vastgoedbeleggers spreken over een thuiswedstrijd, hun specifiek territorium, hun domein, hun werkgebied, het vastgoedgebied dat ze als hun broekzak kennen, enzovoort.

Bent u van plan om te beginnen met vastgoed als alternatieve spaarformule? Dan doet u er goed aan om een soortgelijke aanpak toe te passen voor uw investeringsactiviteiten.

Expert worden in één specifieke vastgoedmarkt is een bijzonder intelligente strategie om te investeren in vastgoed.

Het is met andere woorden verstandig om de buurt van een bepaalde investeringsmarkt van binnen en van buiten te leren kennen en vertrouwd te raken met elk detail.

Investeringsvastgoed waarderen

Wenst u kenner te worden van een bepaalde vastgoedmarkt? Maak dan kennis met alle segmenten van de markt: het hoge, gemiddelde én lage segment van de regio.

Door online en offline veel informatie in te winnen, begrijpt u al snel hoe een lokale vastgoedmarkt in elkaar zit.

Op termijn zou u bijgevolg goed in staat moeten zijn om een adequate inschatting te maken van de waarde van een woning of appartement in uw regio.

Vrijwel direct na het horen van een paar relevante details over een bepaald pand in uw regio, zoals de grootte, inrichting, locatie en stijl van het pand, zou u een goede schatting moeten kunnen maken van de waarde van het pand!

Tip voor beginnende vastgoedbeleggers: Vermijd bij voorkeur regio's die gekenmerkt worden door een enorme verscheidenheid aan panden op het vlak van leeftijd.

Vooral in oudere gebieden kan een bepaalde geografisch buurt samengesteld zijn uit zowel stokoude als heel nieuwe appartementen en woningen. Dit maakt het moeilijker om de waarde correct in te schatten.

Als beginnende belegger kunt u maar beter dergelijke investeringsgebieden vermijden totdat u wat meer ervaring heeft.

Scholen zijn belangrijk

Scholen, met name basisscholen en middelbare scholen, zijn een belangrijke factor voor gezinnen en mensen met kinderen die overwegen om naar een bepaalde regio te verhuizen.

Leer de lokale scholen kennen en bepaal welke het meest wenselijk zijn.

Goed onderwijs is aantrekkelijk voor huurders met kinderen.

Een goed onderwijssysteem in de buurt van uw opbrengsteigendom is dus absoluut een meerwaarde!

Beperkingen van de ruimtelijke ordening

Heeft u een bepaalde regio op het oog om er te investeren in vastgoed voor verhuur?

Leer dan eerst de beperkingen kennen op het gebied van bouwen en verbouwen in deze regio volgens de stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke ordening.

Laat niets aan het toeval over en zoek goed uit wat de spelregels zijn voor een specifiek beleggingspand op een welbepaalde locatie.

Koop geen kat in een zak en ga zeker en vast ook of na of vastgoed kopen om te verhuren wel toegelaten is door de lokale autoriteiten!

Lokale voorzieningen zoals winkels en ontwikkelingen

Een nieuwe weg, snelweg of commerciële ontwikkeling zoals een groot winkelcentrum kan de waarde van het vastgoed in de buurt positief of negatief beïnvloeden.

Bijvoorbeeld, een nieuw winkelcentrum of een nieuwe snelweg in de buurt kan de waardering verbeteren. Maar indien de snelweg te dichtbij zou zijn, dan kan het ook om ongewenst verkeer gaan dat geluidsoverlast en lawaai ontstaat.

Leer de werkzaamheden kennen door het lokale nieuws te volgen en de lokale gemeenteraadsvergaderingen bij te wonen. Met andere woorden, specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt betekent goede banden onderhouden met de lokale politiek (ook al interesseert het politieke circus u niet echt...)

Aarzel ook niet om een bezoek te brengen aan de lokale zonerings- en planningsafdeling van de gemeente of stad waar u wenst te investeren in onroerend goed.

Let op met de vereniging van eigenaren

Wenst u liever geen huis te kopen om te verhuren maar eerder een studio of appartement in een groter gebouw?

Hou dan zeker en vast ook rekening met de vereniging van eigenaars.

De regels of eventuele voorwaarden van de vereniging van eigenaren kunnen een invloed hebben op:

• Uw rendement (denk aan opgelegde kosten van aan te leggen reserves door alle eigenaars)
• De latere verkoopbaarheid van een appartement of studio in een bepaald complex (wat storend kan zijn daar vastgoed van nature al vrij illiquide is)

Er kan bijvoorbeeld een voorwaarde zijn die beperkt hoeveel niet-verwante mensen in een studio of appartement in die specifieke residentie mogen wonen.

Dit om bijvoorbeeld gezinnen de kans te geven om makkelijker huisvesting te vinden. Of gewoonweg om samenhokkende studenten en de eventuele bijkomende overlast van nachtlawaai te vermijden.

Mislukte megalomane projecten en ontwikkelingen

Geld beleggen in vastgoed voor verhuur doet u absoluut op basis van de locatie (en talloze andere parameters).

Maar de locatie alleen kan nooit de doorslag geven... Zeker en vast niet wanneer de locatie te afhankelijk is van slechts één bepaalde project.

Veel nieuwe projectontwikkelingen zijn afhankelijk van een attracties zoals een reusachtig winkelcentrum, een pretpark, een festival of spa, een golfbaan, een skigebied of andere waardevolle attracties.

Maar wat indien de attractie nog moet afgewerkt worden en nog nooit operationeel is geweest? Of wat indien de attractie stilvalt en/of sluit wegens financiële of juridische problemen?

Dan kan het zijn dat het rendement van uw investeringsvastgoed veel lager uitvalt dan verwacht. Omdat de attractie als magneet wegvalt...

Wees als particuliere belegger vooral voorzichtig (doe een grondige due diligence) met vastgoedprojecten die het moeten hebben van attracties die nog niet voltooid zijn en nog nooit operationeel zijn geweest, zoals een nieuw pretpark.

Gebruik altijd uw gezond verstand via specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt

Hoewel statistieken, berekeningen en economische factoren relevant zijn, is dat ook het geval voor het gezond verstand.

Kijk om u heen. Observeer wat er op dit moment echt gebeurt op uw lokale vastgoedmarkt.

Praat met notarissen, lokale vastgoedmakelaars, ontwikkelaars van residentieel vastgoed, investeerders en kredietverstrekkers om een beter beeld van de lokale markt te vormen.

Richt u niet alleen op algemene nationale, provinciale, stedelijke of zelfs gemeentelijke statistieken.

Houd u daarentegen ook bezig met:

• De mediaanprijs van vastgoed in de specifieke wijken waar u vastgoed wenst te kopen
• De gemiddelde tijd dat een pand te koop staat op de markt
• Fluctuaties en veranderingen in verkoopprijzen
• Het aantal panden te koop in de specifieke markt
• Eventuele (verdoken) tegemoetkomingen en kortingen bij verkopen (die de zwakte van een vastgoedmarkt kunnen wegmoffelen) en
• Het gemiddeld aantal dagen op de markt in het huidige jaar versus het vorige jaar

Wenst u een stabiele vastgoedportefeuille op te bouwen?

Dan heeft u meer nodig dan een momentopname van uw lokale vastgoedmarkt. U heeft behoefte aan een grondig en actueel inzicht in de woningmarkt op uw favoriete locatie!

Door te spreken met professionals in het veld kan u al veel te weten komen!

Verschillende markten vereisen verschillende strategieën

Zodra u leert hoe u kunt analyseren hoe het gesteld is met uw vastgoedmarkt en de richting die deze waarschijnlijk uitgaat, kunt u uw beleggingsaanval plannen.

Bepaalde strategieën om te beleggen werken goed in een stijgende markt, andere werken dan weer beter in een stagnerende of dalende markt.

Vele strategieën werken in elke markt, zolang u uw markt kent en uw belegging daarop afstemt.

Hieronder ontdekt u alvast enkele van uw opties.

Vastgoed flippen werkt in elke markt

Gefrustreerde beleggers klagen vaak dat specifieke vastgoedtechnieken zoals "vastgoed flippen" (vastgoed kopen aan een lage prijs en opnieuw verkopen met winst) niet werken in hun markt.

Dit is in realiteit de "niet in mijn markt" mythe. De realiteit is namelijk dat huizen flippen in elke markt kan werken... Alles hangt af van hoe u het aanpakt!

Voor beleggers die vervallen vastgoed kopen, renoveren en snel weer verkopen, is de waardestijging of -daling van de vastgoedmarkt op lange termijn niet relevant voor hun winst.

Waarom? Omdat de looptijd om het vastgoed te flippen meestal minder dan een jaar bedraagt.

Bent u van plan om huizen te kopen en die kort daarna opnieuw te verkopen met een meerwaarde? Dan hoeft u alleen maar te weten te komen wat de verkoopwaarde is voor dat type woning in die buurt en hoe lang het ongeveer zal duren om het pand te verkopen (gemiddeld aantal dagen te koop op de markt).

Als u zich in een hete, goed draaiende markt bevindt, kunt u sneller vastgoed verkopen.

Inflatiebestendig beleggen dankzij specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt

Beslist u daarentegen om het pand in portfolio te houden, dan kunt u meesurfen op de inflatiebestendige aard van vastgoed voor verhuur (via indexatie van de huurprijzen).

Op de lange termijn kan het pand ook stijgen in waarde, wat potentieel een mooie meerwaarde kan opleveren bij een latere verkoop en exit.

Als u zich in een hete markt bevindt, zult u niet zoveel geweldige koopjes vinden maar u zult wel in staat zijn om de beste prijs te krijgen bij een eventuele wederverkoop.

Tip: Houd contact met verkopers in de ontkenningsfase

Kopers en beleggers zijn vaak gevoeliger voor de tekenen van een afzwakkende vastgoedmarkt dan verkopers.

Verkopers hebben de neiging om een tijdje in een staat van ontkenning te blijven hangen. Tijdens deze ontkenningsfase weigeren ze te geloven dat de markt een negatieve wending neemt.

Ze zullen zichzelf ervan overtuigen dat elke vertraging een tijdelijke stoornis is en geen invloed heeft op die "onweerstaanbare" woning of flat van hen.

Zo'n verkoper zal in eerste instantie niet geneigd zijn om een laag bod in overweging te nemen.

In dit geval is het als bieder en potentiële koper beter om door te gaan naar de volgende deal in plaats van tijd te verspillen aan een onwillige verkoper om die "het licht te doen zien".

Opgelet: Dit betekent niet dat u alle bruggen dient op te blazen, integendeel!

Houd deze verkoper in het achterhoofd en neem na een paar weken of maanden terug contact op om poolshoogte te nemen.

Tegen die tijd kan de verkoper de realiteit van de markt geaccepteerd hebben en is het misschien reeds aangenamer om uw aanbod toch te bespreken...

Specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt betekent dus ook actief en periodiek netwerken met potentiële partners en verkopers.

Timen van de vastgoedmarkt

Onroerend goed kopen en het voor lange termijn in bezit houden is ongetwijfeld de makkelijkste manier om geld te verdienen met vastgoed...

U hoeft namelijk niet te knokken om een superkoopje te vinden! U hoeft alleen maar het pand lang genoeg in bezit te houden om de opwaartse beweging van de markt mee te pikken.

Markten, ook vastgoedmarkten, gaan over het algemeen op en neer in prijscycli.

Dergelijke cycli van een vastgoedmarkt kunnen jaren tot zelfs decennia bestrijken, waarbij de volgende top meestal hoger is dan de vorige.

Er zijn twee problemen met het proberen timen van een vastgoedmarkt:

1. Uw lokale markt kan inconsequent bewegen met uw pensioenplannen: Uw pensioenleeftijd kan samenvallen met een dieptepunt in de vastgoedmarkt en u zult niet in staat zijn om uw eigendommen te verkopen voor wat u verwachtte. In een dergelijk scenario blijft u beter gewoon verhuren voor de extra maandelijkse huurinkomsten.
2. Het kan zijn dat u zich vergist in het dal en top van de markt. Zorg er dus voor dat u de marktfactoren die besproken worden in het kader van defensief beleggen in vastgoed, toepast op elke markt waarin u wilt investeren.

Hoewel niemand een glazen bol heeft, kunnen ervaren beleggers goede investeringen doen op andere plaatsen dan hun eigen achtertuin. Ze dienen dan wel gewapend te zijn met de juiste kennis, informatie en inzichten.

Houd er echter rekening mee dat het proberen timen van de onroerend goed markt op zich niet genoeg is.

U moet leren hoe u een investering kunt doen binnen een bepaalde markt die zinvol is.

Met zinvol bedoelen we dat een dergelijke belegging financieel steek moet houden op jaarbasis.

Met andere woorden, u dient er jaarlijks een mooi rendement aan te verdienen in de vorm van interessante passieve inkomsten uit de verhuur.

De volgende hoofdstukken bieden meer begeleiding en inzichten om u te helpen bij het nemen van voorzichtige beleggingsbeslissingen.

Deze info over waardebeleggen in vastgoed is steeds handig en bruikbaar, het maakt niet uit of uw vastgoedmarkt nu stijgt of daalt op de korte termijn!

Beleggen op de lange termijn werkt in elke vastgoedmarkt

Als u vastgoed koopt en voor de lange termijn aanhoudt (10 jaar of meer), is het onwaarschijnlijk dat u hiermee een zwaar verlies doet.

Vastgoedwaarden en -prijzen gaan op en neer in cycli. Maar wat belangrijker is, ze gaan over het algemeen op de lange termijn omhoog (op enkele uitzonderingen na).

Hetzelfde geldt trouwens voor de risicovollere aandelenmarkt op de lange termijn, maar er is één probleem...

U heeft geen enkele garantie dat een bedrijf waarin u investeert over 15 jaar nog bestaat!

Als u probeert om de onroerend goed markt te timen op de korte termijn en u maakt hierbij een vergissing, dan kan het zijn dat u het uiteindelijk toch financieel goed doet als u uw investeringen lang genoeg in portfolio houdt.

Historisch gezien presteren de mediane vastgoedprijzen namelijk beter dan de inflatie op de lange termijn.

Haast en spoed zijn zelden goed

Om af te sluiten en met het risico om in herhaling te vallen: wees in elk geval een defensieve belegger! Rijk worden met vastgoed is een marathon en geen sprint!

Dat betekent dat u een degelijk plan moet hebben dat steek houdt. Maar het betekent natuurlijk ook dat u een goed back-up plan moet hebben. Met een alternatieve strategie voor als het eerste plan niet werkt.

Een vastgoedimperium uitbouwen is een werk van lange adem. Met vallen en opstaan én een grondige specialisatie in een specifieke vastgoedmarkt dient u de weg naar financiële onafhankelijkheid te vinden.

Ter info: In een van de volgende hoofdstukken worden meerdere exit strategieën in detail besproken.