Infohoek

rentenieren met vastgoed vervroeg op pensioen simpele wiskunde praktijkvoorbeeld

Rentenieren met vastgoed & vervroegd op pensioen: Eenvoudige wiskunde [met praktijkvoorbeeld!]

Rentenieren met vastgoed en vervroegd op pensioen gaan… Maandelijks langs de kassa passeren en financieel zorgeloos door het leven fladderen. Wie zegt daar neen tegen?

En wie reeds financiële kopzorgen heeft gehad, kan een financieel onafhankelijke status écht naar waarde inschatten. Op deze pagina onthullen we de eenvoudige wiskunde achter onroerend goed als middel om te rentenieren en vervroegd op pensioen te kunnen gaan.

We werken diverse rekenvoorbeelden uit en op het einde sluiten we af met enkele interessante vastgoedbeleggingen. Deze kunnen u helpen om vervroegd te genieten van uw pensioen als rentenier.

Hoeveel geld is er nodig om te rentenieren met vastgoed? U ontdekt het hieronder, veel leesplezier!

Frustratie vermijden is waar het om draait

vermijd frustratie door wettelijk pensioen bouw zelf pensioeninkomsten op met vastgoed

Het is belangrijk om het concept financiële onafhankelijkheid niet te licht op te nemen. Er is sprake van een toenemende vergrijzing van de bevolking, alsook van een omgekeerde bevolkingspiramide.

Dit betekent dat de jongere generaties gewoon over onvoldoende man- en slagkracht beschikken om de pensioenen van de ouderen te blijven betalen.

Het is dus belangrijk om realistische verwachtingen te hebben inzake uw wettelijke pensioenkomsten later… Hou er rekening mee dat deze wel eens zwaar zouden kunnen tegenvallen, met pakken frustratie, boosheid en ontgoocheling tot gevolg.

En dan rest de vraag: Hoe kan u zich indekken tegen de mogelijks tegenvallende wettelijke pensioenen?

Met andere woorden, hoe kan u vermijden dat u zoals de dame op de foto het scherm van de laptop aan diggelen slaat bij het zien van uw schamele wettelijke pensioeninkomsten?

Het antwoord is simpel: Door zelf uw lot in eigen handen te nemen en niet op de Staat te rekenen voor uw pensioen. En vastgoed is het ideale vehikel om stap voor stap uw financiële onafhankelijkheid te gaan realiseren.

Een kleine maar fijne vastgoedportefeuille volstaat

Ongeacht wat ‘succesvolle’ investeerders met grote vastgoedimperiums u laten geloven, u kunt wel degelijk al uw dromen over financiële onafhankelijkheid waarmaken. Het enige wat u nodig heeft is een kleine, eenvoudige vastgoedportefeuille.

Het blijkt dat groter niet altijd beter is. Als u een grote speler in de vastgoedwereld wilt worden, dan is daar vanzelfsprekend niets mis mee.

Maar een gigantisch vastgoedportfolio is niet nodig om vervroegd met pensioen te kunnen gaan en te doen wat belangrijk is voor u in het leven.

U kunt reeds een enorme hoeveelheid financiële vrijheid bekomen met een vastgoedportefeuille die veel eenvoudiger is dan u zou denken.

Laten we dus kijken hoeveel rijkdom en vermogen u daadwerkelijk nodig heeft. Hoeveel geld heb je nodig om te rentenieren met vastgoed? De wiskunde achter een vervroegd pensioen met vastgoed is eigenlijk heel eenvoudig…

Complexe pensioensimulaties zijn overbodig – Eenvoudige wiskunde doet de job

rentenieren met vastgoed is gebaseerd op eenvoudige wiskunde

Pensioencalculators en simulatieprogramma’s zijn handig in situaties waarin het grootste deel van uw activa bestaat uit aandelen en obligaties.

U moet uw toekomstige persoonlijke uitgaven afwegen tegen dividenden, groeipercentages, opnametarieven, opnametijden, inflatie, tijdswaarde van geld, enzovoort.

Gelukkig is de wiskunde achter een vervroegd pensioen een stuk eenvoudiger. Het is zelfs zo eenvoudig dat u de berekeningen op de achterkant van een servet kunt doen.

Vervroegd met pensioen gaan door te rentenieren met vastgoed kan samengevat worden via een simpele wiskundige formule.

Formule – Rentenieren met vastgoed

De formule heeft drie variabelen:

  1. Uw uitgaven bij vervroegd pensioen (U)
  2. Uw vermogen belegd in vastgoed (V)
  3. Het conservatieve rendement uit de huurinkomsten of het rendement berekend over uw geïnvesteerde eigen middelen (r)

De basisformule met deze drie variabelen is het volgende:

U (Uitgaven) = V (Vermogen) × r (rendement)

OF

V (Vermogen) = U (Uitgaven) ÷ r (rendement)

Hoeveel geld heb ik nodig om te rentenieren met vastgoed? 3 voorbeelden

Rekenvoorbeeld 1 – € 60 000 uitgaven per jaar

Laten we bijvoorbeeld aannemen dat u minimaal € 60 000 per jaar aan lopende beleggingsinkomsten nodig heeft om uw uitgaven te dekken.

Dit wordt ook wel uw financieel onafhankelijkheidsbedrag genoemd. Het is het bedrag dat u jaarlijks nodig heeft om probleemloos uw levenskosten te dekken.

Laten we ook aannemen dat u opbrengstpanden kunt vinden met een rendement van 10 procent per jaar op uw geïnvesteerde eigen middelen.

Opmerking: In de meeste gevallen is dit enkel haalbaar door deels te financieren met vreemd vermogen om zo optimaal gebruik te maken van het hefboomeffect.

Hoeveel kapitaal is er nodig om te rentenieren met vastgoed dat 60 000 euro inkomsten oplevert per jaar?

Wel, dit kan u eenvoudig berekenen door de formule van hierboven (V (Vermogen) = U (Uitgaven) ÷ r (rendement)) toe te passen!

Hier is de formule toegepast:

Vermogen = € 60 000 uitgaven : 10% rendement (0,1 in decimalen)

=> Vermogen = € 600 000

Dit betekent dat u een eigen vermogen van € 600 000 geïnvesteerde eigen middelen in investeringsvastgoed nodig heeft. Indien deze berekening niet werkt voor uw situatie, kunt u elk van deze drie variabelen naar behoefte wijzigen.

Rekenvoorbeeld 2 – € 100 000 uitgaven per jaar

Als uw financiële onafhankelijkheidscijfer bijvoorbeeld € 100 000 per jaar bedraagt, moet u mogelijks € 1 miljoen eigen middelen investeren in plaats van € 600 000.

De formule toegepast:

Vermogen = € 100 000 uitgaven : 0,10 (10% rendement per jaar)

=> Vermogen = € 1 000 000

Of indien uw financiële onafhankelijkheidsbedrag € 100 000 is, maar u conservatiever wilt zijn met uw cash-on-cash interestvoet, moet u mogelijks meer vermogen opbouwen:

Rekenvoorbeeld 3 – Lager rendement per jaar

Stel dat u jaarlijks ‘slechts’ een rendement van 5 procent ontvangt op uw geïnvesteerde eigen middelen (wat zeker en vast haalbaar is indien u deels gaat lenen voor een opbrengsteigendom).

En stel dat u jaarlijks ‘slechts’ 36 000 euro per jaar (3 000 euro per maand) nodig heeft om van te leven omdat u niet echt materialistisch ingesteld bent en het geluk vindt in de normalere en kleinere dingen des levens.

In dat geval wijst de formule het volgende uit:

(V (Vermogen) = U (Uitgaven) ÷ r (rendement))

V = € 36 000 : 0,05 (5% rendement per jaar) = € 720 000

Dit betekent dat u 720 000 euro eigen middelen dient te investeren in beleggingsvastgoed. Eenvoudige wiskunde, nietwaar?

Laten we nu ook eens een voorbeeld bekijken om deze theorie naar het echte leven te vertalen. In het volgende voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat een belegger 10 afbetaalde (schuldenvrije) panden voor verhuur bezit.

10 schuldenvrije vastgoedunits voor een comfortabel vervroegd pensioen

tien schuldenvrije opbrengsteigendommen voor vervroegd pensioen

In dit scenario bezit een particuliere belegger 10 huurwoningen of -appartementen. Hij/zij verhuurt deze (of laat deze verhuren door een rentmeester) en gebruikt de inkomende kasstromen vervolgens om eerder met pensioen te gaan.

Maar natuurlijk gaat elk voorbeeld gepaard met enkele aannames en veronderstellingen. U moet die assumpties begrijpen, zodat u de principes kunt toepassen en aanpassen aan uw eigen situatie.

De aannames voor de tien panden voor verhuur in dit voorbeeld zijn de volgende:

Aannames inzake de 10 opbrengsteigendommen om te rentenieren met vastgoed

  • Type vastgoed: eengezinswoningen, appartementen of kleine appartementsgebouwen met meerdere wooneenheden
  • Voor de locatie geldt:
    • Een middelgrote stad of gemeente met een groeiende bevolking en goede economische vooruitzichten op de lange termijn, en
    • Een mediaan geprijsde buurt (niet de goedkoopste, niet de duurste)
  • Totale kosten van elk verhuurpand (aankoop, sluitingskosten, reparaties, administratieve kosten): € 120 000
  • Totale huurinkomsten: € 600 / maand
  • Operationele kosten: € 150 / maand
  • Netto resultaat: € 450 / maand
  • Hypothecaire balans (openstaand kapitaal): € 0 (alle schulden zijn afgelost)
  • Jaarlijkse hypotheekbetalingen: € 0

Een andere significante aanname is ook dat dit een snapshot is van het einde van een periode van rijkdomopbouw of vermogensgroei.

De belegger in dit voorbeeld is natuurlijk niet direct begonnen met deze portefeuille van schuldenvrije, inkomstengenererende opbrengstpanden.

Hoogstwaarschijnlijk moest hij/zij deze portefeuille in de loop van de jaren opbouwen en dus ook de panden eerst gaan financieren en stelselmatig aflossen.

Prachtig & comfortabel leven voor € 54 000 per jaar

pensioenplan met investeringsvastgoed inflatiebestendige recurrente huurinkomsten

Dit zijn de financiële resultaten van de vastgoedportefeuille met 10 opbrengsteigendommen:

  • 10 opbrengsteigendommen in de portefeuille
  • Netto huurinkomsten per maand: € 4 500
  • Kapitaal- en interestaflossingen per maand: € 0
  • Positieve cashflow per maand: € 4 500
  • Positieve cashflow per jaar: € 54 000

Wat heeft deze belegger voor zichzelf gedaan? Hij/zij heeft in feite zijn/haar eigen pensioenplan voor een vervroegd pensioen samengesteld met behulp van vastgoed.

Door op termijn € 1 200 000 te investeren (10 verhuureenheden x € 120 000), ontvangt hij/zij consistente huurinkomsten van € 54 000 per jaar en dit voor onbepaalde tijd.

En als hij/zij de opbrengsteigendommen op de juiste locaties heeft gekocht, zal de waarde van de panden in de loop van de tijd waarschijnlijk toenemen en minstens gelijke tred houden met de inflatie.

Ook de verhuurprijzen kunnen periodiek geïndexeerd worden waardoor hij/zij zich in de toekomst nog steeds exact dezelfde levensstijl zal kunnen permitteren.

Maar het belangrijkste is de eenvoud van zo’n vastgoedportfolio en de mogelijkheid om dit compleet passief te gaan beheren. Op die manier koopt u al uw vrije tijd terug, en dat is wel wat geld en rendement waard.

U kunt andere mensen (makelaar of rentmeester) het grootste deel van het dagelijkse beheer van uw panden laten afhandelen. Dit vertaalt zich naar een organisatie en takenverdeling waarbij u slechts twee tot drie uur per week besteedt aan uw vastgoedportfolio.

Met slechts 10 verhuureenheden, zoals in dit voorbeeld, kan de tijdsinvestering zelfs minder zijn. Deze particuliere belegger heeft dus genoeg geld en voldoende tijd om te doen wat voor hem/haar belangrijk is.

Rentenieren met vastgoed zonder stress of kopzorgen: het is dus wel degelijk mogelijk! En dat klinkt als financiële onafhankelijkheid!

In het voorbeeld verdient de particuliere belegger dus meer dan 50 000 euro per jaar bruto huurinkomsten, zonder honderden verhuurwoningen te bezitten.

Maar het zou begrijpelijk zijn moest u enkele vragen en bezwaren hebben tegen dit specifieke voorbeeld. Laten we dus kort op de bal spelen hieronder en enkele veelvoorkomende vragen en opmerkingen behandelen.

Vragen, bezwaren en “Ja, maar …” inzake rentenieren met vastgoed

Natuurlijk zijn er redelijk wat vragen te stellen en bezwaren te maken voor wat betreft het rekenvoorbeeld van hierboven.

Waarom zou ik mijn vastgoedportefeuille schuldenvrij houden op termijn?

Zijn er bijvoorbeeld voordelen om bepaalde schulden aan te houden in plaats van alles zo snel mogelijk af te betalen? Ja, er zijn fiscale voordelen mee gemoeid in de personenbelasting.

Over het algemeen wordt gesteld dat minder schuld uw risico vermindert, uw vastgoedportefeuille (en leven) vereenvoudigt alsook uw cashflow verhoogt.

Maar als vastgoedbelegger kan schuldenvrij zijn u ook beperken:

  • U loopt mogelijks een hoger rendement mis (omdat u alleen het rendement op uw geïnvesteerd eigen vermogen kunt maximaliseren met behulp van het financieel hefboomeffect).
  • Het kan zijn dat u, afhankelijk van uw situatie, duizenden euro’s fiscaal voordeel misloopt in de personenbelasting door geen (hypothecaire) lening meer te hebben lopen.
  • En het kan zijn dat u gewoon bepaalde opbrengsteigendommen moet laten links liggen omdat u misschien te gefocust bent op 100% eigen inbreng en geen financiering met vreemd vermogen (opportuniteitskost) wilt overwegen.

Er zijn renteniers die geen vastgoedschulden meer hebben lopen, maar er zijn er even goed die wel nog heel wat financieringen lopen hebben.

Het hoeft niet zwart of wit te zijn. U kunt zelf beslissen om sommige verhuurwoningen af te betalen of om schuld aan te houden.

Voor beide kanten van het verhaal valt dus iets zeggen. Het is aan u om een positie in te nemen waarbij u zich prettig voelt.

Uw keuze dient eigenlijk ook deels af te hangen van wat u jaarlijks nodig heeft om financieel onafhankelijk te zijn.

We weten dat voor sommigen van jullie een inkomen van € 50 000 per jaar meer dan genoeg zal zijn, terwijl anderen niet comfortabel kunnen leven voor minder dan € 250 000 per jaar.

Afhankelijk van hoeveel u nodig heeft per jaar om van te leven, kan u dan uw financieringsmix gaan bijsturen…

Is de prijs van 120 000 euro per verhuurpand wel realistisch?

Alles hangt af van hoe u het wenst aan te pakken. Bovenstaand voorbeeld is opgebouwd rond een passieve vastgoedportefeuille waarin 10 opbrengsteigendommen zitten. Passief in de zin van zelf geen huisbaas worden en het beheer, het onderhoud en de verhuur uitbesteden.

En in dit passieve beleggingsscenario kan u natuurlijk om het even waar gaan investeren in opbrengstvastgoed.

Indien u kiest voor puur passief investeringsvastgoed, dan vervagen de grenzen en kan u ook over de grenzen heen gaan kijken naar opbrengsteigendommen waarvan de totale aankoopprijs minder dan of maximaal 120 000 euro bedraagt.

Indien u echt hyper gefocust bent om het pand volledig zelf te financieren, waardoor de totale aankoopprijs echt wel een rol speelt, dan raden we de volgende laagdrempelige (< 120 000 euro) passieve vastgoedbeleggingen aan:

Hoe kom ik ooit aan 1 200 000 euro eigen middelen om in vastgoed te investeren?

Hierboven werd reeds aangehaald dat het voorbeeld met 10 schuldenvrije opbrengsteigendommen een snapshot was van de portefeuille na jarenlang zorgvuldig opbouwen.

De portefeuille in kwestie is dus ooit gestart met 1 opbrengsteigendom. U dient dus helemaal niet te panikeren indien u van bescheiden komaf bent.

Slimme vastgoedinvesteerders maken handig gebruik van een samenspel tussen vreemd vermogen (geld van anderen om mee te financieren), tijd en de huurgelden van huurders om de lening af te lossen.

Met andere woorden: Indien u vroeg genoeg start met geld beleggen in vastgoed, dan start u bijvoorbeeld met 75 000 euro eigen inbreng + een bijhorende financiering om een opbrengsteigendom te verwerven.

U becijfert alles zorgvuldig en u zorgt ervoor dat de maandelijkse nettocashflow positief uitvalt.

Dit betekent dat uw huurder de lening compleet aflost. En dat betekent dat u op het einde van de rit voor de volle 100% eigenaar bent van de eigendom, zonder dat u zelf de aflossingen heeft betaald.

Uw huurder heeft namelijk uw pand afbetaald. En u houdt er maandelijks nog een winst aan over ook!

Moet ik dan voor elk pand een eigen inbreng van 75 000 euro voorzien (10 x 75 000 euro)? Nee, toch?

Inderdaad, neen, dat hoeft niet. In de praktijk start u met 1 opbrengstpand. Dit pand wordt bijvoorbeeld 4 jaar lang verhuurd en de lening wordt hierdoor compleet afbetaald door de huurder.

Na 4 jaar is uw aandeel eigen vermogen in de woning gestegen (want de vier jaar waarin de lening werd afgelost, betekent dat u dus voor een bedrag ten belope van de kapitaalaflossingen bijkomend eigenaar bent van de woning).

Anders gesteld, de bank kan geen claim meer leggen op dat gedeelte van de waarde van de woning, dat is reeds van u.

En hier wordt het interessant, want… Dit betekent dat u het opbrengstpand (waarin uw oorspronkelijke 75 000 euro eigen middelen zitten + eigen vermogen ten belope van 4 jaar lang kapitaalaflossingen) als onderpand gaan gebruiken voor het aangaan van een nieuwe lening voor een bijkomende opbrengsteigendom.

In de praktijk betekent dit dat u een veel langere eigen inbreng zult moeten doen dan de eerste keer het geval was. Dit komt omdat uw eerste opbrengsteigendom als hefboom kan gebruikt worden voor de financiering van de tweede.

In latere fases kan u de eerste lichting opbrengsteigendommen laten herfinancieren waardoor de maandlasten zakken. En dit biedt dan opnieuw budgettaire ruimte voor het aankopen van een extra opbrengsteigendom.

Lang verhaal kort: Geld lenen kost geld (maar in vergelijking met vroeger is geld lenen spotgoedkoop nu) en wie het spelletje van goedkoop financieren goed begrijpt, kan snel en krachtig een mooie vastgoedportefeuille opbouwen.

Rentenieren met vastgoed via volgende aanbiedingen beleggingsvastgoed in binnen- en buitenland

rentenieren met onroerend goed kan op passieve wjize waardoor ook buitenlands vastgoed in aanmerking komt

Hierboven werkten we met een wiskundige formule om bepaalde simulaties en inschattingen te maken. Een van de drie parameters van de formule is het rendement.

Indien u dus zeker wenst te zijn dat uw simulaties de realiteit gaan benaderen in de toekomst, dan kan u er vast en zeker baat bij hebben om te opteren voor een verhuurgarantie.

Beleggen in vastgoed met verhuurgarantie beperkt uw risico’s tot een minimum en zorgt in bepaalde gevallen zelfs voor een contractueel gegarandeerde rendementsgarantie. Voor nog meer info verwijzen we naar de pagina die handelt over actief of passief beleggen in vastgoed.

Laat u inspireren door de volgende aanbiedingen van beleggingsvastgoed met diverse soorten verhuurgaranties:

Meer rendement voor uw spaargeld? Beleg in recreatievastgoed met coronabestendig rendement!