Passieve opbrengsteigendommen analyseren: Aandachtspunten en tips voor investeerders

Passieve opbrengsteigendommen analyseren en evalueren is een belangrijk onderdeel van investeren in vastgoed.

De juiste passieve opbrengst­eigendom kopen is een werk van veel vergelijken.

Het analyseren en evalueren van kant-en-klaar beleggingsvastgoed (inclusief rentmeesterschap) verschilt niet van het analyseren van een klassieke vastgoed­investering in de niche van residentieel investerings­vastgoed.

Het is echter vrijwel onmogelijk om beleggingspanden te vergelijken in verschillende geografische markten, opgeleverd en aangeboden door verschillende ontwikkelaars van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed.

Hoe kunt u dan toch degelijk en verstandig vergelijken om een goede, waardevolle vastgoed­belegging te vinden? Ontdek er hieronder alles over!

Hoe een waardevolle vastgoedinves­tering vinden – Passieve opbrengsteigen­dommen vergelij­ken

Een goed renderend beleggingspand aankopen, hoe pakt u dat nu aan? Wel, het hangt af van hoe u ‘waardevol’ definieert.

Wat is waardevol en wat niet?

Wanneer het gaat over passief beleggen in vastgoed, denken de meeste mensen aan (positieve maandelijkse) cashflow.

Dikwijls denken ze eerst en vooral aan de maandelijkse inkomsten om te bepalen wat voor waarde een opbrengsteigendom kan toevoegen aan een vastgoedportefeuille.

Het is vrij gemakkelijk voor investeerders om een bepaald streefdoel voorop te stellen qua maandelijkse huurinkomsten voor elke opbrengsteigendom die ze bezitten.

Helaas is het in de praktijk niet altijd zo eenvoudig… Passieve opbrengsteigendommen analyseren draait om meer dan louter en alleen de geprojecteerde cashflow.

Klassiek beleggingsvastgoed komt met bepaalde kostenposten zoals schade en onderhoud alsook met risico’s, stress en onzekerheden.

Zelf een pand kopen om te verhuren bijvoorbeeld komt met een pak verantwoordelijkheden en verplichtingen. Zelf huisbaas worden betekent met andere woorden actief investeren en verhuren.

Indien er zich leegstand of wanbetaling voordoet, dan zal uw inkomende cashflow minder zijn dan oorspronkelijk verwacht bijvoorbeeld!

Onzekere cashflow van beleggings­vastgoed, tenzij…

Geld beleggen in vastgoed en de verhuur voor eigen rekening nemen, dat komt met onzekerheden. Zelfs indien u een verhuurmakelaar inschakelt, heeft u geen garantie dat u geen last zult hebben van leegstand, wanbetaling of schade.

U kan dan wel een mooi financieel plan opstellen dat realistisch is en gebaseerd is op normale vuistregels… U heeft geen enkele garantie dat de verwachte cashflow effectief zal binnenstromen zoals verwacht.

Of u nu aankoopt van een steengoede ontwikkelaar en/of een respectabele verhuur­makelaar inschakelt… Het is en blijft een risico, een externe parameter die uw berekeningen in de war kan sturen.

Tegenwoordig zijn er nogal wat particuliere beleggers die meer focussen op de zekerheid van de toekomstige cashflow dan op de feitelijke cashflow zelf.

Zij hechten meer belang op een consistente en langdurige cashflow op de middellange tot lange termijn, zonder hierbij te focussen op het effectieve bedrag aan huurinkomsten per maand.

Beschouw het gerust als een afweging tussen risico en rendement.

In deze context is het ook interessant om te wijzen op residentieel beleggingsvastgoed te koop inclusief verhuurgarantie en rentmeesterschap.

Verhuurgarantie voor zekere cash­flow

Indien u goed analyseert en selecteert, verzekert u uw huurinkomsten en strijkt u een aantrekkelijk rendement op jaarbasis op.

Passief geld verdienen met vastgoed is dus mogelijk via een professionele vastgoed­ontwikkelaar die specialiseert in beleggings­vastgoed met verhuur­garantie.

Dit betekent echter niet dat u via zo’n passieve belegging automa­tisch verzekerd bent van een continue stroom aan verhuur­inkomsten.

Het hangt ervan af met welke ontwikkelaar u in zee gaat en welk type verhuurgarantie er wordt aangeboden.

Ontdek hieronder de 3 types verhuurgarantie gekoppeld aan passief investeringsvastgoed:

Passief beleggings­vastgoed met bronzen verhuur­garantie

Dergelijk investeringsvastgoed komt met een verhuurservice zonder garanties qua inkomsten.

Dit is de klassieke benadering van vastgoed kopen om te verhuren, in samenwerking met een verhuurmakelaar die in ruil voor een commissie uw beleggings­pand optimaal zal verhuren.

Een dergelijke verhuurservice staat bij ons ook gekend als bronzen verhuurgarantie.

Dit is een vastgoedbelegging waarbij de rentmeester belooft er alles aan te zullen doen om uw opbrengsteigendom permanent te verhuren (zonder contractuele waarborgen).

U krijgt in zo’n geval geen contractuele garanties en leegstand en schade kunnen uw jaarlijkse inkomende cashflow naar beneden halen.

Passief beleggings­vastgoed met zilveren verhuur­garantie

De zilveren verhuurgarantie is een contractuele waarborg die door de ontwikkelaar wordt aangeboden inzake uw huurinkomsten.

Met andere woorden, als eigenaar van het vastgoed kunt u rekenen op een contractueel vastgelegde waarborg qua maandelijkse huurinkomsten.

Dit betekent dat de promotor garant staat voor uw inkomsten en dat leegstand, wanbetaling en schade nul komma nul invloed hebben op uw recurrente cashflow!

Dergelijke beleggingsvastgoed komt dus met zekere huurinkomsten, contractueel bepaald en vastgelegd.

Passief beleggings­vastgoed met gouden verhuur­garantie

Beleggen in vastgoed met verhuurgarantie kan tenslotte ook in samenwerking met de overheid.

In zo’n scenario is het niet een privé onderneming (project­ontwikkelaar) maar de overheid die uw periodieke huurinkomsten contractueel waar­borgt en garandeert.

Er bestaat met andere woorden een mogelijkheid om een gouden verhuurgarantie van de overheid te verkrijgen.

Het voordeel hiervan is dat u in zee gaat met de overheid in plaats van met een bedrijf waardoor u meer zekerheid heeft (de kans dat de overheid failliet gaat is vele malen kleiner dan dat een bouwpromotor failliet gaat).

Voor veel beginnende vastgoedbeleggers lijkt investeren in vastgoed voor verhuur risicovol of te moeilijk.

En dan is beleggen in vastgoed met een verhuurgarantie door de overheid een aantrekkelijke oplossing met grote zekerheden (weetje: beleggen in vastgoed met uw vennootschap inclusief verhuurgarantie door de Belgische overheid is ook mogelijk!)!

Elke maand ontvangt u de huurinkomsten, los van aangerichte schade, onderhouds­kosten, leegstand of wan­betalende huurders. De overheid staat garant en u krijgt maandelijks, zonder enige uitzondering, het geld op uw bankrekening gestort.

Beschikbare opbrengsteigendommen in de kijker

Focus op zeker­heid en minder op cashflow – Passieve opbrengst­eigendommen analy­seren

Wanneer u nadenkt over het belang van cashflow in het kader van passieve opbrengst­eigendommen analyseren, dient u eigenlijk een antwoord te formuleren op de volgende vraag:

Wat is het belangrijkste: Cashflow of zekerheid?

Er zijn namelijk nogal wat beleggers die met veel plezier vrede nemen met minder inkomende cashflow per maand indien hier meer zekerheid tegenover staat qua frequente betaling.

Meer zekerheid in deze context betekent geen leegstand en geen wanbetaling. Het betekent minder verloop van huurders en minder nog te innen huurgelden.

Met andere woorden, er zijn een pak mensen die beginnen met vastgoed en de voorkeur geven aan een betrouwbare huurder die niet alleen gelukkig is maar ook van plan is om voor langere termijn te huren.

De zekerheid die gepaard gaat met een consistente cashflow, betekent een betrouwbaar rendement en minder kopzorgen om een eventuele financiering te blijven aflossen.

Vandaar dat beleggen in vastgoed met verhuurgarantie aan populariteit wint. De contractuele waarborgen bieden investeerders gemoedsrust en minder zorgen.

Vastgoed­ontwikkelaar is minstens even belangrijk als de opbrengst­eigendom zelf

De juiste vastgoedontwikkelaar kiezen is cruciaal wanneer u op het punt staat om geld te investeren in onroerend goed.

Passieve opbrengsteigendommen analyseren komt uiteindelijk neer op het analyseren van de vastgoedontwikkelaars en hun voorwaarden en reputatie.

U dient in elk geval zeker te zijn dat de geprojecteerde gewaarborgde huurinkomsten en rendementen realistisch en haalbaar zijn. Daarnaast dient u natuurlijk ook te checken of het vastgoed wel marktconform geprijsd is of niet.

Daarnaast dient u ook te focussen op het praktische aspect… Zelf huisbaas worden is via zo’n beleggingsformule niet aan de orde. Maar… Dat betekent niet dat hierdoor alles opgelost is.

Heeft de promotor de interne capaciteiten en voorzieningen om alle verplichtingen en taken van een degelijke rentmeester en verhuurmakelaar op zich te nemen? Uiteindelijk is dat in de praktijk het belangrijkste om de maandelijkse huurinkomsten probleemloos te laten binnen­stromen.

Succesvolle en ervaren investeerders in vastgoed benaderen opbrengstvastgoed als volgt:

• Welke vastgoedontwikkelaar biedt wel type verhuurgarantie aan en wat betekent het precies in de praktijk qua inkomsten, rendement en risico?
• Hoe werd het financieel plan opgebouwd (is het realistisch?) om mijn gewaarborgde huurinkomsten te vertalen in een jaarlijks netto rendement zonder zorgen?
• Beschikken ze over een professioneel hands-on team dat de nodige dienstverlening kan geven aan mijn huurder en ook aan mezelf als eigenaar?
• Is er een onderhoudsservice voor klusjes, herstellingen en andere problemen om zowel de huurder als eigenaar tevreden te houden?

Dergelijke zaken spelen allemaal een rol in de wiskundige berekening van de maandelijkse cashflow en het jaarlijks netto rendement van uw belegging.

Met andere woorden, focus niet te hevig op het beleggingspand zelf en het hieraan gekoppeld financieel plan.

Maar focus zeker en vast ook op de cashflow en of die wel consistent kan opgeleverd worden, los van een contractuele verhuurgarantie die van toepassing kan zijn.

Immers, wat bent u met een verhuurgarantie indien de bedrijfsstructuur van de promotor op los zand gebouwd is?

Indien een promotor van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed daarentegen in staat is om op consistente wijze cashflow te garanderen via de interne processen, de systemen en het team, dan zal u als passieve vastgoedbelegger veel meer financieel succes boeken.

Zoek naar en geef voor­rang aan schaal­voordelen

Hoe mooi en aantrekkelijk het voorstel van een kleinschalige vastgoedontwikkelaar ook is, u dient zeker te zijn dat de voorgestelde huurinkomsten en assumpties allemaal realistisch en haalbaar zijn.

Hiermee bedoelen we dus ook dat u moet onderzoeken of de promotor wel in staat is om de voorgestelde huurinkomsten probleemloos te garanderen.

Met andere woorden, is het bedrijf organisatorisch in staat om alles in goede banen te leiden op de middellange en lange termijn?

Opteer eventueel voor een andere vastgoedontwikkelaar indien er onvoldoende structuur, mede­werkers en infra­structuur aanwezig is.

De vastgoedontwikkelaar moet voldoende ‘body’ hebben om de beloftes en contractuele waarborgen na te komen.

Sta even stil bij de geprojecteerde huurinkomsten en rendementen en analyseer hoe deze tot stand kunnen komen.

Vergelijk vooral de aanbieders – Passieve opbrengst­eigendommen analy­seren

Stel dat u twee sleutel-op-de-deur beleggingspanden voor verhuur met elkaar wenst te vergelijken.

In zo’n geval zal u los van het pand zelf en het financieel plan vooral moeten kijken naar de verschillen tussen de twee vastgoed­ontwikkelaars die de panden aanbieden.

Welke aanbieder heeft een sterk en betrouwbaar team, de juiste betrouwbare systemen en processen?

Welke ontwikkelaar heeft een mooi track record opgebouwd en is aantoonbaar capabel om de geprojecteerde inkomsten en rendementen, vastgelegd in de verhuurgarantie, ook probleem­loos te behalen.

In de praktijk kan het dus zijn dat u een beleggingspand vindt dat er heel goed uitziet qua financieel plan en qua algemene presentatie. En dat u tegelijkertijd een andere opbrengsteigendom ontdekt die er wat minder aantrekkelijk uitziet qua huurinkomsten en rendement op het eerste gezicht.

Indien deze laatste wordt aangeboden door een betrouwbare speler waardoor u zeker bent dat de huurinkomsten (eventueel contractueel gewaar­borgd) periodiek probleemloos gaan ontvangen worden, dan kan het interessant zijn om toch voor deze aanbieding te gaan.

Een verhuurgarantie is namelijk maar zo sterk als het bedrijf dat er borg voor staat! Hou hier absoluut rekening mee.

Andere artikelen uit deze inforeeks

Stel dat u het juiste betrouwbare bedrijf heeft geïdentificeerd, met een gepaste opbrengsteigendom en eventueel een aantrekkelijke zorgeloze verhuurgarantie met all-in rentmeesterschap.

Hoe gaat u dan te werk om het onroerend goed te kopen, hoe gaat u het aankoopproces het best aanpakken en wat mag u verwachten van een promotor van kant-en-klaar investerings­vastgoed inclusief beheer en verhuurservice? Dat bespreken we in het volgende artikel.

Hieronder een overzicht van alle artikels uit deze reeks:

• Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap: Wat is het?
• Hoe de juiste locatie kiezen voor vastgoedinvesteringen om uw beleggingsdoelen te behalen
• Ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed selecteren – Tips en advies
• Vastgoed financieren via verschillende technieken – Diverse opties op een rij
• Passieve opbrengsteigendommen analyseren: Aandachtspunten en tips (huidig artikel op deze pagina)
• Aankoopprocedure van vastgoed als belegging – Inspectie, financiering en verkoopovereenkomst toegelicht
• Opbrengsteigendommen beheren – Passieve inkomsten als doelstelling
• Vastgoedportefeuille opbouwen voor de lange termijn – Bedenk een strategie en focus op kwaliteit