Pand kopen om te verhuren: Doe-het-zelf of sleutel-op-de-deur oplossing?

Een pand kopen om te verhuren kan op twee manieren: Via een kant-en-klare oplossing of als doe-het-zelver.

Hieronder lees je alles over deze twee manieren waarop je een beleggingspand kunt kopen om te verhuren.

Elke beleggingsstrategie heeft zijn voor- en nadelen.

Denk er in elk geval goed over na, het zal uw vrije tijd beïnvloeden!

Wat zijn sleutel-op-de-deur opbrengsteigendommen?

Er is tegenwoordig een groot aanbod sleutel-op-de-deur opbrengstpanden verkrijgbaar op de vastgoedmarkt.

Talrijke vastgoedpromotoren trachten hiermee in te spelen op de huidige economische conjunctuur en de lage intresten.

Het gaat om bedrijven die zich specialiseren in de renovatie van oude huizen of appartementen om ze daarna te verhuren.

Van zodra de opbrengstpanden aantoonbare opbrengsten hebben, worden ze als sleutel-op-de-deur opbrengsteigendommen te koop aangeboden.

Er bestaan ook varianten op het thema. Zo heb je ook bedrijven die geen renovatie maar enkel nieuwbouw aanbieden.

En zo bestaan er ook bedrijven die kant-en-klare opbrengstpanden te koop aanbieden zonder dat ze ooit al verhuurd geweest zijn en/of zonder dat er reeds een huurcontract of huurintentieverklaring ondertekend werd.

Pand kopen om te verhuren – Twee vormen van beleggen

Enerzijds kan het een goed idee zijn om te investeren in een sleutel-op-de-deur opbrengsteigendom.

Je belegt wat eigen vermogen en je kan direct van rendement genieten.

Anderzijds zijn er ook een aantal goede redenen om alles zelf te doen.

Met andere woorden, alles zelf doen om stelselmatig tot de rendementsfase te komen. Dit houdt onder andere volgende taken in:

• Een pand kopen om te verhuren en starten bij het begin,
• Het zoeken en aankopen van een aantrekkelijk pand,
• Het (laten) uitvoeren eventuele renovatie en/of herstellingen,
• Het verhuurproces in eigen handen nemen, enzovoort.

Voordelen van sleutel-op-de-deur verhuurpanden

Laat ons eerst en vooral eens definiëren wat sleutel-op-de-deur verhuurpanden eigenlijk zijn.

Er zijn een aantal bedrijven die sleutel-op-de-deur verhuurpanden promoten als gerenoveerde of nieuwgebouwde panden die verhuurbaar zijn. Dit is echter onvoldoende…

Een puur kant-en-klaar verhuurpand is namelijk een pand dat klaargemaakt is en reeds verhuurd is (aan huurders of contractueel via een huurintentieverklaring).

Er kan ook reeds een professionele vastgoedbeheerder aan verbonden zijn, al is dit niet noodzakelijk.

Als minimumvereiste wordt gesteld dat het verhuurpand als een goede huisvader wordt beheerd door de huidige eigenaar (particulier of bedrijf) en dat er zich geen ernstige problemen met het pand hebben voorgedaan gedurende de voorbije maanden.

Als particulier beleggen in dergelijke sleutel-op-de-deur opbrengsteigendommen doe je om hoofdzakelijk vier goede redenen:

Snelste manier om een pand te kopen voor verhuur

Kiezen voor deze beleggingsvorm is het zware, lange werk van de doe-het-zelf piste vermijden.

Een doe-het-zelver spendeert gemakkelijk twee maanden aan onderzoeken, een maand aan aankopen (vergeet de notaris niet, drie maanden aan renoveren (als alles goed gaat en er geen onverwachte problemen met het pand of de aannemers opduiken) en een maand aan adverteren.

Om dan uiteindelijk, zeven à acht maanden later, de eerste huurinkomsten te ontvangen. Dat is heel wat tijd die verstrijkt vooraleer de cashflow positiever kan worden!

Automatisch beleggen wat alles gemakkelijker maakt

Is investeren in vastgoed nog interessant? Indien je reeds een drukke job hebt en ook nog quality time met vrienden en familie wilt doorbrengen…

Het antwoord is volmondig ja dankzij dergelijke kant-en-klare verhuurpanden.

Investeren in een opbrengsteigendom wordt plots veel toegankelijker aangezien een gespecialiseerd bedrijf de verantwoordelijkheid voor de volgende taken op zich neemt:

• Uitzoeken welke eigendommen of bouwgronden winstgevende opbrengstpanden kunnen worden,
• Plannen en organiseren van bouwwerken, renovatiewerken en/of herstellingen,
• Publiciteit maken en een huurder vastleggen,
• Aanstellen van een professionele vastgoedbeheerder met goede verhuurservice (in de meeste gevallen).

In de ideale situatie krijg je van het bedrijf zelfs begeleiding om uw pand optimaal te gaan financieren.

Als belegger onderteken je dan gewoon de noodzakelijke documenten, je investeert een deel van uw eigen vermogen en klaar is kees: je ontvangt direct rendement.

Veel gemakkelijker kan niet. Op automatische piloot beleggen in vastgoed is dus mogelijk.

Consulteer in deze context ook de pagina die handelt over passieve vastgoedbelegger of actieve vastgoedverhuurder worden.

Vermogen beleggen met aandacht voor diversificatie

Indien je gewonnen bent voor het idee van beleggen in sleutel-op-de-deur opbrengstvastgoed, dan kan je vlot gaan diversifiëren op verschillende manieren.

Zo kan je gaandeweg op uiteenlopende locaties een pand kopen om te verhuren.

Op deze manier kan je een lokale vastgoedshock opvangen want niet al je eieren liggen in dezelfde mand.

Daarnaast kan je ook diversifiëren qua zekerheid en garanties. Beleggen met verhuurgarantie in vastgoed is mogelijk.

Let wel, er bestaan grote verschillen qua verhuurgaranties…

Veilig investeren met minder risico – Pand kopen om te verhuren

Opteren voor dergelijke sleutel-op-de-deur opbrengstpanden kan beschouwd worden als een vorm van defensief beleggen.

Het is een zekere manier om veilig te investeren in vastgoed met zo min mogelijk risico.

Want wat indien je voor de doe-het-zelf piste kiest en veel tijd, energie en geld investeert in de ontwikkeling van een investeringseigendom…

Om op het einde van de rit vast te stellen dat je een of meerdere van de volgende cruciale fouten hebt gemaakt:

• De verkeerde locatie selecteren
• Overschatting van de lokale vraag in de huurmarkt
• Overschatting van de huurprijs die je voor het pand kunt krijgen
• Te veel uitgeven aan de aankoopprijs
• De verkeerde opbrengsteigendom kiezen
• Te veel uitgeven aan renovatie (wegens onvoorziene kosten of onrealistische budgettering)

Al deze foutjes kunnen leiden tot een scenario waarbij je geld verliest in de plaats van geld verdient.

Voordelen van doe-het-zelf en de moeilijkere weg

Alle goede dingen kosten moeite en tijd. Dit geldt dus ook voor financieel onafhankelijk worden. Zo simpel is het.

Waarom wil je jouw vermogen opbouwen met vastgoed?

De redenen om investeringsvastgoed te verkiezen boven een spaarrekening of aandelen zijn de volgende:

Financiering verhuurd onroerend goed via hefboom

Een pand kopen om te verhuren kan je doen via het aangaan van een (hypothecaire) lening.

Zo investeer je geld van iemand anders (de bank) in uw verhuurpand. Dit heet in vakjargon het hefboomeffect benutten.

Afhankelijk van de specifieke details zoals het bedrag, de looptijd en het intrestpercentage van de lening kan je dan evalueren hoe de financiële kant van het zaakje er zou uitzien.

Zo kan je focussen op een scenario waarbij het rendement op je geïnvesteerd eigen vermogen hoger ligt dan het intrestpercentage van de lening.

Dit rendement kan je berekenen door een eventuele latere meerwaarde bij verkoop al dan niet in rekening te brengen.

Wens je conservatief te werken, maak dan abstractie van een meerwaarde en maak uw financieel plan zonder te rekenen op een meerwaarde.

Beschouw zo’n meerwaarde bij verkoop louter als een eventuele bonus.

Je kan jouw kansen op succes vergroten door een pand te kopen dat ondergewaardeerd is.

Via wat renovatie zou je de waarde verder kunnen opkrikken, wat ook de huurinkomsten ten goede zal komen.

Beperktere volatiliteit

De vastgoedmarkt is niet zo volatiel als de aandelenmarkten.

Een grote zeepbel of een drastische wijziging in het gedrag of de voorkeuren van huurders zie je van ver genoeg aankomen om bij te sturen.

En indien de rekening klopt kan je even goed het pand gewoon in uw vastgoedportefeuille houden omdat het maandelijks een positieve cashflow genereert.

Controle

Wanneer je zelf een pand koopt om te verhuren, heb je de volledige controle over dat pand.

In dit scenario kan je het bijvoorbeeld renoveren volgens je eigen wensen. Ook kan je volledig zelf de huurprijs bepalen van het pand.

Je kan eventueel zelf een vastgoedbeheerder aanstellen die zal instaan voor de verhuur en het onderhoud van je opbrengsteigendom.

Twee tips voor de Amsterdammers onder de lezers zijn de volgende: (1) vastgoedbeheer Amsterdam en (2) woning verhuren Amsterdam.

Bovendien kan je zelfs kiezen in welke buurt en in welk gebouw je aankoopt om uw rendement op vastgoed optimaal op te krikken.

Controle bij kant-en-klaar beleggingsvastgoed

Stel je nu even voor dat je belegt in een kant-en-klaar beleggingspand voor verhuur.

Wat gebeurt er dan met die goede redenen om te investeren in vastgoed voor verhuur?

• Financiering via (hypothecair) krediet is nog steeds mogelijk. Maar de ruimte om zelf rendement te scoren op de evolutie van de waarde van het pand is kleiner. Bedrijven die deze sleutel-op-de-deur investeringspanden aanbieden hebben namelijk al aangekocht tegen een prijs die onder de marktprijs zit. Ze verkopen vervolgens aan jou voor een prijs die normaliter heel dicht bij de normale marktprijs ligt.
• Wat met controle? Indien alles goed gaat is er geen probleem. Maar wat indien de huidige vastgoedbeheerder ronduit slecht werk verricht? Dan kan je inderdaad beslissen om een nieuwe verantwoordelijke aan te stellen voor de verhuur en het onderhoud. Maar dan ben je ineens door alle kopzorgen en stress het grote voordeel van een sleutel-op-de-deur vastgoedbelegging, zorgeloze automatische verhuur, kwijt.

Er bestaan nog enkele andere valkuilen ook bij vastgoed kopen voor verhuur.

Vaak komt het neer op het feit dat je als belegger onvoldoende jouw huiswerk hebt gemaakt.

Tracht ook steeds om hypes te vermijden maar kies voor een bewezen en getest type vastgoed.

Enkele andere problemen, waardoor de doe-het-zelf piste van een pand kopen om te verhuren zeker een optie is, bij kant-en-klare verhuurpanden zijn:

Problemen met de locatie

Let op met bedrijven die ‘de heilige graal’ aanbieden qua locatie.

Het is niet omdat een bepaald bedrijf communiceert dat een sleutel-op-de-deur opbrengstpand super goed gelegen is, dat het daarom ook echt waar is.

Wees niet naïef en vertrouw louter op je gezond verstand en eventueel de mening van een onafhankelijke derde partij die ervaring heeft met vastgoedbeleggingen.

Een pand kopen om te verhuren dient rationeel en met expertise te worden benaderd.

Want zelf al is het bedrijf ethisch 100% correct, men blijft steeds voor een stuk vertekend (en irrationeel) omdat men te betrokken is bij het project.

Ga gerust ook zelf eens een kijkje nemen op de locatie en in de regio.

Je kan veel leren van enkele bezoekjes (zowel overdag als ’s avonds).

Renovatieproblemen – Pand kopen om te verhuren

Sommige bedrijven bieden gerenoveerde beleggingspanden te koop aan.

En ook al zijn de meeste aanbieders te vertrouwen, er zit altijd wel een rotte appel in de mand.

Let dus goed op en wees zeker dat je in zee gaat met een bedrijf dat kwaliteitsvolle renovaties realiseert.

Ben je zelf niet actief in de bouwsector?

Dan is het advies simpel: Vraag onafhankelijk advies aan een professional en ga samen het pand in kwestie inspecteren alvorens je zou aankopen.

Let ook op met getuigenissen online op de website van de aanbieder zelf… Deze kunnen verbloemd of zelfs ronduit vervalst zijn.

Met andere woorden: eerst zien en dan pas geloven is de sleutel tot succes indien je voor een kant-en-klare oplossing zou kiezen.

Problemen met huurder(s) – Vaak opduikend probleem bij pand kopen om te verhuren

Een laatste probleem dat kan opduiken is de mogelijks lage kwaliteit van huurders indien je voor een sleutel-op-de-deur oplossing gaat.

Het is niet omdat men zegt dat het pand reeds verhuurd is aan een correct betalende huurder, dat het daarom in realiteit zo is…

Vraag om bewijsmateriaal (bankuittreksels, huurcontracten, huurintentieverklaringen, enz.) om zo de stellingen van de aanbieder te kunnen verifiëren.

Hou ook rekening met het feit dat de ene verhuurgarantie bij vastgoedbeleggingen de andere niet is!

Pand kopen om te verhuren in een notendop

Opteren voor een sleutel-op-de-deur opbrengstpand en passief beleggen in vastgoed biedt enkele onmiskenbare voordelen.

En hierdoor kan je als intelligente belegger deze vorm van beleggen in vastgoed nooit afschrijven.

Desalniettemin dien je goed te begrijpen waarom je zo’n kant-en-klare opbrengsteigendom zou kopen.

En bovendien mag je nooit blindelings vertrouwen op de aanbieder in kwestie.

Doe je huiswerk en ga enkel in zee met een partij die de nodige adelbrieven en ervaring kan voorleggen.

Tot slot nog een tip. Het is als belegger altijd beter om een goede vastgoedbeheerder een minder opbrengstpand te laten beheren en verhuren dan omgekeerd.

Een goede vastgoedbeheerder met solide normen en waarden is cruciaal. Zo kan je zorgeloos een pand kopen om te verhuren, op automatische piloot.

Een bijkomend artikel dat u hieromtrent kunt raadplegen, is Huis kopen om te verhuren: Drie verschillende opties.

Investeringsvastgoed in de kijker

Andere spaaralternatieven

Heeft u nog meer inspiratie nodig om te bekijken wat de beste belegging is voor uw spaargeld?

Dan kan u terecht op de volgende pagina’s vol tips en inspiratie:

• Wat te doen met 10000 euro spaarcenten? 15 interessante spaaralternatieven op een rij
• Wat doen met 50000 euro om te beleggen? Ontdek tal van beleggingsalternatieven
• Wat te doen met 100 000 euro spaargeld? Ontdek spaaralternatieven met weinig, middelmatig en veel risico
• Tips om een half miljoen euro te beleggen voor een verhoogd rendement

De interesten op spaarboekjes staan heel laag en u wordt jaarlijks armer met een spaarboekje daar het inflatiepercentage hoger ligt dan het interestpercentage dat u krijgt.

Een klassiek spaarboekje is dus geen goede spaarformule meer indien u uw kapitaal wilt beschermen en het op zijn minst gelijke tred wilt laten halen met de jaarlijkse inflatie…

De pagina’s hierboven aangehaald bieden u een overzicht van tal van alternatieve spaarformules.

Beleggen in leningen bijvoorbeeld is zo’n spaaralternatief. Vele van de opties en alternatieven zijn bovendien compleet online te regelen!

Aarzel niet en ga op ontdekkingstocht. U zal hoogstwaarschijnlijk nog iets kunnen opsteken dankzij de wereld van beleggingsopportuniteiten in binnen- en buitenland.