Overwaarde huis investeren in vastgoed: Voordelen en risico’s

De overwaarde van uw huis investeren in vastgoed kan interessant zijn om uw vermogen op te bouwen en uw slapend opgebouwd kapitaal maximaal te doen renderen.

De lening van uw huis herfinancieren om een vastgoedbelegging te kopen kan met andere woorden een slimme zet zijn qua vermogensgroei.

Maar... Met de overwaarde van uw huis in onroerend goed investeren, dient verstandig te worden aangepakt.

Lees hieronder enkele voordelen en risico's van beleggingsvastgoed financieren met de overwaarde van uw huis.

Uw huis herfinancieren | Vergelijk zeker deze online aanbieders

Overwaarde huis investeren in vastgoed moet strategisch gebeuren

Investeren in onroerend goed kan een uitstekende manier zijn om vermogensgroei te realiseren en uw financiën voor de toekomst veilig te stellen.

Maar om de volgende stap qua vermogensgroei te realiseren, dient u een aantal keuzes en beslissingen te nemen (wat niet voor iedereen evident is).

Herfinanciering en hefboomwerking van het opgebouwd eigen vermogen in uw woning kunnen een nuttige opstap zijn naar de aankoop van onroerend goed voor verhuur.

Maar zonder weloverwogen en goed uitgevoerde beslissingen kan deze optie u als huiseigenaar uiteindelijk meer geld kosten dan oorspronkelijk gedacht.

Wat op zijn beurt niet alleen uw toekomstige investeringen kan bedreigen... Het kan ook uw huidige vastgoedportefeuille met bestaande eigendommen in gevaar brengen.

Als u overweegt om de overwaarde van uw huis in een beleggingspand te investeren (zoals de opties onderaan deze pagina), dient u dit wel met kennis van zaken te benaderen.

Alleen zo kan u financieel strategisch handelen om er zeker van te zijn dat u er een financieel voordeel mee doet.

U dient namelijk een balans te vinden tussen uw doelstellingen op lange termijn en uw financiële verplichtingen van vandaag (en belangrijker nog, die van de toekomst!).

Wat is overwaarde?

De overwaarde van uw huis is het opgebouwd eigen vermogen in het huis. Overwaarde is met andere woorden uw eigen vermogen in het huis.

De overwaarde van uw woning is dus het verschil tussen de huidige waarde van uw huis en de openstaande hoofdsom van uw hypotheek (de nog openstaande (hypothecaire) schuld).

U kunt dit opgebouwd eigen vermogen gebruiken als onderpand bij de bank om een lening af te sluiten waarmee u een investering in onroerend goed kunt aankopen.

Er staan in de praktijk natuurlijk limieten op.

U kunt bijvoorbeeld nooit voor de volle 100% van het opgebouwd eigen vermogen in het huis lenen.

In de praktijk kunt u slechts voor een fractie van de overwaarde een lening verkrijgen.

Over het algemeen zullen vastgoedfinanciers u +/- 80% van de overwaarde lenen.

Banken bouwen wat speling in om een daling van de vastgoedprijzen op te kunnen vangen.

Zo zal het bedrag dat u verschuldigd bent aan de bank nooit hoger uitvallen dan de waarde van uw eigendom (zelfs als deze eigendom wat daalt in waarde).

Opmerking: Qua vastgoedfinancieringen gaat het in sommige gevallen vaak om maatwerk.

Afhankelijk van de situatie kan er dan zelfs ten belope van 90 of 95% van de overwaarde geleend worden.

Voordelen van overwaarde huis investeren in vastgoed met behulp van hefboomeffect

De overwaarde van uw huis, ook gekend als het opgebouwd eigen vermogen in uw huis, stelt u in staat om meer geld te lenen voor een vastgoedinvestering dan u anders zou kunnen.

Het eigen vermogen in uw eigendom geeft kredietverstrekkers zekerheid over uw eigendom.

Ze kunnen namelijk een hypotheekrecht op uw woning vestigen.

En in ruil bent u in staat  om (meer) geld te lenen om verder te investeren in beleggingspanden.

Praktijkvoorbeeld van overwaarde huis investeren in vastgoed: Deel 1

U kocht 6 jaar geleden een huis voor privégebruik.

De prijs bedroeg 350 000 euro en u deed een eigen inbreng van 20% (70 000 euro). De resterende 80% leende u bij de bank (280 000 euro).

Gezien de recente prijsevoluties is uw eigendom in de loop der jaren met 85 000 euro in waarde gestegen.

Wiskundig betekent dit dat de verhouding van uw hypothecaire lening ten opzichte van het pand gewijzigd is.

Oorspronkelijk bedroeg uw hypothecaire lening 80% van de waarde van de woning.

Maar nu is uw pand dus 435 000 euro waard. Dat betekent dat uw oorspronkelijke hypothecaire hoofdsom nu nog maar 64,4% van de waarde van uw huis vertegenwoordigt.

Anders gesteld, de hoofdsom van de hypothecaire lening was 80% en is nu nog maar 64,4% van de waarde van uw huis.

Dit betekent dat u door evolutie van de vastgoedmarkt reeds meer dan 15% extra eigen vermogen in de woning heeft opgebouwd.

En dit houdt nog geen rekening met de gedaalde openstaande hypothecaire schuld daar u reeds 6 jaar aan een stuk de hoofdsom afbetaalt (kapitaalaflossingen + intresten).

Praktijkvoorbeeld van overwaarde huis investeren in vastgoed: Deel 2

Stel dat u deze aflossingen ook in rekening brengt, dan is het goed mogelijk dat de openstaande hypothecaire schuld op dit moment nog maar 45% van de huidige waarde van het huis vertegenwoordigt.

Nu besluit u om de overwaarde van uw huis (het opgebouwd eigen vermogen) te gebruiken om een beleggingspand mee te kopen.

Dat betekent dat u de huidige hypothecaire lening gaat herfinancieren zodat u +/- 80% van de huidige waarde van uw eigendom (435 000 euro) kunt lenen.

Dat is 348 000 euro dat u kunt ontlenen, terwijl er misschien nog maar 45% van de huidige waarde van het pand openstaat qua hypothecaire hoofdsom (+/- 195 750 euro).

Zo komt er een kleine 150 000 euro extra budget vrij dat u kunt ontlenen.

Dit is contant geld dat u kunt besteden als eigen inbreng (20% van de waarde minimaal in de meeste gevallen) voor de aankoop van een beleggingspand.

Manier om beleggingsportefeuille en meer rijkdom te creëren

Indien u het opgebouwd eigen vermogen in uw huis (de overwaarde van uw huis) liquide maakt met behulp van een lening, kunt u er vastgoed voor verhuur mee verwerven.

Met dergelijk vastgoed voor verhuur kunt u de vruchten plukken van huuropbrengsten en de potentiële kapitaalgroei via een waardestijging.

Bekijk zeker de beschikbare aanbiedingen onderaan deze pagina om een idee te krijgen van wat er zoal beschikbaar is en aan welke prijs (voor ieder budget wat wils).

Met de cashflow uit de huurinkomsten kunt u de hypothecaire lening voor de opbrengsteigendom afbetalen (en/of na verloop van tijd meer investeren in bijkomende beleggingspanden).

In elk geval, met goed onderbouwde beslissingen en een gezonde financiële ruggensteun kunnen beleggingsobjecten voor verhuur uw vermogen voor de toekomst garanderen.

Mogelijke risico's van overwaarde huis investeren in vastgoed voor verhuur

Waardedaling van uw huis voor privégebruik

Als de waarde van uw huis daalt, kan het moeilijk worden om meer eigen vermogen op te bouwen en via een herfinanciering extra te investeren kapitaal te lenen.

Indien uw huis daalt in waarde, is er mogelijks geen overwaarde om te activeren via een lening en kunt u bijgevolg in een slechtere financiële positie terechtkomen.

Om deze situatie te vermijden, moet u in elk geval goed onderzoek doen naar de locatie van uw huis en de tendensen op de markt.

Een goede ligging van uw huis waarin u zelf woont, zal zorgen voor kapitaalwinst in de loop van de tijd en op zijn beurt voor meer overwaarde (meer opgebouwd eigen vermogen).

Herfinancieringskosten

Niet iedereen is zich bewust van de kosten die aan een herfinanciering verbonden zijn.

Van vastgoedfinancier veranderen en uw bestaande hypothecaire lening(en) herfinancieren kan nogal duur uitvallen.

Afhankelijk van uw lening en kredietverstrekker, kunt u geconfronteerd worden met kosten. Denk aan een schadevergoeding (gekend als wederbeleggingsvergoeding in het vakjargon), dossierkosten, kwijtscheldingskosten, overheidskosten, notariskosten, aanvraagkosten of oprichtingskosten die u moet betalen.

Dit kan al gauw oplopen tot duizenden euro's aan onverwachte kosten dus laat u goed inlichten en doe beroep op een professionele kredietmakelaar.

Marktrisico van beleggingspand voor verhuur

Als er in de streek niet genoeg vraag is naar uw soort opbrengsteigendom, kunnen uw huurinkomsten veel lager uitvallen dan u oorspronkelijk berekend had.

En dat kan van invloed zijn op de vraag of u zich de eigendom überhaupt wel kunt veroorloven.

U kunt uw marktonderzoek gelukkig van tevoren doen.

Praat met lokale vastgoed- en verhuurmakelaars en pols naar de verhuurmarkt en het niveau van de lokale leegstand.

Bezoek de website van de stad of gemeente waar u eventueel een vastgoedinvestering zou doen.

En zoek naar eventuele geplande infrastructuurontwikkelingen en openbare voorzieningen om te bepalen of er in de buurt gehuurd wordt en zal worden en hoe groot de vraag is en zal zijn.

De huurdersmarkt inschatten is met andere woorden belangrijk alvorens u effectief een beleggingspand gaat aanschaffen en gaat lenen voor een opbrengsteigendom.

Moeilijke huurders van het verhuurpand

Niet iedereen zal het goed met u voor hebben en vooral niet wanneer u huisbaas wordt.

Bij elk beleggingspand loopt u het risico lastige huurders in uw huis te hebben.

Deze kunnen weigeren huur te betalen of steeds laattijdig betalen. Of ze kunnen aanzienlijke schade aanrichten.

Of ze kunnen uw pand zonder voldoende opzegtermijn verlaten.

In deze situaties blijft u met een leeg beleggingspand zitten en helaas moet u in deze perioden nog steeds de hypotheek aflossen. Leegstand kan uw aflossingscapaciteit van de lening in gevaar brengen.

Daarom is het heel interessant om beleggingsvastgoed te overwegen inclusief een verhuurgarantie. Bekijk onderstaande aanbiedingen voor een overzicht van de beschikbare opties.

Als u de lening niet kunt terugbetalen, kunt u al uw bezittingen verliezen

Als u in een situatie komt waarin u uw kapitaalaflossingen en/of intresten niet meer kunt betalen, kunt u alles verliezen.

U leest het goed, u kunt uw beleggingspand en zelfs uw huis (uw hoofdverblijfplaats) verliezen via een gedwongen verkoop geforceerd door de vastgoedfinancier die u oorspronkelijk het geld geleend heeft.

Dit is natuurlijk een horrorscenario dat u ten koste van alles wilt vermijden.

Tip: U moet altijd wat geld gespaard hebben in een reservepot waarmee u aflossingen en/of intresten kunt betalen.

Zo kunt u tegenvallers en onverwachte gebeurtenissen blijven dekken zonder uw beleggingspand gedwongen te moeten verkopen.

Tip 2: Wanneer u nadenkt over de volgende stap in uw carrière als (vastgoed)belegger, wees dan vooral eerlijk met uzelf.

Vraag uzelf af of u de middelen hebt om uzelf te onderhouden in een worst-case scenario.

Als het antwoord nee is, moet u misschien nog even wachten met de overwaarde van uw huis investeren in onroerend goed.

Het kan in een dergelijk geval interessant zijn om nog wat meer te sparen om uw financiële veiligheid eerst en vooral te verzekeren.

Mogelijke opties om te investeren in vastgoed