Onroerend goed Spanje kopen: 14 Geboden bij aankoop in Spanje

Onroerend goed Spanje kopen is de volgende stap in het nastreven van uw mediterrane droom.

Maar voordat u zich laat meeslepen door zonovergoten terrassen en het geluid van de golven geven we u een aantal geboden die u kan volgen om ervoor te zorgen dat uw droom geen nachtmerrie wordt. 

Dit artikel zal u door het gehele aankoopproces leiden zodat u met vertrouwen en kennis van zaken de sprong kunt wagen. 

Dus pak een glas sangria, ga zitten en laten we samen de reis beginnen.

Onroerend goed Spanje kopen: Inleiding

Droomt u ervan om wakker te worden met het geluid van de golven langs de Middellandse Zeekust of het gefluister van de wind in de olijfbomen van Andalusië?

De droom om onroerend goed in Spanje te kopen is nooit ver weg, maar deze droom kan een nachtmerrie worden als u niet goed voorbereid bent op de vele gevaren van een huis in Spanje kopen.

In deze uitgebreide gids zullen we u door het proces begeleiden met de '14 geboden' om onroerend goed in Spanje te kopen.

We behandelen heel wat details, van het controleren van de juridische status van een pand tot het navigeren doorheen de belastingimplicaties.

Dus of u nu zoekt naar een vakantiehuis, een nieuwbouw in Spanje, of een plek om te genieten van uw pensioen in Spanje, lees verder om van uw Spaanse vastgoeddroom werkelijkheid te maken.

Ter info: Dit artikel is de tweede fase van een driekoppige set tips die de verschillende fases dekken bij aankopen van vastgoed in Spanje:

1. De eerste fase dekt uw voorbereiding op vastgoed kopen in Spanje.
2. De derde fase bespreekt de stappen na aankoop immo Spanje.

Bent u specifiek op zoek naar onroerend goed om in Spanje te kopen, neem dan zeker een kijkje op de pagina met vastgoed te koop in Spanje.

Onroerend goed Spanje kopen: 14 Geboden bij aankoop woning in Spanje

Controleer de status van de woning

Voordat u een contract tekent en geld betaalt, is het essentieel om gedetailleerde informatie te verkrijgen over de:

• juridische,
• stedenbouwkundige,
• financiële,
• fiscale
• en fysieke 

situatie van het onroerend goed op nationaal, regionaal en lokaal niveau. 

Het is belangrijk om te weten dat de verantwoordelijkheid voor het controleren van het onroerend goed bij de koper ligt, niet bij de notaris.

U wordt hierbij ten zeerste aangeraden om beroep te doen op een Spaanse advocaat bij het kopen van een woning. 

Doet u dit niet, dan loopt u onnodige risico's bij het kopen van een huis in Spanje.

Zorg ervoor dat u alle benodigde controles nakijkt en inspecties uitvoert, waaronder:

Certificaat van bewoonbaarheid en woonvergunning

Vraag de eigenaar om het certificaat van bewoonbaarheid, ook bekend als de "cédula de habitabilidad" voordat u het koopcontract "contrato de arras" ondertekent. 

Dit certificaat van bewoonbaarheid bevestigt dat het pand bestemd is voor bewoning en dat het bewoonbaar is.

Als dit het geval is, vraag dan ook naar de woonvergunning, de zogenaamde "licencia de primera ocupación" of vergunning voor eerste bewoning.

Merk op dat de benaming van deze documenten kan verschillen per regio en dat deze ook niet overal verplicht zijn.

Nota Simple

In Spanje zijn schulden niet gekoppeld aan de eigenaar van vastgoed maar aan het onroerend goed zelf.

Vraag daarom naar een recente "nota simple informativa" om te controleren of er schulden of lasten op het onroerend goed rusten. 

Deze kan u opvragen bij de eigenaar of het makelaarskantoor alvorens het "contrato de reserva" (voorlopig koopcontract of reserveringscontract) te ondertekenen.

Als zij weigeren, kan dit worden opgevraagd bij het kadaster.

Het doel van dit document is u te informeren over:

• De beschrijving van de woning
• Of het onroerend goed wel degelijk eigendom is van de verkoper
• Hoe de eigenaar het eigendom heeft verworven
• En of er al dan niet geregistreerde schulden zijn.

Energiecertificaat

Het is ook belangrijk om het energieprestatiecertificaat "Certificado de Eficiencia Energética" te bekijken.

Dit is verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning in Spanje (net zoals in andere Europese landen) en geeft informatie over het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woning.

Zorg voor financiering vóór het koopcontract

Het koopcontract, ook wel bekend als "contrato de arras", is het tweede contractuele document in het aankoopproces, na het voorlopig koopcontract. 

In feite is dit document een onderhandse overeenkomst tussen de koper en de verkoper waarin de onroerend goed transactie bevestigd wordt onder de gestelde voorwaarden.

Dit contract vermeldt ook de uiterste datum waarop de verkoop bij de notaris moet zijn afgerond. 

Voordat u dit koopcontract tekent, is het belangrijk om de financieringsovereenkomst in orde te hebben. 

Zorg ervoor dat u voldoende tijd heeft om een notaris te kiezen en alle benodigde documenten te verzamelen voor de ondertekening van de notariële koopakte en om financiering te verkrijgen.

Onderhandel ook zorgvuldig over eventuele opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een lening of het zuiveren van erfdienstbaarheden of lasten.

Stel een nauwkeurig "Contrato de Reserva" op

Het "contrato de reserva" is het eerste document dat tijdens het aankoopproces wordt ondertekend.

Met dit reserveringscontract kunt u de woning reserveren en blokkeren. Het gaat meestal ook gepaard met een klein bedrag als tijdelijke reservering.

Zorg ervoor dat dit contract zo gedetailleerd mogelijk is en de volgende elementen bevat:

• Het onroerend goed: informatie over het kadaster en het eigendomsregister.
• De koper: vermelding van de identiteit en het adres van de koper.
• De verkoper: vermelding van de identiteit en het adres van de verkoper.
• De prijs van de woning.
• De termijn voor de ondertekening van het koopcontract (contrato de arras) en het betaalde bedrag op die datum.
• De termijn voor de ondertekening bij de notaris en het te betalen bedrag.

Onderhandel over de prijs bij onroerend goed in Spanje kopen

Bereid u goed voor op de onderhandelingen van vastgoed te koop in Spanje.

Voer een studie uit naar de waarde van vergelijkbare panden in de omgeving, bepaal eventuele gebreken en de waarde van eventuele benodigde renovaties.

Het kan handig zijn om een Spaanse vastgoedadviseur in te schakelen die bekend is met de Spaanse markt en de taal spreekt. 

Tip: U wordt natuurlijk aangeraden om zelf ook een mondje Spaans te spreken, tegenwoordig kunt u makkelijk Spaans leren op allerlei manieren.

Onderhandelen is een belangrijke stap en vereist een goed begrip van de markt. 

Vergeet niet dat de beste prijs niet altijd de laagste prijs is, maar de prijs die redelijk is in verhouding tot de kwaliteit en de marktwaarde van het onroerend goed.

Als u over de prijs onderhandelt, bedenk dan ook dat er vaak nog ruimte is voor onderhandeling over andere zaken, zoals meubilair of apparatuur die de huidige eigenaars achterlaten.

Misschien kunt u sommige items laten opnemen in de koopovereenkomst zonder de verkoopprijs te verhogen, wat een extra besparing kan opleveren.

Als het gaat om nieuwbouw in Spanje kan u ook vaak via de ontwikkelaar of makelaar een korting bedingen bij een bepaalde lokale meubelzaak waar ze mee samenwerken.

Wees aanwezig bij de taxatie van het onroerend goed

Als u een hypothecaire lening aanvraagt bij een Spaanse bank, moet er een taxatie of schatting van het onroerend goed worden uitgevoerd door een deskundige, een zogenaamde "tasador". 

Het is belangrijk dat u aanwezig bent of vertegenwoordigd wordt door een vastgoedadviseur tijdens deze taxatie of "tasacion".

Zorg ervoor dat de tasador gewezen wordt op alle kwalitatieve voordelen van het onroerend goed en vergelijkbare (duurdere) panden in de omgeving overweegt.

De waarde van de taxatie is namelijk van belang voor de lening: 

Hoe hoger de geschatte waarde van het onroerend goed, hoe hoger het bedrag dat u zal kunnen lenen.

Vermijd een lening met variabele rente

Het is raadzaam om een lening met vaste rente aan te vragen bij een Spaanse bank in plaats van een lening met variabele rente.

Hoewel de rente iets hoger kan zijn dan in België of Nederland, biedt een vaste rente meer stabiliteit en voorspelbaarheid. 

Houd er rekening mee dat Spaanse banken doorgaans maximaal 70-80% van de waarde van het onroerend goed lenen.

Let ook op eventuele extra kosten of commissies bij het vergelijken van verschillende aanbieders van hypothecaire leningen.

In Spanje kunnen de kosten van hypotheekafsluiting (zoals de taxatie, notariskosten en bankkosten) soms oplopen tot 10-15% van de lening.

Het is belangrijk om al deze kosten mee te nemen in uw budgetplanning.

Open een Spaanse bankrekening als u onroerend goed in Spanje gaat kopen

Het is niet wettelijk verplicht maar wel aangeraden om een Spaanse bankrekening te openen wanneer u een woning in Spanje koopt. 

Dit vergemakkelijkt betalingen, belastingen en andere kosten die verband houden met in Spanje wonen en investeren.

Bovendien kunt u zo transactiekosten vermijden bij het betalen van allerhande rekeningen zoals elektriciteit, gas, water en condominiumkosten in Spanje. 

Als uw leeftijd nog een Spaanse hypothecaire lening toelaat dan is het openen van een Spaanse bankrekening verplicht.

Vergeet niet dat u, naast het openen van een bankrekening, ook een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) moet aanvragen.

Dit NIE is essentieel voor elke vorm van financiële transactie door buitenlanders, alsook voor juridische zaken zoals onroerend goed in Spanje kopen.

Dit nummer is ook nodig voor de uiteindelijke registratie van de eigendomsakte bij het kadaster.

Analyseer en begrijp het verkoopcontract en de leningsovereenkomst

Kopieën van de notariële koopakte en de leningsovereenkomst zijn meestal enkele dagen voor de definitieve ondertekening beschikbaar bij de notaris.

Het is belangrijk om deze zorgvuldig te bestuderen, vooral met betrekking tot de verplichting dat het onroerend goed vrij van lasten moet zijn. 

Als u de Spaanse taal niet beheerst of weinig kennis heeft van het Spaanse vastgoedrecht is het raadzaam om een Nederlandstalige vastgoedmakelaar in Spanje of een Spaanse advocaat in te schakelen om u hierbij te helpen.

Kies de juiste notaris

Volgens de Spaanse wet wordt de eigendomsoverdracht gewaarmerkt door een Spaanse notaris die door de koper wordt gekozen.

Laat u niet beïnvloeden door de verkoper, makelaar of bank bij het kiezen van een notaris, tenzij ze uitstekende referenties hebben en u ze vertrouwt.

In grote steden en populaire kustgebieden zijn er vaak Nederlandstalige notarissen beschikbaar die de koopovereenkomst voor u kunnen vertalen.

Informeer naar de referentiewaarde voor de berekening van overdrachtsbelasting (ITP)

Om onaangename verrassingen te voorkomen, is het raadzaam om na het onderhandelen over de prijs te informeren naar de referentiewaarde van het onroerend goed.

Sinds 1 januari 2022 kan een nieuwe berekeningsmethode, de referentiewaarde, leiden tot een hogere overdrachtsbelasting.

Zorg ervoor dat u begrijpt hoe deze berekening werkt en wat de mogelijke gevolgen zijn voor de belasting die u moet betalen.

Houd er rekening mee dat de ITP overdrachtsbelasting in Spanje per regio kan verschillen en tussen de 6% en 10% kan liggen.

Ook de Spaanse onroerendgoedbelasting IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, vergelijkbaar met de Nederlandse onroerendezaakbelasting of OZB) is een terugkerende belasting die u moet betalen als huiseigenaar in Spanje.

Ter info: Als huiseigenaar in Spanje zijn deze belastingen dus enkele van de nadelen, maar er zijn ook vele voordelen verbonden aan een huis kopen vs huren in Spanje.

Ken de details van belastingen en kosten verbonden aan de verkoop

U moet de betaling rechtstreeks aan de verkoper doen op de dag van de ondertekening en dus niet aan de notaris.

U kunt de notaris wel op voorhand vragen (en deze hiervoor uiteraard betalen) om te zorgen voor de betaling van de aankoopbelasting, registratiekosten en administratiekosten.

Deze zal u dan enkele dagen voor het koopcontract voorzien van de gevraagde info en bijbehorende kosten.

U kunt deze kosten meestal direct na de ondertekening betalen via een bankoverschrijving.

Bezoek de woning nogmaals vóór de ondertekening bij de notaris

Voordat u bij de notaris uw handtekening zet, is het raadzaam om de Spaanse woning nog een laatste keer te bezoeken.

Controleer of alle afgesproken meubels aanwezig zijn en of er geen schade is ontstaan sinds uw laatste bezoek.

U weet maar nooit, er kan waterschade zijn geweest, brand, beschadigde muren, enz.

Als er huurders zijn, controleer dan of de woning leeg is tenzij anders overeengekomen.

Aarzel ook niet om foto's te maken van elektriciteits-, water- en gasmeters.

Neem alle vereiste documenten mee op de dag van de ondertekening

Neem alle benodigde documenten mee op de dag van de ondertekening bij de notaris.

Zorg ervoor dat u de originele identificatiedocumenten, betalingsbewijzen en andere relevante documenten bij u heeft.

In plaats van u hier een lijst mee te geven, raden we u aan om een gedetailleerde lijst van de benodigde documenten te verkrijgen van de notaris of het makelaarskantoor.

Betaal de verkoper

De betaling voor het onroerend goed wordt rechtstreeks aan de verkoper gedaan op de dag van de ondertekening bij de notaris.

De meest gebruikelijke betaalmethoden zijn een gecertificeerde bankcheque of bankoverschrijving.

De meest gebruikelijke methode van betaling in Spanje is een "cheque bancario", een gegarandeerde bankcheque. 

Zorg ervoor dat u uw bank tijdig op de hoogte stelt van deze transactie om eventuele vertragingen te voorkomen.

Het is ook gebruikelijk om een bewijs van betaling te vragen voor uw eigen administratie.

Onroerend goed Spanje kopen: Conclusie

Het proces van het kopen van onroerend goed in Spanje kopen omvat verschillende stappen en vereist zorgvuldige aandacht voor details.

Deze 14 aanbevelingen vormen een niet-uitputtende lijst van belangrijke tips.

Het is altijd verstandig om advies in te winnen bij professionals in de vastgoedsector om ervoor te zorgen dat u het aankoopproces van vastgoed in Spanje succesvol doorloopt.