Off-plan vastgoed kopen in Spanje: Tips, adviezen en te vermijden fouten

Over het algemeen kan off-plan vastgoed kopen in Spanje riskant zijn als u niet goed begeleid, geïnformeerd en geadviseerd wordt.

Off-plan kopen in Spanje heeft de laatste jaren aan populariteit gewonnen aangezien er in sommige Spaanse gebieden onvoldoende gebouwde woningen en appartementen beschikbaar zijn.

Maar voordat u aan dit avontuur begint, is het heel belangrijk om enkele voorzorgsmaatregelen te nemen.

Het is met andere woorden belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en u te omringen met de juiste mensen voordat u in een off-plan woning of appartement investeert.

Hieronder geven we een overzicht van enkele interessante tips en te vermijden fouten voor het kopen van off-plan onroerend goed in Spanje.

Waarom is off-plan vastgoed kopen in Spanje een goede optie?

Soms is het qua aankoopproces van Spaans vastgoed beter om in Spanje vastgoed off-plan te kopen in plaats van te investeren in een woning die al gebouwd is.

Nieuwbouw in Spanje is beter geïsoleerd dan bestaand vastgoed

Door off-plan vastgoed te kopen in Spanje kunt u een woning verwerven die voldoet aan alle energetische en technische normen die tegenwoordig echt niet meer te verwaarlozen vallen.

Veel mensen maken zich terecht zorgen over thermische isolatie. Want los van de koudere wintermaanden is een goed geïsoleerd pand tijdens de zomermaanden ook interessant in combi met klimaatregeling.

Reeds bestaande (tweedehands) woningen in Spanje hebben helaas de eigenschap dat ze vaak slecht geïsoleerd zijn.

Daardoor zijn nieuwe gebouwen vandaag de dag beter geïsoleerd en zijn ze ook steviger en aardbevingsbestendig.

De bouwmaterialen (zoals ramen en deuren) die tegenwoordig in de bouw worden gebruikt, bieden betere isolatiemogelijkheden op het vlak van temperatuur en geluid.

Belangrijk om de economische situatie van de bouwpromotor te kennen

Wanneer u off-plan koopt, is het essentieel om de economische situatie van de projectontwikkelaar te kennen.

Is deze ontwikkelaar kapitaalkrachtig genoeg? Hoe lang bestaat het bedrijf al? Heeft de firma een goede naam in de regio? Is de balans en resultatenrekening van de firma gezond?

Als u geen gebruik wilt maken van de diensten van een lokale advocaat om dit te onderzoeken, kunt u zelf contact opnemen met het Registro Mercantil (Handelsregister) om te informeren naar de solvabiliteit en de economische situatie van de bouwpromotor.

Deze financiële due diligence en controle kunt u ook uitvoeren aan de hand van het Tax Identification Number (TIN) van de projectontwikkelaar.

Essentieel om de wettigheid van de vastgoedontwikkeling te verifiëren

Om de rechtmatigheid en wettigheid van de vastgoedontwikkeling te achterhalen, kunt u gebruik maken van de diensten van een lokale Spaanse advocaat.

U kunt eventueel ook zelf nagaan of het nieuwbouwproject legaal is door het Spaanse eigendomsregister (Registro de la propriedad) te raadplegen via de officiële website en een “nota simple” aan te vragen.

Nota simple

De Nota simple is een uittreksel uit het Spaans kadaster.

Het omvat de identificatie van het onroerend goed, het eigendomsrecht, de rechten (volle eigendom, hypotheek, vruchtgebruik, enz.) en de oppervlakte of het gebied, de aard en de grenzen van dit onroerend goed.

Deze dienst omvat ook, op verzoek, de vertaling in het Engels van het kadastraal uittreksel. Qua kostprijs kost deze dienst +/- 9 euro exclusief taksen.

Via deze Nota simple kunt u er via de technische dienst van de gemeente voor zorgen dat de ontwikkelaar alle vergunningen bezorgt die hem toestaan te bouwen (zoals de bouwvergunning).

Het is essentieel om te verifiëren of het off-plan vastgoed wel degelijk op de genoemde grond kan en mag worden gebouwd.

Verzoek om bewijs van verzekering van de ontwikkelaar

Off-plan vastgoed kopen in Spanje gaat doorgaans gepaard met betalingen in schijven naargelang de bouwwerken vorderen.

Opgelet: Als u een deel van het aankoopbedrag vóór de start van de bouwwerken overmaakt, is het belangrijk om een ontvangstbewijs te verkrijgen.

Op dit ontvangstbewijs moet het betaalde bedrag vermeld staan alsook een specificatie van het project en de ontvanger. Zo heeft u zwart op wit het bewijs dat u reeds een eerste schijf op de bankrekening van de promotor voor dat bouwproject heeft gestort.

Vanzelfsprekend is er risico verbonden aan het storten van een eerste schijf vooraleer de bouwwerken opgestart zijn…

Het is daarom essentieel dat de ontwikkelaar een verzekering of een bankgarantie kan voorleggen die de teruggave van de reeds betaalde schijven, plus rente, garandeert als het bouwproject faalt of wordt onderbroken of vertraagd.

Weetje: U kunt eventueel ook kiezen voor een individuele garantie van een bank of verzekeringsmaatschappij.

Het contract van Arras: Essentieel document

Als u in Spanje off-plan wilt kopen, is het “contrato de Arras” echt een essentieel document.

Wat is het contract van Arras?

Het contrato de Arras is de koopovereenkomst van het off-plan vastgoed.

U moet dit document zorgvuldig lezen om er zeker van te zijn dat het geen oneerlijke clausules bevat die u benadelen.

Controleer bijvoorbeeld dat het geen clausule bevat die u verplicht om de hypothecaire lening bij de bank van de ontwikkelaar af te sluiten of een clausule die de ontwikkelaar toestaat de plannen zonder uw toestemming te wijzigen.

Dit Arras-contract is een zeer belangrijk document en het is absoluut noodzakelijk om het goed te lezen en vooral te begrijpen.

Daarom is het zeker en vast raadzaam om u te laten begeleiden door een expert/professional (zoals een lokale jurist) om de juridische gevolgen van dit document goed te kunnen analyseren.

Off-plan vastgoed kopen in Spanje betekent profiteren van aansprakelijkheid van de bouwheer

In tegenstelling tot bestaand Spaans vastgoed kopen, heeft u bij het off-plan kopen van onroerend goed een aansprakelijkheid van de ontwikkelaar waarop u kunt terugvallen.

De wettelijke aansprakelijkheidstermijnen in Spanje zijn de volgende:

• 1 jaar aansprakelijkheid voor afwerkingsfouten
• 3 jaar aansprakelijkheid op het vlak van (on)bewoonbaarheid
• 10 jaar aansprakelijkheid voor structurele gebreken (zoals in België bijvoorbeeld)

Weetje: Interessant aan off-plan kopen, is in bepaalde gevallen ook dat u de plannen kunt wijzigen in onderling overleg.

U kunt bijvoorbeeld in onderling overleg afspreken om een kleinere badkamer toe te voegen aan uw toekomstige woning (in plaats van een bergingsruimte of een dressing). Of u kunt het sanitair kiezen of de kleur van de tegels of het keukenmeubilair zelf bepalen bijvoorbeeld.

Betalingstermijnen die van toepassing zijn

Een professionele projectontwikkelaar zal u informeren over de planning en de bouwfases aan de hand van een planning inclusief deadlines en te betalen schijven.

Als off-plan koper is het belangrijk om het bedrag per schijf te kennen alsook om te weten wanneer het bedrag per schijf ten laatste moet overgemaakt zijn op de rekening van de ontwikkelaar.

Gewoonlijk wordt u in Spanje tijdens de bouw gevraagd om ongeveer 20 à 30% van de totale prijs te betalen.

De rest van de betaling wordt dan gedaan tijdens de ondertekening van de koopakte voor de notaris en na oplevering van het onroerend goed.

Enkele belangrijke vragen om aan de ontwikkelaar te stellen

Er bestaan geen domme vragen en het is uw recht om zoveel mogelijk informatie te verkrijgen aan de hand van enkele doelgerichte vragen.

Met andere woorden, voordat u een woning of appartement off-plan reserveert, dient u (eventueel samen met uw makelaar) de projectontwikkelaar in kwestie verschillende zaken te vragen.

Enkele interessante zaken die u dient te vragen aan de ontwikkelaar, zijn de volgende:

• Wat is de exacte locatie van uw toekomstige woning of appartement?
• Wat zijn de officiële plannen voor dit pand? Kan u ze te zien krijgen?
• Vraag ook naar de “memoria de calidades” (waarin u in detail de te gebruiken materialen kunt terugvinden)
• Hoeveel bedraagt de bruikbare oppervlakte (niet te verwarren met de bebouwde oppervlakte)?

Andere dingen om te vragen en uit te klaren

• Wat is de oriëntatie van de woning of het appartement ten opzichte van de zon?
• Wat zijn realistische verwachtingen qua energieverbruik van de wooneenheid? Zijn er gelijkaardige referenties in de buurt waarvan er al een gemiddeld verbruik bekend is?
• Vraag naar de eventuele gemeenschappelijke kosten van gemeenschappelijke delen (indien u off-plan koopt in een kleine of grote residentie).
• Vraag ook na hoeveel de jaarlijkse onroerend goed belasting zal bedragen (gekend als IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)?
• U moet ook de totale prijs van de woning of het appartement controleren:
  • De weergegeven prijs is namelijk vaak exclusief BTW en exclusief administratieve en notariële kosten.
• Qua betalingsmodaliteiten dient u ook absoluut te vragen naar de betalingstermijnen die van toepassing zijn op het off-plan bouwproject.
• Tot slot spreekt het ook voor zich dat u moet vragen naar een richtdatum van ondertekening van het koopcontract alsook naar een richtdatum qua oplevering van uw toekomstige woning in Spanje.

Andere aandachtspunten die u moet weten wanneer u op plan koopt in Spanje

Als u een aanbetaling doet om uw off-plan appartement of woning in Spanje te reserveren, wees er u dan van bewust dat u dit geld verliest als u zich terugtrekt aangezien dit niet wordt terugbetaald.

Hetzelfde geldt indien u reeds bepaalde schijven/termijnen hebt betaald.

Met andere woorden, u dient zeker van uw stuk te zijn alvorens u effectief gaat reserveren en een eerste aanbetaling gaat doen.

Belangrijk weetje: U kunt een pand in aanbouw niet aan een derde partij verkopen tot op het moment dat de notariële akte verleden wordt.

Tip: Het is raadzaam om uw aankoopbelofte te raadplegen om na te gaan wat u moet doen als de woning in kwestie niet op tijd wordt opgeleverd.

Stel dat er ernstige vertragingen opduiken. Wat zijn uw rechten in een dergelijk scenario? Op welk soort schadevergoeding heeft u in dat geval recht?

Wat gebeurt er na afloop van de bouwwerken?

Zodra het werk klaar is, bezoekt u uw toekomstige woning/appartement en controleert u of alles in perfecte staat is. Aarzel niet om de verf, vloeren en afwerkingen (zoals het sanitair) in detail te bekijken.

Vraag ook naar de door de technische dienst van de gemeente goedgekeurde eerste gebruiksvergunning en het opleveringsdocument.

Deze documenten zijn cruciaal en vereist om uw nieuwe woning of appartement legaal te kunnen betrekken.

Vervolgens moet u ook contact opnemen met het Agencia Tributaria (de Spaanse overheidsdienst Financiën) om uw btw-verplichtingen te voldoen.

U moet tevens ook contact opnemen met Spaanse kadaster om uw eigendom op uw naam in te schrijven.

Tip qua jaarlijkse betaling van de Spaanse onroerend goed belasting: Het is verstandig om te opteren voor een automatische incasso van de IBI.

Tot slot mag u niet vergeten om uw nieuw appartement of uw nieuwe woning goed te verzekeren. Uw vastgoedmakelaar kan u hiervoor ongetwijfeld in contact brengen met een goede verzekeringsmakelaar.

Tips en advies voor vastgoed op plan kopen in Spanje

Een off-plan aankoop in Spanje kan leiden tot vertragingen in de bouw. Dit is in essentie niet anders dan off-plan aankopen in België en Nederland die ook vertraging kunnen oplopen.

Indien u het risico op vertragingen wilt uitsluiten, dient u dus eigenlijk na te denken over bestaand vastgoed in Spanje te koop.

Voordat u aan een off-plan aankoop in Spanje begint, kunt u met andere woorden even onderzoeken of er geen reeds gebouwde woningen of appartementen (gloednieuw of tweedehands) beschikbaar zijn.

Aarzel niet om zelf inlichtingen in te winnen over de ontwikkelaar van een off-plan project en onderzoek of deze partij al andere projecten met succes heeft opgeleverd.

Werk samen met een professionele en bij voorkeur Nederlandstalige vastgoedmakelaar in Spanje. Deze kan u bijstaan met tips en advies en kan u ook begeleiden om allerlei modelwoningen te bezoeken om een idee te krijgen van de kwaliteit van de opgeleverde bouwwerken.

Tot slot nog een belangrijke tip: Bewaar alle documentatie die u van de bouwpromotor ontvangt. Gooi niets weg en bewaar alle brochures, bewaar alle documentatie die u ontvangen hebt en bewaar tevens al uw e-mailverkeer met de projectontwikkelaar.

In geval van klachten of problemen hebben al deze documenten en communicatie wel degelijk waarde.

Weetje: Zodra de bouw voltooid is, mag u niet vergeten om het energiecertificaat van uw toekomstige woning/appartement aan te vragen.

Off-plan vastgoed kopen in Spanje: Conclusie

Off-plan onroerend goed kopen in Spanje kan zowel voordelen (betere isolatie en betere energieprestaties bijvoorbeeld) als nadelen (vertragingen qua bouwwerkzaamheden bijvoorbeeld) bieden.

Voordat u overgaat tot een off-plan aankoop van een woning of appartement in Spanje, moet u dus eerst de lokale markt analyseren en controleren op nog beschikbare, reeds gebouwde woningen.

Tip: Overweeg om eerst een periode vastgoed te huren in Spanje zodat u kunt aanvoelen of die locatie wel echt iets is voor u.

Tot slot nog dit: Als u in Spanje vastgoed wilt kopen, aarzel dan zeker en vast niet om contact op te nemen met een Nederlandstalige professional en vergeet zeker en vast niet om ook de valkuilen bij een huis kopen in Spanje met aandacht door te nemen.

Of u nu nieuwbouw of bestaand onroerend goed wilt kopen, een lokale expert kan u helpen met tips, advies en allerlei administratieve procedures die bij de aankoop in Spanje komen kijken.