Infohoek

met beleggingsportefeuille effectenrekening vastgoed financieren

Met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren: Hoe werkt het?

Met uw beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren zonder ze te verkopen… Het behoort absoluut tot de mogelijkheden!

En ook al kan het niet meer boutique en niche worden qua vastgoedfinanciering, toch kan het een bijzonder interessante financieringsmethode voor onroerend goed zijn.

Waar deze techniek vroeger vooral was weggelegd voor de allerrijksten met een vermogen van minstens 1 miljoen euro, is deze methode de laatste jaren ook toegankelijk geworden voor de middenklasse.

Ontdek hieronder waarom het interessant kan zijn om uw beleggingsportefeuille te behouden en ze in pand te geven om een passende lening af te sluiten voor de aankoop van vastgoed.

Hoe werkt deze financieringstechniek?

veelgestelde vragen over vastgoed kopen met effectenrekening

Een beleggingsportefeuille van aandelen/effecten kan gebruikt worden om vastgoed mee aan te kopen.

En niet in de context van alle effecten verkopen en de vrijgekomen liquide middelen gebruiken om onroerend goed mee te financieren. Wel in de context van de beleggingsportefeuille behouden zonder ze (deels) te verkopen.

Dit kan ervoor zorgen dat u met de jaarlijkse opbrengsten van uw beleggingsportefeuille de jaarlijkse kosten van het afgesloten krediet kunt betalen.

Effectenrekening als onderpand voor een lening

Als particulier kunt u bij verschillende kredietverstrekkers een lening afsluiten waarvan het volledig ontleende kapitaal gedekt wordt door uw beleggingsportefeuille.

Via de inpandgeving van uw effectenrekening bezorgt u de kredietverstrekker dus het noodzakelijke onderpand voor de lening.

Om te weten te komen hoeveel u precies kunt lenen op basis van uw beleggingsportefeuille als onderpand, dient u de waarde van uw effectenrekening te kennen.

De waarde van uw beleggingsportefeuille is namelijk de maximale bovengrens van wat u kunt ontlenen.

Twee opties beschikbaar qua type lening op afbetaling

Indien u een lening afsluit met uw beleggingsportefeuille als onderpand, kunt u kiezen uit twee types leningen:

Bullet lening op afbetaling

De eerste optie die u heeft, is het afsluiten van een bullet lening. Dat is een lening op afbetaling waarvoor u periodiek alleen interesten betaalt en geen kapitaal aflost.

Op de eindvervaldag van het bullet krediet dient u vervolgens het geleende kapitaal in één keer terug te betalen.

Afhankelijk van kredietverstrekker tot kredietverstrekker kan u rekenen op bullet leningen met marktconforme interestvoeten en heel uiteenlopende looptijden (zowel korte als lange termijn).

Klassieke lening op afbetaling

Indien u niet voor een bullet lening opteert, dan kiest u voor een klassieke lening op afbetaling als alternatief.

Een klassieke lening op afbetaling heeft als kenmerken dat u als ontlener maandelijks interesten + kapitaalaflossingen dient te betalen.

Dergelijke leningen op afbetalingen worden verstrekt door diverse kredietverstrekkers en zijn beschikbaar met diverse looptijden (korte en lange termijn).

Voordelen van met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren via lening

voordelen van lenen voor vastgoedaankoop met beleggingsportefeuille als onderpand

Door te lenen op uw effectenrekening kunt u van enkele onmiskenbare voordelen genieten:

Geen opportuniteitskost van met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren

Ten eerste hoeft u geen opportuniteitskost of geen inkomstenderving te ervaren doordat u uw effectenportefeuille (deels) verkoopt.

Integendeel, u kunt uw beleggingsportefeuille in pand geven, waardoor u er helemaal niets, zelfs geen deeltje, dient van te verkopen.

U blijft dus 100% blootstelling hebben en u kunt dus nog steeds profiteren van het meerwaardepotentieel van dat selecte kransje aandelen dat u in de loop van de jaren heeft verzameld.

Kan maandelijkse positieve cashflow opleveren

Ten tweede kunt u, mits het juiste advies en de juiste kanalen, de hele financiering cashflowpositief organiseren. Hoe?

Door met een bullet krediet te werken. In zo’n geval dient u namelijk alleen periodiek te interesten te betalen.

Indien het jaarlijkse opbrengstpercentage van uw beleggingsportefeuille hoger ligt dan de jaarlijkse interestvoet van het bullet krediet, dan houdt u er een positieve cashflow aan over op jaarbasis.

Het kapitaal dient u pas op het einde van de looptijd van de lening terug te betalen.

En dat is bijzonder interessant indien het om investeringsvastgoed gaat dat u vóór afloop van de bullet lening opnieuw van de hand kunt doen!

Met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren is KOSTENBESPAREND

Ten derde kunt u via deze techniek van onroerend goed financieren een pak kosten vermijden.

Doordat u niet met een klassieke hypothecaire lening financiert maar via een lening op afbetaling (klassiek of bullet), kunt u notariskosten vermijden want voor zo’n lening op afbetaling is geen notariële akte nodig.

Soort onroerend goed speelt geen rol

Ten vierde is het mogelijk om allerlei types onroerend goed in volle eigendom aan te kopen via deze financieringsmethode.

Voorbeelden zijn een vakantiewoning kopen, gesubsidieerd Vlaams vastgoed voor verhuur kopen, een tweede huis kopen in Frans Golf & Spa Resort, een garage kopen, een pand kopen voor verhuur, grond kopen, een studentenkot kopen, investeren in studentenkamers, een serviceflat kopen, een rusthuiskamer kopen, een buitenverblijf kopen, een hotelkamer kopen, een huis kopen voor verhuur, vastgoed kopen voor verhuur, een Griekse kampana, een strandvilla in Brazilië, enzovoort.

Bestemming van het vastgoed kiest u zelf

Ten vijfde bent u ook volledig vrij om de bestemming van het onroerend goed zelf te bepalen. Bestemming in de context van aanwending, gebruik en genot.

Via deze financieringstechniek van vastgoed kunt u vrijwel alle types vastgoed kopen, zoals een hoofdverblijfplaats, een tweede woning of een opbrengsteigendom.

Biedt unieke spreidingsmogelijkheden

Ten zesde biedt deze financiering van vastgoed met behoud van uw beleggingsportefeuille unieke diversificatiemogelijkheden.

U geeft de effectenportefeuille wel als onderpand maar u doet ze niet van de hand.

Indien u er vervolgens in slaagt om de juiste lening te vinden met voldoende lange looptijd, dan kan u investeren in vastgoed, eventueel met verhuurgarantie, en uw graantje meepikken van de vastgoedsector.

U kunt dan ook rendement opstrijken met vastgoed en tegelijk een mooie spreiding realiseren (weg van volatiele aandelenmarkten en richting stabiel fysiek vastgoed).

Ter info: investeren in onroerend goed kan compleet passief verlopen, net zoals u ook passief kunt beleggen met een effectenportefeuille die onder het beheer van een bankier/vermogensplanner staat.

Lees er alles over op de specifieke pagina passief beleggen in vastgoed. Of bekijk een interessant aanbod van allerlei passieve vastgoedbeleggingen met verhuurgarantie op beleggen in vastgoed met verhuurgarantie.

Toegankelijk voor de middenstand

Vastgoed kopen met een beleggingsportefeuille als onderpand voor een lening is de laatste jaren gedemocratiseerd. Vroeger was dit alleen weggelegd voor High Net Worth Individuals met een minimaal vermogen van bijvoorbeeld 1 miljoen euro.

De tijden zijn echter veranderd en de bankensector staat onder hevige druk.

Dit komt deels door toenemende overheidsregulatie en deels door de extreem snelle en bedreigende groei van de FinTech sector en allerlei gedecentraliseerde financieringsplatformen en cryptobanken die een veel lagere overhead hebben.

Vandaar dat diverse klassieke banken zich ook veel flexibeler opstellen om ook effectenportefeuilles van een doorsnee middenstander te verwelkomen als onderpand voor een lening op afbetaling om vastgoed mee te kopen.

Vanzelfsprekend komt u niet in aanmerking met een beleggingsportefeuille aandelen die 5 000 euro waard is. Want wat kunt u doen met 5 000 euro wanneer het gaat over vastgoed kopen?

Maar als vuistregel kunt u rekenen met een effectenportefeuille die +/- 125 000 euro waard is.

Indien u met andere woorden een beleggingsportefeuille bezit die minstens 125 000 euro waard is, dan kan u deze probleemloos in pand geven om een lening op afbetaling af te sluiten om er onroerend goed mee te kopen.

Nadelen van met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren via lening

nadelen van lening op afbetaling afsluiten voor vastgoedfinanciering met effectenportefeuille als onderpand

Natuurlijk komt deze financieringstechniek van vastgoed ook met bepaalde nadelen. Zoals voor elke financieringsvorm het geval is trouwens:

Cashflowrisico door volatiel onderpand – Met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren

Ten eerste fluctueert de waarde van een beleggingsportefeuille daar de individuele aandelen in de portefeuille stijgen en dalen in waarde, synchroon met de dikwijls volatiele beurskoersen.

Dit betekent dat u iets in pand geeft dat helemaal geen vaste waarde heeft.

Om het cru te stellen geeft u iets in pand dat volgende week 35% minder waard kan zijn door een black swan evenement op de beurs (denk aan de recente Corona-crisis bijvoorbeeld en de gekke volatiliteit hierdoor op de beurzen).

In zo’n situatie kan de kredietverstrekker ingrijpen en eisen om het verschil tussen het ontleend bedrag enerzijds en de lagere huidige waarde van uw effectenportefeuille anderzijds aan te zuiveren.

En zo’n onverwachte gebeurtenis, een crash van de beurs, kan dan plots ook grote gevolgen hebben voor uw cashflowpositie!

Want indien uw kredietverstrekker zo’n aanzuivering eist, dan zal u de fondsen moeten ophoesten… Ongetwijfeld een cashflowrisico om rekening mee te houden!

Geen vrij beschikkingsrecht meer over de portefeuille

Ten tweede heeft u geen vrij beschikkingsrecht over de beleggingsportefeuille meer. U heeft namelijk een kapitaal ontleend en in ruil hiervoor heeft de kredietverstrekker uw effectenportefeuille als onderpand gekregen.

Vanzelfsprekend kan u dit onderpand dus niet naar eigen believen gaan wijzigen qua samenstelling door te handelen met de effecten in de portefeuille.

U kan dit niet zelfstandig beslissen (wat voor een controlfreak een heel groot probleem kan vormen).

Indien u bepaalde aandelen wenst te verkopen om er andere mee aan te kopen, dan zal u dat steeds in samenspraak met de verantwoordelijke vermogensbeheerder moeten organiseren.

Het is vrij simpel: Indien u een deel van het onderpand wenst te verkopen, dan dient u dit te verantwoorden. Er dient namelijk continu voldoende onderpand over te blijven zodanig dat de kredietverstrekker niet de dupe is…

Timing en beleggingshorizon met bullet lening is cruciaal

Ten derde loopt u een bijkomend risico indien u opteert voor een bullet lening op afbetaling om het vastgoed mee te financieren.

Gedurende de looptijd van zo’n lening betaalt u alleen interesten af. En het terugbetalen van het kapitaal zelf wordt uitgesteld tot op de vervaldag van de lening.

Dit betekent dat u dat kapitaal dient terug te betalen op dat moment. Hou hier rekening mee qua timing en planning.

In de praktijk wordt zo’n bullet lening met een effectenportefeuille als onderpand vaak gebruikt om geld te beleggen in vastgoed.

Als particuliere vastgoedbelegger maakt u dan een financieel plan met een bepaalde beleggingshorizon. De beleggingshorizon is qua periode dan in elk geval korter dan de looptijd van de bullet lening. Waarom?

Indien u de beleggingshorizon wat korter maakt dan de looptijd van de bullet lening, dan betekent dit dat u het opbrengstpand terug verkoopt wanneer uw beleggingshorizon afloopt.

Indien er genoeg speling zit tussen de einddatum van uw beleggingshorizon en de eindvervaldag van uw bullet krediet, dan heeft u geen enkel cashflowprobleem.

Maar… Indien u uw opbrengstvastgoed niet op tijd verkocht krijgt aan de prijs die u wenst, dan kan u in de problemen komen.

In zo’n geval wordt u namelijk een wanbetaler, wat betekent dat de kredietverstrekker van de bullet lening uw onderpand (uw effectenportefeuille) in beslag kan nemen.

Om zo’n scenario te vermijden, is het dus aangewezen om een financieel plan te ontwerpen dat steek houdt qua timing en speling om het vastgoed terug liquide te maken.

Om vervolgens de liquide middelen te gebruiken om het ontleend kapitaal op de eindvervaldag van de bullet lening terug te betalen.

Geen toegang tot alle fiscale voordelen – Met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren

Bent u Belgisch rijksinwoner en belastingbetaler, dan kunt u via verschillende fiscale korven fiscale voordelen behalen in de personenbelasting.

Helaas gaat het via de inpandgeving van een beleggingsportefeuille steeds om het afsluiten van een lening op afbetaling. En dat is geen hypothecaire lening die geregistreerd wordt bij de notaris.

Het feit dat het geen hypothecaire lening is, betekent dat u niet van een belastingvermindering kunt genieten op de kapitaalaflossingen.

Het enige fiscale voordeel in de personenbelasting dat u wel geniet, is dat de betaalde interesten als aftrekbare kost worden beschouwd.

Deze kunt u in mindering brengen van het onroerend inkomen dat voortvloeit uit het vastgoed dat u kocht met de lening waarop u de interesten heeft betaald.

Interesse in advies of scherp voorstel voor passende lening op afbetaling? Vraag info aan!

Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheid om met uw beleggingsportefeuille als onderpand te lenen om vastgoed te financieren? En vraagt u zich af wat de beste en scherpste leningen op afbetaling zijn voor uw situatie en wensen?

Aarzel dan geen seconde en vraag vrijblijvend een offerte op maat aan! Met beleggingsportefeuille (effectenrekening) vastgoed financieren? Laat alles ineens veel concreter worden met advies en een voorstel op maat!

Op basis van een analyse van uw profiel, vermogen, plannen, wensen en beleggingshorizon wordt een passend en competitief voorstel samengesteld voor u.

Andere alternatieve financieringstechnieken van vastgoed

Bent u nog niet zeker hoe u nu precies wilt lenen voor een opbrengsteigendom?

Lees dan zeker meer diepgaande informatie over nog andere alternatieve financieringsmogelijkheden van onroerend goed: