Meestgemaakte fouten bij huis kopen in Spanje: Gids na aankoop

Meestgemaakte fouten bij huis kopen in Spanje - bent u daar niet nieuwsgierig naar? Zeker als u reeds de trotse eigenaar bent van uw nieuwe Spaanse droomhuis. 

Maar wat gebeurt er nadat de handtekeningen zijn gezet en de sleutels zijn overhandigd? Deze cruciale periode na de aankoop kan verraderlijk zijn.

Hier onthullen we de valkuilen waar u op moet letten, en hoe u ze kunt vermijden.

Lees verder om te ontdekken hoe u probleemloos kunt genieten van uw nieuwe leven onder de Spaanse zon.

Meestgemaakte fouten bij huis kopen in Spanje: Inleiding

De sleutels zijn overhandigd, de champagne is ontkurkt, en het droomhuis in Spanje is eindelijk van u! Maar de reis is nog niet voorbij.

Te vaak overzien nieuwe huiseigenaren cruciale stappen na de aankoop, die hun Spaanse droom snel kunnen veranderen in een hoofdpijn.

Dit artikel belicht de meestgemaakte fouten bij het kopen van een huis in Spanje, specifiek gericht op de fase na vastgoed in Spanje te kopen.

Voor de twee hieraan voorafgaande fases verwijzen we u graag naar deze artikels:

• De risico's van een huis kopen in Spanje voorafgaand aan de aankoop; en
• De gevaren van een huis kopen in Spanje tijdens de aankoop.

Van het beheren van verbouwingen tot het begrijpen van lokale belastingen, deze grondige gids helpt u deze veelvoorkomende valkuilen te vermijden. 

Tip: Hierna kunt u zich ook informeren over de veelgemaakte fouten bij verhuizen naar Spanje.

Zorg ervoor dat uw leven onder de Spaanse zon zo zorgeloos is als u gedroomd had: lees verder en blijf geïnformeerd.

13 Meestgemaakte fouten bij huis kopen in Spanje

Geen controle uitvoeren bij nieuwbouw

Als u nieuwbouw in Spanje heeft gekocht in een nieuwbouwproject en het koopcontract heeft getekend, is het belangrijk om elk hoekje van uw nieuwe woning te controleren en alle apparatuur te testen. 

U moet ervoor zorgen dat uw woning in perfecte staat verkeert en aarzel niet om de afwerking, verf, gebruikte materialen en zelfs de gemeenschappelijke ruimtes te controleren.

Tip: Behalve de tienjarige aansprakelijkheidsgarantie voor nieuwbouw in Spanje geldt er ook een eenjarige garantie op de afwerking en een driejarige op de bewoonbaarheid.

Controleer ook of alles overeenkomt met de specificaties die u heeft ontvangen voordat u de aankoop deed.

Daarnaast is het cruciaal om te controleren of de bouw voldoet aan de relevante bouwvoorschriften en of de vereiste vergunningen aanwezig zijn.

Zorg ervoor dat u kennis neemt van eventuele bouwbeperkingen of -eisen die in de toekomst problemen kunnen veroorzaken.

Eindeloze verbouwingen

Bij de ondertekening van het koopcontract wordt van de koper verwacht dat hij of zij op de hoogte is van eventuele nog uit te voeren verbouwingen en de kosten daarvan. 

Na de aankoop is het belangrijk om eventuele renovaties op te volgen en ervoor te zorgen dat alles volgens plan verloopt. 

Het kan echter moeilijk, zo niet onmogelijk zijn om dit vanop afstand te doen vanuit België of Nederland bijvoorbeeld. 

Er zijn verschillende oplossingen om de voortgang van het werk te volgen:

• u kan een onafhankelijke projectleider of architect inschakelen,
• u kan zelf ter plaatse wonen met alle ongemakken van dien (denk aan overlast zoals stof en lawaai), of
• u kan een lokale vastgoedadviseur in Spanje aanstellen en deze vragen om u regelmatig op de hoogte te brengen van de voortgang van de werken.

Overweeg ook om te investeren in een onafhankelijke bouwkundige keuring voordat u begint met renovaties, zodat u een duidelijk inzicht heeft in wat u te wachten staat.

Niet deelnemen aan vergaderingen van mede-eigenaars

Als u een woning koopt in een gebouw of wooncomplex met meerdere eigenaren, moet u maandelijkse servicekosten betalen.

Deze gemeenschappelijke kosten van vastgoed in Spanje omvatten onder andere het salaris van de conciërge, elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimtes, reparaties, onderhoud en verzekeringen.

Het is belangrijk om deel te nemen aan de vergaderingen van mede-eigenaars of u te laten vertegenwoordigen omdat er belangrijke beslissingen worden genomen tijdens deze vergaderingen van de lokale Vereniging van Eigenaars (VvE).

Onthoud dat de beslissingen die tijdens deze vergaderingen worden genomen, directe gevolgen kunnen hebben voor uw levensstijl en investering in Spanje.

Het kan ook nuttig zijn om een Spaanse vastgoedadvocaat in te schakelen die u kan vertegenwoordigen en u kan adviseren over eventuele juridische implicaties van uw onroerend goed in Spanje.

Geen kopie van het kadaster opvragen

Het duurt meestal ongeveer twee maanden voordat uw woning is geregistreerd in het kadaster.

Het kadaster zal u hiervan echter niet automatisch een kopie opsturen.

Vergeet dus niet om een kopie van de registratie op te vragen bij de notaris!

Zo krijgt u deze officiële bevestiging van eigendomsoverdracht in handen (de eigendomsakte) en kan u deze op een veilige plek bewaren.

Een te dure verzekering afsluiten

In de meeste gevallen is de Vereniging van Eigenaren verplicht om het gebouw te verzekeren tegen herbouwwaarde.

U hoeft als individuele eigenaar dus niet de volledige waarde van uw woning te verzekeren, maar alleen de schade aan het interieur, de inboedel en de aansprakelijkheid ten aanzien van derden.

Vergeet ook niet om rekening te houden met eventuele natuurlijke gevaren zoals overstromingen of aardbevingen in uw verzekeringspolis, afhankelijk van in welk gebied uw woning in Spanje zich bevindt.

Tip: Bekijk ons ander artikel voor een handig overzicht van verzekeringen voor uw woning in Spanje die u kan overwegen.

Verkeerd beheer van Spaanse belastingen vanuit het buitenland

Als u al uw uitgaven met betrekking tot uw woning in Spanje vanuit België of Nederland wilt beheren, moet u goed georganiseerd zijn.

Zo schakelt u bijvoorbeeld best iemand in die regelmatig uw Spaanse postbus kan controleren. 

Sommige belastingdocumenten worden namelijk per post naar uw Spaanse adres gestuurd.

Bovendien kan u overwegen om een Spaanse belastingadviseur onder de arm te nemen. 

Deze kan u helpen bij het voldoen aan uw fiscale verplichtingen in Spanje en eventuele boetes of problemen in de toekomst vermijden.

Uw woning verhuren aan toeristen zonder toestemming van mede-eigenaars

Zelfs als u een vergunning heeft om uw woning aan toeristen te verhuren, kan het zijn dat het wooncomplex (waar uw woning deel van uitmaakt) dergelijke verhuur verbiedt. 

Controleer dus de statuten van de Vereniging van Eigenaren (VvE) om er zeker van te zijn dat toeristische verhuur is toegestaan.

Eens u gerustgesteld bent dat dit wel degelijk is toegelaten, moet u echter nog steeds oplettend zijn tijdens de vergaderingen van Spaanse mede-eigenaars waar deze statuten kunnen gewijzigd worden.

Hoe dan ook blijft het raadzaam om juridisch advies in te winnen voordat u besluit uw woning te verhuren, zodat u volledig op de hoogte bent van uw rechten en verplichtingen.

Tip: Laat u ook inlichten over de mogelijkheid om een huurverzuimverzekering in Spanje af te sluiten.

Onwetendheid over vermogensbelasting

De Spaanse vermogensbelasting is vergelijkbaar met de vermogensbelasting in Nederland. 

Het is van toepassing op alle activa die u in Spanje bezit, zoals onroerend goed, effecten, spaargeld, voertuigen, enz.

Houd er rekening mee dat er vrijstellingen kunnen zijn, zoals de hoofdwoning.

Verder kunnen de regels en tarieven verschillen tussen de autonome regio's in Spanje. 

Zorg er dus voor dat u uw fiscale verplichtingen in uw specifieke regio kent.

Vergeten inkomstenbelasting in Spanje te betalen

Als buitenlander moet u belastingaangifte doen van uw inkomsten in Spanje, inclusief de inkomsten uit uw onroerend goed, ongeacht of u huurinkomsten heeft en of u ingezetene bent. 

Zowel niet-ingezetenen als ingezetenen hebben fiscale verplichtingen.

Niet voldoen aan uw fiscale verplichtingen kan leiden tot boetes of juridische problemen. 

Daarom wordt u ten zeerste aangeraden om een Spaanse belastingadviseur in te schakelen om ervoor te zorgen dat u aan al uw fiscale verplichtingen voldoet.

Denken dat het verhuren aan toeristen gemakkelijk is

Als u uw tweede huis in Spanje wilt verhuren aan toeristen, moet u een toeristenvergunning aanvragen.

Eerder stipten we al aan dat u ook toestemming moet hebben van uw mede-eigenaars om te mogen verhuren, ook al heeft u een vergunning.

Houd er bovendien rekening mee dat veel grote Spaanse steden regels en beperkingen hebben opgelegd aan toeristische verhuuractiviteiten.

Ter info: Dit zijn de beste Spaanse steden voor investeerders in vastgoed.

Zorg er ook voor dat u op de hoogte bent van eventuele lokale regelgeving met betrekking tot geluidsoverlast, afvalbeheer en veiligheidsvoorschriften die van toepassing kunnen zijn op uw huurders.

Onderschatten van kosten bij doorverkoop van uw woning

Bij het doorverkopen van uw woning moet u rekening houden met verschillende kosten, zoals eventuele renovaties, kosten omwille van de hypothecaire lening, makelaarscommissie en belastingen. 

Deze kosten kunnen tot wel 30% van de waarde van het onroerend goed bedragen!

Een professionele vastgoedmakelaar in Spanje kan ook een marktanalyse uitvoeren voordat u uw woning te koop aanbiedt om ervoor te zorgen dat u een realistische verkoopprijs hanteert.

Geen lokale contacten hebben

Als u niet in Spanje woont, kan het moeilijk zijn om uw woning op afstand te beheren.

U kunt dit probleem oplossen door het beheer van uw woning toe te vertrouwen aan een gespecialiseerd agentschap, een lokale vastgoedmakelaar of een zogenaamde key holder.

Los daarvan raden we u echter aan om ook zelf lokale contacten te leggen met buren, lokale bedrijven en gemeenschapsorganisaties wanneer u ter plaatse bent. 

Zo bouwt u toch langzaam iets van een sociaal vangnet op, wat later van pas kan komen als u eens hulp nodig hebt of op zoek bent naar informatie.

Het niet aangeven van huurinkomsten in uw eigen land

Als u buiten Spanje woont en uw woning in Spanje verhuurt, moet u uw huurinkomsten aangeven in het land waar u fiscaal ingezetene bent, zoals België of Nederland.

Zorg er ook voor dat u op de hoogte bent van eventuele belastingverdragen tussen Spanje en uw thuisland om te voorkomen dat u dubbel belasting betaalt.

Opnieuw hoeft u er hier niet alleen voor te staan, laat u bijstaan door een expert ter zake zodat op u op beide oren kan slapen.

Meestgemaakte fouten bij huis kopen in Spanje: Conclusie

Zelfs na de aankoop van uw huis in Spanje zijn er nog valkuilen die u moet vermijden voordat u volop kunt genieten van uw vastgoedaankoop.

Het inschakelen van een lokale vastgoedadviseur kan u tijd, geld en vooral kopzorgen besparen. 

Deze adviseur kan u helpen voor, tijdens en na de aankoop van uw woning, waardoor u met een gerust hart kunt genieten van uw Spaanse avontuur.

Daarnaast kan een advocaat en belastingadviseur in Spanje u ook helpen met vragen over Spaanse belastingen, contracten en lokale regelgeving, wat extra gemoedsrust kan bieden.