Lokale vastgoedmarkt analyseren: 3 cruciale beoordelings­criteria!

Uw lokale vastgoedmarkt analyseren kan op basis van drie belangrijke parameters.

Ontdek hieronder de 3 cruciale criteria welke een duidelijke indicatie geven over de toestand van de lokale onroerend goed markt.

Neem de tijd om een grondige due diligence uit te voeren, het is belangrijk indien u op het punt staat om geld te investeren in onroerend goed voor verhuur.

Bovendien zal zo een grondige aanpak u geen windeieren leggen.

Uw thuisvoordeel in uw lokale investeringsmarkt zal er alleen maar door vergroten en versterken!

Lokale vastgoedmarkt analyseren en due diligence op basis van 3 parameters

Er zijn veel ingewikkelde manieren om de marktomstandigheden van het vastgoed in uw omgeving te analyseren.

Er is keuze uit talloze strategieën, genoeg om een beginnende vastgoedbelegger in verwarring te brengen en te doen aarzelen.

Gelukkig is het ook mogelijk om de zaken eenvoudiger te houden door de due diligence te organiseren rond slechts drie parameters.

Dit betekent dat u tijdens de analyse van een lokale vastgoedmarkt vooral aandacht moet besteden aan 3 belangrijke factoren.

Concreet dient u uit te vissen of de volgende parameters in dalende of stijgende lijn zitten:

• De mediaanprijs van het residentieel vastgoed
• Het aantal te koop aangeboden woningen en appartementen in uw lokale markt
• Het gemiddeld aantal dagen dat residentieel vastgoed te koop blijf staan

Mediaanprijs van residentieel vastgoed

Een lokale vastgoedmarkt analyseren doet u ten eerste door de mediaanprijs van residentieel vastgoed onder de loep te nemen.

De mediaanprijs van residentieel vastgoed zoals appartementen en woningen is een belangrijke indicator van de staat van de vastgoedmarkt.

De mediaanprijs is het exacte midden van de prijsschaal, wat betekent dat de helft van het residentieel vastgoed voor minder en de helft voor meer wordt verkocht.

Opgelet: Verwar dit niet met de gemiddelde vastgoedprijs in het segment van residentieel vastgoed (deze laatste wordt berekend door de totale verkoopsom in euro te delen door het aantal verkochte residentiële wooneenheden).

Wat is de mediaanprijs van residentieel vastgoed? Een illustratie

Stel dat er in uw lokale buurt negen woningen verkocht werden voor de volgende bedragen (gerangschikt van laag naar hoog):

• 105 000 euro
• 133 000 euro
• 175 000 euro
• 189 000 euro
• 210 000 euro
• 227 000 euro
• 260 000 euro
• 299 000 euro
• 359 000 euro

De mediaanprijs van deze residentiële onroerende goederen bedraagt dan 210 000 euro, zijnde het middelste bedrag in de geordende lijst.

De gemiddelde prijs daarentegen bedraagt 217 444,44 euro (de som van alle prijzen gedeeld door 9).

Over het algemeen wordt de mediaanprijs in een vastgoedmarkt beschouwd als een meer betrouwbare indicator voor de toestand van de markt dan de gemiddelde prijs.

Waarom geven expert de voorkeur aan de mediaanprijs? Omdat een mediaanprijs minder beïnvloed wordt door uitschieters.

Indien er bijvoorbeeld een aantal huizen in het extreem hoge segment verkocht worden, dan levert de gemiddelde prijs al snel een vertekend beeld op.

De gemiddelde prijs kan dan al snel enkele tienduizenden euro's hoger uitvallen dan de mediaanprijs (wat een vertekend beeld oplevert omdat dit het gevolg is van enkele uitschieters in het premium segment).

Daarom is het gebruik van de mediaanprijs een betere maatstaf om uw lokale vastgoedmarkt te meten. Het is een cijfer dat minder gevoelig is aan uitschieters (zowel in het lage als hoge segment).

Effect op uw aankoop- en investeringsgedrag

Wat kan het effect zijn van de evoluerende mediaanprijs van residentieel vastgoed op een investeringsstrategie?

Wel, als de mediaanprijs van woningen in een bepaalde buurt in stijgende lijn zit, dan is dit een indicatie dat de vastgoedmarkt aan het stijgen is.

Wanneer de prijzen echter al een aantal jaar stijgen en de stijging van de mediaanprijs vertraagt, dan kan dit een teken zijn dat de vastgoedmarkt afvlakt en stagneert of zich zelfs voorbereidt op een daling/correctie.

In dergelijke marktomstandigheden moet uw eerste bekommernis defensief beleggen in vastgoed zijn.

Dit betekent dat u voorzichtig en defensief moet zijn met uw investeringsgedrag. Bij voorkeur anticipeert u dan op dalende prijzen op de korte termijn.

Wat betekent dat u ofwel uw aankoop uitstelt om dan later aan te kopen tegen een lagere prijs.

Ofwel stelt u uw vastgoedinvestering niet uit met de kennis dat uw pand qua waarde de komende jaren eventueel een correctie zal ondergaan.

Op de lange termijn hoeft een correctie echter geen probleem te zijn. Zeker niet indien u focust op het verdienen van passieve inkomsten met vastgoed.

Het is zelfs verstandig om vooral te focussen op een recurrente, passieve en positieve cashflow via de maandelijkse huurinkomsten.

Een mogelijke meerwaarde bij een latere exit is dan mooi meegenomen maar geen noodzaak om jaarlijks een mooi rendement op te strijken.

Opmerking: In bepaalde regio's in het binnen- en buitenland is de vastgoedmarkt vrij seizoensgebonden. Hierdoor kunnen de prijzen van woningen en appartementen er in het voorjaar en de zomer hoger uitvallen dan in de winter (of andersom in bijvoorbeeld skigebieden).

Benader de evolutie van gerapporteerde vastgoedprijzen altijd kritisch

Het is belangrijk om in gedachten te houden dat zelfs indien een vastgoedmarkt een piek in de prijzen bereikt binnen een bepaalde regio, dat dit niet noodzakelijkerwijs betekent dat deze vastgoedmarkt vervolgens zal instorten.

Een voorbeeld:

• De waardestijging van vastgoed in een bepaalde stad was twee keer zo hoog dan het inflatiepercentage vorig jaar
• Dit jaar is de waardestijging van het vastgoed in diezelfde stad echter slechts de helft van het huidige inflatiepercentage.
• Dit betekent daarom nog niet dat de vastgoedprijzen in die stad plots gaan instorten (omwille van de redenering dat een vastgoedmarkt cyclisch is)

Een tijdelijk hogere vraag dan het aanbod zorgt voor een stijging van de prijzen. Maar het aanbod haalt bijna altijd zijn achterstand in en de markt vindt een nieuw evenwicht.

Wanneer dit gebeurt, dan stabiliseren de prijzen. Soms dalen ze voor een periode en stijgen ze dan weer, waarbij de volgende piek hoger is dan de laatste piek.

Echter, alleen omdat er sprake is van een sterke (of minder sterke) stijging van de vastgoedprijzen, hoeft er niet per se een daling te volgen.

Een waarschijnlijk scenario kan een "afkoeling" zijn waarbij de prijzen vlak blijven en stagneren.

Houd er ook rekening mee dat als de gemiddelde waarde van het vastgoed of het aantal verkopen is gedaald in een bepaalde stad, dat dit niet betekent dat dit voor de hele stad geldt!

Er spelen dus ook grote verschillen op regionaal en lokaal niveau.

Helaas zien mensen krantenkoppen als "Mediaanprijzen van vastgoed op locatie A dalen met x %" en vervolgens slaan ze in paniek.

Als intelligente particuliere belegger dient u specifiek te kijken naar de prijsklasse, transacties en de locatie van het vastgoed waar u zelf van plan bent om te kopen.

Bijvoorbeeld: Grote premium nieuwbouwprojecten met appartementen van 350 000 euro in uw regio hebben misschien geen invloed op de oudere rijwoningen van 230 000 euro waarin u geïnteresseerd bent.

Anderzijds is het zeker mogelijk dat een bepaalde niche binnen de residentiële vastgoedmarkt (zoals premium en vrij dure appartementen complexen) een correctie kan ondergaan in een markt waarvan de mediaanprijzen van andere types residentieel vastgoed anders stabiel blijven of stijgen.

Kortom, ken uw vastgoed- en investeringsmarkt op meerdere niveaus: nationaal, regionaal, lokaal en microlokaal. Enkel zo kunt u de gerapporteerde cijfers in de pers en vakbladen kritisch interpreteren.

Mediaanprijs kan een vertekend beeld opleveren

Opgelet: De mediaanprijs van residentieel vastgoed in een bepaalde markt is niet de heilige graal.

Het kan zijn dat de mediaanprijzen van vastgoed geen nauwkeurige indicator zijn voor de lokale markt.

Verkopers bieden kopers vaak commerciële of alternatieve tegemoetkomingen bij het afsluiten van de verkoop in plaats van de prijs te laten dalen, wat de mediaancijfers kan scheeftrekken.

In plaats van korting te geven kan een tegemoetkoming bijvoorbeeld bestaan uit:

• Het betalen van een deel van de (of alle) kosten van het rentmeesterschap en het beheer (indien het om investeringsvastgoed gaat),
• Korting bedingen op optioneel aan te schaffen zaken zoals een meubelpakket, een parkeerplaats, keukentoestellen, enzovoort,
• Een vergoeding in natura in de vorm van gratis weken eigen gebruik (of aan sterk verminderd tarief), vooral courant indien het gaat om investeren in vakantiewoningen,
• Bedingen van de meest gunstige financieringsoplossingen voor de koper, enzovoort.

In het geval van nieuwe residentiële woningen en appartementen zijn de vastgoedprijzen met andere woorden niet altijd een weerspiegeling van de tegemoetkomingen van de bouwer, zoals extreem voordelige optionele aankopen of upgrades.

De prijs op zich zegt dus iets maar zeker niet alles op het vlak van een lokale vastgoedmarkt analyseren.

Wat met het verkoopbaar maken van een woning bijvoorbeeld? De vastgoedprijzen geven geen inzicht in de hoeveelheid geld die verkopers besteden aan het renoveren van hun pand vóór de verkoop.

• In een bloeiende verkopersmarkt verkopen appartementen en woningen snel, ongeacht de staat waarin ze verkeren. Een minimale investering van de eigenaar is vereist.
• Maar in een slabakkende kopersmarkt kunnen verkopers eerst bijvoorbeeld tot 15 procent van de prijs van het pand aan renovaties en opknapwerken besteden vooraleer ze het pand in kwestie effectief te koop aanbieden.

In dit laatste voorbeeld betekent dit dat de waarde van het pand gedurende de periode dat men eigenaar was, voldoende moet gestegen zijn om die renovatiekosten te kunnen dragen.

Indien het pand echter maar 8% gestegen is in waarde, dan zal de verkoper uiteindelijk een nettoverlies boeken om het pand verkocht te krijgen tijdens de slabakkende kopersmarkt.

Moraal van het verhaal: Een lokale vastgoedmarkt analyseren doet u niet alleen door naar de evolutie van de vastgoedprijzen te kijken. Neem ze mee in rekening maar houd ook rekening met het soort panden, de staat van de huidige vastgoedmarkt, enzovoort.

Ga naar opendeurdagen en praat met makelaars in een bepaalde regio om te weten te komen wat er echt leeft en aan de hand is. Een lokale vastgoedmarkt analyseren doet u dus ook door op verkenning te gaan!

Indien u merkt dat men enorm veel moeite doet en enorme tegemoetkomingen biedt, dan kan dit een signaal zijn van zwakte van de vastgoedmarkt en zelfs overaanbod in dat segment.

Wat zijn de oorzaken van een vastgoedcorrectie?

De meeste doemdenkers en vastgoedzeepbel theoretici beweren dat als de vastgoedprijzen te snel stijgen, er waarschijnlijk een instorting of een plotselinge daling zal volgen.

Het is echter waarschijnlijker dat de overgrote meerderheid van de "ingestorte" vastgoedmarkten zou verklaard kunnen worden door de lokale economische omstandigheden die resulteerden in massale werkloosheid en/of een massale bevolkingsafname in die stad.

Met andere woorden, zodra de hysterie afneemt, hebben de meeste vastgoedmarkten de neiging om af te vlakken of af te koelen na een sterke stijging.

Dit in tegenstelling tot het zogenaamde "instorten", tenminste zolang er geen andere ernstige factoren in het spel zijn zoals een zware recessie in de lokale economie.

Om defensief te investeren in onroerend goed, houdt u dus best een oogje in het zeil voor lokale of nationale gebeurtenissen of zaken die een markt echt kunnen kapotmaken, zoals:

• Drastische wijzigingen op het vlak van belastingen of ruimtelijke ordening
• Een of meerdere grote lokale werkgevers die de regio verlaten of een ontslagronde organiseren
• Kredietverstrekkers die op lakse wijze veel te zware kredieten aan particuliere kopers verstrekken (de crisis van 2007 - 2008 was hier het gevolg van in de Amerikaanse markt)
• Een lokale industrie (zoals horeca, olie, evenementensector, cultuursector, luchtvaart, toerisme of hightech) die substantieel wordt beïnvloed door wereldgebeurtenissen (bijvoorbeeld de coronavirus pandemie) en
• Milieukwesties zoals gebrek aan watervoorziening, vervuiling (denk aan asbest) of volksgezondheidskwesties (via zogenaamde kankerclusters)

Aantal actieve aanbiedingen te koop: Lokale vastgoedmarkt analyseren

Het aantal panden dat actief te koop wordt aangeboden, is de tweede belangrijke factor om op te volgen om zodoende de toestand van uw lokale vastgoedmarkt in te schatten.

De evolutie van het aantal te koop aangeboden woningen en appartementen geeft een vrij goed beeld van de toestand van de lokale markt.

De lokale vastgoedmarkt analyseren op basis van het spel van vraag en aanbod bepaalt of de vastgoedmarkt in dalende of stijgende lijn zit:

• Wanneer de vraag groter is dan het aanbod, stijgen de prijzen en gaat de vastgoedmarkt omhoog
• Wanneer het aanbod groter is dan de vraag, dalen de prijzen en gaat de vastgoedmarkt omlaag

De meeste woningen die te koop zijn, zijn tegenwoordig online terug te vinden. U kunt het aantal actieve aanbiedingen op regionale en nationale zoekertjessites dus perfect monitoren en in het oog houden.

Deze cijfers, bekeken over een voldoende lange periode en aangepast voor seizoensgebonden veranderingen, kunnen u vertellen of de vastgoedmarkt in uw regio in stijgende of dalende lijn zit.

Daarnaast kunt u eveneens bij de lokale overheid aankloppen om het aantal vergunningen voor nieuwe woningen en gebouwen op te vragen. Zo kan u zien of er (veel) meer nieuwbouw projecten op komst zijn.

Indien u actief bent in de lokale politiek, kunt u op de hoogte zijn van toekomstige projecten waar bouwbedrijven bij betrokken zijn en in afwachting zijn van de goedkeuring van woningbouwprojecten.

Ook kan het nooit kwaad om contacten te hebben die professioneel actief zijn bij toeleveranciers van vastgoedontwikkelaars. Denk aan groothandels, bouwmarkten en industriële (staal)bouwbedrijven die goederen en diensten leveren aan deze bouwbedrijven.

Zij hebben vaak als eerste weet van toekomstige projecten die nog niet in de pers zijn verschenen of in de lokale statistieken zijn opgenomen.

Economische factoren achter de wiskundige trends

In de plaats van louter en alleen te focussen op de prijs- en inventaristrends, neemt u beter ook grondig de tijd om de lokale economische factoren te bestuderen die de trends in de vastgoedmarkt veroorzaken.

Het weer, de levenskost, openbare voorzieningen, werkgelegenheid, criminaliteit, de belastingen en de algemene "leefbaarheid" kunnen allemaal een rol spelen in de bevolkingsstatistieken.

Over het algemeen zijn jobs wel de belangrijkste factor:

• Als de arbeidsmarkt in een bepaalde regio goed draait, dan zet dit mensen ertoe aan om naar dat bepaald gebied te verhuizen
• Als de arbeidsmarkt echter minder goed tot slecht draait in een bepaalde regio, hebben inwoners geen economische perspectieven en besluiten ze om te verhuizen naar een andere regio die meer en betere jobs biedt

Als het woningaanbod in de regio van uw voorkeur beperkt is, zoek dan uit waarom. Misschien komt het door een onverwachte stijgende vraag?

Of misschien ligt het wel aan geografische beperkingen, zoals een gebrek aan grond of beperkingen in de ruimtelijke ordening?

Een goed voorbeeld hiervan is Brussel trouwens waar er sprake is van een echte vergunningsproblematiek (wat kansen biedt voor investeerders! Lees hier meer over op Investeren in vastgoed in Brussel en Beleggen in Brussels vastgoed).

In sommige regio's wordt de groei beperkt door de watervoorziening, de infrastructuur van de snelwegen of door politieke factoren en partijen.

Houd er ook rekening mee dat binnenlandse migratie van de bestaande bevolking een grote factor zal spelen als de babyboomers met pensioen gaan.

Babyboomers kunnen verhuizen naar pensioenvriendelijke regio's en veel van hen zullen een tweede huis of appartement kopen.

Dit verhoogt de vraag naar vastgoed zonder dat de bevolking toeneemt in bepaalde regio's.

Daarnaast kan de immigratie vanuit het buitenland de huizenprijzen beïnvloeden, vooral in grensgebieden en internationale hubs waar mensen komen om te werken en te wonen.

Tot slot kunnen onvoorspelbare factoren zoals terrorisme, orkanen, aardbevingen en het weer mensen in en uit bepaalde delen van het land verdrijven.

Gemiddeld aantal dagen te koop: Lokale vastgoedmarkt analyseren

Het gemiddeld aantal dagen dat residentieel vastgoed te koop staat, is de derde en laatste belangrijke factor om de toestand van een vastgoedmarkt in te schatten.

Deze derde parameter kan u ook helpen om de toestand van uw lokale investeringsmarkt te bepalen, naast de mediaanprijs van residentieel vastgoed en het aantal actieve aanbiedingen te koop op de markt.

Vastgoed is van nature vrij illiquide dus het is van cruciaal belang om te onderzoeken hoe lang residentieel vastgoed te koop staat in een bepaalde regio alvorens u er belegt.

Het gemiddeld aantal dagen dat het duurt om een huis of appartement in een specifieke prijsklasse te verkopen, kan interessante inzichten opleveren!

Ter illustratie: Een vastgoedmarkt waar een huis van 425 000 euro in 2 weken wordt verkocht, is helemaal anders dan een markt waar hetzelfde huis in 8 maanden wordt verkocht.

In een vastgoedmarkt die in dalende lijn zit, kunnen verkopers de prijzen laten dalen, tegemoetkomingen geven of langer wachten tot hun panden verkocht zijn.

Een groot deel van de appartementen en huizen zijn bewoond door de eigenaar. Dit betekent dat er over het algemeen geen negatieve invloed is voor verkopers die hun pand niet direct verkocht krijgen (omdat ze erin kunnen blijven wonen).

Tenzij dergelijke verkopers dringend moeten verhuizen vanwege een gedwongen verhuis, een verandering van job of een andere vastgestelde deadline, zullen ze waarschijnlijk langer volhouden om toch de vooropgestelde prijs te krijgen.

Opgelet: Zorg ervoor dat u geen appels met peren vergelijkt! Vergelijk enkel het gemiddeld aantal dagen te koop van panden in dezelfde prijsklasse als u bepaalde regio's met elkaar vergelijkt.

En indien u toegang heeft tot de juiste informatie, kunt u gerenoveerde versus niet-gerenoveerde panden met elkaar vergelijken om een meer gedetailleerd beeld te vormen.

Hoe meer informatie u ter beschikking heeft, hoe nauwkeuriger uw aannames over de markt zullen zijn en hoe degelijker uw resulterende investeringsresultaten zullen zijn!

Laat u niet misleiden door herverpakkingstrucjes

Omdat een aanbieding die al lang te koop staat problemen kan opleveren voor een verkoper die niet al te gemotiveerd wil overkomen, annuleren makelaars en ontwikkelaars vaak aanbiedingen.

Ze doen ze met andere woorden verdwijnen en wachten een paar weken. Vervolgens wordt er een nieuwe aanbieding opgemaakt. Het gaat vanzelfsprekend gewoon om hetzelfde pand dat nog steeds niet verkocht is en opnieuw te koop wordt aangeboden.

Indien u als particuliere belegger onoplettend bent, dan kan u denken dat het een gloednieuwe aanbieding is en dat u snel moet handelen om de eerste te zijn...

Let op met sluwe vastgoedmakelaars en ontwikkelaars die oude wijn in nieuwe zakken herverpakken!

Dus ook in het kader van inschatten hoe lang residentieel vastgoed in een bepaalde buurt te koop staat, is dit belangrijk.

Houd rekening met deze manipulatie wanneer u het aantal dagen analyseert dat aanbiedingen op de markt te koop staan.