Tweede verblijf kopen in Frankrijk – Fiscale implicaties bij aankoop

Een tweede verblijf kopen in Frankrijk en van jouw droom een realiteit maken... Klinkt als muziek in de oren, niet?

Stel dat jullie onlangs het buitenverblijf van jullie dromen gevonden hebben. Aan een scherpe en degelijke prijs. Dé opportuniteit van jullie leven.

Dan is het helaas niet allemaal rozengeur en maneschijn. Er dienen namelijk belastingen te worden betaald op deze aankoop ook!

Registratie­rechten in Frankrijk

Een tweede verblijf kopen in Frankrijk betekent dat je Franse registratierechten verschuldigd bent.

Het tarief van de registratierechten in Frankrijk bedraagt momenteel 5,09 - 5,80%, afhankelijk van het desbetreffende departement in Frankrijk waar het vastgoed zich bevindt.

Dit tarief van 5,80% registratierechten bestaat uit verschillende componenten:

• Departementsbelasting van 3,60 - 4,50%
• Voorheffing van 2,50% op het bedrag van de departementsbelasting
• Staatsbelasting van 0,20%
• Gemeentebelasting van 1,20%

Notariskosten (en eventuele hypotheek­kosten)

Een tweede verblijf kopen in Frankrijk betekent ook dat dit via notariële akte moet verlopen.

Met andere woorden, bovenop de aankoopprijs en de registratierechten ben je ook notariskosten en eventuele hypotheekkosten verschuldigd.

Concreet betekent dit dat er bovenop het verschuldigde aankoopbedrag +/- 8,27% bijkomende aankoopkosten dienen te worden betaald:

• 5,09 - 5,80% registratierechten
• 1,7 - 2,4% ereloon notaris
• Hypotheekkosten:
  • Variabel bedrag van 0,765%
  • Vast bedrag van +/- 125 euro

Belastbare basis - Tweede verblijf kopen in Frankrijk

Op welke waarde betaal je nu precies registratierechten en notariskosten in Frankrijk wanneer je er vastgoed aankoopt?

Je betaalt in Frankrijk overdrachtsbelastingen op de marktwaarde van het pand in kwestie.

Als minimale belastbare grondslag wordt de overeengekomen prijs genomen (inclusief andere vergoedingen ten voordele van de verkoper).

Huis kopen in Frankrijk via verwerven aandelen

De verschuldigde registratierechten in Frankrijk worden in principe niet beïnvloed door een aankoopconstructie via aandelen.

Een huis kopen in Frankrijk kan op verschillende manieren:

• Het buitenverblijf aankopen in persoonlijke naam (als natuurlijk persoon)
• Het tweede verblijf kopen in Frankrijk via een Franse, Belgische of Nederlandse vennootschap
• Het tweede huis kopen in Frankrijk via een Franse SCI

Wat ook de verwervingswijze moge zijn, dit heeft geen impact op de verschuldigde registratierechten.

De aankoop van aandelen van een Franse, Nederlandse of Belgische vennootschap of van een Franse SCI waarvan het Franse pand een actief is op de balans, is onder bepaalde voorwaarden ook onderworpen aan Franse registratierechten.

Deze registratierechten zijn verschuldigd over de waarde van de aandelen.

Creatieve constructies waarbij de aandelen van de vennootschap minder waard zijn dan het Frans onroerend goed zouden de verschuldigde registratierechten kunnen drukken...

Dit zou kunnen doordat de vennootschap nog niet-afgeloste schulden heeft. De Franse wetgever heeft hier echter ingegrepen...

Openstaande en nog-niet afgeloste schulden rustend op een vennootschap kunnen niet zo maar meer worden in mindering gebracht.

Ze kunnen enkel en alleen in mindering worden gebracht van de waarde van het onderliggende onroerend goed indien deze schulden werden aangegaan om het desbetreffende onroerend goed aan te kopen.

Btw in plaats van registratierechten

In sommige gevallen is een eigendomsoverdracht van een pand in Frankrijk onderworpen aan het lokale btw-tarief van 20%.

Professionele verkopers - Btw is de standaard

Dit is het geval wanneer de verkoper van het pand in Frankrijk een btw-belastingplichtige is die handelt in het kader van zijn/haar economische activiteiten.

In zo'n geval is btw verschuldigd op verkopen van twee soorten onroerend goed:

1. Nieuwe gebouwen (gebouwen opgeleverd binnen een termijn van 5 jaar). De btw is verschuldigd op de volledige verkoopprijs in zo'n situatie.
2. Bouwgronden (bebouwbare gronden conform de Franse ruimtelijke ordening)

Indien je als aankoper btw betaalt op de volledige verkoopprijs van het onroerend goed in Frankrijk, ben je hierdoor wel geen Franse registratierechten meer verschuldigd.

Je dient in zo'n geval enkel nog beperkte registratierechten te betalen ten belope van +/- 0,715% berekend op de prijs van het pand exclusief btw.

Professionele verkopers - Registratie­rechten optioneel

Professionele verkopers kunnen wel steeds opteren voor een verkoop zonder btw. Deze keuzemogelijkheid is er altijd, zelfs indien het gaat om een gebouw van meer dan 5 jaar oud.

In zo'n geval zijn er dan wel registratierechten verschuldigd op de eigendomsoverdracht.

Niet-professionele verkopers - Geen keuze­mogelijkheid

Verkopers die het pand vervreemden buiten een economische activiteit (niet-professionele verkopers) zijn altijd uitgesloten van btw.

In zo'n geval zijn er altijd Franse registratierechten verschuldigd.

Immo te koop in Frankrijk - Aanbiedingen

Op zoek naar een interessante vastgoedbelegging in Frankrijk?

Via de link hieronder krijgt u een aantal opties gepresenteerd voor grotere en kleinere budgetten.