Aankoopprocedure van Duits vastgoed: Hoe verloopt het in de praktijk? Een stappenplan

Bent u een particuliere belegger die op het punt staat om Duits onroerend goed aan te kopen als investering? Dan vraagt u zich waarschijnlijk af hoe de aankoop van dergelijk vastgoed praktisch in zijn werk gaat... Concreet ontdekt u hieronder hoe de aankoopprocedure van Duits vastgoed in de praktijk verloopt.

Dit wordt geschetst aan de hand van een stappenplan dat chronologisch werd weergegeven, van begin tot einde.

Hoe werkt de aankoopprocedure van Duits vastgoed? Praktisch stappenplan:

Heeft u na vruchtbare bezichtigingen en onderhandelingen ter plaatse beslist om te investeren in Duits vastgoed (al dan niet met verhuurgarantie)? Dan kan u de volle eigendom van het pand in kwestie verwerven via ruwweg drie stappen:

1. Reserveren van het vastgoed
2. Ondertekenen van de aankoopakte
3. Betalen van aankoopprijs en diverse aankoopkosten

Stap 1: Reserveren van het Duits onroerend goed

In Duitsland bestaat er geen ‘compromis’ of ‘verkoopovereenkomst’. In de plaats hiervan stelt men een reserveringsdocument op. Dit reserveringsdocument, dat de eerste basis vormt voor uw toekomstige aankoop, bevat:

• Alle gegevens van het Duits onroerend goed dat u wenst aan te kopen
• Al uw persoonlijke gegevens als kandidaat-koper
• Een keuzeformulier waarin u uw keuze dient aan te geven voor wat betreft de ondertekening van de notariële akte in de volgende fase. Concreet kan u kiezen uit twee opties:
  1. Ondertekening van de authentieke notariële akte bij de Duitse notaris. U gaat dan ter plaatse bij de Duitse notaris, waar u samen met de verkoper de akte ondertekent.
  2. Ondertekening van de notariële akte via volmacht (Genehmigung in het Duits). In dit geval dient u niet ter plaatse te gaan in Duitsland voor het ondertekenen van de akte.

U kan dit reserveringsdocument ondertekenen (elektronisch of op klassieke wijze) en terugsturen naar de bouwpromotor.

Bijkomstig dient u een kopie van uw identiteitskaart (voor- en achterkant) en een bewijs van uw adres.

Dit adresbewijs kan een document zijn zoals een factuur van openbare nutsvoorzieningen, een recent bankafschrift of een afrekening van de overheid zoals een aanslagbiljet personenbelasting of de afrekening van onroerende voorheffing).

U kan deze documentatie inscannen en doorsturen via e-mail.

Weetje: Wettelijke bedenktijd voor particuliere investeerders

Als particuliere investeerder kan u gebruik maken van een wettelijke bepaalde termijn van 14 dagen bedenktijd om de aankoop eventueel af te blazen.

Wenst u de aankoop van het pand te annuleren, dan dient u met andere woorden binnen deze termijn van 14 kalenderdagen kennis te geven van uw beslissing tot annulering van de aankoop.

Voor vennootschappen die investeren in Duits vastgoed is deze bedenktermijn van 14 kalenderdagen niet van toepassing.

Stap 2: Ondertekenen van notariële aankoopakte (ter plaatse of via volmacht)

Termijn van 14 dagen om ontwerpakte door te nemen

Op basis van het door u vervolledigde reserveringsdocument zal de Duitse notaris een Duitstalige ontwerpakte opstellen.

U zal deze Duitstalige ontwerpakte dan ontvangen zodat u deze kunt nalezen. Tegelijkertijd ontvangt u ook een begeleidende Nederlandse vertaling ervan.

Voor particuliere beleggers gaat er op dat moment een due dligence periode van 14 kalenderdagen van start.

Deze termijn is wettelijk bepaald en werd in het leven geroepen als analyse- en leestermijn. Het idee erachter is om particuliere investeerders voldoende tijd te geven om de ontwerpakte te bestuderen en na te lezen.

Ontwerpakte vervelt vervolgens in definitieve notariële aankoopakte

Indien u tijdens de periode van 14 kalenderdagen opmerkingen heeft en wijzigingen wenst te onderhandelen, dan kan dat. Het is ook het moment om verduidelijking te vragen waar nodig.

Van zodra de periode van 14 dagen verstreken is, en in de veronderstelling dat er geen aanpassingen moeten gemaakt worden, kan de Duitse notaris vervolgens overgaan tot het opmaken van de definitieve notariële aankoopakte.

Concreet gebruikt de Duitse notaris gewoon de ontwerpakte als startpunt om tot een definitieve aankoopakte, welke u als koper dient te ondertekenen.

Ondertekening van de notariële akte (aankoopprocedure van Duits vastgoed)

Zoals hierboven reeds uiteengezet, dient u reeds in de eerste stap, het reserveringsformulier, uw keuze te maken qua ondertekenen van de notariële akte.

Concreet kon u kiezen uit twee opties:

1. De authentieke notariële akte ondertekenen bij de Duitse notaris ter plaatse, samen met de verkoper.
2. De notariële akte ondertekenen via volmacht (Genehmigung in het Duits) waardoor u niet ter plaatse hoeft te gaan bij de Duitse notaris.

Zelf ondertekenen ter plaatse in Duitsland

Koos u in het reserveringsformulier voor optie 1, dan zal er in samenspraak met de notaris een datum bepaald worden voor de ondertekening van de notariële akte bij de Duitse notaris op kantoor.

Ondertekenen via volmacht

Koos u in het reserveringsformulier voor optie 2, dan hoeft u niet zelf voor de Duitse notaris te verschijnen en vermijdt u dus deze trip naar Duitsland.

In dit scenario zal de Duitse notaris u twee documenten toezenden:

1. De finale notariële aankoopakte (uw exemplaar waarop u reeds de handtekeningen kunt vinden van de notaris en de verkoper), en
2. De nog te ondertekenen volmacht (Genehmigung). Dit is een document waarin staat dat u een volmacht verleent aan de Duitse notaris om de akte te verlijden zonder uw persoonlijke aanwezigheid. In dit document staat ook vermeld dat u de authentieke akte heeft doorgenomen en dat u zich akkoord verklaart met de inhoud ervan.

Als koper dient u de volmacht dus op officiële en correcte wijze te ondertekenen. Dit doet u door een afspraak vast te leggen bij uw persoonlijke notaris in België of Nederland.

Tijdens uw bezoek aan uw persoonlijke notaris kan u vervolgens uw handtekening op de volmacht laten vaststellen en identificeren. In de praktijk zal uw Belgische/Nederlandse notaris een handtekening en stempel plaatsen op het volmachtdocument.

Vervolgens kan u dit ondertekend document (door zowel uzelf als uw notaris in België/Nederland) terugsturen naar de bevoegde notaris in Duitsland.

Extra hoofdstuk indien u contractueel gewaarborgde huurinkomsten verkrijgt

Indien u de volle eigendom verwerft via een promotor die Duits vastgoed aanbiedt met contractueel gegarandeerde huurinkomsten, dan zal de notariële akte aangevuld worden met een extra hoofdstuk.

Concreet bestaat de authentieke akte in zo'n geval uit twee delen:

1. Een beschrijving van het onroerend goed, en
2. Een huurgarantie- en beheerscontract

Inhoud van huurgarantie- en beheerscontract

Dit tweede deel bevat de details over gewaarborgde huurinkomsten enerzijds en de details over het beheer en de uitbating van uw Duitse opbrengsteigendom anderzijds.

Verhuurgarantie in detail - Wat staat erin vermeld?

• Concrete informatie over welke partij het aanspreekpunt zal zijn voor huurders van uw onroerend goed. Met andere woorden, wie wordt de rentmeester en wie wordt de syndicus? En wie wordt specifiek het contactpunt (contactgegevens van deze persoon/firma)?
• Uitleg over de verhuur en welke taken de promotor op zich neemt (focus op het vinden van een partner die ALLE taken op zich neemt om puur passief te kunnen beleggen)
• Gedetailleerde uiteenzetting over monitoring van het gedrag van huurders. Hierin komt u te weten hoe men gaat controleren of de huurder(s) in kwestie zich respectvol opstellen ten opzichte van uw eigendom.
• Details over hoe uw huurinkomsten zullen worden uitbetaald: Welke dag van de maand, welke controlemechanismen zijn er intern aanwezig om ervoor te zorgen dat u stip de huur uitbetaald krijgt, worden uw huurinkomsten periodiek geïndexeerd om het hoofd te bieden aan de inflatie? Dergelijke zaken dienen in deze verhuurgarantie clausule vermeld te staan.
• Planning inzake periodiek onderhoud van het gebouw, de gemeenschappelijke delen en de tuin (indien van toepassing).
• Info over hoe men de huurders zal screenen en hoe men dus een achtergrondcheck zal doen om ervoor te zorgen dat uw pand betrokken wordt door huurders van een bepaald niveau

Beheersgarantie in detail - Elementen die erin behandeld worden

• Grondige detaillering van welke belastingen en kosten er door wie gedragen worden. Zoek naar een promotor die al deze kosten zelf draagt en deze niet achteraf op slinkse wijze in mindering brengt van uw rendement. Denk aan jaarlijkse grondlasten, kosten van zout strooien en/of sneeuwruimen (winterperiode), periodieke kosten van afvalophaling (grof huisvuil, normaal huisvuil, plastiek, karton), enzovoort.
• Uiteenzetting over hoe frequent u een update en rapport mag verwachten als eigenaar van het onroerend goed. Wie is verantwoordelijk om u als eigenaar periodiek op de hoogte houden over het reilen en zeilen in uw onroerend goed?
• Oplijsting van de verzekeringen, de dekkingen en de hiermee gepaard gaande jaarlijks te betalen verzekeringspremies. Wie zal deze dragen en drukken ze op het geafficheerde rendement of dekt de promotor ze all-in zonder vervelende financiële verrassingen voor u?
• Welke firma is verantwoordelijk voor het algemeen beheer van het gebouw (indien u eigenaar wordt van een appartement bijvoorbeeld) en de bijhorende terreinen (indien van toepassing)? Is er een contactpunt, wat zijn de contactgegevens, enzovoort?
• Punctuele uiteenzetting inzake de jaarlijkse algemene vergadering van de eigenaars. Wie, wat, waar, wanneer? En wat zijn specifieke Duitse regels en weetjes waarmee u rekening dient te houden? Ga in zee met een partner die u hierin wegwijs kan maken en die u de kneepjes van het (Duitse) vak kan aanleren.
• Informatie over procedures voor intern overleg tussen de eigenaars van de verschillende vastgoedunits in een specifiek gebouw indien u bijvoorbeeld eigenaar wordt van een Duits appartement in een appartementsblok.

Vastgoedbeleggingen in Duitsland met contractueel gewaarborgde verhuurinkomsten

Voor de geïnteresseerde en benieuwde zielen volgt hieronder een overzicht van enkele interessante Duitse vastgoedbeleggingen.

De pluspunten ervan zijn dat u de volle eigendom verwerft (dus geen erfpacht of opstalrecht zoals vaak het geval is bij te vermijden Duits schrootvastgoed) en dat u kunt rekenen op contractueel gewaarborgde huurinkomsten én een zorgeloze uitbating en beheer.

Een overzicht van beschikbare vastgoedinvesteringen in Duitsland voor particuliere beleggers vindt u hier.

Stap 3: Betaling van de aankoopprijs en diverse aankoopkosten - Aankoopprocedure van Duits vastgoed

In deze derde stap gaat u over tot betaling van de gelden. In Duitsland verloopt dit eigenlijk heel overzichtelijk.

Het is namelijk zo dat u niet afzonderlijk én de promotor, én de notaris, én de verschillende departementen van de Duitse overheid moet betalen.

In Duitsland dient u gewoon alle betalingen over te maken aan de Duitse notaris. U maakt uw betaling over op een speciaal aan u toegewezen derdenrekening die de notaris eenmalig voor u in het leven heeft geroepen.

De notaris zal vervolgens instaan voor de correcte betaling van de bouwpromotor, van de diverse kosten en belastingen die verschuldigd zijn aan de diverse overheden, alsook van het eigen persoonlijke ereloon.

Wanneer dient u wat te betalen?

Van zodra u de authentieke aankoopakte ondertekend heeft, wordt u verzocht om de aankoopprijs en alle algemene onkosten die gepaard gaan met de aankoop over te maken op de derdenrekening die de notaris aan u toewijst.

De aankoopprijs van het pand verklaart zichzelf. De algemene onkosten van de aankoop van Duits onroerend goed als investering slaan op onder andere de volgende kosten:

• Duitse overdrachtsbelasting (Soort Duitse registratierechten, Grunderwerbsteuer in het Duits)
• Specifieke gerechtskosten die gepaard gaan met vastgoed kopen in Duitsland (Gerichtskosten in het Duits)
• Kosten van inschrijving in het kadaster (Grundbuch in het Duits)
• Notariskosten (Notargebühren in het Duits)

Forfaitaire kostenschatting wordt vaak gebruikt in de praktijk

Het is belangrijk om te weten dat er in de praktijk vaak gewerkt wordt met schattingen qua totale kosten.

Dit betekent dat u als koper een forfaitaire inschatting van de kosten gepresenteerd krijgt, welke u overmaakt op de derdenrekening van de Duitse notaris.

Na afloop van het aankoopproces van het Duits vastgoed wordt er dan een definitieve kostenraming opgemaakt.

U hoeft hier geen schrik van te hebben daar het vrijwel altijd om conservatie kostenramingen gaat, wat betekent dat de definitieve afrekening in de meeste gevallen gunstig uitvalt voor u als koper van het Duits vastgoed.

Welke betalingen geven aanleiding tot welke actie?

Nadat u de notariële aankoopakte ondertekend heeft en van zodra u de gelden op de derdenrekening van de notaris heeft gestort, gaat de Duitse notaris over tot actie.

Concreet zal hij eerst en vooral een voorinschrijving doen in het kadaster van Duitsland.

Vervolgens ontvangt de notaris een bevestiging van goede ontvangst van  deze voorinschrijving. Dit is dan het moment waarop de Duitse notaris het door u betaalde aankoopbedrag kan uitbetalen aan de bouwpromotor.

Wat kan ik verwachten wanneer ik officieel eigenaar ben van Duits vastgoed?

Maandelijks gestorte huurinkomsten (en blootstelling aan meerwaarde­potentieel)

Als eigenaar van een Duitse opbrengsteigendom kan u maandelijks huurinkomsten verdienen, die zich vertalen in een jaarlijks rendement op de door u geïnvesteerde eigen middelen.

Opteert u om te investeren via een promotor die u een contractueel gewaarborgde verhuurgarantie biedt, dan heeft u zekerheid over uw huurinkomsten en dit voor jaren aan een stuk.

Een bijkomend voordeel is dat leegstand, schade en wanbetaling geen enkele impact hebben op uw binnenkomende cashflow of rendement (dergelijke problemen worden opgevangen door de promotor zelf).

Bijkomstig maakt u ook kans om op middellange termijn een mooie meerwaarde te boeken daar Duits vastgoed een stevige waardegroei doormaakt.

Vooral B- en C- steden tonen uitstekende groeicijfers en prognoses voorspellen nog stevige groeicijfers voor jaren aan een stuk.

Periodieke ontvangst van administratieve en fiscale documentatie

Als eigenaar van Duits vastgoed zal u periodiek briefwisseling en officiële documentatie toegestuurd krijgen op uw adres in Nederland of België.

Bewaar al deze documenten met de grootste zorg en spreek met de bouwpromotor van uw vastgoed om een betrouwbaar lokaal boekhoudkantoor aan te stellen voor de afhandeling van alle bureaucratie en boekhoudverplichtingen:

Lokale boekhoud­verplichtingen ten gevolge van aankoopprocedure van Duits vastgoed

Vastgoed kopen in Duitsland betekent dat u investeert in onroerend goed op Duits grondgebied (bijvoorbeeld door te investeren in een nieuw appartement om te verhuren in Duitsland in het noorden in de stad Kiel).

Daar het om een opbrengsteigendom gaat die verhuurinkomsten oplevert, dient u de lokale boekhoud- en aangifteverplichtingen te respecteren, zelfs al woont u als eigenaar in België of Nederland.

Onze raad is om bij de bouwpromotor waar u vastgoed aankoopt, te informeren naar een betrouwbaar boekhoudkantoor waaraan u een volmacht kunt geven om al uw verplichtingen in Duitsland jaarlijks na te komen.

Duitsland en België enerzijds en Duitsland en Nederland anderzijds hebben een dubbelbelastingverdrag met elkaar afgesloten om te bepalen welk land heffingsbevoegd is voor de verhuurinkomsten (en eventuele gerealiseerde meerwaarde bij een verkoop).

De algemene regel geldt voor onroerend goed in een internationale, grensoverschrijdende context: Duitsland is heffingsbevoegd omdat het onroerend goed gelegen is op Duits grondgebied.

U dient het onroerend goed wel degelijk ook nog aan te geven in het land waar u woont (de tijden dat u kon verzwijgen een onroerend goed te bezitten in het buitenland, zijn al lang vervlogen).

Hoe werkt het qua indienen van een aangifte personenbelasting in Duitsland?

Een flat kopen voor verhuur in Duitsland, dat brengt verplichte rapporteringsverplichtingen met zich mee in Duitsland op het vlak van fiscaliteit.

De verhuurinkomsten die u gedurende een bepaald inkomstenjaar heeft verdiend, dienen te worden aangegeven in het aanslagjaar (het jaar volgend op het inkomstenjaar).

De deadline voor het indienen van uw aangifte personenbelasting (waarin uw huurinkomsten vermeld worden) is 30 september van het aanslagjaar.

Vanzelfsprekend zal het boekhoudkantoor waaraan u de volmacht verleend heeft, waakzaam zijn en u tijdig aanmanen om alle documentatie ruim op tijd te bezorgen.

Om zo tijdig uw aangifte personenbelasting in Duitsland tijdig te kunnen indienen.

Welke documenten dien ik bij te houden voor een correcte en volledige aangifte personenbelasting?

De vuistregel is dat u alle kostenbewijzen kunt bijhouden die u gemaakt heeft in het kader van uw Duitse opbrengsteigendom. Deze kunt u dan in mindering brengen van uw belastbare huurinkomsten.

Documenten die u dient bij te houden als buitenlandse eigenaar om een correcte aangifte personenbelasting in Duitsland te organiseren via een boekhoudkantoor dat mandaathouder is, zijn de volgende:

Administratieve documenten - Aankoopprocedure van Duits vastgoed

• Een kopie van de voor- en achterkant van uw identiteitskaart + een bewijs van uw adres in België of Nederland (bankafschrift, factuur van openbare nutsvoorzieningen, overheidscorrespondentie)
• Een kopie van de notariële aankoopakte
• Details en kenmerken van het pand + een vermelding van de verhuurbare oppervlakte van uw Duitse opbrengsteigendom (zoals een Duits appartementsgebouw als investering in Hamburg of duurzaam nieuw gebouwd Duits vastgoed als investering in Heinsberg vlakbij Nederland in Noordrijn-Westfalen)
• Kopie van het officiële attest van de kredietinstelling waar u een (hypothecaire) lening heeft afgesloten voor de financiering van het onroerend goed (indien van toepassing)

Inkomstenzijde

• Een overzicht van uw huurinkomsten (en gestaafd met bewijsmateriaal, zijnde de bankafschriften van de ontvangen huurinkomsten)

Kostenzijde

• Ereloon van de notaris (facturen voor de dienstverlening qua aankoop van het Duitse pand)
• Ereloon van het boekhoudkantoor (facturen voor de boekhouddiensten en aangifteverplichtingen)
• Kostenbewijs van de betaalde Duitse overdrachtsbelasting (Duitse registratierechten, gekend als Grunderwerbsteuer). U ontvangt dit kostenbewijs op uw adres in België of Nederland nadat de Duitse notaris de betaling verricht heeft in uw naam, met het geld dat u gestort heeft op de derdenrekening.
• Kosten van renovaties en opfrissingswerken (facturen van aannemers, bouwmarkten, enzovoort).
• Betalingsattesten van de (hypothecaire) lening die werd aangegaan om het Duitse vastgoed te verwerven, alsook kosten die verband houden met deze financiering (hypotheekkosten en registratierechten). De intrestbetalingen spelen een rol en zijn aftrekbaar. Opmerking: Ook leningen afgesloten bij een financiële instelling in een ander land dan Duitsland komen in aanmerking.
• Kostenbewijzen van verplaatsingen van en naar Duitsland alsook van verblijfskosten indien deze gemaakt werden om uw onroerend goed in Duitsland te bezoeken.
• Allerlei kleinere kostenbewijzen die in verband staan met uw opbrengsteigendom, zoals kosten van telefonie, briefwisseling, postzegels, enzovoort.

De bovenstaande lijst van voorbeelden is niet exhaustief. Dit betekent dat ook andere kosten die verband houden met uw onroerend goed in Duitsland als belegging ook in aftrek kunnen worden gebracht van de belastbare inkomsten.

Contacteer uw lokale boekhoudkantoor in Duitsland bij twijfels. Uw boekhouder zal u trouwens verzoeken om bepaalde documenten te verstrekken in het geval u bepaalde zaken vergeten zou zijn.

Ook dat is het voordeel van het geven van een volmacht aan een betrouwbaar boekhoudkantoor in Duitsland.

Enkele boekhoudkundige & fiscale inzichten inzake aankoopprocedure van Duits vastgoed

• Eigenaars van Duits onroerend goed die in het buitenland woonachtig zijn en daar bijgevolg fiscaal rijksinwoner zijn (zoals Nederlanders en Belgen die niet in Duitsland wonen maar daar wel een opbrengsteigendom bezitten), kunnen niet genieten van de belastingvrije som in Duitsland (een forfaitaire belastingvrijstelling in de Duitse personenbelasting die geldt voor een eerste schijf inkomsten in de Duitse personenbelasting).
• Weetje qua afschrijvingen:
  • U kan de aankoopprijs en de aankoopkosten, met uitzondering van de waarde van de grond, afschrijven over een periode van 50 jaar. Dit betekent dat u jaarlijks 1/50e van uw totale aankoopkost (met uitzondering van de grondprijs) in mindering kunt brengen van het belastbare inkomen. Voor het eerste jaar dat u belastbare inkomsten geniet in Duitsland, kan u deze aankoopkosten en aankoopprijs pro rata temporis inbrengen (1/50e vermenigvuldigd met (x aantal dagen / 365))
• De kosten voor de inschrijving in het Duits kadaster worden voor de volle 100% ingebracht in het jaar van aankoop van het vastgoed. Deze worden niet afgeschreven. Hetzelfde geldt voor kosten van telefonie, internetkosten, reiskosten, interesten, postzegels. Deze worden allen ingebracht in het jaar waarin ze zich voordoen, zonder afschrijving en spreiding in de toekomst.
• Kapitaalsaflossingen van leningen aangegaan voor de verwerving van het Duits vastgoed kunnen niet in rekening gebracht worden en kunnen de belastbare basis dus niet verminderen in de Duitse personenbelasting.
• Het ereloon van het boekhoudkantoor wordt wettelijk bepaald en is onder andere gekoppeld aan de hoogte en aard van uw inkomen). Vraag daarom steeds een kostenraming aan alvorens u in zee gaat met een boekhoudkantoor. Een goed kantoor is in staat om transparante prijszetting te verzorgen.

Bijkomende informatie over aankoopprocedure van Duits vastgoed

• Investeren in vastgoed in Duitsland: Belastingen en kosten overzichtelijk weergegeven
• Vastgoed kopen in Duitsland in Noordrijn-Westfalen: Aantrekkelijke investeringslocatie om waardevast te beleggen met mooi rendement
• Zelf pensioen opbouwen met vastgoed in Duitsland kan veilig dankzij 4 eigenschappen van sommige groeiregio's
• Hoe krotvastgoed in Duitsland identificeren en vermijden (maak uw huiswerk met deze tips en advies)
• Beleggen in Duits onroerend goed als keuze voor de Duitse economische machine
• Duitsland als economische groeimotor en stabiele kracht van de Europese Unie
• Beleggingspanden in Duitsland als beleggingsalternatief voor investeringsvastgoed - Voordelen en veelgestelde vragen
• Duits onroerend goed als beleggingsproduct met twee voordelen: Stevig betrouwbaar rendement + Beperkt risico