Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Kasstroom versus kasreserve en hoe dit uw beslissingen beïnvloedt

Les 15 Hoofdstuk 6 Onderdeel 2

Zak Met Euroteken Op En Links En Rechts Muntstukken Verschil Tussen Kasstroom En Kasreserve

Bekijk uw cashflow niet in een vacuüm maar in relatie tot uw algemene financiële strategie, de hoeveelheid contant geld die u beschikbaar hebt en uw rendement op de investering.

Als u bijvoorbeeld een pand voor verhuur koopt met 100% eigen middelen, zult u hoogstwaarschijnlijk een positieve en geen negatieve cashflow hebben. Maar in dat geval maximaliseert u uw hefboomwerking niet…

Anders gesteld, de grootte van uw aanbetaling en eigen inbreng zal de maandelijkse cashflow van uw opbrengsteigendom(men) beïnvloeden.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo

Twee rekenvoorbeelden ter illustratie

Man Met Stropdas Presenteert Geel En Wit Modelhuisje Verwijzing Naar Twee Rekenvoorbeelden Met Verschillende Eigen Inbreng

De volgende voorbeelden (we maken abstractie van aankoopkosten en belastingen) kunnen enig licht werpen op het verschil tussen de concepten kasstroom (ook gekend als cashflow) en kasreserve:

Cashflowvoorbeeld 1

U koopt een woning van 300 000 euro met een aanbetaling van 60 000 euro eigen inbreng.

Uw lening van 240 000 euro kan dan al snel 1 400 euro (inclusief belastingen en verzekering) per maand kosten (aflossingen + interesten).

Ervan uitgaande dat u het pand voor 1 500 euro per maand kunt verhuren, hebt u een positieve cashflow van 100 euro per maand of 1 200 euro per jaar.

De maandelijkse cashflow is positief en het zit vrij goed, maar de aanbetaling van 60 000 euro eigen inbreng kan wel uw kasreserve (volledig) hebben uitgeput.

Cashflowvoorbeeld 2

U koopt een huis van 300 000 euro zonder aanbetaling en met 100% financiering (dit kan nog steeds in bepaalde situaties).

Uw lening van 300 000 euro (doorgaans aan een hogere rente want het gaat om 100% financiering) zou uw maandelijkse betalingen op ruwweg 1 750 euro per maand brengen (minimaal).

Laten we opnieuw aannemen dat u de woning voor 1 500 euro per maand kunt verhuren.

Met 0 euro eigen inbreng heeft u dus 250 euro per maand negatieve cashflow (maar u heeft wel nog steeds de 60 000 euro in reserve want u heeft gewerkt zonder eigen inbreng, abstractie makend van aankoopkosten).

Tip: Er kan ook gewerkt worden met een bulletkrediet waardoor u aflossingsvrij werkt (u betaalt dan alleen interesten en geen kapitaalaflossingen).

Dit zwakt de negatieve cashflow af en kan eventueel een cashflowneutrale situatie per maand opleveren. Maar het betekent wel dat u de volledig ontleende som ineens moet terugbetalen bij afloop van de lening.

En dat betekent dat u het pand voor dat moment moet verkopen of elders het kapitaal moet halen zoals uit een aanvullend pensioenspaarplan.

Wat is beter?

Man Raakt Plusteken Aan Op Virtueel Bord Verwijzing Naar Wat Is Beter Qua Financieringsstrategie

Dat hangt af van uw doelen en de rest van uw financiële plaatje.

Laten we zeggen dat u van plan bent om de woning tien jaar in bezit te houden om te verhuren:

  • In het eerste voorbeeld hebt u een positieve cashflow van 100 euro per maand, maar geen kasreserve.
  • In het tweede voorbeeld hebt u 250 euro per maand negatieve cashflow, maar u hebt wel 60 000 euro in reserve.

Sommige mensen nemen automatisch aan dat het eerste voorbeeld veiliger is… Maar is dat echt zo?

Bekijk het eens op de volgende manier…

In het eerste voorbeeld, als uw woning een maand leeg staat, bent u 1 500 euro huurinkomsten kwijt. Van zodra u de woning opnieuw verhuurt, duurt het 15 maanden (15 x 100 euro positieve cashflow per maand) om die 1 500 euro goed te maken.

In het tweede voorbeeld hebt u daarentegen 60 000 euro kasreserve om het tekort van 1 500 euro probleemloos aan te vullen. Anders gesteld, met 60 000 euro op de bank kunt u maar liefst 34 maanden leegstand dekken.

Kortom, als het onroerend goed zich in een stijgende markt bevindt met een gezonde huurdersvraag, komt u er uiteindelijk goed uit, zelfs met een negatieve maandelijkse cashflow.

Het vergt dan wel wat spaarcapaciteit van u, in het rekenvoorbeeld 250 euro per maand.

250 Euro In Biljetten In Rekenvoorbeeld Maandelijks Vereiste Spaarcapaciteit

Een andere factor qua cashflow is de keuze van het type lening.

U zou een huis kunnen kopen zonder aanbetaling en met een rentevaste lening met een looptijd van 25 of 30 jaar.

Maar… Als uw exitstrategie (zie later in een apart hoofdstuk in deze cursus) is om binnen 36 maanden te verkopen, waarom kiest u dan voor een lening met een vaste rentevoet voor 25 of 30 jaar?

Het punt hier is dat u niet automatisch moet streven naar een positieve maandelijkse cashflow als enige doel bij het kiezen van een financiering.

Evenzo zou u geen onroerend goed mogen kopen louter en alleen om profijt te doen met de hefboomwerking en/of waardestijging met niets als aanbetaling.

Anders gesteld: Het is ook geen goed idee om maandelijks een negatieve cashflow te slikken en louter en alleen te rekenen op een waardestijging van het pand op korte termijn als enige bron van winst.

Conclusie: Zowel cashflow en kasreserve zijn 2 belangrijke aandachtspunten voor uw plannen en strategieën voor vastgoedbeleggingen!

Hoe cashflow uw beslissingen beïnvloedt

Hoe een gebrekkige cashflow tot domme, riskante beslissingen leidt

Vrouw Grijpt Met Hand Naar Haar Hoofd En Is In Paniek Door Gebrekkige Cashflow

U begrijpt ondertussen dat u kasreserves nodig hebt om op lange termijn in onroerend goed te kunnen blijven investeren.

Vastgoed kopen zonder een aanbetaling te doen is vrij gemakkelijk (indien u aan de juiste parameters van de bank voldoet).

De echte test is echter het omgaan met een negatieve cashflow, reparaties en andere uitgaven zodra u het onroerend goed hebt gekocht.

Sterker nog, als u de slechte tijden bij het investeren in onroerend goed kunt doorstaan, komt u er altijd bovenop.

Maar een gebrek aan kasreserves en de daarmee samenhangende angst voor leegstand en derving van huurinkomsten zet investeerders in vastgoed onnodig onder druk.

Hoe? Het zet hen bijvoorbeeld onder druk om ondermaatse reparaties uit te voeren, ongekwalificeerde huurders te accepteren en toe te geven aan bepaalde eisen van huurders.

Wanneer dergelijke investeerders in geldnood vervolgens hun opbrengsteigendom willen verkopen, dwingt deze situatie hen om de prijs te verlagen en veel geld op tafel te laten liggen.

Dit komt doordat ze niet lang kunnen wachten tot het onroerend goed verkocht is om uiteindelijk hun geïnvesteerde eigen middelen (deels) te recupereren.

Hoe een voldoende grote kasreserve tot rationele beslissingen leidt

Vergrootglas Dat Op Mechanisme Van Radertjes Focust als Rationeel Beslissingsproces Dankzij Voldoende Kasreserves

Als u anderzijds de zekerheid van een voldoende grote kasreserve hebt, kunt u wél rationeel handelen. In zo’n geval heeft u weinig druk en kunt u het zich wél veroorloven om het wachtspelletje te spelen en te wachten op iemand die bereid is om een goede, hoge verkoopprijs te betalen voor het pand.

U kunt het zich zelfs ook veroorloven om te wachten op een gekwalificeerde huurder en om zelfs bepaalde opbrengsteigendommen leeg te laten staan in plaats van ze te verhuren aan bepaalde huurders die eigenlijk niet voldoen aan uw gewenst huurdersprofiel.

Met een goede cashreserve kunt u ook zorgen voor noodzakelijke reparaties en verbeteringen aan uw opbrengsteigendom(men).

Kortom, als u geld in kas hebt, is het een heel ander verhaal dan wanneer u probeert te werken en overleven met een gebrek aan geld.

Waar het op neerkomt: U kunt onroerend goed kopen zonder geld (of met weinig geld). Maar u kunt eenvoudigweg niet overleven zonder geldreserves (net zoals voor bedrijven is dit ook een zekerheid voor particuliere vastgoedbeleggers).

Het is dus echt belangrijk om voldoende kasreserves op te bouwen voordat u in verhuurwoningen en/of verhuurappartementen investeert.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen