Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje: Inzichten

Het idee om een tweede woning te kopen in Spanje klinkt misschien wel als prachtige muziek in de oren… Maar voordat u impulsief uw koffers pakt, is het belangrijk om de juridische aspecten van onroerend goed in Spanje te begrijpen.

De Spaanse vastgoedmarkt kan heel complex en verwarrend zijn voor Nederlanders en Belgen… Maar met de juiste kennis en begeleiding kunt u er wel degelijk in slagen om uw droomhuis of -appartement veilig en succesvol aan te kopen.

Hieronder krijgt u een handig overzicht van de belangrijkste juridische zaken die u moet weten voordat u een appartement, penthouse of woning in Spanje koopt.

Van belastingen tot advocaten en vastgoedmakelaars, we bespreken alles wat u moet weten om uw droomhuis (en geen kat in een zak) in Spanje te kopen!

Inhoudsopgave

1 Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje: Inleiding
2 Zorg ervoor dat het pand waarin u geïnteresseerd bent legaal is en in goede staat verkeert
3 Kopen in Spanje: Het belang van een woning in goede staat
4 Het “Contrato de Arras”: Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje
5 De koopovereenkomst
6 Is begeleiding bij een aankoop in Spanje verplicht?
7 De rol van een advocaat in Spanje, een zekerheid die nooit overbodig is
8 Is het nodig om een makelaar in te schakelen bij het kopen van een woning in Spanje?
9 Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje: Conclusie
10 Aanbod onroerend te koop in Spanje
- 10.1 Murcia
- 10.2 Andalusië

Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje: Inleiding

Stelt u zich eens het volgende droomscenario voor… U zit te ontspannen op uw terras, uitkijkend over de Middellandse Zee terwijl u geniet van een heerlijk glas wijn en een bordje vol verse tapas.

De zon verdwijnt langzaam in de zee met op de achtergrond een streepje muziek en de kleuren van de lucht veranderen geleidelijk in een spectaculair schouwspel van oranje, rode en roze kleuren…

Tegelijkertijd voelt u de warme bries van de zee op uw lichaam en u kunt nog steeds maar moeilijk geloven dat dit uw nieuwe (tweede) thuis in Spanje is. Een droom die werkelijkheid geworden is…

Maar voordat u uw droomappartement of -huis in Spanje kunt kopen, moet u zich bewust zijn van de vele juridische aspecten die bij de aankoop van onroerend goed in Spanje komen kijken.

Hieronder bespreken we de belangrijkste zaken die u moet weten voordat u uw droom van Spaans vastgoed kopen in vervulling kunt laten gaan.

Zorg ervoor dat het pand waarin u geïnteresseerd bent legaal is en in goede staat verkeert

Heeft u er ooit aan gedacht om een tweede huis in Spanje te kopen? Wie heeft er eigenlijk nog niet van gedroomd om met pensioen te gaan in Spanje of te verhuizen naar de zon, terwijl u geniet van een heerlijk bordje tapas op het strand?

Misschien heeft u vrij recent wel uw perfecte woning in Spanje gevonden en staat u op het punt om ze aan te kopen.

In dat geval is het heel belangrijk dat u er zeker van bent dat het onroerend goed in kwestie 100% legaal is en dat er geen openstaande lasten aan verbonden zijn.

Dergelijke openstaande schulden kunnen bijvoorbeeld onbetaalde water- of elektriciteitsrekeningen zijn, maar ook IBI, het equivalent van onroerendgoedbelasting in Spanje of onbetaalde gemeenschappelijke kosten van een appartement in een gemeenschap.

Het is ook belangrijk om de staat van het pand te kennen: Is het huis of appartement momenteel onbewoond of zijn er huurders die er momenteel nog in leven?

Tip: Als er huurders in het pand wonen, kan het voor u misschien financieel interessant zijn om (nog even) met dezelfde huurder door te gaan tot het contract afloopt.

Kopen in Spanje: Het belang van een woning in goede staat

Wanneer u besluit te investeren in een nieuw of tweedehands huis in Spanje, is het raadzaam om een gedetailleerd rapport aan te vragen over de bouwkwaliteit en -plannen, evenals over de gemeenschappelijke ruimten.

Als u kiest voor tweedehands Spaans vastgoed kopen, kan het soms moeilijk zijn voor de huidige eigenaar om aan al deze informatie te komen.

Als dit het geval is, is het voor u als potentiële koper dus absoluut noodzakelijk om tijdens de bezichtiging echt ruim de tijd te nemen om de staat van de woning grondig te controleren.

Hier zijn enkele tips en aandachtspunten om op te letten wanneer u een bezoek brengt:

Controleer de elektrische installaties, airconditioning en verwarming.
Let op de afwerkingsgraad van de constructie, het schilderwerk van de muren, de staat van de sanitaire installaties en het sanitair zelf qua werking.
Vergeet niet om de buiteninstallaties te controleren, zoals het automatische besproeiingssysteem, het zwembad, een pergola, de staat van het terras en het kunstgazon, enzovoort.

Al deze manuele en visuele controles zijn belangrijk omdat ze u echt in staat stellen om de staat van het huis of appartement vast te stellen.

En hierdoor verkrijgt u de juiste informatie om met kennis van zaken te kunnen onderhandelen over de prijs van de woning of het appartement als er aanzienlijke werkzaamheden nodig zouden zijn.

Het “Contrato de Arras”: Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje

Als u een bepaalde woning of een appartement wilt kopen, moet u een aanbetalingsovereenkomst ondertekenen (lokaal gekend als het contrato de arras).

Dit is een soort voorlopig contract waarin u en de verkoper afspreken dat u de woning of het appartement gaat kopen en u een klein bedrag als voorschot (aanbetaling) betaalt.

De meest gebruikte aanbetalingsovereenkomst is een contract waarbij de potentiële koper een borgsom betaalt die hij/zij verliest indien hij/zij later afhaakt. En die de verkoper in tweevoud moet teruggeven als de koop niet wordt gesloten omdat de verkoper zijn/haar verplichtingen niet nakomt.

Het is sterk aanbevolen om dit Contrato de Arras door een advocaat in Spanje te laten opstellen, aangezien dit document in juridisch vakjargon in het Spaans is opgesteld. Daarom is het echt wel essentieel dat u weet wat u precies ondertekent.

Tip: Voordat u de aanbetaling formaliseert en betaalt, is het dus ook nodig om ervoor te zorgen dat u over de noodzakelijke financiële middelen beschikt om in Spanje vastgoed te kopen. Met andere woorden, indien nodig, dient u reeds groen licht te hebben van een kredietverstrekker voor een (hypothecaire) lening en een specifiek bepaald bedrag.

Weetje: Het is ook mogelijk om in het contract een opschortende voorwaarde te laten opnemen die de verkoop annuleert indien u als koper geen financiering vindt via een bank.

Het Contrato de Arras moet deze opschortende voorwaarde dan wel bevatten om zodoende het voorschot niet te verliezen indien de hypothecaire lening niet wordt toegekend aan u door de bank.

Goed om te weten: Betaal nooit een voorschot/aanbetaling zonder ondertekend Contrato de Arras en betaal per bankoverschrijving om deze transactie te registreren en een officieel bewijs te hebben…

De koopovereenkomst

In het koopcontract vindt u niet alleen de vaste prijs, maar ook de manier waarop de kosten van de vastgoedtransactie worden verdeeld.

Er zijn namelijk belastingen die door de koper worden gedragen, zoals de btw in het geval van nieuwe onroerende goederen (ongeveer 10% van de aankoopprijs) of de ITP in het geval van reeds bestaande onroerende goederen die worden doorverkocht.

Let op: de ITP is een belasting op de overdracht van onroerend goed, waarvan het bedrag verschilt per autonome gemeenschap.

Daarnaast kunnen er ook nog IAJD (een belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen) en kosten van het kadaster van toepassing zijn voor een nieuwe woning.

Ten tweede moet u als koper normaliter ook de kosten van de notaris betalen (hierover kan in bepaalde gevallen wel onderhandeld worden met de verkoper. Wie niet waagt, niet wint).

Opgelet: Vraag zeker ook na wie de commissie van de betrokken vastgoedmakelaar betaalt. Het is de moeite waard om ernaar te vragen om vervelende financiële verrassingen te voorkomen.

Over het algemeen wordt de vergoeding van de vastgoedmakelaar in Spanje vaak betaald door de verkopende partij (en dus niet door de koper).

Is begeleiding bij een aankoop in Spanje verplicht?

Om erachter te komen of u zich moet laten begeleiden voor uw aankoopproces van onroerend goed in Spanje, is het essentieel om uzelf de volgende vragen te stellen:

Spreekt u de Spaans taal?
Heeft u enige juridische kennis van dit land?
Heeft u voldoende en uitgebreide kennis van de vastgoedmarkt in de omgeving om een goede deal te maken?

Het is onwaarschijnlijk dat u al deze vragen bevestigend zult beantwoorden.

Als u een huis gaat kopen in Spanje en denkt dat u geen hulp nodig hebt, dan heeft u het in 90% van de gevallen mis.

Tip: Als er één persoon is wiens aanwezigheid in uw Spaans vastgoedproject absoluut noodzakelijk is, dan is het wel een advocaat in Spanje.

De rol van een advocaat in Spanje, een zekerheid die nooit overbodig is

Weet u waarom het mis kan gaan bij het investeren in onroerend goed in Spanje?

Soms is dit te wijten aan een “impulsieve en blinde” aankoop…

Gierigheid bedriegt de wijsheid: Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje

Maar als een aankoop in Spanje juridisch fout gaat, is het meestal omdat de koper geld wilde besparen door geen advocaat in te schakelen.

Helaas is dit een verschrikkelijke fout die enorme financiële gevolgen kan hebben. De afloop van een mislukte vastgoedaankoop in Spanje kan inderdaad dramatisch zijn…

Denk bijvoorbeeld aan een illegaal gebouwd huis waarvan u eigenaar bent geworden, openstaande schulden verbonden aan het onroerend goed, oplichting door een projectontwikkelaar of een particulier, nog openstaande exorbitant hoge gemeenschappelijke kosten van een appartement in een residentie met andere eigenaars, enzovoort.

Het is belangrijk te weten dat een advocaat in Spanje echt geen overbodige luxe is om hypothetische en echte problemen in verband met een aankoop in Spanje te vermijden.

Ok, het zal u wat geld kosten, maar de gemoedsrust en de professionele begeleiding zijn dubbel en dik het geld waard omdat u zo kunt vermijden dat u een kat in een zak koopt.

Op het vlak van een advocaat in Spanje is de volgende uitdrukking absoluut van toepassing:

De gierigheid bedriegt de wijsheid.

Met andere woorden, bij een aankoop van Spaans onroerend goed is overdreven spaarzaamheid onverstandig en kortzichtig. Het kan in de toekomst grote financiële problemen en uitgaven veroorzaken…

Takenpakket van een Spaanse advocaat

De rol van de advocaat in Spanje die u begeleidt bij een vastgoedaankoop, zal onder andere de volgende zijn:

Zorgen voor de verificatie van de documentatie en een controle van de status van het onroerend goed.
Het in orde brengen van uw NIE nummer.
Begeleiding bij de correcte betaling van belastingen in verband met de aankoop, zoals btw of ITP (overdrachtsbelasting).
Een correcte registratie van de woning of het appartement op uw naam, enzovoort.

Kostprijs van een advocaat: Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje

Het is goed om te weten dat de kosten van een advocaat voor de volledige begeleiding van een aankoop tussen de 1 000 en 1 200 euro liggen (voor de regio’s Murcia en Almeria) en iets hoger kunnen zijn in de regio van Alicante en Andalusië (met Marbella als blikvanger).

Is het nodig om een makelaar in te schakelen bij het kopen van een woning in Spanje?

Het is mogelijk om zonder vastgoedmakelaar een woning of appartement in Spanje te kopen.

Met andere woorden, het is mogelijk om alleen te kopen met behulp van een advocaat in Spanje.

Met de steun van een lokale vastgoedprofessional in Spanje krijgt u echter toegang tot geselecteerde woningen en kunt u zich oriënteren op het meest geschikte vastgoed te koop in Spanje voor uw specifieke wensen en budget.

Weetje: Als u de Spaanse taal niet spreekt, is het essentieel om een volledig tweetalige makelaar te kiezen om zo goed mogelijk te kunnen communiceren.

Juridische aspecten van onroerend goed in Spanje: Conclusie

Hoewel het kopen van onroerend goed in Spanje geen onoverkomelijke uitdaging is, is het van cruciaal belang om alle documenten te laten controleren door een jurist/advocaat en de woning grondig te onderzoeken en bezichtigen voordat u tot een aankoop overgaat.

Vergeet niet dat het inschakelen van de juiste professionals, zoals een ervaren Spaanse advocaat, uw kansen op een succesvolle en probleemloze aankoop aanzienlijk vergroot.

Door dergelijke juridische voorzorgsmaatregelen te nemen, kunt u zorgeloos genieten van uw droomhuis onder de Spaanse zon!

Tip: Waarom overweegt u geen stekje aan de Costa del Sol met uitzicht over de Middellandse Zee? Terwijl u geniet van heerlijke tapas op het strand of op uw terras?