Is nieuwbouw een goede investering?

Is nieuwbouw een goede investering voor uw spaarcenten? Kan dit een stabiele en mooie ROI opleveren via de huurinkomsten en een mogelijke meerwaarde op lange termijn?

Gloednieuwe woningen en appartementen bieden andere voordelen dan bestaande eigendommen. Voorbeelden zijn kapitaalgroeipotentieel, minder onderhoudskosten en uitrusting met moderne technologie en materialen.

Er zijn ook een aantal nadelen van nieuw vastgoed waar u zich maar beter van bewust bent.

Ook maken we een onderscheid tussen nieuwbouw vastgoed aankopen op plan en de pluspunten en minpunten van deze optie.

Onderaan geven we u vervolgens een handig overzicht van verschillende soorten vastgoedbeleggingen die momenteel beschikbaar zijn.

Ten slotte krijgt u nog een finale tip omtrent uw investeringsprofiel.

Is nieuwbouw een goede investering? Inleiding

U heeft interesse om te investeren in vastgoed maar u twijfelt tussen nieuw of bestaand onroerend goed?

Er is geen algemeen antwoord op de vraag welke de beste investering in vastgoed is: Nieuwbouw of bestaand vastgoed?

Maar er zijn wel diverse factoren die uw investeringsbeslissing kunnen beïnvloeden.

In plaats van te proberen de een als beter dan de ander te categoriseren, is het interessanter om de voor- en nadelen van de diverse soorten onroerend goed te bekijken.

Op die manier kunt u begrijpen welk type onroerend goed welke resultaten zal opleveren volgens uw strategie, portefeuille en financiële omstandigheden.

Hieronder behandelen we voor- en nadelen van nieuwbouw vastgoed als belegging in detail.

Nieuwe eigendommen (reeds gebouwd en te koop): Is nieuwbouw een goede investering?

Pluspunten van nieuwbouw

Minder onderhoudskosten

Nieuwbouw vastgoed heeft doorgaans minder reparaties en onderhoud nodig in vergelijking met bestaand vastgoed van 5 of 10 jaar oud bijvoorbeeld.

Afhankelijk van het land waar het nieuwbouw pand gelegen is, kan u als koper ook terugvallen op garanties van de ontwikkelaar (indien er grote structurele problemen na de oplevering zouden opduiken).

Betrouwbaardere cashflow projecties

Met nieuwe eigendommen kan u als investeerder gemakkelijker op uw onderhoudskosten anticiperen.

Want bij nieuwbouw zijn er minder tot geen onverwachte onderhoudsproblemen zoals bij oudere eigendommen.

Alles valt onder garantie voor vele jaren. De bouwontwikkelaar is doorgaans aansprakelijk voor een bepaalde periode. En de apparatuur en apparaten worden ook gedekt door fabrieksgarantie in het begin.

In de beginjaren kan dit een enorm verschil maken voor uw cashflow en budgetteringen.

Populair en hogere huur mogelijk

Nieuwbouw panden zijn aantrekkelijk voor huurders.

Nieuwere eigendommen, die vaak moderne snufjes hebben waar jongere generaties dol op zijn, zijn echt wel populair bij huurders.

Die aantrekkingskracht op moderne huurders (die vaak zeer veeleisend kunnen zijn), is belangrijk en niet te onderschatten! Want alles is nieuw, glimmend, werkend en voldoet aan moderne levensstijlkenmerken.

Nieuwbouw wordt doorgaans ook gekenmerkt door meer licht, ventilatie en klimaatregeling, energiezuinigheid, slaapkamers met ensuites, balkons of buitenruimten en meerdere woonruimten.

Al deze zaken oefenen een grotere aantrekkingskracht uit op potentiële huurders en rechtvaardigen een hogere huur.

Kortom, talloze huurders worden aangetrokken door glimmende nieuwe inrichting en het gebrek aan slijtage.

En als investeerder kunt u vlotter een zo hoog mogelijke huur vragen. Om zodoende uw rendement en ROI te maximaliseren.

Minpunten van nieuwe onroerende goederen

Minder scherpe deal

Over het algemeen betaalt u voor nieuwbouw vastgoed een stevige prijs.

Veel onderhandelingsmarge is er niet daar de projectontwikkelaar zijn winstmarge dient veilig te stellen.

Als koper van nieuwbouw vastgoed betaalt u dus sowieso een premium voor een nieuwe eigendom.

U betaalt de winstmarge van de ontwikkelaar (en alle kosten die dit bedrijf gemaakt heeft), alsook btw berekend over de aankoopwaarde (afhankelijk van het land waar u nieuwbouw koopt).

Op zich hoeft dit allemaal geen probleem te zijn indien u een beleggingshorizon op lange termijn heeft.

U dient gewoon te beseffen dat u de kapitaalsgroei van het eerste jaar of de eerste jaren betaalt aan de projectontwikkelaar.

Meestal geen A-locaties

De ligging van nieuwe onroerende goederen is vaak minder goed dan die van bestaande eigendommen.

Tegenwoordig is het vrij onwaarschijnlijk dat nieuwbouw onroerende goederen en verkavelingen dichtbij stadscentra liggen.

Ze worden eerder gebouwd op B- en C-locaties waar meer bouwgrond ter beschikking is aan nog acceptabele prijzen.

Dergelijke locaties bieden doorgaans een beduidend lagere kapitaalsgroei dan de voorsteden en locaties in de binnenring van steden.

En dit terwijl het net deze waardestijging en kapitaalsgroei van uw onroerend goed is die uw financiële vrijheid kan helpen opbouwen.

Risico op structurele gebreken

De nieuwbouwsector kent goede en minder goede actoren.

Er bestaan, zoals in elke sector, betrouwbare projectontwikkelaars en minder betrouwbare bouwpromotoren.

Bij deze laatste soort komt de kwaliteit van de bouw en de gebruikte materialen altijd op de tweede plaats.

Dergelijke ontwikkelaars werken met bedenkelijke onderaannemers en de goedkoopste materialen.

Op die manier kunnen ze bezuinigen op materiaal en arbeid en hierdoor hun winstmarge maximaliseren.

TIP: Doe uw onderzoek grondig. Tracht beoordelingen te lezen van bestaande klanten om te weten te komen met welk type ontwikkelaar u te maken heeft alvorens u effectief aankoopt.

Verhuurgarantie kan vergiftigd geschenk zijn

Sommige aanbiedingen van projectontwikkelaars kunnen financieel geen steek houden als de omstandigheden veranderen.

Zo kan men een nieuwbouw opbrengsteigendom aanbieden inclusief een verhuurgarantie.

Waardoor u gedurende x aantal jaar contractueel gegarandeerde huurinkomsten (en rendement) kunt opstrijken als eigenaar.

En dit kan de vastgoedinvestering aanvankelijk heel aantrekkelijk en beter doen lijken dan andere opties, maar…

Wanneer de verhuurgarantie afloopt, kan blijken dat uw inkomsten terugvallen naar een niveau dat helemaal niet interessant is voor u.

Dus: Denk een stap vooruit en zoek uit wat gangbare huurinkomsten zijn in de regio. En onderzoek of er schaarste is om in te schatten of u vlot zal kunnen verhuren na afloop van de verhuurgarantie.

Tot slot enkele tips:

• Zoek uit of uw de verhuurgarantie na afloop opnieuw kunt verlengen bij dezelfde promotor.
• En indien dit niet het geval zou zijn, dient u uit te zoeken wat de kostprijs is van een allesomvattende verhuurdienst door een lokale rentmeester.
• Zo kan u inschatten wat u netto zal overhouden na afloop van de verhuurgarantie, rekening houdend met een conservatieve maar realistische bezettingsgraad voor die regio.

Aankoop op plan (nog te bouwen en te koop): Is nieuwbouw een goede investering?

Voordelen van op plan kopen

Meesurfen op een stijgende vastgoedmarkt kan

In theorie werkt vastgoed op plan kopen in uw voordeel in een stijgende vastgoedmarkt.

Dit komt doordat u een koopprijs vastlegt bij het begin van de bouwwerken.

Vanaf dat moment begint u te profiteren van de waardestijging van het (nog te bouwen) vastgoed.

Vanzelfsprekend dient u uw huiswerk te maken en te onderzoeken wat de waarde is van soortgelijke panden in de buurt.

Zo kan u vermijden dat u te veel betaalt. Het laatste wat u wenst, is na oplevering ontdekken dat uw nieuwbouw pand aanzienlijk minder waard is dan uw oorspronkelijke aankoopprijs.

Interessantere financieringsmodaliteiten

In bepaalde situaties is de vereiste aanbetaling voor een aankoop op plan flexibeler en lager dan het vereiste voorschot voor een reeds bestaande nieuwbouw eigendom.

Dit biedt opportuniteiten vanuit cashflowperspectief.

Als het vereiste voorschot vrij laag is, heeft u tijd om voorafgaand en tijdens de bouwfase verder geld opzij te zetten en te sparen voor de aankoop.

Afhankelijk van waar u koopt, kan het zijn dat u het nieuwbouwpand slechts betaalt in schijven, in overeenstemming met de vordering van de werken.

Dit kan zijn cashflowmatige voordelen bieden en het is tevens een garantie dat u niet betaalt voor werken die nog moeten plaatsvinden.

Lagere onderhoudskosten en hogere huur dan bestaand vastgoed

Voor het overige gelden dezelfde voordelen voor nieuwbouw op plan als voor nieuwbouw eigendommen die reeds opgeleverd zijn (zie hierboven).

Denk aan lagere onderhoudskosten en hogere huurinkomsten VS bestaand vastgoed dat al wat ouder is.

Nadelen van kopen op plan: Is nieuwbouw een goede investering of niet?

Correctie van de vastgoedmarkt kan financiële kater opleveren

Er bestaat steeds een risico dat de lokale vastgoedmarkt een correctiefase ondergaat.

In de praktijk betekent dit dus dat u na oplevering een afgewerkte nieuwbouw eigendom bezit die minder waard is dan wat u betaald hebt.

Op zich is dit geen probleem, tenminste indien uw beleggingshorizon lang genoeg is. Markten, ook vastgoedmarkten, evolueren cyclisch en op de lange termijn worden correcties gevolgd door stijgingen.

Kan (te) duur uitvallen

Eigendommen die op plan worden aangeboden en verkocht, worden meestal tegen een hogere, premium prijs gekocht.

Als investeerder dient u dus uw huiswerk te maken. Onderzoek wat een gelijkaardig pand in dezelfde buurt waard is.

Zo kunt u vrij goed inschatten of u te veel zou betalen.

Weetje: Vergeet niet dat uw aankoopprijs voor een aankoop op plan inclusief de winstmarge van de ontwikkelaar is (en inclusief de marketingkosten en andere overhead van de ontwikkelaar).

Overaanbod is een risico

Als belegger dient u op zoek te gaan naar locaties waar er schaarste is, of toch op zijn minst een stabiele vraag naar huurwoningen.

En hier knelt vaak het schoentje!

In vele nieuwbouwwijken, of het nu gaat om gezellige woonwijken of appartementencomplexen, kan het aantal beschikbare woningen of appartementen pijlsnel de hoogte inschieten.

Over een periode van enkele jaren kan er dan een overaanbod van gelijkaardige wooneenheden ontstaan.

En dus bestaat de kans dat uw pand wordt opgeleverd op een moment dat het spel van vraag en aanbod gewijzigd is.

Waardoor u gedwongen kunt worden om uw gevraagde huurprijs te verlagen om aantrekkelijk en competitief te blijven (in vergelijking met andere aanbieders van panden te huur).

Is nieuwbouw een goede investering? Samengevat

Gezien de tegenwoordig doorsnee locaties van nieuwbouw panden, heeft u een vrij lage kapitaalsgroei met dergelijke panden op B- en C-locaties als particuliere investeerder.

Terwijl de waardestijging op lange termijn wel degelijk echt belangrijk is voor de uiteindelijke investeringsprestaties van uw opbrengsteigendom.

Indien u van plan bent om op plan een nieuwbouw appartement of woning te kopen, dient u te waken over een marktconforme prijs. Vermijd om te veel te betalen.

Nieuwbouw investeringen in de aanbieding

Onderstaand overzicht geeft een aantal opties om te beleggen in nieuwbouw vastgoed, alsook een aantal andere opties:

Finale tip: Analyseer uw investeringsprofiel

Uiteindelijk is elk eigendom uniek en moet u elke eigendom beoordelen op zijn specifieke plus- en minpunten.

Bovendien dient u elke nieuwbouw opbrengsteigendom ook af te wegen tegen uw persoonlijke omstandigheden en uw beleggingsdoelstellingen.

Kunt u wat risico verdragen of wenst u contractuele garanties in de vorm van een verhuurgarantie door de promotor?

Wenst u in vastgoed te beleggen om aan vermogensopbouw voor uw kinderen te doen? TIP: Lees ons gerelateerd artikel Sparen voor kind: Tips voor vermogensopbouw voor de volgende generatie voor meer info hieromtrent!

Reeds bestaande eigendommen bieden daarentegen ook voor- en nadelen. U kunt doorgaans scherper aankopen en u heeft qua locatie meer opties om waardegroei op te strijken. Maar…

Natuurlijk zijn niet alle reeds bestaande appartementen en woningen investeringswaardige eigendommen!

Dus u moet nog steeds zorgvuldig due diligence uitvoeren om geen kat in een zak te kopen!

Bekende minpunten van reeds bestaand vastgoed zijn verborgen gebreken of structurele problemen in het gebouw.

Deze kunnen enorm veel geld kosten en kunnen alle betrokken partijen (eigenaar, huurder en rentmeester/beheerder) veel stress en kopzorgen opleveren.

TIP: Lees ons gerelateerd artikel Is bestaand vastgoed een slimme belegging? om nog meer voor- en nadelen van bestaande onroerende goederen als belegging te ontdekken.