Is bestaand vastgoed een slimme belegging? Analyse

Is bestaand vastgoed een slimme belegging?

Wat is een betere belegging? Nieuwbouw vastgoed of bestaand vastgoed?

Overtroeven bestaande eigendommen nieuwe eigendommen qua investeringsobjecten of is het net het omgekeerde?

Hoewel de meningen vaak uiteenlopen, spreken de argumenten voor zich.

Is bestaand vastgoed een slimme belegging? Inleiding

Voor beleggers zijn er maar weinig vraagstukken die zoveel discussie uitlokken als de volgende vraag:

Moet ik in nieuwe of in bestaande onroerende goederen investeren voor een goed rendement én zekerheid?

Dit vraagstuk is niet zo eenvoudig te beantwoorden…

Voor veel particuliere beleggers is deze kwestie iets waar zij keer op keer goed moeten over nadenken.

Beide soorten onroerend goed hebben hun voordelen en beide hebben zeker ook nadelen.

De verwarring wordt vaak ook nog vergroot door de uiteenlopende meningen van (vastgoed)beleggingsadviseurs zelf.

Het eenvoudige antwoord is dat de keuze tussen het een of het ander grotendeels van de belegger zelf afhangt.

Maar hoe weet u waar u op moet letten? Hoe weet u wat uw risicobereidheid is? En vooral, hoe weet u dat u tevreden zult zijn met uw keuze voor een van beide?

Hieronder helpen we u een handje!

We bespreken de belangrijkste redenen om in reeds bestaand vastgoed voor verhuur te beleggen.

Onderaan de pagina sluiten we af met een overzicht van beschikbare vastgoedbeleggingen dat zowel bestaand als nieuw vastgoed omvat.

Redenen om in bestaand onroerend goed te beleggen

Oudere, reeds bestaande en operationele eigendommen zijn zonder twijfel dé manier om te investeren in vastgoed volgens de onderstaande redenen:

Mogelijkheden om te verkavelen

Zorgvuldig en slim uitgekozen oudere eigendommen kunnen vaak verkaveld en onderverdeeld worden.

Stel dat u het oorspronkelijke huis behoudt en een deel van de achtertuin verkavelt.

En stel dat u bijvoorbeeld drie gezinswoningen van gemiddelde grootte bijbouwt op het verkavelde gedeelte (zonder tussenkomst van een ontwikkelaar want u organiseert dit zelf).

Na de verkaveling en de bouwwerken bezit u dan uiteindelijk 4 eigendommen.

U kan dan 4 panden verhuren en 4 keer huurinkomsten op zak steken.

Of u behoudt bijvoorbeeld 2 units en u verkoopt er 2. De 2 panden die u verkoopt, bezorgen u een gemaximaliseerde winst omdat er geen projectontwikkelaar in het spel is die ook marge op zak steekt.

Is bestaand vastgoed een slimme belegging?

Renovatiemogelijkheden om zelf waarde toe te voegen

Reeds gebouwde onroerende goederen zijn rijper om zelf waarde toe te voegen, wat uw vermogen in een groeiversnelling kan brengen.

Een cosmetische opknapbeurt kan de waarde, de verhuurbaarheid, het huurrendement en de afschrijving van een oudere opbrengsteigendom verbeteren.

En dit is iets wat met nieuwbouw vastgoed niet haalbaar is.

Goed uitgevoerde opfrissingswerken en kleinschalige renovatiewerken kunnen een oudere eigendom even aantrekkelijk maken als een nieuw pand.

Maar dan wel met meer financieel groeipotentieel voor de belegger in de vorm van een meerwaarde in de toekomst.

U kunt over het algemeen onmiddellijk waarde toevoegen aan gevestigd en reeds bestaand onroerend goed. Maar dat is heel moeilijk tot onmogelijk bij nieuw gebouwd onroerend goed!

Tip 1:Zoek bestaande panden in een mooie, historische stijl met een tuin(tje), goede bergruimte, parkeergelegenheid en een goed gebalanceerde en praktische inrichting en plattegrond.

Tip 2: Indien u een bestaand appartement zou willen kopen om het te verhuren, overweeg dan oudere appartementsblokken uit de jaren 60, 70 of 80:

• Deze zijn doorgaans heel stevig gebouwd en sommige hebben de tand des tijds goed doorstaan.
• Tracht te kopen in kleinschalige residenties met minder dan 25 verschillende wooneenheden (en bij voorkeur minder dan 12 verschillende woonunits).

Tip 3: Vermijd gebouwen met geïntegreerde fitnesszaken en aftandse, onverzorgde liften.

Aantrekkelijkere grondcomponent

Oudere onroerende goederen hebben de neiging om meer waarde vast te houden in de grond dan in de stenen en mortel.

Wat onroerend goed betreft, wordt grond over het algemeen meer waard en worden gebouwen minder waard op de lange termijn.

Dus qua grondcomponent zijn oudere eigendommen (vaak op een grotere lap grond gebouwd dan nieuwbouwpanden) een slimmere keuze.

Reeds bestaande onroerende goederen die nog verhuurinkomsten kunnen opbrengen, zijn het meest interessant.

Kijk voor een praktisch overzicht van beschikbare opbrengstpanden eens naar de aanbiedingen onderaan deze pagina.

U kunt ze deels financieren met een hypothecaire lening en de huurinkomsten gebruiken om de lening af te lossen.

Tip: Tracht een degelijk en solide ouder huis te kopen dat niet al te veel onderhoud vraagt (met een dak dat nog in orde is), in het beste gebied dat u zich kunt veroorloven.

Op deze manier investeren in bestaande onroerende goederen is een recept voor redelijke huuropbrengsten en maximale groei van uw vermogen op middellange tot lange termijn.

De gouden regel om in bestaand vastgoed voor verhuur te beleggen, luidt als volgt:

Investeer 70 tot 75 procent van uw geld in de grond en niet meer dan 30 à 25 procent in de stenen.

Dit betekent dat u een goed idee moet krijgen van de waarde van de grond op die locatie om uit te rekenen wat u per vierkante meter grond zou betalen voor een bestaand pand.

Stel dat de lap grond waarop het pand gebouwd is, 125 000 euro waard is. Dan kan u tot +/- 178 500 euro betalen voor deze eigendom volgens deze vuistregel.

En indien men in ditzelfde voorbeeld 300 000 euro zou vragen voor deze oudere eigendom, dan weet u dat u een betere deal kan vinden elders!

Bewezen doorverkoopwaarde

Gevestigde eigendommen hebben ook een bewezen doorverkoopwaarde, want elke ruil gaat tussen een gewillige koper en een gewillige verkoper en zal waarschijnlijk de markt halen.

Anderzijds moet voor nieuwe eigendommen een premie worden betaald, want de ontwikkelaar wil een marge maken voor zijn inspanningen.

Ontwikkelaars hebben ook een marketingbudget om hun eigendom te verkopen en dat wordt allemaal meegerekend bij het vaststellen van de prijs.

De prijzen worden pas op de markt getest als ze later doorverkocht worden.

Kooptips om slim te investeren in bestaand onroerend goed

• Selecteer bestaande onroerende goederen binnen een straal van 12,5 kilometer rondom een bloeiende hoofdstedelijke arbeidsmarkt met een bewezen infrastructuur zoals bedrijfsparken, openbaar vervoer en horeca.
• Tracht te focussen op bepaald voor- en randsteden waar koopkrachtige mensen wonen met bovengemiddelde inkomens en waar er vooruitzichten zijn voor inkomensgroei.
• Dergelijke voorsteden liggen heel vaak dichtbij een grootstad in gevestigde gebieden (die doorgaans vrij duur uitvallen maar garanties bieden qua behoud van waarde en qua waardegroei).
• Weetje: Voorsteden met historische huizen zijn over het algemeen erg gewild bij lokale bewoners. Dergelijke panden zijn gezegend met een tijdloze aantrekkingskracht en lokken mensen met hogere inkomens naar het gebied.
• Vergeet de volgende vuistregel niet: Investeer 70 tot 75 procent van uw geld in de grond en niet meer dan 30 à 25 procent in de stenen. Onderzoek de waarde per vierkante meter voor de locatie in kwestie en bereken de totale waarde van de grond. De totale vraagprijs voor de eigendom zou uit deze grondwaarde moeten bestaan, alsook uit maximaal 25 à 30% waarde voor de stenen (het bestaand gebouw).

Is bestaand vastgoed een slimme belegging? Conclusie

Het grote voordeel van ouder onroerend goed is dat er ruimte is voor mogelijke verbeteringen en het toevoegen van waarde.

Als particuliere belegger kunt u dus grotere winsten verdienen dan met nieuwbouw indien u later met meerwaarde (na verbeteringswerken) verkoopt.

Bestaand vastgoed biedt u de kans om uw rendement te verhogen en zelfs te vermenigvuldigen via strategieën om de waarde te verhogen.

Oudere eigendommen zijn ook gemakkelijker om te onderhandelen over de prijs en om eventuele kortingen te bedingen.

U kunt bijvoorbeeld vaak te weten komen waarom de verkoper verkoopt en uw bod daarop afstemmen.

Opgelet: Bestaande onroerende goederen zijn vaak heel geschikt om te renoveren maar zijn geen goede bronnen van cashflow en hoog verhuurrendement. Tenminste niet totdat u de waarde ervan opgekrikt hebt via opfrissings- en/of renovatiewerken.

Tip: Lees ons artikel Nieuwbouw OF bestaand pand kopen als investering om een genuanceerd beeld te krijgen over dit vraagstuk.

Gerelateerde informatie: Is bestaand vastgoed een slimme belegging

Bent u eerder fan van nieuwbouw vastgoed? Lees dan zeker en vast ons gerelateerd artikel Is nieuwbouw een goede investering?

U leest in dit artikel waarom huurders vaak de voorkeur aan modernere woningen geven.

En u ontdekt in dit artikel ook dat u met leegstandsproblemen en hoge reparatie- en onderhoudsrekeningen te maken kunt krijgen indien het pand te oud is.

Daarnaast wordt er ook gewezen op het feit dat nieuw onroerend goed wordt opgeleverd met structurele bouwgaranties.

Nieuwbouw wordt dus doorgaans aanzien als een weinig riskante manier voor mensen om te starten met beleggen in vastgoed.

Dit komt mede doordat de aanleg van reserves voor onverwachte reparaties doorgaans geen financiële kater oplevert bij nieuwbouw.

Aanbiedingen bestaand en nieuw vastgoed

Hieronder vindt u enkele voorbeelden van zowel nieuwe panden als bestaand vastgoed die momenteel beschikbaar zijn: