Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Investeringseigendom evalueren: Overzicht van de belangrijkste factoren

Les 10 Hoofdstuk 4 Onderdeel 2

Een investeringseigendom evalueren is noodzakelijk indien u defensief wenst te beleggen in vastgoed.

Aan de hand van een aantal parameters kan u inschatten of bepaald investeringsvastgoed een echte meerwaarde voor uw beleggingsportefeuille kan zijn.

Ontdek hier de belangrijkste aandachtspunten om investeringseigendommen door te lichten en doe er uw financieel voordeel mee.

Er wordt aandacht besteed aan diverse aspecten zoals meerwaardepotentieelrisico, financiële hefboomwerkingtroeven en kasstroom.

Op het einde krijgt u ook een overzicht van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed met garanties en zonder zorgen.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
vastgoed als belegging en alternatief voor klassieke spaarformule zoals spaarrekening

Inhoudsopgave

Investeringseigendom evalueren: Top tips

investeringseigendom analyseren top tips voor investeerders op zoek naar meer rendement met zekerheden

Een goede manier om te bepalen of investeringsvastgoed een goede vastgoeddeal is, is om enkele cruciale parameters te bekijken.

Investeren in vastgoed is namelijk meer dan alleen maar geld beleggen in vastgoed zonder nadenken of zonder due diligence te verrichten.

Hieronder bekijken we de volgende parameters, welke stuk voor stuk een opbrengsteigendom maken of kraken:

Meerwaardepotentieel van het investeringspand evalueren

meerwaardepotentieel via waardestijging bepalen en inschatten belangrijke parameter om investeringsvastgoed te analyseren

Een eerste parameter om een investeringseigendom te evalueren, is het meerwaardepotentieel van het pand.

Als belegger dient u in te schatten wat de eigendom in de toekomst zal waard zijn.

U dient met andere woorden het zogenaamde meerwaardepotentieel van het beleggingspand in te schatten.

Op het juiste moment in de juiste regio's in onroerend goed investeren, kan leiden tot appreciatie, winst en een extra opkikkertje voor uw rendement bij een latere verkoop.

Zuivere meerwaardespeculatie is gevaarlijk

Het kan echter lastig zijn om een specifieke vastgoedmarkt precies op het juiste moment te timen.

Een investeringsmarkt perfect timen is namelijk zo goed als onmogelijk.

Het is bijgevolg onverstandig en riskant om alleen maar op een waardestijging te rekenen om uw winst met het vastgoed te behalen.

Een dergelijke meerwaardespeculatie kan verkeerd uitdraaien.

Een investeringseigendom evalueren doet u dus maar beter met focus op het verhuurrendement en niet alleen op de potentiële meerwaarde.

In plaats daarvan is vastgoed kopen en verhuren voor de middellange tot lange termijn veiliger en gemakkelijker.

U kan dan namelijk rendement halen uit twee componenten:

  1. De kasstroom (maandelijkse huurinkomsten die voor een jaarlijks verhuurrendement zorgen), en
  2. De eventuele meerwaarde bij een verkoop in de toekomst

Bestudeer de lange termijn buurt- en stadstrends om de juiste regio te kiezen die waardevast is en bovendien ook groeit.

En zorg dat u van bij de start de juiste waardering voor de investeringseigendom toepast.

Lees er meer over op Hoe vastgoed waarderen: Tips en advies om een pand te taxeren.

Waardestijging berekenen na aftrek van inflatie

Vergeet niet dat er een verdoken inflatie meespeelt waarmee u rekening dient te houden in het kader van een investeringseigendom evalueren.

De echte waardestijging van een investeringseigendom moet dus worden berekend na aftrek van de jaarlijkse inflatie.

Als de inflatie bijvoorbeeld 2 procent per jaar bedraagt, vertaalt een jaarlijkse stijging van 3,5 procent van de waarde van het pand zich in een werkelijke waardestijging van 1,5 procent per jaar.

Als belegger dient u dus te rekenen met de reële waardestijging, welke de inflatie in rekening brengt.

Wenst u diepgaande informatie over de jaarlijkse inflatie? Dan kan u terecht op de volgende officiële overheidswebsites:

Risico van de investeringseigendom evalueren

risico beoordelen van vastgoedinvestering belangrijke factor voor beleggers in vastgoed

Het risico van een bepaalde vastgoedinvestering is een tweede cruciale factor om een investeringseigendom door te lichten.

Helaas besteden nogal wat vastgoedbeleggers te weinig tijd aan het inschatten en analyseren van de risico's.

Vrijwel elke vastgoedtransactie brengt op zijn minst een bepaald risico met zich mee, hoe "veilig" de belegging ook lijkt.

Bij beleggingsvastgoed is er meestal sprake van een gedeeltelijke financiering met een lening.

Dit kan voor een initiële investering van persoonlijk contant geld een enorm verlies betekenen als de vastgoedinvestering slecht uitpakt.

Er zijn ook potentiële juridische en fiscale valkuilen verbonden aan onroerend goed.

Deze worden verderop in deze cursus over defensief beleggen in vastgoed besproken.

Ga uit van een worst case scenario bij investeringseigendom evalueren

worst case scenario inschatten om risico opbrengstpand in te schatten

Het is een goed idee om steeds een plan B klaar te hebben voor moest uw initieel plan niet goed uitpakken.

Een goede voorbereiding is het halve werk. Bekijk dus uw opties en zoek al naar oplossingen voor bepaalde problemen die zouden kunnen opduiken.

Zo zou u uw vastgoedbelegging kunnen beschouwen als een uitdagend project in de huizen flippen niche (tweede huis kopen, opknappen en verkopen met winst).

Maar stel dat er omwille van externe factoren niet onmiddellijk een waardestijging op korte termijn inzit...

Bent u dan niet beter af door de investeringseigendom in portfolio te houden? En deze te verhuren met een maandelijkse positieve cashflow tot gevolg?

Tot wanneer de vastgoedmarkt terug aantrekt en het moment aangebroken is om winst te nemen?

Daarnaast dient u ook rekening te houden met de risico's van (deels) financieren met een lening voor een opbrengsteigendom.

Zo sluiten bepaalde beginnende vastgoedinvesteerders een lening met variabele rentevoet af.

Maar wat indien de tarieven omhoog gaan? Wat voor effect heeft dit op de cashflow?

Indien u op de koop toe ook nog last krijgt van een wanbetaler of van leegstand, wat gaat u dan doen?

Gaat u de negatieve cashflow maandelijks zelf opvangen door extra spaarcapaciteit vrij te maken?

Of wordt dit onmogelijk en kan u in ernstige financiële problemen geraken hierdoor?

Verwacht het beste, maar bereid u voor op het ergste.

Bekijk een breed gamma aan risicofactoren

bekijk breed gamma aan risicofactoren inclusief kopzorgen stress aansprakelijkheid en illiquide aard vastgoed

Houd bij het overwegen van risico's ook rekening met de kopzorgen en de aansprakelijkheid die met uw investeringen gepaard gaan.

Praktijkvoorbeeld: Investeringseigendom evalueren

Stel dat een belegger overweegt om een paar honderdduizend euro te investeren in vastgoed voor verhuur in regio Y.

Een verkoper is daar bezig met het liquideren van een vastgoedportefeuille van 10 opbrengsteigendommen waarvan de leningen reeds zijn afbetaald.

De beleggingspanden zijn elk ongeveer 230 000 euro waard en elk pand wordt verhuurd voor ongeveer 700 euro per maand.

Op papier lijkt het een geweldige deal, want het zou 7 000 euro per maand aan huurinkomsten opleveren.

Maar dezelfde investeerder heeft ook de mogelijkheid om te investeren in een twee opbrengstpanden in regio Z.

Deze twee opbrengsteigendommen leveren in totaal ongeveer 1 900 euro per maand op.

Op het eerste gezicht ligt de keuze voor de hand: Regio Y zorgt voor meer maandelijkse huurinkomsten per maand.

Bovendien kan een stuk van het aankoopbedrag gefinancierd worden.

Vervolg praktijkvoorbeeld met extra gegevens

Maar... Wat is de beste keuze indien u weet dat de panden in regio Y stukken ouder zijn dan deze in regio Z? En bovendien gelegen zijn in minder aantrekkelijke buurten?

Inderdaad... Het inkomsten uit de vastgoedportefeuille van 10 opbrengsteigendommen mag dan wel hoger liggen...

Er is ook veel meer risico mee gemoeid ook! Denk aan verborgen gebreken, kostelijke herstellingen en renovaties, criminaliteit waardoor de waarde daalt, lastige huurders, enzovoort.

Daarnaast dient u de praktijk rond opbrengsteigendommen beheren niet te onderschatten...

Het is veel gemakkelijker om als huisbaas enkele huurders te beheren dan pakweg tien of twintig.

Ongeacht de waarde van het onroerend goed, betekent het omgaan met meer huurders en meer eigendommen ook meer kopzorgen, meer stress en meer aansprakelijkheid.

Het antwoord op het vraagstuk van bovenstaand voorbeeld ligt na deze nuanceringen een stuk minder voor de hand, nietwaar?

Het analyseren van opbrengsteigendommen is geen zwart-wit verhaal. U dient steeds rekening te houden met veel verschillende factoren.

Vergeet de belastingen niet als risicofactor

belasting op huurinkomsten en op meerwaarde na verkoop met winst belangrijke evaluatiecriteria om vastgoedbelegging te evalueren

Let bij het overwegen van de risico's van een investeringseigendom ook op de fiscaliteit en belastingen.

Ten eerste dient u uit te zoeken wat de huidige fiscale wetgeving inhoudt voor uw rendement.

U dient rekening te houden met:

  • Belastingen tijdens de aankoop (btw of registratierechten)
  • Belastingen op de huurinkomsten (elk land heft deze op een andere wijze, dit is landspecifieke materie)
  • Jaarlijkse onroerend goed belasting
  • Ecotaksen en lokale belastingen
  • Belastingen op de meerwaarde bij een latere verkoop met winst

Daarnaast moet u inschatten hoe stabiel het politieke landschap is in het land waar u zou investeren.

Het zou namelijk kunnen dat men geen stabiel fiscaal klimaat heeft en dat er continu wijzigingen worden aangebracht in de belastingwetgeving.

Dit is voor een investeerder een groot probleem omdat een rendementssimulatie gebouwd is op de huidige fiscale druk.

Indien de wetgever dan roet in het eten strooit met extra fiscale druk, dan kan uw netto rendement wegsmelten als sneeuw voor de zon.

Twijfelt u om te investeren in vastgoed of niet? Laat u als belegger in elk geval niet overtuigen door louter en alleen fiscale argumenten.

Met andere woorden, koop niet zomaar een eigendom omdat er op dit moment een gunstig belastingvoordeel van toepassing is.

Fiscaliteit is een risicofactor die kan veranderen van de ene op de andere dag.

Kasstroom van de investeringseigendom evalueren

kasstroom van investeringseigendom belangrijke factor bij analyse positieve cashflow wenselijk

Kasstroom of cashflow is een belangrijke factor bij het evalueren van een potentiële vastgoedinvestering.

Uw eerste prioriteit is om te bepalen of het investeringspand in kwestie een positieve cashflow kan opleveren of niet.

Dit is afhankelijk van een aantal factoren zoals de staat van de lokale vastgoedmarkt, het soort vastgoedfinanciering (met of zonder kapitaalaflossingen), de looptijd en het interestpercentage dat u gaat betalen.

Zorg ervoor dat u het cashflow potentieel van een bepaalde investeringseigendom vergelijkt met het kasstroom potentieel van andere investeringseigendommen die u overweegt.

Het is belangrijk om enkele doordachte berekeningen te maken om dit grondig en correct te kunnen doen...

Naïeve berekeningen: Hoe het niet moet

Beginnende beleggers gaan over het algemeen nogal licht over de kasstroomberekeningen in het kader van een investeringseigendom evalueren.

Bijvoorbeeld: Ze nemen een marktconforme huur van 800 euro per maand als inkomsten.

Vervolgens trekken ze 625 euro per maand af voor kapitaal- en interestaflossingen.

Het verschil, 175 euro, beschouwen ze als maandelijkse winst en positieve cashflow.

Op het eerste gezicht allemaal logisch, maar... Dit is niet helemaal realistisch.

Realistische berekeningen: Hoe het wel moet

inkomensobjecten komen met kosten hoge inschatting noodzakelijk

Als belegger dient u ook rekening te houden met andere kosten die verbonden zijn aan het beheren, onderhouden en verhuren van een opbrengstpand.

U dient bijvoorbeeld rekening te houden met herstellingswerken, schade, wanbetaling, leegstand, aanleggen van een reserve, allemaal bovenop de hierboven aangehaalde interest- en kapitaalaflossingen.

In realiteit zou het dus kunnen zijn dat u bijvoorbeeld cashflownegatief draait.

Wat betekent dat u uw spaarcapaciteit moet aanspreken om eigenaar te kunnen blijven van de investeringseigendom. U steekt er namelijk maandelijks aan toe in een dergelijk scenario.

Ter illustratie volgt hier nog eens een opsomming van enkele kosten die uw rendement drukken

  • Belastingen
  • Verzekeringspremies
  • Leegstand
  • Reparaties
  • Beheer (er zijn kosten aan verbonden, zelfs als u zelf het vastgoed beheert want time is money en dus dient u het aantal geïnvesteerde uren te vermenigvuldigen met de waarde van uw tijd per uur)
  • Uitzettingen en juridische kosten
  • Onderhoud
  • Nutsvoorzieningen
  • Kosten van promotie en marketing indien u zelf huurders zoekt
  • Enzovoort

Onderschat al deze kostenposten zeker en vast niet! Ze kunnen enorm oplopen in verhouding tot de bruto huurinkomsten.

Natuurlijk zullen ze variëren afhankelijk van de lokale leegstand, het type wijk (er kan bijvoorbeeld meer vandalisme zijn, reparaties en hoog huurdersverloop in gebieden met een laag inkomen) en de leeftijd en staat van het pand toen u dit kocht.

Schat altijd, net als bij reparaties, vrij hoge kosten in om onaangename verrassingen te vermijden.

Hieronder krijgt u nog wat terminologie mee:

Bruto huurinkomsten van investeringseigendom evalueren

De bruto inkomsten van een investeringseigendom hebben betrekking op de geanticipeerde huurinkomsten van het onroerend goed voor verhuur minus een inschatting voor eventuele leegstand.

Staat de opbrengsteigendom momenteel leeg of wordt het onder de marktprijs verhuurd?

Dan kunt u met behulp van conservatieve cijfers een realistisch bedrag aan bruto huurinkomsten inschatten.

Hoe kunt u het realistisch houden? Door te kijken naar gelijkaardige panden in dezelfde buurt.

Een investeringseigendom evalueren? Maak gebruik van de kracht van observatie

Analyseer dus de huurprijzen niet van een pand dat veel mooier is of op een betere locatie ligt.

Blijf met de voeten op de grond en focus op huurprijzen van gelijkaardige verhuurpanden die vergelijkbaar zijn met het pand dat u op het oog heeft.

Online kunt u op talloze zoekertjessites bijzonder veel informatie vergaren.

Daarnaast kunt u ook zelf ter plaatse gaan om de markt te onderzoeken.

Speel bijvoorbeeld zelf potentiële huurder, bezoek een aantal panden en leer op die manier de lokale prijszetting kennen qua huurprijzen.

Operationele kosten

De operationele kosten van een investeringspand omvatten alle kosten.

Dit is inclusief onderhoud, beheer, verzekering, belastingen en alle andere kosten.

Netto huurinkomsten

De netto huurinkomsten zijn de bruto huurinkomsten minus de operationele kosten (kapitaalaflossingen zitten hier niet in).

Kapitalisatiegraad van beleggingsvastgoed

kapitalisatiegraad investeringsvastgoed netto opbrengst gedeeld door waarde van investeringspand

De kapitalisatiegraad (ook wel kapitalisatiepercentage genoemd) wordt berekend door de jaarlijkse netto huurinkomsten te delen door de waarde van het investeringspand.

Dit is een maatstaf voor de waarde van het onroerend goed ten opzichte van de inkomsten die het zal opleveren.

Stel dat u eigenaar bent van een investeringseigendom met een waarde van 225 000 euro.

En stel dat dit pand netto huurinkomsten van 8 000 euro per jaar oplevert. Dan is de kapitalisatiegraad 3,56 procent.

Positieve versus negatieve cashflow

U dient de maandelijkse kapitaalaflossingen (indien van toepassing) en interestbetalingen in mindering te brengen van de huurinkomsten om een zuiver beeld te krijgen van de netto cashflow per maand.

Indien u een investeringseigendom in volle eigendom en zonder hypotheek bezit, heeft u meer positieve cashflow dan wanneer u elke maand de hypothecaire lening moet aflossen.

Komt u een positief bedrag uit na aftrek van de kapitaalaflossingen en interestbetalingen, dan gaat het om een investeringseigendom met positieve cashflow.

Gaat het daarentegen om een negatief bedrag als uitkomst, dan bekijkt u een opbrengsteigendom met een negatieve cashflow.

Opmerking: U kan de cashflow zelf manipuleren door te spelen met de financiering:

  • Lening met langere looptijd om de maandelijkse kapitaalaflossingen te verminderen
  • Meer eigen inbreng injecteren zodat het te ontlenen bedrag lager is (en de aflossingen lager zijn)
Rendement op uw eigen inbreng

rendement op eigen inbreng is wat telt bij financiering met lening

Het rendement op uw eigen inbreng is het jaarlijkse rendement dat u opstrijkt op basis van het kapitaal dat u zelf investeert.

Dit getal zal hoger zijn naarmate u minder betaalt voor het pand en naarmate u persoonlijk minder geld investeert in de investeringseigendom.

Laten we even hetzelfde voorbeeld als daarnet gebruiken voor een illustratie.

Een investeringseigendom kost 225 000 euro en levert jaarlijks netto huurinkomsten van 8 000 euro op.

Als u zelf 25% van het aankoopbedrag investeert, 56 250 euro, en de rest financiert met een lening.

Dan zal u afhankelijk van de looptijd van de lening bijvoorbeeld jaarlijks 6 800 euro kapitaal moeten aflossen.

Uw jaarlijkse netto cashflow is dan positief en bedraagt in dit geval 1 200 euro per jaar.

Het jaarlijks verhuurrendement op uw eigen inbreng van 56 250 euro bedraagt dus 2,13%.

Dit rendement kan in de toekomst hoger blijken te zijn indien het u pand verkoopt met meerwaarde. Deze potentiële meerwaarde is een bonusrendement.

Hefboomwerking voor de investeringseigendom evalueren

hefboomwerking vastgoedinvestering belangrijke factor om goede vastgoeddeal te herkennen

De parameter hefboomwerking is ook een belangrijk aandachtspunt voor investeerders.

Door de jaarlijkse inflatie is een euro vandaag meer waard dan diezelfde euro in de toekomst.

Met andere woorden, eigen middelen dient u doordacht te investeren.

Zo zou u van de oude stempel kunnen zijn en denken dat investeringsvastgoed volledig financieren met eigen middelen de beste keuze is.

De maandelijkse netto cashflow zal inderdaad hoger liggen. Maar... Het rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen zal lager uitvallen dan wanneer u deels met een lening financiert.

Wenst u het rendement op uw eigen middelen te maximaliseren, dan dient u gebruik te maken van het financiële hefboomeffect.

Het concept van het hefboomeffect begrijpen

hefboomeffect conceptueel begrijpen maximaal rendement uit investering in vastgoed halen

Het financieel hefboomeffect is een concept waarbij geleend geld wordt gebruikt om een investering maximaal te laten renderen.

Stel dat u een investeringseigendom aankoopt met al uw spaargeld, voor een bedrag van 250 000 euro.

En stel dat dit pand 5 procent in waarde stijgt in de loop van 24 maanden. Dan is het pand na twee jaar 262 500 euro waard (12 500 euro meer).

Als gevolg daarvan is uw rendement op de investering (ROI of Return On Investment) 2,5 procent per jaar.

In werkelijkheid zou u netto iets minder opstrijken omdat u kosten zou maken bij de verkoop van de woning.

Maar stel nu dat u 50 000 euro eigen geld inbrengt en 200 000 euro leent.

Indien dezelfde waardestijging van 5 procent op 24 maanden zich voordoet, dan behaalt u opnieuw dezelfde meerwaarde van 12 500 euro.

Met dat verschil dat u deze meerwaarde opstrijkt met slechts 50 000 euro eigen geld.

Gespreid over twee jaar betekent dit 6 250 euro per jaar meerwaarde op een eigen inbreng van 50 000 euro.

Dit is gelijk aan 12,5% rendement per jaar op uw geïnvesteerd vermogen.

Opgelet: Geld lenen is niet gratis. U dient rekening te houden met de kosten van de lening, notariële kosten, kapitaalaflossingen en interestbetalingen.

Laat de huurder uw pand aflossen

Maar indien u de investeringseigendom in de tussentijd verhuurt, kunt u de huurinkomsten gebruiken om de lening af te lossen.

Uw huurder betaalt de lening af en op het einde van de rit bent u 100% eigenaar van het onroerend goed.

En u geniet natuurlijk optimaal van het meerwaardepotentieel op de middellange tot lange termijn. Met een vrij beperkte eigen inbreng ten opzichte van de aankoopprijs.

Ter opfrissing: Het rendement op uw eigen vermogen is gewoon het geld dat u elk jaar krijgt als opbrengst in vergelijking met het kapitaal dat u hebt geïnvesteerd.

Bij de berekening van het rendement van een investeringseigendom (ROI) wordt normaliter rekening gehouden met het totale rendement, zijnde:

  • Jaarlijks verhuurrendement, aangevuld met
  • Jaarlijkse waardevermeerdering (hierover dient u assumpties te maken in lijn met de prijsevoluties van de voorbije jaren in de streek)

De hefboomwerking nog verder opvoeren

hefboomwerking investeren in vastgoed voor dummies maximale leverage

Als u het concept van het hefboomeffect begrijpt, dan ziet u al snel in dat u na verloop van tijd vlot een vastgoedportefeuille kunt opbouwen.

Daar u slechts een beperkte eigen inbreng dient te doen en de rest van het aankoopbedrag kunt financieren met vreemd vermogen, kan u vrij snel schakelen.

Tracht in elk geval om elke verhuurentiteit te verhuren aan minimaal een neutrale cashflow.

Dit betekent dat u maandelijks minstens een break-even kasstroom dient na te streven.

Uw maandelijkse huurinkomsten moeten dus bij voorkeur minstens gelijk zijn aan de som van alle uitgaven en kapitaalaflossingen.

Op die manier bouwt u jaar na jaar meer eigen vermogen op in de opbrengsteigendom.

Elk jaar dat de lening wordt afgelost, verwerft u procentueel gezien een extra stuk van het pand waarop de hypotheek gevestigd is.

En dit extra opgebouwd eigen vermogen in onroerend goed kan u dan gaan gebruiken als onderpand om een nieuwe lening af te sluiten voor een nieuw aan te kopen opbrengsteigendom.

Eens u dit concept onder de knie heeft, kan u op een aantal decennia vlot een aardig appeltje voor de dorst opbouwen.

En los van de maandelijkse huurinkomsten zijn die panden op de lange termijn ook helemaal afgelost en voor 100% in uw bezit.

Vergelijk nu eens de hierboven geschetste techniek van de uitbouw van een vastgoedimperium met een aanpak zonder financiering.

Waarom is het hefboomeffect belangrijk?

Waarom is het hefboomeffect belangrijk als u investeert? Omdat hoe minder geld u inbrengt per eigendom, hoe meer eigendommen u kunt kopen.

Stel dat u uw eigen vermogen 20 jaar lang investeert in één opbrengsteigendom.

In dat geval zal u een maximale positieve cashflow per maand behalen via de huurinkomsten omdat u geen kapitaal van een lening moet aflossen.

Maar los hiervan maakt u geen optimaal gebruik van het hefboomeffect en zal uw totale vastgoedportefeuille dus niet optimaal aangroeien.

Vastgoed kopen met weinig geld

Veel beleggers vragen zich af of vastgoed kopen zonder eigen inbreng niet de voorkeur moet genieten...

Het is inderdaad zo dat vastgoed kopen zonder eigen inbreng de ultieme vorm van hefboomwerking is.

Voor bepaalde beleggers kan dit ook echt hun enige optie zijn als ze geen liquide middelen ter beschikking hebben.

In elk geval: Er is op zich niets bijzonders aan het kopen van een eigendom zonder een inbreng van eigen vermogen.

Uiteindelijk moet de vastgoedinvestering winst opleveren en bij voorkeur ook nog eens een positieve maandelijkse cashflow.

Dit is echter geen sinecure indien u met zware kapitaalaflossingen zit.

Bovendien zijn er steeds strengere regels in het bankwezen van toepassing. Men vraagt tegenwoordig toch steeds een bepaalde minimum eigen inbreng (reken op 20% minimaal).

Het ideale scenario is dus een situatie waarbij u een vastgoeddeal onder marktwaarde vindt.

En dat u deze vervolgens gaat aankopen met een minimale eigen inbreng van bijvoorbeeld 20% van het aankoopbedrag.

Dan kan u met een slimme financiering maandelijks een positieve cashflow behalen. En een maximaal rendement behalen op uw ingebrachte eigen kapitaal.

Vastgoed kopen zonder geld: Alternatieve financieringsvormen

Heeft u al wat vermogen opgebouwd maar zit het vast in andere zaken zoals onroerend goed, kunst, beleggingsportefeuilles, groepsverzekeringen of aanvullende pensioenplannen?

Dan kan u handig gebruik maken van alternatieve vormen van vastgoedfinanciering om uw opgebouwd vermogen beleenbaar en liquide te maken.

Lees er meer diepgaande informatie over op de volgende pagina's:

Herfinanciering neemt tijd in beslag

herfinanciering investeringspand vergt tijd en bureaucratische procedures

Herfinanciering is over het algemeen interessant bij de uitbouw van een vastgoedportefeuille.

Door een lening voor een opbrengsteigendom te herfinancieren, kunt u de maandelijkse kapitaalaflossing doen dalen.

Bovendien kan u via zo een herziening het opgebouwde eigen vermogen in het pand optimaal gebruiken voor het afsluiten van een bijkomende lening voor een vastgoedinvestering.

Enig nadeel van deze financieringstechniek is dat het allemaal wat kan aanslepen.

Een kredietverstrekker heeft tijd nodig om onroerend goed te herfinancieren.

En indien u het opgebouwde vermogen in het pand opnieuw wenst te belenen voor een volgende aankoop, dan zal een beëdigd schatter/taxateur worden aangesteld.

Afhankelijk van het type financiering en de kredietinstelling die de schatter aanstelt, zal deze de waarde van het onderpand schatten en eventueel ook de waarde van het nieuw aan te kopen pand.

Daarnaast komen er ook notarissen aan te pas dus u zit al snel aan meerdere maanden doorlooptijd.

Troeven van de investeringseigendom inschatten

troeven investeringseigendom analyseren belangrijk om goede vastgoeddeal te herkennen

Om een goede investeringsdeal te herkennen, dient u ook aandacht te besteden aan de troeven van het pand in kwestie.

U dient met andere woorden zelf uit te zoeken over welke troeven het pand beschikt.

Troeven komen in allerlei vormen

Troeven van investeringsvastgoed komen in diverse vormen en gedaantes.

Denk aan een geldhongerige en gemotiveerde verkoper die omwille van een noodsituatie of problemen heel snel geld nodig heeft.

Dan kan er al snel sprake zijn van een vastgoeddeal onder marktwaarde. Wat bijzonder interessant is in het kader van waardebeleggen in vastgoed.

Maar er zijn nog tal van andere troeven mogelijk ook!

Denk aan inside informatie die u vernam via de lokale gemeentepolitiek. Waardoor u weet dat een bepaalde locatie snel zal opwaarderen.

Denk aan een oude rivierarm die omgetoverd wordt tot lokale jachthaven.

Of een kavel die plots ook langs de achterkant bereikbaar zal worden via een geasfalteerde weg met straatverlichting.

Daarnaast kan de staat van een pand vrij goed zijn, met veel potentieel mits een kleinschalige renovatie.

Of het kan gaan om een reeds verhuurde verhuurwoning die echter slecht beheerd wordt en waar niet het maximum wordt uitgehaald.

Herbestemming kan lucratief zijn

U kunt ook zelf toegevoegde waarde creëren door de bestemming van een pand te wijzigen van commercieel naar residentieel of andersom.

Vanzelfsprekend is dit gemakkelijker gezegd dan gedaan. Zoek eerst uit wat er mogelijk is zonder de wet te overtreden.

Toch gebeurt het in de praktijk wel vaker dat er zich op deze manier lucratieve investeringsmogelijkheden aanbieden.

Vaak denkt men aan het herbestemmen van commercieel vastgoed in residentieel vastgoed.

Maar ook aan de omgekeerde beweging kan u een aardige cent verdienen.

Zo kan het kopen van een rijwoning in een hoofdstraat op het eerste gezicht niet aantrekkelijk lijken.

Maar stel dat u goede contacten heeft bij de lokale politiek of bij de dienst ruimtelijke ordening...

Misschien wordt er wel gefluisterd dat die straat zal herbestemd worden tot een commerciële winkelstraat...

In dat geval zal u de benedenverdieping van het pand kunnen verhuren als winkel- of kantoorruimte. Wat ook een goede investering met mooi rendement kan zijn!

Geef voorrang aan persoonlijke doelstellingen

focus op evaluatiecriteria voor investeringseigendom die uw persoonlijke doelstellingen als belegger reflecteren

De parameters op deze pagina dient u in elk geval in evenwicht te brengen met uw persoonlijke doelen.

Leg zelf de klemtoon op wat belangrijk is

Voor sommige beleggers is de maandelijkse cashflow van een investeringseigendom niet zo belangrijk.

Ze geven bijvoorbeeld meer om het feit dat hun vermogen rustig aangroeit.

Of ze plannen extra passieve pensioeninkomsten met het vastgoed in de toekomst (en de cashflow is pas belangrijk op het moment dat gepensioneerd zijn - de lening moet tegen dan afgelost zijn).

Nog anderen zien het wat groter en denken aan vervroegd met pensioen gaan via het rentenieren met vastgoed.

Daarnaast bestaan er ook particuliere beleggers die twijfelen tussen actief of passief beleggen in vastgoed.

Als u een fulltime baan of bedrijf heeft, of u heeft een druk gezinsleven, dan kan het zijn dat zelf verhuren en/of renoveren te tijdrovend en stresserend is.

Kortom, houd rekening met alle implicaties van uw vastgoedinvesteringen. Een investeringseigendom evalueren doet u dus best ook met een focus op de lange termijn.

Passief beleggen in vastgoed is een optie

volg uw plan met duidelijke strategie en hanteer lange termijn beleggingshorizon met focus op kwaliteit en niet op kwantiteit

Sta zeker even stil bij wat u diep vanbinnen echt wenst van uw vastgoedbelegging.

Een investeringseigendom evalueren doet u dus ook door te kijken of deze voldoet aan uw persoonlijke verlangens.

Wilt u door het leven als passieve vastgoedbelegger of als actieve vastgoedverhuurder?

Denk hier heel goed over na, het zijn belangrijke keuzes met een gigantische impact op uw vrije tijd en gezinsleven.

Lees meer gedetailleerde info op de volgende pagina's (en bekijk het aanbod van kant-en-klaar beleggingsvastgoed hieronder voor wat inspiratie):

Kant-en-klare investeringseigendommen met garanties te koop

Investeringseigendommen in België

Investeringspanden in Frankrijk

  • Tweede woning in Frankrijk kopen voor passieve inkomsten en rendement in natura – Gewaarborgd jaarlijks huurrendement (tot 8%) door de Wyndham Hotel Group en uitbater Halcyon. Er geldt ook een wederverkoopgarantie na 5 of 10 jaar. U verwerft de volle eigendom van een studio, appartement of luxe boomhut op het domein. Rendement in natura: Gratis 2 weken eigen gebruik per jaar, vrij in te plannen naar keuze, ook tijdens het hoogseizoen.
  • Recreatievastgoed in Frankrijk als passieve belegging: Verwerf de mede-eigendom van fysiek recreatievastgoed. Vanaf 17 230 euro + contractueel gegarandeerde huurinkomsten (tot 8% per jaar) + 2 wederverkoopgaranties

Opbrengsteigendommen in Duitsland

Commerciële investeringspanden in Nederland

Opbrengsteigendommen in Spanje

Vakantie appartement te koop aan de Costa del Sol met het beste van beide werelden:

  • Volledig gemeubileerde appartementen te koop met twee slaapkamers en twee badkamers + mooi ruim terras met mooie uitzichten
  • 8 weken persoonlijk gebruik per jaar
  • Een hotelkamer in Spanje kopen kan hier met contractueel vastgelegd rendement op jaarbasis (5% per jaar voor de eerste 3 jaar, vervolgens een winstdeling met een minimum gewaarborgd rendement als zekerheid)
  • In een golfresort met vier sterren, in Estepona, de tuin van de Costa del Sol in Andalusië (zwembaden, restaurants, golfterrein, fitness, bar, enzovoort allemaal toegankelijk voor u als eigenaar)
  • Hier combineert u vakantie en plezier met een aardig renderende vastgoedbelegging, twee vliegen in één klap

Investeringspanden in Zweden

  • Passief beleggen in verhuurde panden in Zweden – Passieve cashflow via huurinkomsten. Zweden biedt unieke voordelen qua stabiliteit en vastgoedmarkt. Inclusief Nederlandstalige begeleiding en rentmeester die u compleet ontzorgt + interessant rendement

Opbrengsteigendommen in Montenegro

  • Luxe vastgoed in Montenegro te koop – Voor privé of gemengd gebruik (in dit laatste geval heeft u recht op 6 weken gratis gebruik per jaar en een verhuurrendement (niet contractueel gegarandeerd)).

Investeringsvastgoed op Samos (Griekenland)

  • Bent u een fan van Griekenland en meer bepaald de Griekse eilanden?
  • Overweeg dan het Hera Bay Luxury Resort voor de aankoop van een luxe vakantiehuis zoals een nieuwbouw hotel suite, studio, appartement, kampana of villa. Met uitzichten over de fantastische baai ( Egeïsche Zee).
  • Met gratis weken eigen gebruik op jaarbasis + gewaarborgd rendement per jaar.

Strategie en discipline moeten centraal staan

investeringseigendom kopen strategie en discipline centraal plaatsen

Enerzijds zijn er tal van succesvolle beleggers en anderzijds zijn er vele andere investeerders die het moeilijk hebben.

Het verschil komt vaak neer op strategie en een gedisciplineerde aanpak.

Succesvolle vastgoedinvesteerders hebben een duidelijk plan en houden zich eraan.

Wat is een goed advies voor zij die interesse hebben in beleggen in vastgoed voor beginners?

Enkele tips als afsluiter:

  • Koop één degelijke opbrengsteigendom, hou deze in bezit en verhuur deze.
  • Doet u na verloop van tijd vertrouwen op? Ga dan verder en bouw uw vastgoedimperium langzaam maar zeker uit. Na verloop van een decennium zou u op die manier wel eens de trotse eigenaar kunnen zijn van 500 000 tot 1 miljoen euro investeringsvastgoed.
  • Rijk worden met vastgoed is een marathon en geen sprint.
  • Tracht steeds aan waardebeleggen in vastgoed te doen.
  • Kies voor solide panden welke duurzaam zijn en tracht steeds (boven)gemiddeld vastgoed te kopen in een specifieke buurt.
  • Laat u in geen geval verblinden door het nieuwste en populairste pand in de moderne, hippe buurt van het moment. Ga voor duurzaam op een degelijke locatie.
  • Hanteer de parameters van hierboven om investeringseigendommen te evalueren kritisch en objectief zonder emoties. Systematisch een investeringseigendom evalueren is de sleutel om het kaf van het koren scheiden.
  • Tot slot nog een laatste tip en een antwoord op de vraag: Hoe investeren in vastgoed? Focus op kwaliteit en niet op kwantiteit bij het opbouwen van een portefeuille van investeringseigendommen.

Belangrijkste aandachtspunten van investeringseigendom evalueren

  • Er bestaan vijf belangrijke parameters die u absoluut niet uit het oog mag verliezen wanneer u beleggingsvastgoed analyseert:
    1. Meerwaardepotentieel
    2. Risico's
    3. Financiële hefboomwerking
    4. Troeven
    5. Kasstroom
  • Combineer deze kennis qua vastgoedanalyse met de wetenschap dat u winst maakt wanneer u aankoopt en niet wanneer u verkoopt. Lees er meer over op hoe een vastgoeddeal onder marktwaarde vinden om de winst direct vast te klikken.
  • Elke situatie is anders. Bepaal zelf uw persoonlijk risicoprofiel en onderzoek wat u wenst en niet wenst. Pas de bovenstaande parameters dus toe op uw persoonlijke wensen. Geef meer gewicht aan die parameters die extreem belangrijk zijn voor u. Een investeringseigendom evalueren doet u uiteindelijk om uzelf een dienst te bewijzen.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen