Infohoek

investeren in vastgoed voor verhuur welk soort beheer kiezen hands on of hands off

Investeren in vastgoed voor verhuur: Hands-on of hands-off op automatische piloot?

De groei van investeringen in verhuurvastgoed is de afgelopen jaren fenomenaal geweest. Helaas is een deel van de vastgoedbeleggers vrij overhaast begonnen aan investeren in vastgoed voor verhuur…

Dit soort minder goed geïnformeerde vastgoedbeleggers hoorden ergens de woorden “een goed idee” waaien… En ze lazen en hoorden in de media dat het de toekomst is voor een gemiddelde particuliere belegger die zijn/haar vermogen wenst te diversifiëren.

Hieronder ontdekt u wat de mogelijke manieren zijn om in vastgoed voor verhuur te beleggen (in volle eigendom).

Meer bewustwording rond neveneffecten van verhuurd vastgoed

Gelukkig is er tegenwoordig meer en meer bewustwording over termen zoals risicoprofiel, beleggingshorizon, nettorendement, financiering van beleggingsvastgoed, uitbating, verzekeringen, verhuurgaranties, enzovoort.

Een veelgestelde vraag die tegenwoordig vaak de kop opsteekt, vooral nu de financiële sector zo onstuimig is, is:

Wat is de beste manier om mijn verhuurportfolio van vastgoed te beheren en wat zijn de bijkomende voor- en nadelen?

Deze vraag is ook van belang voor beginnende vastgoedbeleggers. Want zelfs indien u nog geen opbrengsteigendom heeft, is het verstandig om na te denken over alle aspecten van de belegging.

Denk dus niet alleen aan het rendement maar zeker en vast ook aan de neveneffecten zoals kopzorgen, stress, frustraties, leegstand, schade, wanbetaling, het vinden en selecteren van geschikte huurders, enzovoort.

Wat zijn de mogelijkheden qua beheren van verhuurinvesteringen?

Het beheer van verhuurvastgoed kan over het algemeen op twee manieren verlopen.

De ene manier is dat u als investeerder zelf het vastgoed gaat beheren: de hands-on of actieve manier.

De andere manier is dat u een professioneel bedrijf inschakelt om uw vastgoed te beheren (een rentmeester in het vakjargon) en uw huurder(s) van dienst te zijn in naam van u als eigenaar.

Dit is de hands-off of passieve manier van investeren in vastgoed op automatische piloot.

Hieronder schetsen we de voor- en nadelen van beide opties. En dan kunt u voor u zelf uitmaken of u beter af bent met een hands-on of hands-off verhuurinvestering.

Hands-on methode – Zelf uw vastgoed beheren

Het beheren van uw eigen verhuurvastgoed is vaak veeleisender dan de meeste mensen denken.

Als u een betalende huurder hebt, heeft u nu eenmaal niet de vrijheid om iets “morgen te doen”, zoals thuis wel het geval is. Uitstelgedrag wordt doorgaans niet getolereerd door huurders…

U moet ook rekening houden met de wettelijke normen om uw vastgoed verhuurbaar te maken en zo rechtszaken of redenen voor niet-betaling van de huur te vermijden.

De positieve kant van hands-on investeren in vastgoed voor verhuur

Een van de voordelen van het zelf onderhouden en beheren van uw vastgoed is dat u erg betrokken zal zijn. Zo kan u als investeerder continu de vinger aan de pols houden.

Zelf betrokken zijn is de ideale manier om op de hoogte te blijven van wat de huurders behoeven en wat er moet worden gedaan qua klusjes of opfrissingswerken binnenin of langs de buitenkant van het pand.

Huisbazen die op een dergelijke actieve manier bezig zijn met hun opbrengsteigendom, zullen veel sneller een band krijgen met hun huurders.

Dit kan ervoor zorgen dat de huurders het vastgoed met meer respect behandelen en voorzichtiger zullen omspringen met ingemaakte meubels, sanitair, de keuken, enzovoort.

Door een goede persoonlijke relatie kan het zijn dat de huurder zelfs gewoon langer huurder blijft. Dit hangt natuurlijk wel af van de soort band die er tussen de huurder en uzelf als investeerder/huisbaas ontstaat.

De keerzijde van hands-on investeren in vastgoed voor verhuur

Zelf de rol van huisbaas vervullen is een tijdrovende taak. Denk dus goed na alvorens u de sprong maakt.

Als u ervoor kiest zelf voor uw vastgoed te zorgen, moet u beschikbaar zijn voor huurders, achter achterstallige betalingen jagen, nieuwe huurders zoeken bij leegstand en de woning of appartement schoonmaken en opfrissen als voormalige huurders vertrekken.

Het beheren van uw eigen verhuurvastgoed vereist ook speciale vaardigheden zoals een minimale vereiste hoeveelheid handigheid.

Zelfs indien u een gloednieuw stuk vastgoed hebt gekocht, is de kans groot dat u al snel iets moet repareren of vervangen. Dus ofwel dient u in staat te zijn om zelf klusjes uit te voeren. Ofwel moet u enkele betrouwbare vakmannen kennen die het werk voor u kunnen doen binnen een acceptabele termijn.

Het is ook absoluut noodzakelijk dat u op de hoogte blijft van alle wettelijke normen inzake het verhuren van uw vastgoed. Er gelden regels die door iedereen moeten worden nageleefd. Respecteert u de wettelijke normen niet, dan zal u vroeg of laat in aanraking komen met het gerecht.

Deze actieve, hands-on manier van investeren in vastgoed is alleen geschikt voor investeerders die op een korte afstand van hun beleggingsvastgoed wonen. Het is namelijk belangrijk om snel in te kunnen grijpen indien de huurders dat vereisen.

Hands-off methode – Inschakelen van een vastgoedbeheerbedrijf

investeren in vastgoed voor verhuur kan actief of passief verlopen

Een vastgoedbeheerbedrijf beheert over het algemeen verhuurvastgoed door onder andere huurders te vinden, huur te innen en allerlei problemen op te lossen die huisbazen normaal zelf opvangen.

Hierdoor kan u als belegger zorgeloos door het leven gaan en heeft u niets te maken met het operationele beheer van het verhuurvastgoed.

Zo’n professionele rentmeester houdt uw opbrengstpand ook bewoonbaar en in goede staat. Hiervoor dient men allerlei veiligheidsvoorschriften te respecteren en de nodige verantwoordelijkheid op te nemen qua onderhoudswerken.

Een professioneel beheersbedrijf van vastgoed werkt regelmatig met lokale vakmannen en ambachtslieden. Hierdoor worden opknapbeurten en reparaties aan uw vastgoed altijd degelijk en betrouwbaar uitgevoerd.

In de praktijk kan zo’n rentmeester actief zijn in heel diverse sectoren van beleggingsvastgoed zoals studentenkamers, sociale woningen, serviceflats, rusthuiskamers, hotelkamers, appartementen voor gemengd gebruik in resorts, residentieel vastgoed, enzovoort.

De positieve kant van hands-off investeren in vastgoed voor verhuur

Deze manier van management is ideaal voor investeerders die reeds de handen vol hebben met andere zaken zoals een drukke job, een levendig gezinsleven, hobby’s, enzovoort.

Daarnaast kan het ook de ideale oplossing zijn voor particuliere beleggers die al in een groot aantal andere projecten geïnvesteerd hebben.

Het is ook de ideale oplossing voor beleggers waarvan het vastgoed ver van eigen huis gelegen is, waardoor het moeilijk is om hier zelf snel naartoe te reizen.

Buitenlandse eigendommen bijvoorbeeld kunnen een mooi rendement opleveren langs deze weg. Ze kunnen via een professionele uitbater namelijk steeds op korte termijn verhuurd worden, wat het rendement ten goede komt.

Denk bijvoorbeeld aan vakantiewoningen in vakantieparken of resorts. De huurders wisselen elkaar in sneltempo af voor zo’n type beleggingsvastgoed.

Een professionele rentmeester ter plaatse is dan exact wat u nodig heeft om compleet zorgeloos te kunnen genieten van uw belegging in vastgoed.

De keerzijde van hands-off investeren in vastgoed voor verhuur

Deze professionele uitbaters brengen een percentage van uw maandelijkse huurinkomsten in rekening voor hun service en onderhoud.

Een belangrijk punt om op te letten is of deze kosten inclusief huur- en verzekeringskosten voor uw vastgoed zijn.

Het is dus belangrijk om uw contracten te controleren en het bedrijf in kwestie goed door te lichten.

Stel elke vraag die wellicht belangrijk is om te vragen, zodat u achteraf niet geconfronteerd wordt met onaangename verrassingen zoals verdoken kosten.

Andere factoren om rekening mee te houden

Als u gaat kiezen uit de bovenstaande beleggingsopties, is het ook belangrijk om na te denken over de zoektocht en aankoop van het pand.

Aankoop van het vastgoed: Sleutel-op-de-deur versus doe-het-zelf

Wat voor pand zal u aanschaffen? Iets waar nog werk aan is? Of liever een kant-en-klare verhuurinvestering?

Direct versus uitgesteld rendement

Gaat u zelf de moeite nemen om te renoveren, op te frissen, aan te passen om in regel te zijn met alle wetgeving? Met als nadelen bijkomende stress en een opbrengsteigendom die niet direct begint te renderen…

Of ziet u meer toekomst in een sleutel-op-de-deur opbrengsteigendom die direct verhuurbaar wordt opgeleverd?

In bepaalde instanties kan u via zo’n direct verhuurbare opbrengsteigendom ook rekenen op een all-in beheerservice. En indien u goed uitkijkt, ook op een verhuurgarantie.

Kant-en-klaar verhuurvastgoed inclusief beheer én verhuurgarantie

Meer handenvrij beleggen in vastgoed en de volle eigendom ervan verwerven is niet mogelijk. U verwerft de volle eigendom van een verhuurpand dat direct verhuurbaar is.

Daarbovenop kan u rekenen op een zorgeloze verhuurgarantie, wat in de praktijk betekent dat u maandelijks uw huurinkomsten zal ontvangen. Los van leegstand, wanbetaling, schade, enzovoort.

Met andere woorden, de ontwikkelaar functioneert zelf of via een derde als rentmeester én biedt ook gewaarborgde inkomsten aan.

De specifieke details van gewaarborgde inkomsten verschillen steeds per aanbieder, per type vastgoed, per locatie, enzovoort.

Aanbiedingen van hands-off investeren in vastgoed voor verhuur

Opbrengsteigendommen in België

In België kan u momenteel de volle eigendom verwerven van opbrengsteigendommen met verhuurgarantie door de overheid. U leest het goed, de verhuurgarantie wordt niet gewaarborgd door een privé ontwikkelaar maar door de overheid.

We heten dit de gouden verhuurgarantie en deze is qua zorgeloosheid en qua zekerheid het summum voor Belgische vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar een belegging in de achtertuin.

Vanaf een eigen inbreng van 45 000 euro kan u met behulp van een financiering de volle eigendom verwerven en een mooi jaarlijks rendement halen op die geïnvesteerde eigen middelen.

Vlaams beleggingsvastgoed met subsidies en verhuurgarantie door lokale overheid

Deze vastgoedbelegging, eveneens in volle eigendom, is toegankelijk voor iedereen met 50 000 euro beschikbare eigen middelen.

Dit hoeft geen spaargeld op een spaarrekening te zijn. Het kunnen even goed niet-liquide eigen middelen zijn die wel kunnen beleend worden. Denk hierbij aan groepsverzekeringen, pensioenspaarplannen, TAK 21 en TAK 23, individuele pensioenvoorzieningen van zelfstandigen en ondernemers, enzovoort.

De grootste voordelen van deze Vlaamse vastgoedbelegging:

  • Gegarandeerde verhuurinkomsten door de plaatselijke overheid
  • Enorme subsidies krikken het rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen verder de hoogte in (naast de huurinkomsten en een eventuele meerwaarde op het einde van de rit bij verkoop)

Dankzij de ingenieuze aanpak van de ontwikkelaar kan u als belegger een heleboel subsidies opstrijken waardoor u direct een deel van uw initiële belegging recupereert.

Een lang verhaal kort: Met deze gesubsidieerde opbrengsteigendommen op Vlaamse bodem zit u opnieuw te genieten van de gouden verhuurgarantie:

Investeren in vastgoed voor verhuur in Frankrijk

Deze hands-off investering in Frans vastgoed betreft een opbrengsteigendom voor gemengd gebruik in het Wyndham luxe resort in de Limousin streek:

U verwerft er vanaf 42 500 euro eigen inbreng de volle eigendom van een studio of appartement en u kan genieten van de volgende rendementsvoorwaarden:

  • Gewaarborgd huurrendement van 7 à 10% per jaar berekend over de aankoopwaarde van de opbrengsteigendom.
  • De gegarandeerde verhuurinkomsten lopen over een periode van 20 jaar.
  • U kan als eigenaar 6 weken per jaar gratis persoonlijk gebruik maken van uw eigendom, zowel tijdens het hoog- als laagseizoen.
  • Voor de snelle beslissers (voor 1 januari 2020) valt er ook een gewaarborgde meerwaarde te verzilveren van 25% na 5 jaar en van 50% na 10, 15 en 20 jaar.
Duits beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap en gewaarborgde huurinkomsten

De Duitse economie wordt beschouwd als de motor en ruggengraat van de Europese Unie. Het is een land waar stabiliteit heerst in de industrie alsook in de residentiële vastgoedmarkt.

Gelooft u in de toekomst van de Duitse economie en het vastgoed op Duits grondgebied?

Dan kan u overwegen om de volle eigendom te verwerven van een Duitse opbrengsteigendom, inclusief rentmeesterschap én inclusief gewaarborgde verhuurinkomsten.

Vanaf +/- 50 000 euro eigen middelen kan u al de volle eigendom verwerven van zo’n opbrengstpand zonder dat u hiervoor zelfs hoeft te lenen.

Het gaat dus om laagdrempelig Duits vastgoed voor verhuur waarmee u een zeker, zorgeloos en deftig jaarlijks rendement op uw eigen middelen kunt boeken.

TIP: Bepaal hoeveel uw tijd waard is alvorens u gaat investeren in vastgoed voor verhuur

Beide opties van investeren in vastgoed voor verhuur (hands-on en hands-off) bieden voor- en nadelen.

In het ideale scenario laat u uw keuze afhangen van uw persoonlijke levensstijl en visie. Een deftig rendement is één zaak maar een aangename work/life balans is minstens even belangrijk.

Indien u een druk leven leidt, kan het interessant zijn om de zaken rationeel te benaderen. Efficiënt in vastgoed beleggen via de handenvrije piste kan dan de beste piste zijn.

Uiteindelijk komt het altijd neer op de volgende belangrijke vraag:

Hoeveel is uw vrije tijd en energie waard?

Bent u een controle freak en kunt u het zich veroorloven om alles zelf te beheren en klusjes uit te voeren? En zou u echt genieten van een actieve rol als huisbaas? Dan is de hands-on piste van beleggen in vastgoed voor verhuur de beste oplossing.

In elke andere situatie, zoals een drukke job en een rijk gevuld familieleven, kunt u beter voor de managementroute via een professionele uitbater/rentmeester kiezen.

En indien u ook geen rompslomp, stress en vertragingen wenst bij het aankoopproces, dan opteert u het best van al voor sleutel-op-de-deur investeringsvastgoed dat direct kan verhuurd worden.

TIP II: Let op met speciale eigendomsstructuren

De gouden regel qua investeren in vastgoed: Verwerf de volle eigendom. Enkel zo bent u de baas van uw eigen opbrengsteigendom.

Vermijd ontwikkelaars die beleggingsvastgoed aanbieden via een erfpacht– of opstalrechtconstructie. In zo’n scenario heeft u te weinig te zeggen en dient u jaarlijks ook een vergoeding te betalen voor de grond, dikwijls zonder dat u zeker bent van goede bezettingsgraden.

Samengevat: Ga op zoek naar kant-en-klaar beleggingsvastgoed in volle eigendom, bij voorkeur in combinatie met gewaarborgde verhuurinkomsten door de ontwikkelaar of de overheid (zie hierboven).

TIP III: Focus op inkomende kasstromen en niet op een potentiële meerwaarde

Investeren in vastgoed voor verhuur doet u het beste van al met een rationele, objectieve benadering van de feiten.

Dit betekent dat u enkel en alleen rekening houdt met uw jaarlijkse huurinkomsten om het jaarlijks rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen te berekenen.

U maakt dus abstractie van een eventuele meerwaarde later bij een verkoop van de opbrengsteigendom. Zo’n meerwaarde bij een latere verkoop is speculatief van aard en is nooit een zekerheid. U houdt er dus ook best geen rekening mee tijdens de simulaties en berekeningen van uw financieel plan.

Het ideale scenario voor bijkomende passieve inkomsten met vastgoed, is een scenario waarbij uw verhuurinkomsten groter zijn dan de maandelijkse aflossing van uw hypothecaire lening.

In zo’n geval is uw opbrengsteigendom cashflowpositief. En dat zorgt voor meer financiële ademruimte en meer beschikbaar hefboomeffect om op termijn uw vastgoedportfolio verder uit te breiden.