Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Investeren in vastgoed voor dummies: Te vermijden beleggingsobjecten

Les 13 Hoofdstuk 5 Onderdeel 2

Investeren in vastgoed voor dummies draait rond weten wat u wel en niet moet doen als beginner.

Ontdek hieronder meer inzichten over vastgoed voor beginners en waarom rendement alleen nooit de doorslaggevende factor mag zijn.

Vervolgens maakt u kennis met diverse soorten te vermijden opbrengsteigendommen voor beginners.

Tot slot krijgt u een handige samenvatting met een bondig overzicht van aandachtspunten.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
investeren in vastgoed voor dummies te vermijden beleggingsobjecten

Vastgoed voor beginners

vastgoed voor beginners analyseer uw risicoprofiel en kies strategie voor lange termijn

Onroerend goed als investeringsproduct is interessant maar financiële katers zijn niet uitgesloten.

Er komt enorm veel bij kijken en zodoende dient u te focussen op een goede strategie voor de lange termijn.

Beleggen voor beginners: Risicoprofiel

Als startende investeerder dient u enige voorzichtigheid aan de dag te leggen.

Indien u risico's kunt vermijden van bij de start, aarzel dan niet en doe dat gewoon.

Geld beleggen is steeds een kwestie van uw persoonlijk risicoprofiel in te schatten.

Om vervolgens een geschikte belegging te vinden die past bij uw profiel en beleggingshorizon.

Beleggen in vastgoed: Strategie voorop

De beleggingshorizon is belangrijk indien u gaat investeren in opbrengsteigendommen daar vastgoed van nature vrij illiquide is.

Geld beleggen in vastgoed is mogelijk in binnen- en buitenland, in allerlei types eigendommen en via allerlei investeringsformules.

En omdat beginnen met vastgoed overweldigend kan zijn, is het dus in elk geval aangewezen om het simpel en logisch te houden in het begin.

Beleggen in vastgoed voor beginners dient in eerste instantie rond risicominimalisatie en kapitaalbescherming te draaien.

Een van de basisvereisten om zorgeloos te investeren in vastgoed, is focussen op waardebeleggen in vastgoed waardoor uw geïnvesteerd kapitaal niet wegsmelt als sneeuw voor de zon.

Cursus investeren in vastgoed voor dummies

Het is trouwens in deze context van risicobeheersing dat deze online vastgoedcursus over defensief beleggen in vastgoed tot stand is gekomen.

Een perfecte manier om op conservatieve wijze kennis te maken met onroerend goed. Het gaat dus om defensieve investeringstechnieken voor dummies als het ware.

Investeren in vastgoed: Rendement

investeren in vastgoed rendement niet doorslaggevend denk aan locatie en beheer passief zonder stress

Vastgoed als beleggingsproduct wordt al snel geassocieerd met rendement en winst. Maar opgelet:

Daarnaast komt een beleggingsobject kopen niet zonder gevaren en problemen...

U dient op de juiste locatie te investeren en u dient goed na te denken over hoe u het beheer van de opbrengsteigendom(men) gaat aanpakken.

Gaat u actief of passief beleggen in vastgoed? Wenst u zelf de touwtjes in handen te houden van A tot Z of interesseert u dit helemaal niet en zoekt u iets handenvrij en zorgeloos?

Er zijn ook een aantal soorten investeringsvastgoed die u als beginner maar beter kunt vermijden.

De types opbrengsteigendommen die u als starter maar beter links laat liggen, vindt u hieronder:

Hoe investeren in vastgoed: Te vermijden types eigendommen

hoe investeren in vastgoed te vermijden types eigendommen voor startende beleggers

Het slechtste pand kopen van het woningsegment rond of net onder de mediaanprijs in een buurt die vlakbij een oververhitte vastgoedmarkt ligt, bij voorkeur door gebruik te maken van een financiële hefboom.

Dit advies staat gekend als de regel van 4 en het is doorgaans een goede vuistregel voor veilige beleggingen in onroerend goed.

Maar het is en blijft natuurlijk slechts een vuistregel in de context van investeren in vastgoed voor dummies...

Sommige beleggingen kunnen een uitzondering zijn hierop en/of een berekend risico.

Maar algemene regels als deze geven richtlijnen waar zowel beginnende als ervaren vastgoedbeleggers zich naar kunnen schikken.

Tracht daarnaast ook rekening te houden met diverse vuistregels om bepaalde vastgoedbeleggingen te vermijden.

Er bestaan zeker uitzonderingen, maar de volgende soorten investeringsobjecten hebben de neiging speculatiever en riskanter te zijn voor beginnende beleggers.

U kunt er zeker en vast goed geld mee verdienen maar het vergt meer ervaring en onderzoek.

Als u een beginnende belegger zonder ervaring bent, is het verstandiger om voorzichtig te werk te gaan en vooral defensief te zijn bij de benadering van dit soort vastgoedbeleggingen.

Tracht de onderstaande types eigendommen als belegging te vermijden indien u beginner bent:

Nog te bouwen eigendommen

nog te bouwen eigendommen komen met risico en opportuniteitskost

Eigendommen worden vaak verkocht voordat ze gebouwd zijn, voor de aanvang van of tijdens de preconstructiefase.

Woningen in aanbouw, en dan vooral appartementen en studio's, zijn de laatste jaren op vele markten in trek.

Sommige speculanten hebben dan ook bakken geld verdiend met het opkopen van nog te bouwen appartementen in populaire vastgoedmarkten.

Om ze vervolgens te verkopen met 10 tot 25 procent winst bij voltooiing en oplevering van het project, vaak een of meerdere jaren later.

Indien u als een van de eersten bij de initiële lancering van een project bent, kan een wooneenheid kopen lucratief zijn.

Dit is vooral het geval indien er een beperkt aanbod is (zoals bij onroerend goed in centrumsteden of in bepaalde hotspots aan de kust) en een sterke plaatselijke vastgoedmarkt.

Het uitgangspunt van een dergelijke strategie is echter in strijd met één van de kardinale regels van defensief beleggen in vastgoed...

Maak winst wanneer u koopt en niet wanneer u verkoopt door vastgoeddeals onder marktwaarde te vinden.

Indien u het volle pond betaalt op een moment dat de top van een verzadigde markt zou kunnen zijn, kunt u vast komen te zitten met een te duur appartement of huis.

Bovendien dient u ook rekening te houden met een opportuniteitskost daar er vaak een aanzienlijk bedrag als aanbetaling moet overgemaakt worden.

Dit voorschot levert een tijdje niets op want het pand is nog niet gebouwd en kan nog geen verhuurinkomsten genereren.

Als u een contract tekent om een nog niet gebouwd onroerend goed te kopen, zorg er dan voor dat de bouwheer u niet verbiedt het onroerend goed na voltooiing te verkopen.

Plan B: Investeren in vastgoed voor dummies

Houd ook steeds een plan B klaar. Als u het pand bijvoorbeeld niet kunt verkopen om wat voor reden dan ook, kunt u de koop dan afronden en het pand kopen en verhuren om een marktcyclus uit te zitten?

Controleer de kleine lettertjes om te zien waartoe u zich verbindt en hoeveel geld u nu (als aanbetaling) en in latere fases moet uitgeven voor de voltooiing van het project.

Bedenk ook dat bouwprojecten vaak vertraging kunnen oplopen om verschillende redenen.

Zorg er dus voor dat u in zee gaat met een gerenommeerde vastgoedontwikkelaar die zelf eigenaar en beheerder is van de grond en het onroerend goed.

Informeer naar het reserveringsbeleid van de projectontwikkelaar

Bouwheren vragen over het algemeen een bepaald bedrag van de verkoopprijs als voorschot.

Dit is een procentueel bedrag dat berekend wordt over de verkoopprijs en dat geldt als reserveringsvergoeding voordat het project gebouwd wordt.

In bepaalde gevallen kunnen dergelijke reserveringskosten worden terugbetaald.

Maar in andere situaties kan de ontwikkelaar zich het recht voorbehouden zich terug te trekken en de reserveringsvergoeding toch in te houden.

Het kan dus een financiële valkuil zijn indien u zich financieel engageert, dan kan u de reserveringsvergoeding verliezen in het worst case scenario.

Denk aan een plots faillissement van de bouwheer bijvoorbeeld.

Afhankelijk van ontwikkelaar tot ontwikkelaar kunnen er ook bouwschijven worden voorzien in het contract.

Zo zou het kunnen dat u een of meerdere extra aanbetalingen dient te doen naargelang de bouw vordert.

Zoek dit in elk geval goed uit zodat u cashflowmatig de nodige voorbereidingen kunt treffen (eventueel door deels te lenen voor een opbrengsteigendom).

Vastgoed in weersafhankelijke vakantieoorden

vastgoed en vakantiehuizen in weerafhankelijke vakantieoorden zijn risicovol gezien invloed van weer en klimaat

Investeren in seizoensgebonden eigendommen in vakantieoorden die uitsluitend van het weer afhankelijk zijn, kan riskant zijn als het weer niet meewerkt.

Voorbeelden van dergelijk onroerend goed zijn chalets of appartementen in skioorden (gaat het er voldoende blijven sneeuwen met de klimaatwijzigingen?) en strandhuizen aan de kust.

De meeste beleggers die financieel van eigendommen in resorts en vakantieoorden profiteren, doen dat vooral via een waardestijging en in mindere mate via de periodieke cashflow.

Maar dat vereist een goede timing en een beetje geluk op de middellange tot lange termijn.

Het zijn echter financieel riskante ondernemingen, tenzij u het niet erg vindt om een buitenverblijf in een resort of vakantieoord als tweede huis te bezitten en in moeilijke tijden bij te passen uit eigen zak.

Wiskunde met betrekking tot vakantiehuizen klopt meestal niet

wiskunde achter vakantiehuizen voor verhuur klopt meestal niet

Te veel mensen overtuigen zichzelf om een vakantiehuis te kopen als een manier om geld te besparen of als een rendabele investering. In feite is dat in de praktijk maar zelden een goed idee.

Stel dat u met uw gezin gemiddeld 12 weekends per jaar aan de kust doorbrengt of 3 weken per jaar gaat skiën in hetzelfde skigebied.

Stel dat een weekendverblijf van twee nachten gemiddeld 500 euro kost per weekend voor het hele gezin, wat neerkomt op 6 000 euro voor het hele seizoen.

Het typische huis of appartement aan de kust dat u huurt, kost bijvoorbeeld 350 000 euro.

Met een eigen inbreng van 20% zal een hypothecaire lening ten belope van 280 000 euro maandelijks 1 800 euro kosten aan kapitaalaflossingen en interesten (looptijd 15 jaar).

Daarbovenop komen nog de kosten van nutsvoorzieningen, verzekeringen, lokale belastingen, het ereloon van een syndicus en/of verhuurmakelaar, onderhoud, slijtage, schoonmaak, enzovoort.

Zo komt u gemakkelijk aan een totale out of pocket kost van 2 200 euro per maand.

Wat betekent dat u de eigendom (woning, studio of appartement) quasi continu zou moeten verhuren in hoog- en laagseizoen om jaarlijks break even te draaien.

U dient namelijk te rekenen op +/- 26 400 euro aan jaarlijkse uitgaande cashflow.

Neutrale cashflow is niet evident

Om cashflowneutraal uit te komen, dient u dus al stevig te verhuren om dat bedrag op jaarbasis te kunnen betalen met de huurinkomsten.

Anders gesteld in het kader van investeren in vastgoed voor dummies: Het is een hele opgave om cashflowneutraal uit te komen met een appartement voor verhuur in een skigebied of aan de kust.

Er is geen geavanceerde rekenmachine voor nodig om om uit te vissen dat een vakantiewoning kopen financieel weinig steek houdt...

Tenzij u kunt investeren in een appartement dat zich in een snel groeiende markt bevindt en bovendien ook elk weekend verhuurd wordt (wat betekent dat u er zelf minder van kunt genieten).

De bezettingsgraad van dergelijke panden moet met andere woorden vrij hoog liggen om het rendabel te krijgen.

Uitzondering: Recreatievastgoed als passieve investering met zekere huurinkomsten

We dienen een belangrijke kanttekening te maken... Investeren in vastgoed voor dummies in de sector recreatievastgoed kan ook met beperkt risico.

Er bestaan ook mogelijkheden om te investeren in vakantiewoningen met gegarandeerde huurinkomsten via een bepaalde vorm van contractuele verhuurgarantie.

Via dergelijke formules van beleggen in vastgoed met verhuurgarantie wordt het risico van de factoren klimaat, weer en de hieraan gekoppelde bezettingsgraad door de bouwheer gedragen.

Beleggen in een vakantiewoning met gegarandeerde huuropbrengsten is dus een uitzondering daar u geen last heeft van (te hoge) leegstand of wanbetaling.

Het risico van een dergelijke vastgoedbelegging ligt lager daar er diverse vormen van extra garanties worden geboden.

Bekijk dergelijke opties in Frankrijk, Spanje, Samos en Montenegro. Op al deze bestemmingen kan investeren in vastgoed voor dummies vlot en gestroomlijnd, zonder kopzorgen of stress.

Woningen voor de hogere middenklasse

woningen voor hogere middenklasse zijn gevoelig voor economische schokken risicovol

Traditioneel is een doorsnee woning voor de gegoede middenklasse het type pand dat het eerst in waarde daalt wanneer een investeringsmarkt in een correctiefase omslaat.

Als u dit soort pand koopt als woning om te verhuren, kan het moeilijk worden om dit vlot te verhuren en zelfs maar een neutrale cashflow te bereiken.

De reden hiervoor hoeft u niet ver te zoeken... Er bestaat maar een beperkte groep huurders die zich de hoge huurprijzen van dergelijke panden kunnen veroorloven.

Wanneer een bepaalde vastgoedmarkt wat minder draait, zijn dit doorgaans de panden waarvoor kredietverstrekkers het snelst hun hypotheekrecht moeten uitoefenen.

Dit type vastgoed is vrij gevoelig voor economische schokken en de bewoners (huurders) ervan durven al snel een stapje terug te zetten om goedkoper te huren of kopen zelf een pand in een lager prijssegment.

Bijgevolg kan u als eigenaar van een dergelijk pand in de problemen komen om de kapitaalaflossingen en intresten te blijven aflossen...

Dus: Het is interessanter om in het lagere prijssegment, rond of onder de mediaanprijs, te investeren (en niet in hoger geprijsde panden voor de hogere middenklasse).

Uitzondering: Luxe vastgoed van superrijken

Ironisch genoeg geldt deze tendens niet voor zeer dure woningen, welke hun waarde doorgaans ook goed behouden tijdens dalende marktbewegingen.

Deze superdure eigendommen zijn vaak de tweede of zelfs derde woningen van de superrijken.

Het zijn luxe buitenverblijven en onroerende goederen vol comfort, luxe en ruimte.

Bovendien zijn het vaak onbezwaarde eigendommen waarop geen hypotheekrecht gevestigd is.

Daarom zijn deze vermogende eigenaars niet zo kwetsbaar als de hogere middenklasse, de bedienden bijvoorbeeld, die hun overgefinancierde woningen als hoofdverblijfplaats gebruiken.

Wanneer het economisch wat slechter gaat, is het segment van de woningen van de begoede middenklasse het segment dat het snelst een hevige prijsschok ervaart.

Net omdat er vaak overgefinancierd wordt in dit segment en er dus plots een overaanbod kan opduiken dat de prijs van dit soort panden naar beneden doet tuimelen.

Vastgoed in kleine, landelijke gemeentes en dorpen

vastgoed in kleine landelijke gemeentes en dorpen niet de beste keuze voor dummies

Kleine plattelandsstadjes en gemeentes die ver van grote stedelijke gebieden liggen en geen onderwijsinstellingen, bedrijvencentra of attracties hebben, zijn niet de beste keuze voor de meeste vastgoedinvesteerders.

Veel van deze gemeentes of kleine stadjes hebben slechts één of een paar grotere werkgevers die een groot deel van het personeel zouden kunnen ontslaan of inpakken en vertrekken.

Waardoor de lokale economie van de gemeente of het stadje een enorme schok zou krijgen.

Bovendien is de groep van potentiële kopers of huurders er doorgaans klein in vergelijking met een verstedelijkt gebied.

Als u in zo'n dorpje of gemeente woont, heeft u twee keuzes:

  1. Elders investeren in onroerend goed op een aantrekkelijkere locatie, of
  2. Toch lokaal investeren via twee principes:
    • Uiterst conservatief zijn bij het inschatten van de leegstand en/of de wederverkooptermijn, en
    • Heel goedkoop kopen, bij voorkeur onder de marktwaarde door een gemotiveerde verkoper te vinden (Hoe vastgoed waarderen is in deze context ook onmisbare kennis en materie)

Mobiele woningen

mobiele woningen zoals stacaravans en geprefabriceerde wooneenheden kunnen riskante investering zijn

Stacaravans of geprefabriceerde wooneenheden kunnen riskant zijn als investering, tenzij ze op uw eigen stuk grond staan.

Als uw eigendom daarentegen in een park staat, bent u overgeleverd aan de grillen van de eigenaar van het park die de parkregels bepaalt.

Dit betekent dat de huur van uw kavel plots kan stijgen (een hogere kost voor u) of dat de eigenaars van de kavel de regels kunnen veranderen en geen huurders meer toelaten.

In dat laatste scenario wordt uw inkomstenstroom gewoon afgesneden want u mag dan niet meer verhuren. Wat een financiële ramp is indien de eigendom dient te functioneren als opbrengsteigendom.

Als u tussen de regels leest, kan het bezit van een woonwagenpark daarentegen een veiligere belegging zijn.

U int dan periodiek de huurgelden voor de kavels en u kunt eventueel ook stacaravans of geprefabriceerde woningen in uw eigen park verkopen.

Modulaire versus prefab woningen op een frame

Let goed op het onderscheid tussen modulaire en geprefabriceerde woningen op een frame.

Een modulair huis is over het algemeen een geprefabriceerd pand dat in stukken wordt gebouwd, naar een bestemming wordt verscheept en daar als een eenheid wordt opgebouwd.

Dergelijke modulaire woningen worden ter plaatse met een vrachtwagen en kraan aangevoerd en op permanente funderingen gezet (en dus niet op een frame).

Eens ze eenmaal op hun plaats staan, kunnen ze niet meer verplaatst worden.

Met het oog op de financiering worden deze huizen over het algemeen gelijkgesteld met klassiek gebouwde woningen.

Prefabwoningen op een frame zien er ongeveer hetzelfde uit maar zijn op frames gebouwd en bevestigd (en niet op funderingen).

In theorie kunnen dergelijke constructies integraal naar een nieuwe plaats vervoerd worden. Het gaat dus om compleet verplaatsbare panden.

Bijgevolg worden zij over het algemeen behandeld als stacaravans en zijn zij een pak moeilijker te financieren via een kredietverstrekker.

Leren investeren in vastgoed: Samenvatting

leren investeren in vastgoed samenvatting vastgoedportefeuille volgens regel van 4 opbouwen

Zoals u ondertussen al begrepen heeft, is het verstandig om uw beleggingszaken eenvoudig te houden als u financieel succes wilt boeken.

Blijf bij redelijk geprijsde eengezinswoningen in goede buurten die u met korting kunt kopen omdat ze een beetje moeten opgeknapt worden.

Houd de hoofdmoot van uw vastgoedportefeuille in de categorie van panden die wat opknapwerk vergen in buurten met vastgoedprijzen rond de mediaan of er net onder, vlakbij hete of oververhitte vastgoedmarkten.

En als u dit concept van investeren in vastgoed voor dummies eenmaal onder de knie heeft, kunt u overgaan tot meer gevorderde beleggingen.

Beleggen voor dummies: Aandachtspunten als afsluiter

beleggen voor dummies investeren in vastgoed tips aandachtspunten

Tot slot nog enkele belangrijke punten om te onthouden uit het voorgaande...

Investeren in vastgoed: Tips:

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen