Infohoek

investeren in vastgoed of niet voor- en nadelen

Investeren in vastgoed of niet? Zes voordelen & vier nadelen van deze belegging

Investeren in vastgoed of niet? Het is een vraag waar veel particuliere beleggers mee worstelen nu ze vastgoed overwegen als alternatief voor het spaarboekje.

Indien u geïnteresseerd bent in beleggen in vastgoed, dan zal u ongetwijfeld al heel wat inspirerende en aanmoedigende informatie gevonden hebben in boeken, online op het internet, in tijdschriften, in kranten, in podcasts, op de radio, enzovoort.

Maar… Het is essentieel om investeren in opbrengstvastgoed vanuit diverse invalshoeken te benaderen.

Het is namelijk de enige manier om niet alleen de potentiële voordelen ervan te begrijpen, maar ook om de uitdagingen en problemen die ermee gepaard gaan beter te kunnen inschatten.

Het leren kennen van de voor- en nadelen van investeren in vastgoed zal u toelaten om betere beslissingen te nemen wanneer u start met beleggen in onroerend goed.

Alsook wanneer u reeds in een volgende fase zit en uw vastgoedportefeuille wenst uit te breiden. Veel leesplezier hieronder!

Investeren in vastgoed of niet? Zes voordelen

Investeren in opbrengstvastgoed brengt een hele rits voordelen met zich mee, zowel tastbare als ontastbare voordelen.

Denk bijvoorbeeld aan uw bijdrage om de residentiële vastgoedmarkt in uw regio stabiel en groeiende te houden, alsook aan de voldoening die u kunt krijgen van het verhuren van uw opbrengsteigendom aan sympathieke huurders.

Een ander voordeel is dat u mits periodieke waardetoevoeging aan het pand ook de waarde van het pand de hoogte kunt induwen. Dit zijn allemaal voordelen voor vastgoedinvesteerders.

Maar natuurlijk staan de financiële en kasstroommatige voordelen en beloningen centraal bij de meeste vastgoedinvesteerders. Een mooi rendement halen op uw geïnvesteerde eigen middelen, liefst met zo min mogelijk inspanning, dat is waar het om draait.

Hieronder kan u enkele positieve aspecten van vastgoedbeleggingen vinden:

Mogelijkheid om anderen hun geld aan te wenden om te investeren

Vastgoedinvesteringen kunnen gefinancierd worden met hypothecaire leningen, gekenmerkt door een lange looptijd en een vast interestpercentage indien gewenst.

Dit staat in schril contract met de aankoop van aandelen, obligaties, opties, enzovoort waarvoor het voor particuliere beleggers quasi onmogelijk is om er een lening voor af te sluiten.

De mogelijkheid om verschillende opbrengsteigendommen te financieren met een beperkte eigen inbreng, en om deze eigendommen direct huurinkomsten te laten genereren, betekent dat er snel een betrouwbaar rendement op de geïnvesteerde eigen middelen gerealiseerd kan worden.

Stel dat u bijvoorbeeld een verhuurpand koopt voor €200 000 en dat u hiervoor slechts 20% eigen vermogen dient voor op tafel te leggen (plus de afsluitkosten zoals notariskosten).

In dat geval maakt u handig gebruik van anderen hun geld (in dit geval de bank) om meer geld te verdienen voor u… U maakt dus handig gebruik van het financiële hefboomeffect.

U wordt eigenaar van een eigendom die meer waard kan worden in de toekomst.

Bovendien zal u met de huurinkomsten uw hypothecaire lening kunnen aflossen, waardoor u eigen vermogen opbouwt (het afgeloste gedeelte van de opbrengsteigendom is uw opgebouwd eigen vermogen).

Wanneer u reeds een poos eigenaar bent van een opbrengsteigendom, waardoor u reeds een deel van de hypothecaire lening heeft afgelost, kan de opbrengsteigendom zelf de renovaties en upgrades eraan financieren.

Het afgeloste deel van de lening is namelijk eigen vermogen dat u kunt gebruiken om een financiering aan te gaan voor de upgrade van het pand. Hierdoor hoeft u zelf geen verdere cash of eigen middelen vrij te maken.

Dit biedt u dan meer controle over de waarde van het pand op de lange termijn en het meerwaardepotentieel van de opbrengsteigendom.

Relatief lage volatiliteit

Traditionele markten voor beleggers zoals de aandelenmarkt kunnen extreme en significante volatiliteit ervaren. Dergelijke markten ondergaan hevige schommelingen ten gevolge van tal van micro- en macro- economische oorzaken.

Beleggen in vastgoed en de vastgoedmarkt in het algemeen leveren op dat gebied een meer consistent rendement op de geïnvesteerde eigen middelen.

De consistentie op de korte termijn wordt gegarandeerd door huurcontracten terwijl de rendementsconsistentie op de lange termijn gegarandeerd wordt door de weloverwogen keuze voor een regio met een goed onderhouden en groeiende residentiële vastgoedmarkt.

Terwijl marktcorrecties zich wel degelijk ook voordoen in de vastgoedsector, laat een geïnformeerde lange termijn strategie toe om tijdelijke marktcorrecties te absorberen zonder dat de winstgevendheid van de belegging wordt aangetast.

Bovendien zijn er tal van mogelijkheden om via slimme ingrepen de waarde van het pand op te krikken.

Ook slimme financieringstechnieken kunnen ervoor zorgen dat uw pand zijn waarde behoudt. Een opfrissing en renovatie kan gefinancierd worden met reeds afgelost eigen vermogen waarmee opnieuw een lening kan aangegaan worden.

Ongeëvenaarde fiscale voordelen

Vastgoed bezitten zorgt voor tal van mogelijkheden om bepaalde kosten in mindering te brengen van de belastbare huurinkomsten.

Aftrekbare kosten zijn bijvoorbeeld de interestkosten, de jaarlijkse onroerend goed belasting, operationele kosten, onderhoudskosten, kosten van opfrissingswerken, enzovoort.

Verbeteringswerken aan het pand zelf zijn ook een aftrekbare kost, daar ze verband houden met de investeringswaarde van de eigendom.

Bovendien kunnen vastgoedinvesteerders ook de waarde van een pand afschrijven, jaarlijks gespreid over een langere periode (het afschrijvingsritme is afhankelijk van de wetgeving van het land waar het onroerend goed gelegen is). Dit drukt verder de belastbare grondslag.

Inzake een meerwaardebelasting hanteert ieder land waar het vastgoed in kwestie gelegen is, aparte regels. Maar algemeen kan wel gesteld worden dat vastgoedinvesteringen op het vlak van meerwaarden significante voordelen bieden ten opzichte van andere beleggingen.

Zo biedt quasi elk land de mogelijkheid om een belasting op de gerealiseerde meerwaarde uit te stellen naar de toekomst toe, mits een herinvestering van het verworven kapitaal in ander vastgoed (dikwijls met een tijdslimiet om de herinvestering te doen).

Contacteer eventueel ook een vermogensplanner of een fiscaal jurist om uw vermogen en portefeuille van onroerende goederen fiscaal optimaal te laten overgaan op uw nakomelingen.

Meerwaardepotentieel – Investeren in vastgoed of niet?

Vastgoedbeleggingen onderscheiden zich ook van tal van andere beleggingsmogelijkheden dankzij een heel groot voordeel… Vastgoed kan op tal van verschillende manieren een rendement en een eventuele meerwaarde genereren.

En wegens de stijgende bevolkingsaantallen en een nakende betonstop in Vlaanderen, ziet het er niet naar uit dat de huizenprijzen plots zouden stoppen met stijgen.

Daarbovenop kan een goed onderhouden opbrengsteigendom op de lange termijn een aanzienlijke meerwaarde opleveren. Dit is vooral het geval wanneer u in de loop van de jaren waarde tracht toe te voegen via upgrades, toevoegingen, renovatiewerken, enzovoort.

In het ideale scenario investeert u in vastgoed in een regio waar de vraag naar kwalitatief hoogstaande units in stijgende lijn zit. Slaagt u hierin, dan maakt u een goede kans dat u qua realisatie van een meerwaarde beter doet dan het gemiddelde van de markt.

Het is daarom belangrijk om de vinger aan de pols te houden en de marktevoluties op de voet te volgen. Hou vooral de regio in het oog waarin u reeds geïnvesteerd heeft.

Dit zal u toelaten om de waarde van uw eigendom te maximaliseren en het potentieel qua verhuurinkomsten op te krikken.

Kasstroom = Passief inkomen

Doe de moeite om grondig de cijfertjes te bekijken. Door de verwervingskosten en de jaarlijks recurrente operationele kosten in uw budgettering op te nemen, kan u zichzelf verzekeren van een continue positieve kasstroom die groeit in de tijd.

Dit kan u bewerkstelligen door slimme, kosteneffectieve verbeteringen aan te brengen. Hierdoor kan u de marktwaarde van uw pand verhogen alsook de maandelijkse huurprijs gerechtvaardigd opkrikken, wat op zijn beurt de inkomende kasstroom maximaliseert.

Op termijn zal u ondervinden dat slim herfinancieren van opbrengstvastgoed de maandelijkse kasstroom groter en groter maakt.

Hoe sneller u het pand afbetaalt, hoe sneller u kan focussen op het maximaliseren van het inkomstenpotentieel. En hoe vlotter u uw vastgoedportefeuille kunt gaan uitbreiden.

Tips qua optimalisatie van uw maandelijkse uitgaande kasstroom:

Gegarandeerd rendement is mogelijk

Huivert u van de mogelijkheid dat u leegstand zal ervaren en dat u dus minder rendement haalt dan verwacht? Zo’n scenario kan u perfect counteren door te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie.

Types verhuurgarantie

Er bestaan ruwweg drie soorten verhuurgarantie: Een bronzen, zilveren en gouden verhuurgarantie, elk met z’n eigen voor- en nadelen. Ontdek er alle details over op de pagina verschillende types verhuurgarantie.

Vraagt u zich af wat de specifieke voordelen zijn van zo’n handenvrije vastgoedinvestering? Lees dan meer over de verschillen tussen hands-on en hands-off beleggen in opbrengstvastgoed.

Aanbod – Opbrengsteigendommen te koop met verhuurgarantie

Enkele aanbiedingen van opbrengsteigendommen te koop inclusief verhuurgarantie en gewaarborgde inkomsten zijn de volgende:

Investeren in vastgoed of niet? Vier nadelen

Zoals met elk type belegging het geval is, bestaan er geen absolute zekerheden in de wereld van beleggingsvastgoed. Het is daarom belangrijk om te beseffen dat vastgoed dus ook mindere kantjes heeft.

U dient te begrijpen dat u wel degelijk een pak aandacht moet besteden aan specifieke onderdelen van het investeringsproces. Voorzichtigheid aan de dag leggen en uw huiswerk maken is belangrijk.

Hieronder volgen enkele zaken die u goed in overweging dient te nemen alvorens u geld investeert in onroerend goed.

Vastgoed onder de knie krijgen kost veel moeite

Indien u geen ervaring of achtergrond in de vastgoedsector heeft, heeft u veel te leren.

Beginnen met vastgoed betekent dat u zichzelf dient onder te dompelen in een pak onderwerpen zoals juridische, financiële en commerciële concepten gelieerd aan onroerend goed.

En dit leerproces dient u best te starten alvorens u effectief als particulier in vastgoed gaat beleggen.

Begrijp ons niet verkeerd: U hoeft zeker en vast geen expert te worden in elk aspect van vastgoedbeleggingen zoals het koopcontract, het verhuurcontract, het proces van de financiering, het beheer en de uitbating van de opbrengsteigendom, enzovoort.

Uw enige doel moet zijn om de basisconcepten goed onder de knie te krijgen, zonder te verdrinken in de details.

Hierdoor raakt u vertrouwd met het vakjargon en kan u over alles meepraten zonder compleet uit de lucht te vallen.

En dit laat u toe om betere beslissingen te nemen en om diepgaandere consultaties te organiseren met professionals uit de sector.

Tot slot: begrijpt u bepaalde terminologie niet? Vraag dan om uitleg, u dient zo veel mogelijk bij te leren om er sterker van te worden. Zet uw trots opzij en aarzel niet om bijkomende verduidelijking te vragen indien u iets niet volledig begrijpt.

Om het rendementspotentieel van uw vastgoedinvesteringen te optimaliseren en maximaliseren, dient u zich ook bewust te zijn over de verschillende investeringsstrategieën in vastgoed.

Lees er meer over op Hoe geld verdienen met vastgoed: 9 methodes en op Beleggen in vastgoed voor beginners: 10 veelgemaakte startersfouten.

Weten hoe u een goede deal kunt vinden, welke winstmarges u dient na te streven en hoe u op effectieve wijze uw investering onderhoudt en waardevast maakt, zijn allemaal zaken waar u een mentor kunt voor gebruiken of waarvoor u gerust wat bijkomend onderzoek kunt verrichten.

Beheer van het vastgoed

Indien u nooit eerder verhuurder/huisbaas geweest bent, zal u de wetgeving en de lokale regelgeving moeten onderzoeken en respecteren. Daarnaast dient u ook het luik reclame en promotie te begrijpen. U dient namelijk geschikte huurders te selecteren.

Normaliter zal u nogal wat bureaucratische procedures moeten doorlopen om alles volgens de regels te doen en alles in gang te steken. Daarnaast zit u natuurlijk ook met de plichten die u heeft als verhuurder…

Telefoontjes ’s avonds, in het weekend of ’s nachts van een huurder met een onverwachts probleem in het pand, onderhouds- of herstellingstaken, lekkend sanitair, periodieke stroomuitval of kortsluiting, geuroverlast uit de afvoerleidingen, enzovoort…

Dergelijke zaken kunnen veel tijd opeisen (uw vrije tijd in de veronderstelling dat u voltijds werkt) en kunnen bovendien frustrerend zijn voor u als huisbaas…

Bekijk in deze context zeker ook de 7 soorten huurders die u absoluut dient te vermijden als huisbaas worden tot uw opties behoort.

Huivert u van de gedachte dat u de slaaf kan worden van uw opbrengsteigendom? Dan heeft u eigenlijk twee opties om toch in vastgoed te beleggen, zonder zelf de dupe te zijn van de plichten…

Ten eerste kan u zelf een pand aankopen en vervolgens een rentmeester inschakelen. Dit is een professionele beheerder die uw pand zal beheren, verhuren en onderhouden.

Spendeer in dit geval genoeg tijd om een bedrijf te vinden dat past bij u qua stijl, normen en waarden. Het is ook belangrijk om prijzen en tarieven te vergelijken want een professionele rentmeester zal een hap uit uw rendement nemen.

Ten tweede kan u ook beslissen om kant-en-klaar beleggingsvastgoed aan te kopen, inclusief een zorgeloze verhuurgarantie en beheerservice.

Dit is een all-in zorgeloze oplossing waarbij u kunt genieten van de voordelen van vastgoed, inclusief een mooi gewaarborgd rendement, en waarbij u zelf niet geconfronteerd wordt met de uitbating, het beheer, het onderhoud, enzovoort.

Zie hierboven voor een overzicht van zulke vastgoedbeleggingen met verhuurgarantie.

Niet laagdrempelig qua kapitaalsvereisten

Investeren in vastgoed of niet? Indien u ‘slechts’ 1000 euro vrij heeft om te investeren, zou u beter enkele alternatieven overwegen.

Om de volle eigendom van vastgoed te kunnen verwerven, dient u toch enkele tienduizenden euro’s vrij te hebben om te investeren. Een minimum eigen inbreng is noodzakelijk om een financiering te verkrijgen.

Wenst u een laagdrempelig investeringsalternatief voor het spaarboekje? Overweeg dan bijvoorbeeld om te beleggen in leningen of overweeg een beleggingsfonds (vanaf 50 euro kan u kiezen uit drie types, geschikt voor elk type risicoprofiel).

Wenst u blootstelling aan de aandelenmarkten maar wenst u zelf aan het stuur te zitten? Check dan BinckBank Zelf Beleggen.

Recurrente kosten en verkoopscenario

Hou er rekening mee dat het totale kostenplaatje van een opbrengsteigendom niet gelimiteerd is tot de maandelijkse hypotheekaflossingen (kapitaal + interesten). Neen, er zijn jaarlijks terugkerende kosten die u ook dient op te nemen in uw budgettering.

Denk hierbij aan verzekeringen, onroerend goed belastingen, gemeentebelastingen, beheerskosten, onderhoudskosten, enzovoort. Al deze componenten samen cijferen aardig en zetten wel degelijk het mes in het rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen.

Bent u zelf huisbaas? Dan kan het zijn dat u leegstand zal ervaren. Dit betekent dan dat u enkele maanden zonder verhuurinkomsten moet kunnen overbruggen terwijl er wel kosten moeten betaald worden.

Komt u uiteindelijk in kasstroomproblemen te zitten, dan zal u moeten overwegen om een bijkomende financiering af te sluiten (het reeds afgeloste deel van het pand kan als waarborg dienen).

Of u kan ervoor opteren om het pand te verkopen (maar maak u geen illusies, het kan maanden duren vooraleer u het pand verkocht krijgt indien er nog een huurder inzit).

Wenst u het risico op leegstand, cashflowproblemen en verminderd rendement gewoon te vermijden? Dan is beleggen in vastgoed met verhuurgarantie uw oplossing.

Investeren in vastgoed of niet? Indien uw beleggingshorizon te kort is, dan is vastgoed gewoon geen optie. Het is cruciaal om te investeren in vastgoed met een lange termijn beleggingshorizon. Het is de enige manier om uw rendement te maximaliseren.

Conclusie – Investeren in vastgoed of niet?

Er bestaat geen enkele twijfel dat het juiste vastgoed een uitzonderlijke en belonende investeringsopportuniteit kan bieden. En dit geldt zowel voor de middellange tot lange termijn.

Maar… Zoals bij elke belegging is het belangrijk om bereid te zijn om bij te leren en voor uzelf uit te maken welk niveau van risico u wenst te tolereren. Wenst u zo min mogelijk risico met vastgoed, ga dan in elk geval voor een verhuurgarantie met gewaarborgde inkomsten.

Slim aankopen, professioneel beheer en een gezond boerenverstand als het op cijfertjes aankomt… Dit zijn de elementen die bijdragen tot succesvolle vastgoedportefeuilles.

Tot slot: Sta in elk geval stil bij zowel de voor- als nadelen (zie hierboven) van investeren in onroerende goederen voor verhuur. En beslis dan pas of dit type belegging in stenen past bij uw persoonlijke wensen en beleggingshorizon.

Bent u nog aan het twijfelen of vastgoed momenteel het ideale spaarproduct is voor uw situatie? Doe dan eerst inspiratie op over allerlei andere alternatieve beleggingsmethodes: