Immo Spanje: Praktische stappen na aankoop vastgoed in Spanje

Immo Spanje gekocht? Mooi zo, uw pas gekochte droomwoning wacht op u onder de stralende zon, verleidelijk en lonkend naar nieuwe avonturen. 

Tijd om de mysterieuze Spaanse bureaucratie te verkennen, een ware achtbaan waar belastingen, verzekeringen en onderhoud op uw route liggen. 

Hier komt u aan boord en klikt u zich vast om uw immo Spanje avontuur naar een hoger niveau te tillen.

Immo Spanje: Inleiding

Gefeliciteerd! U hebt een kaartje gewonnen voor de immo Spanje rollercoaster, waarvoor dit artikel uw persoonlijke gids en veiligheidsgordel is. Voelt u de adrenaline al? 

Eerder bespraken we al de twee eerste fases: 

1. de voorbereidende fase op vastgoed kopen in Spanje en
2. een resem praktische tips bij het effectief kopen van onroerend goed in Spanje.

Maar wist u dat de echte reis pas begint ná de aankoop?

Als trotse nieuwe eigenaar van een stukje zonnig paradijs moet u zich nu door een labyrint van bureaucratie en onderhoud banen in deze derde fase. 

Maar vrees niet, beste Nederlanders en Belgen! Dit artikel is uw schatkaart, compleet met alle kruisjes die interessante plekken markeren, om u te helpen de Spaanse ‘gestoría’ te temmen als een matador in de arena.

Of het nu gaat om het vechten met belastingdraken of het zeilen op de verzekeringszeeën, deze derde fase van immo Spanje zorgt ervoor dat uw Spaanse avontuur een episch succesverhaal wordt!

Mocht u hier beland zijn omdat u nog op zoek bent naar immo in Spanje, dan verwijzen we u graag naar onze overzichtspagina met vastgoed te koop in Spanje.

Immo Spanje: 17 Geboden na aankoop immo Spanje

Vraag de notaris om een "gestoría" in te schakelen

Na de ondertekening bij de notaris kan u een "gestoría" aanstellen. 

De "gestoría" is in Spanje een onmisbare figuur in de administratieve wereld en zal een belangrijke rol spelen bij de overdracht van uw nieuwe immo in Spanje.

Een "gestoría" in Spanje is een dienstverlenend bureau of kantoor dat gespecialiseerd is in administratieve taken. 

De professional die deze taken uitvoert, wordt een "gestor" genoemd of "gestores" in het meervoud.

Ze helpen bij de afhandeling van complexe bureaucratische procedures en helpen bij zaken zoals:

• het aanvragen van vergunningen,
• het invullen van belastingformulieren,
• het overschrijven van voertuigen, en
• de overdracht van onroerend goed.

De "gestoría" is bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de betaling van de ITP overdrachtsbelasting van onroerend goed en de registratie bij het kadaster.

Ze zijn zeer bekend met de lokale wet- en regelgeving en zijn daarom een waardevolle hulpbron voor expats of mensen die onroerend goed kopen in Spanje, maar niet volledig op de hoogte zijn van de administratieve procedures van het land.

Een "gestor" is geen Spaanse advocaat en heeft niet dezelfde juridische bevoegdheden, maar ze zijn vaak essentieel voor veel alledaagse taken in Spanje, vooral in complexe of tijdrovende procedures.

Pas de eigendomsoverdracht aan in verschillende contracten

Nu bent u niet alleen de nieuwe eigenaar van een huis in Spanje, maar ook de nieuwe eigenaar van de water-, elektriciteits- en gascontracten, evenals eventuele gemeenschappelijke kosten van uw woning in Spanje.

Voor het beheer van deze kosten kunt u contact opnemen met de beheerder van het pand (syndicus), ook wel bekend als:

• "administrador de fincas",
• "administrador de comunidades", 
• "gestor de comunidades" of 
• "gestor de fincas".

Voor de wijzigingen in de elektriciteits-, water- en gascontracten kunt u het beste persoonlijk naar het desbetreffende kantoor gaan.

Als dit niet mogelijk is, kunt u de wijzigingen ook telefonisch of online doorgeven.

Tip: Als u een vastgoedadviseur of vastgoedmakelaar in Spanje heeft gebruikt bij de aankoop van uw woning, kunt u ook aan hen vragen om u te helpen met deze wijzigingen. 

Sommige bureaus bieden deze service soms aan als onderdeel van hun diensten.

Houd toezicht op de uitgevoerde werkzaamheden

Als u een nieuwbouw in Spanje gekocht heeft, heeft u bij de ondertekening van het contract kennisgenomen van de werkzaamheden die eventueel nog moeten uitgevoerd worden en de kosten daarvan. 

Daarom is het, net zoals bij off-plan vastgoed in Spanje, belangrijk om na de aankoop toezicht te houden op de voortgang en voltooiing van de werkzaamheden.

Het is echter niet praktisch om dit vanop afstand te doen.

Als u de werkzaamheden niet nauwlettend volgt, kunnen er problemen ontstaan zoals vertragingen, misverstanden, budgetoverschrijdingen, etc.

Er zijn drie manieren om effectief toezicht te houden op de werken:

1. U kunt zelf in de woning verblijven, maar dit kan ongemakken met zich meebrengen.
2. U kunt een onafhankelijke werfleider of architect inhuren om toezicht te houden op de werkzaamheden.
3. U kunt uw vastgoedadviseur in Spanje vragen om betrokken te zijn bij de controle van de werkzaamheden en regelmatig voortgangsrapporten te verstrekken.

Controleer de kwaliteit van een nieuwbouwproject

Als u een Spaanse woning op plan heeft gekocht en het koopcontract heeft ondertekend, is het essentieel dat u alle ruimtes van de woning controleert en alle apparatuur test.

U moet er zeker van zijn dat de woning in perfecte staat verkeert.

Dit is niet alleen van toepassing op de tienjarige aansprakelijkheidsgarantie voor Spaanse nieuwbouw m.b.t. structurele stabiliteit maar ook voor de eenjarige garantie m.b.t. afwerking en de driejarige m.b.t. bewoonbaarheid.

Controleer de verf, de afwerking en de gebruikte materialen, ook in de gemeenschappelijke ruimtes.

Deze moeten overeenkomen met de specificaties die zijn vermeld in het contract en de technische bijlagen.

Tip: Hoe vroeger in de bouwfase u een woning op plan reserveert, hoe meer mogelijkheden u heeft om verzoeken te doen voor upgrades of wijzigingen:

• Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat u extra's wilt toevoegen aan de woning, zoals verbeterde apparatuur of aangepaste afwerkingen. 
• Het kan ook betekenen dat u wijzigingen wilt aanbrengen aan de oorspronkelijke plannen, zoals het toevoegen van een extra kamer of het wijzigen van de indeling van de keuken.

Uiteraard moet u extra goed opletten dat ook deze speciale verzoeken werden uitgevoerd zoals beschreven in het contract en de technische bijlagen.

Bezoek uw immo in Spanje voordat u terugkeert naar uw thuisland

Ook al heeft u getekend en wilt u graag terugkeren naar uw eigen land, het is sterk aan te raden om uw nieuwe woning nogmaals te bezoeken voordat u vertrekt.

Neem de tijd om alles nog eens te bekijken en te noteren wat u eventueel nog moet meenemen of laten repareren.

Als u een appartement heeft gekocht, kunt u ook kennismaken met de conciërge ("portero") en uw contactgegevens achterlaten.

Als u een huis in Spanje heeft gekocht, kunt u tijdens uw bezoek ook uw naaste buren leren kennen.

Neem deel aan vergaderingen van de mede-eigendom

In het geval van een urbanisatie of condominium, bestaande uit appartementseigenaren in een gebouw of villa's in een woonwijk, moeten de gemeenschappelijke kosten van de urbanisatie in Spanje maandelijks worden betaald. 

Voorbeelden van deze kosten zijn:

• het salaris van de conciërge,
• onderhoud van de tuinen en het gemeenschappelijke zwembad,
• onderhoud van het gebouw en de lift,
• water voor het besproeien van de gemeenschappelijke tuinen,
• elektriciteit voor verlichting in gemeenschappelijke ruimtes,
• reparaties aan gemeenschappelijke elementen,
• beveiliging,
• afvalinzameling,
• verzekering en
• beheerskosten.

U ontvangt per e-mail en per post uitnodigingen en verslagen van de vergaderingen van mede-eigenaars op uw Spaanse adres.

U wordt aangeraden om deel te nemen aan deze vergaderingen, vooral de jaarlijkse algemene vergadering en andere vergaderingen die belangrijke beslissingen kunnen bevatten.

Als u niet aanwezig kunt zijn, kunt u iemand anders vragen om u te vertegenwoordigen.

Sluit een passende verzekering af

In een appartementencomplex is het doorgaans de verantwoordelijkheid van de Vereniging van Eigenaren om het gebouw te verzekeren tegen herbouwwaarde.

Uw individuele inboedelverzekering hoeft dan alleen de schade aan het interieur, de inhoud en de aansprakelijkheid te dekken.

Tip: Bekijk onze andere pagina voor een uitgebreid overzicht van verzekeringen voor uw Spaanse eigendom.

Zorg dat u een kopie van het kadaster heeft

Houd er rekening mee dat het tot twee maanden kan duren voordat uw woning is ingeschreven in het kadaster.

Een bijkomend nadeel is dat u niet automatisch een kopie wordt gestuurd en u dit dus makkelijk kan vergeten.

Maak daarom een notitie in uw agenda zodat u niet vergeet om een kopie van de inschrijving te vragen aan de notaris nadat deze procedure voltooid is.

Vraag toestemming aan mede-eigenaars als u uw immo Spanje aan toeristen wilt verhuren

Zelfs als u een toeristenvergunning heeft voor uw appartement of villa in een gemeenschappelijk complex, betekent dit niet automatisch dat u het aan toeristen kunt verhuren. 

Het condominium (of urbanisatie) kan namelijk regels hebben die de verhuur van toeristische accommodaties verbieden of beperken.

Sinds de invoering van Koninklijk Besluit 7/2019 van 1 maart 2019, kan een meerderheid van drie vijfde van de eigenaars van een gebouw of complex namelijk besluiten om toeristische verhuur te beperken of zelfs te verbieden!

Het is van toepassing op vastgoed dat wordt verhuurd voor toeristische doeleinden, zoals vakantiehuizen, appartementen en andere soorten accommodaties die worden aangeboden aan toeristen voor tijdelijk verblijf.

Deze wet is dus niet van toepassing op vastgoed dat wordt verhuurd voor langdurige verblijven of permanente bewoning, maar enkel op vastgoed specifiek bedoeld voor kortetermijnverhuur aan toeristen.

De wet is van toepassing op alle regio's in Spanje, maar autonome gemeenschappen in Spanje kunnen hun eigen regelgeving hebben met betrekking tot toeristische verhuur.

Hierdoor kunnen de specifieke regels en voorschriften mogelijks variëren afhankelijk van de regio waar uw vastgoed zich bevindt.

Vanzelfsprekend raden we u dus aan om een Spaanse advocaat onder de arm te nemen bij specifieke vragen over de toepassing van deze wet in uw situatie, alsook voor andere juridische aspecten van uw Spaans vastgoed.

Ter info: Op het vlak van veiligheid scoren de autonome gemeenschappen ook niet allemaal gelijk... De veiligste autonome gemeenschappen van Spanje vindt u hier.

Betaal uw inkomstenbelasting in Spanje

Alle buitenlanders in Spanje zijn verplicht om bij de belastingdienst ("Agencia Tributaria") alle inkomsten aan te geven die zij gedurende het jaar in Spanje hebben verdiend, inclusief inkomsten uit onroerend goed. 

Dit geldt zowel voor huurinkomsten als voor andere vormen van inkomsten.

Zowel ingezetenen als niet-ingezetenen moeten ook jaarlijks Spaanse inkomstenbelasting betalen, ongeacht hun verblijfsstatus. 

Voor niet-ingezetenen is er specifiek de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR).

Belastingen voor niet-ingezetenen

Na de aankoop van een woning in Spanje zijn niet-ingezeten huiseigenaren onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (NRIT) voor inkomsten uit onroerend goed.

Deze belasting omvat inkomsten uit verhuur van onroerend goed en belasting op het gebruik van Spaans onroerend goed.

De respectievelijke tarieven zijn gebaseerd op een percentage van de huurinkomsten en een percentage van de kadastrale waarde van het onroerend goed.

Belastingen voor inwoners

Als u in Spanje woont, moet u uw persoonlijke inkomstenbelastingaangifte (IRPF) indienen en uw inkomsten uit alle bronnen vermelden.

Inwoners kunnen profiteren van bepaalde kortingen en voordelen, zoals een korting op de netto huurinkomsten vóór belasting bij langetermijnverhuurcontracten.

Nederlanders en Belgen die met pensioen zijn in Spanje kunnen overigens  ook genieten van een Spaanse belastingvermindering voor 65-plussers.

Beheer de betaling van de Spaanse lokale belastingen

U kunt al uw woonlasten in Spanje beheren vanuit België of Nederland via internetbankieren. 

Zorg er echter voor dat u uw administratie goed bijhoudt en regelmatig uw Spaanse brievenbus controleert (of laat controleren).

Zo wordt post m.b.t. de IBI onroerendgoedbelasting bijvoorbeeld meestal verwerkt op het einde van de winter en u wordt hier niet per e-mail van op de hoogte gesteld. 

In plaats daarvan stuurt de gemeente het meestal naar uw Spaanse adres.

Vergeet de vermogensbelasting op uw immo in Spanje niet

De vermogensbelasting is vergelijkbaar met de vermogensbelasting in andere landen (zoals in Nederland).

Ze is van toepassing op activa die zich op Spaans grondgebied bevinden, zoals onroerend goed, kunst, banktegoeden, effecten, etc. 

De waarde van deze activa wordt bepaald op 31 december van het jaar en moet het volgende jaar worden aangegeven.

In Spanje worden er dus twee soorten belastingen geheven op onroerend goed: 

1. de lokale Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), vergelijkbaar met onroerendgoedbelasting, en 
2. de nationale Impuesto sobre el Patrimonio, of vermogensbelasting.

De IBI is een lokale belasting, geheven door de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt.

Deze belasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed, ongeacht de verblijfplaats van de eigenaar.

De vermogensbelasting is daarentegen een nationale belasting die van toepassing is op het totale vermogen van een persoon, inclusief onroerend goed.

Voor inwoners omvat dit hun wereldwijde vermogen, terwijl voor niet-inwoners alleen het in Spanje gevestigde vermogen belastbaar is.

Een Nederlander of Belg die immo in Spanje bezit kan dus zowel IBI als vermogensbelasting verschuldigd zijn. 

Dit betekent echter niet dat het onroerend goed tweemaal wordt belast in de traditionele zin.

De belastingen worden namelijk geheven voor verschillende doeleinden (lokale diensten versus nationale inkomsten) en op basis van verschillende criteria (kadastrale waarde versus totale vermogenswaarde).

Het is altijd aan te raden om fiscaal advies in te winnen bij een professional, vooral bij het omgaan met belastingwetgeving in Spanje.

Sluit een huurverzekering af tegen wanbetaling

Als u uw immo in Spanje verhuurt en gemoedsrust wilt, is het raadzaam om een huurverzekering af te sluiten tegen wanbetaling ("seguro de impago de alquiler").

Deze huurverzuimverzekering in Spanje dekt niet alleen de huurachterstand, maar biedt ook advies en ondersteuning bij eventuele problemen met het huurcontract, huurders of het condominium.

Geef uw Spaanse huurinkomsten aan in uw thuisland

Als u  niet in Spanje maar nog in Nederland of België blijft wonen, moet u de huurinkomsten van uw immo in Spanje ook aangeven in Nederland of België.

Dit zorgt ervoor dat u volledig in orde bent met de fiscale wetgeving in zowel uw thuisland als in Spanje.

Uiteraard spreekt u hier best over met uw fiscalist of accountant opdat deze uw persoonlijke situatie kan analyseren zodat u zeker in orde bent.

Houd rekening met de werkelijke kosten bij doorverkoop

Het doorverkopen van immo in Spanje brengt vaak extra kosten met zich mee die men vaak vergeet. 

U moet rekening houden met verschillende kosten, zoals renovaties, makelaarsprovisies, opzeggingskosten van een hypothecaire lening en belastingen op meerwaarde.

Deze kosten kunnen wel 15% tot 30% van de waarde van het immo in Spanje bedragen.

Bouw relaties op met de lokale bevolking

Het kan lastig zijn om uw eigendom op afstand te beheren als uw hoofdverblijf buiten Spanje is. 

U zou daarom een gespecialiseerd agentschap kunnen inschakelen als goede oplossing voor het beheer van uw immo in Spanje. 

Zij kunnen u vertegenwoordigen op vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren, regelmatig uw woning controleren en post ophalen.

Ze kunnen ook optreden bij problemen en taken uitvoeren zoals het contracteren van schoonmaak- en tuinpersoneel, het beheren van rekeningen voor nutsvoorzieningen en het betalen van belastingen.

Bovendien kan het erg waardevol zijn om een goede band te hebben met uw buren en de lokale gemeenschap. 

Dit kan van pas komen bij het beheren van uw immo in Spanje.

Zij kunnen u bijvoorbeeld op de hoogte houden van lokale evenementen of veranderingen in de buurt.

Een goede relatie met uw buren kan ten slotte ook bijdragen aan een veiligere en aangenamere woonomgeving.

Raadpleeg een vastgoedadviseur indien nodig

Het kan verstandig zijn om contact op te nemen met een vastgoedadviseur in Spanje, vooral als u geen ervaring heeft met immo in Spanje. 

Zij kunnen u helpen bij allerlei zaken en u tijd en geld besparen.

Immo Spanje: Conclusie

Daar hebt u het dan! U hebt nu officieel door het doolhof van Spaanse bureaucratie genavigeerd, hebt alle pittige paprika's van administratieve uitdagingen verslonden en staat nu stevig in uw nieuwe stek onder de zon.

Immo Spanje kan een wilde en soms onaangename rit zijn, maar op het einde van de rit is het dat beetje rompslomp zeker waard.

Belangrijkste takeaways?

• Vergeet uw belastingen niet te betalen, zelfs als u een siësta houdt op uw nieuwe terras. De Spaanse belastingdienst slaapt nooit.
• Uw mooie casa is geen onverwoestbaar fort. Regelmatig onderhoud is de sleutel om het in zijn volle glorie te houden.
• Uw nieuwe buren kunnen uw beste vrienden zijn in Spanje, dus sla ze niet over bij uw volgende fiesta.

Geniet van elke stap in dit prachtige land en onthoud dat het leven te kort is om u te vervelen in de zon. 

Dus pak die sangria, zet uw sombrero op en geniet met volle teugen van dit Spaanse avontuur!