Huurwoningen VS Vastgoedbevaks: Wat is de veiligste investering?

Huurwoningen vs vastgoedbevaks: Wat is de beste manier om veilig in onroerend goed te beleggen?

Beleggen in wat dan ook is voornamelijk een kwestie van risicobeheer. Als algemene regel geldt dat uw potentiële opbrengsten toenemen naarmate het risico toeneemt.

Er bestaat dus helemaal niet zoiets als een volledig risicoloze belegging. En dit is belangrijk om in te zien nu de intrestvoeten van klassieke spaarproducten historisch laag staan.

Meer rendement nastreven betekent tegenwoordig meer risico omarmen.

Hieronder vergelijken we residentiële huurwoningen met beursgenoteerde vastgoedbevaks als investering om uit te zoeken wat de veiligste beleggingsvorm is.

Op zoek naar de beste en veiligste belegging: Huurwoningen VS vastgoedbevaks

Hoewel particulieren met verschillende vaardigheden en ervaringsniveaus kunnen profiteren van mogelijkheden met een hoog risico, hebben de meesten van ons niet het inwendige vermogen om zoveel druk en stress te dragen.

Als u als belegger financiële onafhankelijkheid en stabiele financiën nastreeft, moet uw beleggingsportefeuille die financiële doelstellingen op lange termijn reflecteren.

Dit betekent dat u geen stabiele financiële toekomst kunt afdwingen door dagelijks aandelen te kopen en verkopen (gekend als het risicovolle daytrading).

Bovendien is dit een garantie om in de psychiatrie te belanden (u zult meer dan genoeg stress ondervinden) of om een verslaving op te lopen.

Op het vlak van dagelijkse stressniveaus is en blijft klassiek onroerend goed voor verhuur één van de beste en veiligste beleggingen die er bestaan.

Hoewel investeren in vastgoed ook risico’s met zich meebrengt, zijn er talloze parameters die bijdragen tot de rotsvaste reputatie van onroerend goed als belegging.

Er bestaan verschillende manieren om in onroerend goed te investeren en elke methode heeft specifieke voor- en nadelen.

Hieronder vergelijken we twee populaire soorten vastgoedinvesteringen: Residentiële huurwoningen versus vastgoedbevaks.

Welke als beste en veiligste uit de bus komt in de tweestrijd huurwoningen vs vastgoedbevaks als investering, ontdekt u hieronder.

Wat is een vastgoedbevak?

Een vastgoedbevak is een beursgenoteerde beleggingsvennootschap met vast kapitaal die onder strenge reglementering staat qua beheer en structuur.

Het zijn beleggingsvennootschappen die alleen in vastgoed mogen beleggen.

In de praktijk bezitten of beheren dergelijke beursgenoteerde vastgoedbevaks vaak grootschalig inkomstengenererend onroerend goed uit diverse sectoren en niches (in zowel de commerciële als residentiële vastgoedmarkt).

Voorbeelden hiervan zijn kantoorruimtes, hotels, industriële loodsen, warenhuizen, residentiële gebouwen, medische faciliteiten en ziekenhuizen, handelszaken, studentenhuisvesting, zendmasten, rusthuizen, winkelcentra, logistiek vastgoed, parkeergarages, enzovoort.

Vastgoedbevaks kunnen rechtstreeks in eigendommen investeren en ze kunnen ook indirect beleggen, in schuldpapier van onroerend goed (zoals in door hypotheek gedekte waardepapieren).

Indirect investeren in vastgoed via vastgoedbevaks

Wanneer u als particuliere investeerder in een vastgoedbevak belegt, koopt u beursgenoteerde aandelen (papieren vastgoed) en geen fysiek onroerend goed.

Vastgoedbevaks functioneren in de praktijk als beleggingsfondsen daar zij geïnvesteerd kapitaal van vele beleggers bundelen, beleggen, winst maken en trachten om jaarlijks dividenden uit te keren.

Met andere woorden, u koopt dus beursgenoteerde aandelen van een vastgoedbevak die u op de beurs kunt verkopen indien gewenst.

Nog anders gesteld: Huurwoningen vs vastgoedbevaks is gelijk aan direct vs indirect in vastgoed investeren.

Voordelen van vastgoedbevaks

Vastgoedbevaks worden vaak aangeprezen als een van de beste beleggingen voor particuliere beleggers.

Dit komt doordat zij vrij hoge dividenden kunnen uitkeren en potentieel ook een waardestijging kunnen opleveren.

Een vastgoedbevak is een manier om te investeren in papieren vastgoed via een beursgenoteerde beleggingsvennootschap.

Dit is interessant voor particulieren die houden van dividendaandelen en mogelijks een bonus qua rendement indien het aandeel op lange termijn stijgt in waarde.

Het grootste voordeel van een vastgoedbevak is het gemiddeld genomen aantrekkelijk jaarlijks dividendrendement, in combinatie met een mooie spreiding en vrij beperkt risico versus andere soorten aandelen op de beurs.

Maar opgelet: Niet elke vastgoedbevak is gelijk en het onderliggend vastgoed in beheer verschilt sterk van vastgoedbevak tot vastgoedbevak.

Ook qua beheer, visie, strategie, beleid en diversificatie verschillen vastgoedbevaks enorm.

Een goede due diligence, eventueel in combinatie met advies van een financieel adviseur, is dus noodzakelijk vooraleer u investeert in een vastgoedbevak.

Nadelen van vastgoedbevaks

Vastgoedbevaks komen helaas ook met enkele aanzienlijke nadelen voor particuliere investeerders.

Enkele van de nadelen van vastgoedbevaks zijn de volgende:

Vastgoedbevaks zijn doorgaans rentegevoelig

Rentevoeten spelen een rol voor quasi alle soorten onroerend goed als investering. Maar voornamelijk vastgoedbevaks zijn gevoelig voor de schommelingen van de rentevoeten.

Indien de rentevoet stijgt bijvoorbeeld, kan dit een negatieve invloed hebben op de koers van een beursgenoteerde vastgoedbevak.

Stabiele huurwoningen vs vastgoedbevaks met beursgenoteerde status

U dient niet uit het oog te verliezen dat vastgoedbevaks beursgenoteerde aandelen zijn.

Beleggen in een vastgoedbevak betekent dus beleggen in beursgenoteerde aandelen.

En beleggen in aandelen betekent een risico op kapitaalverlies en grote volatiliteit.

Vals gevoel van spreiding

Zoals hierboven reeds aangehaald, is elke vastgoedbevak anders.

Er wordt vaak gesteld dat beleggen in vastgoedbevaks voor meer diversificatie in iemands beleggingsportefeuille kan zorgen.

Maar dit is slechts tot op een zekere hoogte correct. Het is namelijk zo dat quasi elke vastgoedbevak gespecialiseerd is in bepaalde niches en subdomeinen van de grotere vastgoedmarkt.

Dergelijke specialisatie per vastgoedbevak maakt u als particuliere investeerder kwetsbaar voor de risico’s in de specifieke vastgoedniches waarop vastgoedbevaks inspelen.

Dus u denkt dat u gespreid aan het beleggen bent, maar dit is niet volledig correct indien u slechts in één vastgoedbevak belegt.

Zo zal een vastgoedbevak die specialiseert in kantoorruimtes of in recreatievastgoed (hotels) het moeilijker hebben tijdens economische recessies ten gevolge van een aanhoudende wereldwijde pandemie zoals de recente Coronapandemie.

Telewerk en een stop op reizen kwamen hierdoor op het voorplan…

Verdoken kosten die het rendement doen slinken

Bij vastgoedbevaks moet u goed opletten voor bijkomende en/of verdoken kosten.

Net zoals bepaalde instellingen en handelsplatforms voor aandelen kan de aan- en verkoop van aandelen in vastgoedbevaks bijkomende transactie- of beheerskosten met zich meebrengen.

Zoek dit goed uit alvorens u effectief investeert. Zo vermijdt u vervelende verrassingen achteraf.

Gebrek aan controle en zeggenschap

Een nadeel van een vastgoedbevak is dat u als particuliere belegger een kleine garnaal bent.

De controlfreaks onder de particuliere beleggers ervaren dit gebrek aan zeggenschap al snel als problematisch.

Wanneer u in vastgoedbevaks investeert, hebt u weinig (of geen) inspraak in de strategie en oriëntatie aangaande de onderliggende beleggingen van de beleggingsvennootschap.

Net als bij andere soorten beursgenoteerde aandelen worden de prestaties en resultaten beïnvloed door talloze externe factoren waarop u zelf geen grip hebt.

Denk aan de algemene situatie van de aandelenmarkten, het management dat de leiding heeft over de vastgoedbevak, de partners die het onroerend goed beheren en verhuren, de personen die beslissen waarin men bijkomend gaat investeren, de uitgestippelde strategie voor het beheren van risico’s, enzovoort.

Een vastgoedbevak biedt dus een passieve beleggingservaring aan particuliere investeerders.

De keerzijde van de medaille is echter dat u als particuliere belegger totaal geen controle heeft over het geïnvesteerd kapitaal.

Controlfreaks die kiezen tussen huurwoningen vs vastgoedbevaks zijn in de meeste gevallen dus beter af met een directe investering in een onroerend goed voor verhuur met hun vennootschap of als natuurlijk persoon.

Vrij hoge fiscale druk

Een vastgoedbevak keert normaliter regelmatig dividenden uit.

De fiscale druk op een dividend is in de personenbelasting doorgaans hoger dan de fiscale druk op pure onroerende huurinkomsten die voortspruiten uit een huurwoning.

Qua financiering biedt een huurwoning ook extra fiscale opportuniteiten op het vlak van intrestaftrek en eventuele fiscale verminderingen voor de kapitaalaflossingen (afhankelijk van situatie tot situatie).

Dergelijke fiscale voordelen zijn niet beschikbaar bij vastgoedbevaks.

Huurwoningen vs vastgoedbevaks: Huurwoningen als investering zijn de beste optie

Vastgoedbevaks worden door diverse mensen beschouwd als minder riskant dan een opbrengsteigendom kopen voor verhuur. Maar… Is dit wel zo?

Ontdek hieronder enkele voordelen van een investering in tastbare huurwoningen en u zal begrijpen dat klassieke huurwoningen een betere optie dan een vastgoedbevak zijn.

Enkele voordelen van huurwoningen als investering zijn de volgende:

Fiscale stimuli van huurwoningen vs vastgoedbevaks

De belastingvoordelen van onroerend goed vormen een belangrijke drijfveer om in onroerend goed voor verhuur te investeren.

Investeringen in onroerend goed worden doorgaans gestimuleerd door de overheid, wat zich vertaalt in unieke fiscale voordelen die alleen toegankelijk zijn voor investeerders in fysiek onroerend goed.

Denk aan belastingverminderingen voor intrestbetalingen, kapitaalaflossingen, onroerend goed belasting, afschrijvingen, premies voor schuldsaldoverzekeringen, enzovoort.

Bovendien worden huurinkomsten uit onroerend goed doorgaans milder belast dan beroepsinkomsten en diverse andere types van beleggingsinkomsten (dit is altijd afhankelijk van uw situatie en uw woonland maar gemiddeld genomen is dit wel het geval).

Fysiek onroerend goed (grond en stenen)

Wanneer u in onroerend goed belegt, wordt de investering veiliggesteld door de fysieke activa van het onroerend goed en de grond die u bezit.

U verwerft een fysiek actief (in volle eigendom) in tegenstelling tot een vastgoedbevak via dewelke u indirect in vastgoed belegt (vandaar de term papieren vastgoed).

Onroerend goed heeft doorgaans geen last van inflatie. In feite houdt onroerend goed gelijke tred met de inflatie en stijgt de waarde ervan op de lange termijn.

De huurprijzen kan u ook indexeren waardoor uw huurinkomsten gelijke tred houden met de inflatie.

Zelfs als een onroerend goed tijdelijks in waarde daalt omdat de vastgoedmarkt een correctie ondergaat, zal de markt zich op termijn herstellen.

Van zodra uw maandelijkse cashflow positief is na betaling van intresten en kapitaalaflossingen, kan u ook vermogen opbouwen in een vastgoedmarkt die een correctie ondergaat.

Financiële hefboom mogelijk als volle eigenaar

Wanneer u aandelen koopt van een vastgoedbevak, bent u zelf geen eigenaar van fysiek onroerend goed.

U belegt namelijk indirect in vastgoed en bijgevolg belegt u in papieren vastgoed.

Maar… De situatie verandert drastisch als u daarentegen wel de volle eigendom verwerft van een onroerend goed voor verhuur.

Wanneer u direct in huurwoningen investeert, bent u eigenaar van de grond en het gebouw (in volle eigendom).

Indien u het slim aanpakt, werkt u met een beperkte minimum eigen inbreng en financiert u de rest van het aankoopbedrag met een lening.

Zo kan u de huurder uw lening laten afbetalen en op het einde van de rit 100% eigenaar zijn van het pand.

Bovendien is een dergelijke financiële hefboom perfect om het rendement op uw geïnvesteerd kapitaal te maximaliseren.

Als volle eigenaar plukt u en u alleen de vruchten van een waardestijging van het onroerend goed in kwestie.

Deze waardestijging kan zich natuurlijk of afgedwongen voordoen.

Maar een meerwaarde boeken met behulp van een beperkte eigen inbreng (aangevuld met een lening) zorgt voor bijzonder stevige rendementen op uw eigen inbreng.

Op het vlak van winst met vastgoedbeleggingen maken, is dit het ultieme scenario (inclusief financiële hefboom).

Voor vastgoedbevaks kunt u geen financiële hefboom creëren.

Dus: Huurwoningen VS vastgoedbevaks voor een maximaal rendement op uw eigen middelen?

Huurwoningen bieden het meeste potentieel dankzij het financieel hefboomeffect dat kan spelen indien u deels financiert met een lening.

Het is alleen voor fysiek onroerend goed dat u met een beperkte eigen inbreng aanspraak kunt maken op een lening om het gehele pand te financieren.

Bijkomende voordelen van fysiek onroerend goed voor verhuur zijn de regelmatige huurinkomsten, het feit dat u mensen onderdak verschaft en dus onroerend goed als ethische belegging gebruikt en de mogelijkheid om een professionele beheersdienst en verhuurmakelaar in te schakelen.

Volledige controle over beheer en verhuur

Voor controlfreaks is een investering in fysiek vastgoed om te verhuren de perfecte zet. Indien gewenst, kan u alles zelf regelen en van A tot Z de vinger aan de pols houden.

Voor sommige andere particuliere beleggers is dit wel een struikelblok. Het beheer, het verhuren, het onderhoud, enzovoort.

Voor een aantal mensen is dit takenpakket overkill en een risico want wat als er leegstand of schade opduikt?

Gelukkig bestaan hier verschillende oplossingen voor:

• Of u gaat in zee met een professionele verhuurmakelaar/rentmeester die uw pand optimaal gaat beheren en verhuren.
• Of u gaat in zee met een projectontwikkelaar die u gratis rentmeesterschap aanbiedt, inclusief een contractueel gewaarborgde verhuurgarantie.

Met andere woorden, u kan als particuliere investeerder een geschikt bedrijf selecteren dat sleutelklare en zorgeloze investeringsoplossingen in fysiek onroerend goed aanbiedt:

Passieve investeringsformules zijn beschikbaar

Indien u als particuliere investeerder in onroerend goed belegt en passief wilt blijven, dan dient u in zee te gaan met een professionele verhuurmakelaar.

Zo kan u de vruchten plukken van de totale controle en 100% eigendom van fysiek onroerend goed en kan u toch passief investeren.

Dit is interessant indien u geen zin hebt in problemen oplossen, schade opvangen en herstellen, huurders screenen, huurgelden innen, klachten oplossen, enzovoort.

Dit zijn tijd- en energierovende taken die niet interessant zijn als u passief wilt investeren in vastgoed voor verhuur.

Er zijn diverse aanbieders van passieve vastgoedinvesteringen op de markt in binnen- en buitenland. Selecteer een professionele aanbieder die echt het verschil kan maken.

Geef de voorkeur aan ontwikkelaar met normen en waarden die aansluiten bij uw visie. En ga alleen in zee met een partij die reeds enkele mooie referenties kan voorleggen.

Als passieve belegger kan u met behulp van de juiste investeringsformule uw investeringsrisico in onroerend goed op de juiste manier beheren.

Door in zee te gaan met de juiste ontwikkelaar, kan u rekenen op eersteklas dienstverlening en een echte toewijding om uw opbrengsteigendom zo goed mogelijk te beheren en verhuren.

Het is dus mogelijk om als passieve belegger uw vermogen op te bouwen met behulp van kant-en-klare vastgoedbeleggingen die aangeboden worden ontwikkelaars.

Deze komen vaak inclusief zorgeloos rentmeesterschap en hier en daar ook met contractuele waarborgen qua huurinkomsten.

Kortom, op het vlak van passief beleggen in onroerend goed is er sprake van een gelijkspel tussen huurwoningen vs vastgoedbevaks als investering.

Beide investeringsopportuniteiten bieden mogelijkheden voor particulieren die streven naar een passieve investering in de vastgoedsector.

Onderstaande aanbiedingen geven u een mooi overzicht van de beschikbare opties op dit moment: