Huizen flippen of beleggings­vastgoed eerder langdurig in bezit houden?

Het grote debat: Huizen flippen versus vastgoed voor verhuur in bezit houden

Sommige beleggers richten zich op vastgoed flippen om geld te verdienen met onroerend goed.

Wat is huizen flippen?

Huizen flippen is het kopen en relatief snel weer verkopen van vastgoed met winst (in plaats van dit onroerend goed voor een langere periode in bezit te houden).

In sommige gevallen genereert het in portefeuille houden van investeringsvastgoed meer rendement dan flippen op lange termijn.

Vanuit deze optiek houdt het perfect steek om sommige panden te flippen en andere in bezit te houden voor de lange termijn.

Anderzijds kunt u ook overwegen om de strategie van huizen flippen een tijdje te gebruiken. Om dan vervolgens later te beginnen met het opbouwen van een vastgoedportefeuille en het in bezit houden van opbrengsteigendommen voor de lange termijn.

De grote vraag die speelt bij diegenen die starten met vastgoed is de volgende:

Wanneer moet ik investeringsvastgoed in bezit houden en verhuren en wanneer moet ik vastgoed flippen (aankopen en verkopen)?

Huizen flippen als strategie om geld te verdienen met vastgoed

Huizen flippen met financieel succes, dat betekent een pand aankopen, het verbeteren en er waarde aan toevoegen en het opnieuw verkopen met winst.

Vanzelfsprekend kan u op diverse manieren waarde toevoegen en het pand verbeteren.

Dit kan gaan van simpele opfrissingswerken uitvoeren en mooier presenteren en verpakken (gekend als home staging), tot het verrichten van ingrijpende en structurele verbeterings- en renovatiewerken.

Het flippen van vastgoed richt zich op het kopen en verkopen van onroerend goed met een meerwaarde.

Deze tactiek van aan- en verkopen van vastgoed met winst komt met zowel voor- als nadelen:

Huis kopen en opknappen voor verkoop: Voordelen

Het belangrijkste voordeel van panden flippen is dat u uw geïnvesteerd kapitaal (+ een meerwaarde) direct uitbetaald krijgt in plaats van jaren of decennia later.

Voor veel mensen is de zekerheid om vrij direct een uitbetaling van winst te ontvangen zeer aantrekkelijk.

Goede cashflow dankzij winstgeneratie op korte termijn met huizen flippen

Een dergelijke strategie van pandjes flippen focust op winstcreatie op korte termijn. Hierdoor tellen de lange marktcycli van de vastgoedmarkt op zich niet meer mee.

Als u een woning of flat op de juiste manier en voor de juiste prijs koopt, is het bijna irrelevant of de vastgoedmarkt stijgt of daalt in het kader van aankopen, opknappen en verkopen met winst.

Huizen flippen is over het algemeen goed voor uw cashflow, wat belangrijk is in elk zakelijk vakgebied.

Opmerking: Als u huizen koopt en te veel vermogen in vastgoed opbouwt, dan zou het kunnen dat u hierdoor te weinig contant geld ter beschikking heeft. Bijgevolg kan het zijn dat u in een liquiditeitscrisis terechtkomt als u geen extra inkomsten heeft (gezien vastgoed van nature een vrij illiquide investering is).

Weetje: We bespreken het belang van cashflow inzake investeren in vastgoed meer in detail in de volgende hoofdstukken.

Flexibele strategie qua planning en agenda

U bepaalt zelf hoe stevig en/of ernstig u het aanpakt. Met andere woorden, u bepaalt zelf of huizen gaat flippen als een half- of voltijdse activiteit.

Deze strategie van vastgoed kopen en verkopen met winst kunt u als hobby benaderen maar professioneel huizen renoveren en verkopen is ook perfect mogelijk!

U kunt zo veel of zo weinig doen als u wilt en u kunt het zich ook veroorloven om uw aan- en verkoopactiviteiten te pauzeren indien u dat wenst.

Kortom, als u zich eenmaal ontdoet van uw vastgoedportefeuille en inventaris, bent u niet meer gebonden aan uw activiteiten.

U bent vrij flexibel en kunt dan lange vakanties nemen of naar een andere stad verhuizen en opnieuw beginnen bijvoorbeeld.

Tweede huis kopen, opknappen en verkopen: Nadelen

Het belangrijkste nadeel van onroerend goed kopen, opknappen en verkopen?

Actieve aanpak is noodzakelijk met huizen flippen

Het is een "hands-on" inkomen en een strategie die een actieve aanpak vergt.

Zodra u stopt met flippen, stopt u met geld verdienen via vastgoed.

Als u jong bent en graag een paar maanden heel hard werkt en dan een paar maanden rustiger aan doet, kan deze strategie werken voor u.

Weet u niet goed wat u wilt? Lees dan zeker de volgende pagina's:

• Actieve vastgoedverhuurder of passieve vastgoedbelegger: Welk type vastgoedbelegger bent u?
• Actief of passief beleggen in vastgoed: Vijf belangrijke bedenkingen...

Huizen flippen is gevaarlijk voor mensen die het geld laten rollen

Echter, het is een gevaarlijke strategie voor mensen met een "gat in de hand".

Zij komen er vroeg of laat achter dat als ze de gerealiseerde winst blijven uitgeven, dat rijk worden met vastgoed onmogelijk is.

De tijd zijn werk laten doen is niet mogelijk

Bovendien verliest u het voordeel van het opbouwen van een meerwaarde op de lange termijn indien u de voorkeur geeft aan een huis opknappen voor verkoop.

Vastgoed flippen betekent dat het pand nooit voor lange tijd in uw bezit blijft.

Hierdoor is het onmogelijk om te genieten van een waardestijging op de lange termijn (versus de strategie van beleggingsvastgoed voor verhuur voor lange periode in bezit te houden - zie hieronder).

Verkeerde timing van de vastgoedmarkt geeft problemen

Hoewel het timen van de markt een risicovolle onderneming is, kan een goede markttimer met weinig moeite snel winst maken door op het juiste moment vastgoed te kopen in opkomende markten.

Voorbeelden van zo'n bloeiende investeringsmarkten zijn regio's, projecten, steden of delen van een provincie of land die rijp zijn voor economische groei.

Vaak worden dergelijke groeimarkten gekenmerkt door een stijging van het aantal nieuwe jobs, een influx van werknemers en een stijgende vraag naar nieuw gebouwd residentieel vastgoed.

Opgelet: Indien u op het verkeerde moment een pand koopt op de verkeerde plaats, en vooral aan de verkeerde prijs, dan kan het zijn dat u het pand niet snel genoeg verkocht krijgt.

Het is natuurlijk wel zo dat de toestand van de lokale vastgoedmarkt zal beïnvloeden hoe lang uw pand te koop zal staan vooraleer het effectief verkocht is.

Een mogelijke oplossing kan eventueel zijn om het beleggingspand langer in bezit te houden dan oorspronkelijk gepland.

Kans op misrekeningen kan financieel drama opleveren bij huizen flippen

Laten we hopen van niet, maar het is wel degelijk mogelijk dat u heel enthousiast aan een renovatieproject begint om het uiteindelijk dan toch te moeten opgeven.

Op het vlak van renovaties en opfrissingswerken is het risico op verdoken kosten en onaangename extra kosten heel groot.

Er vallen quasi altijd lijken uit de kast. Het is met andere woorden heel moeilijk om een vooropgesteld budget te respecteren.

Het gevolg kan zijn dat u financieel noodgedwongen de handdoek in de ring moet gooien. Met het risico dat u financieel een heel zware klap moet verwerken.

Een niet afgewerkt pand verkopen, dat gaat vaak gepaard met duizenden euro's verlies. De kans dat u de reeds geïnvesteerde fondsen volledig recupereert is klein.

Alternatieve beleggingen voor de winst bieden geen waterdichte oplossing

Tot slot dient u nog even de volgende bedenking te maken...

Als particulier huizen renoveren en verkopen met winst is mooi. Maar wat indien die gerealiseerde winst te groot is om de kosten van uw levensonderhoud te financieren?

Met andere woorden, wat doet u met geld dat u te veel heeft? Wat gaat u er dan mee doen?

Een gediversifieerde beleggingsportefeuille aanleggen is absoluut een goed idee.

En u zou absoluut een deel van het geld kunnen herinvesteren in beleggingsproducten zoals obligaties, aandelen, valutamarkten of beleggingsfondsen...

Maar misschien zou u zelfs een beter rendement kunnen verdienen door uw winst gewoon in passieve opbrengsteigendommen te laten zitten in plaats van het eruit te halen...

Vastgoed kopen en in bezit houden om vermogen op te bouwen

Een pand kopen om te verhuren voor de lange termijn.

Het biedt diverse voordelen zoals passief geld verdienen met het verhuren van vastgoed, alsook een potentiële waardegroei die mogelijks voor een mooie meerwaarde kan zorgen op de lange termijn.

Lees hieronder meer informatie over zowel de voor- als nadelen van deze beleggingstechniek.

Voordelen van beleggingsvastgoed in portefeuille houden

Eigenaren van vastgoed kunnen op de lange termijn echte rijkdom en vermogen genereren en opbouwen.

Langzaam maar zeker wint de wedstrijd

Het begrip lange termijn speelt hierbij een cruciale rol: Vergeet snel rijk worden met vastgoed.

Beleggingsvastgoed is wel degelijk een investeringsvehikel waarmee u alleen op de lange termijn echte rijkdom kunt opbouwen.

En als u in de juiste regio's koopt op het juiste moment, kan uw uiteindelijke waardestijging, procentueel uitgedrukt, oplopen tot dubbele cijfers.

Ideaal om inflatie mee te counteren

Historisch gezien appreciëren de vastgoedwaarden meer dan de inflatie.

Los van de mogelijke stijging in waarde kunt u de maandelijkse huurinkomsten ook inflatiebestendig maken via een systeem van indexering!

Dit betekent dat uw huurrendement geen negatieve invloed van inflatie ervaart.

Ultieme manier om financiële hefboom te gebruiken

U kunt vastgoed dat reeds afbetaald is als onderpand gebruiken of andere technieken van alternatieve vastgoedfinanciering aanwenden.

Door met onderpand te werken, kunt u optimaal gebruik maken van een financiële hefboom (ook gekend als leverage).

Het slim financieren van beleggingsvastgoed is in elk geval belangrijk om uw rendement en cashflow te optimaliseren.

Lenen voor een opbrengsteigendom kan met andere woorden een financieel en fiscaal verstandige investering zijn.

Alternatieve manier van pensioensparen

Door in vastgoed te beleggen voor de lange termijn, zorgt u zelf voor een sappig appeltje voor de dorst!

U kunt met de huuropbrengsten zelf uw pensioen financieren, zonder dat u de panden dient te verkopen.

Op de koop toe kan u het vastgoed later doorgeven aan de volgende generatie indien gewenst.

Lees er meer over op de volgende interessante pagina's:

• Zelf extra pensioen opbouwen: Acht redenen om voor verhuurvastgoed te kiezen
• Passieve pensioeninkomsten met vastgoed opbouwen? Veelgestelde vragen
• Sparen voor pensioen met vastgoed versus klassiek pensioensparen
• Vervroegd met pensioen dankzij investeringsvastgoed: Eenvoudige wiskunde met praktijkvoorbeeld

Passieve inkomsten genereren is mogelijk (versus huizen flippen)

Zodra uw opbrengsteigendommen afbetaald en in volle eigendom zijn, verdient u passieve inkomsten uit 100% van de huurgelden.

Indien er nog een lening loopt, zal een deel van de huurgelden direct langs de achterdeur verdwijnen om die lening af te betalen.

Maar zelfs gedurende de looptijd van een hypothecaire lening voor een opbrengsteigendom kan u van een maandelijkse positieve cashflow genieten na betaling van alle kosten (zoals interesten en kapitaalaflossingen). Dit is absoluut mogelijk met het juiste financiële plan.

Opgelet: Voelt u zich aangetrokken tot een dergelijke manier van spaargeld investeren? Maar vindt u zelf als huisbaas functioneren helemaal niets? Dan is er goed nieuws!

Passief beleggen in vastgoed is mogelijk indien u in zee gaat met de juiste ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed.

U kunt via een dergelijke ontzorgingsformule genieten van een all-in dienstenpakket inclusief verhuurservice en rentmeesterschap.

Risicoloos rendement is beschikbaar (in tegenstelling tot bij huizen flippen)

Bent u een voorzichtige investeerder die zo weinig mogelijk risico wenst te nemen? Bent u met andere woorden een particuliere belegger die defensief beleggen in vastgoed vooropstelt?

Dan kan u opteren om te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie.

Sluit passief inkomen met vastgoed verdienen het nauwst aan bij uw persoonlijke wensen en verlangens?

Dan is geld verdienen met verhuren van vastgoed via een verhuurgarantie inclusief contractueel gewaarborgde inkomsten dé manier om een zeker rendement te bekomen.

Dergelijk beleggingsvastgoed komt met contractuele zekerheden qua huurinkomsten en/of qua rendement.

Op deze manier investeren in onroerend goed, zonder risico qua huurinkomsten of leegstand, komt qua eigenschappen en kenmerken dus in de buurt van klassieke spaarproducten zoals spaarrekeningen, kasbons of obligaties.

Nadelen van investerings­vastgoed langdurig in portefeuille houden

Vermogen blijft illiquide (versus huizen flippen)

Het grootste nadeel van het in portefeuille houden van vastgoed is dat uw vermogen niet liquide is.

In tegenstelling tot aandelen of obligaties is vastgoed niet eenvoudig om te zetten in geld. Vastgoed is illiquide van aard.

Bij de verkoop van vastgoed moet u een koper vinden die alles kan financieren. Dit betekent vaak dat deze een geschikte lening moet zoeken, met weken en meestal maanden vertraging als gevolg.

Indien u noodgedwongen moet verkopen wanneer de markt in dalende lijn zit, krijgt u ook niet de beste prijs.

Met andere woorden, u betaalt een hoge prijs om vastgoed om te zetten in liquide middelen wanneer de vastgoedmarkt in een correctiefase zit.

Als u huurders in uw woning heeft wonen, kunt u ze er niet zomaar uitzetten zonder voorafgaande kennisgeving.

Dit kan eventueel opgelost worden door deze gewoon als woning in verhuurde staat te koop aan te bieden (als opbrengsteigendom dus).

U moet wachten tot het huurcontract afloopt, de huurder betalen om vervroegd te vertrekken of hopen dat u een koper vindt die het niet erg vindt om iemand in het pand te laten wonen en het dus als beleggingspand te kopen.

Evolutie van de vastgoedmarkt is onzeker

De toekomst is en blijft altijd onzeker.

Niemand heeft een glazen bol en er kan altijd iets gebeuren waardoor financiële plannen helemaal herzien moeten worden.

Hoewel vastgoed de afgelopen decennia een solide vermogensbeschermer bleek te zijn, betekent dit niet dat dit in de toekomst ook het geval zal zijn.

Natuurlijk kunt u de risico's wel stevig beperken door bepaalde principes van waardebeleggen in vastgoed te respecteren.

Beheer en verhuur levert stress en kopzorgen op

Zelf vastgoed kopen en verhuren zonder stress... Het is helaas niet mogelijk indien u zelf als huisbaas wenst te functioneren.

Denk hier heel goed over na vooraleer u een dergelijk engagement zou aangaan. Het komt wel degelijk met talloze verplichtingen, taken en verantwoordelijkheden.

Ziet u het niet zitten om deze extra stress en druk te ervaren? Dan kan u dit oplossen door volledig passieve inkomsten na te streven!

Hoe? Door het beheer van opbrengsteigendommen over te laten aan een professionele dienstverlener die uw belangen behartigt!

Jaarlijks rendement kan tegenvallen

Als u vastgoed bezit om het te verhuren, loopt u het risico op een negatieve cashflow. Wat helaas bijkomende spaarcapaciteit vereist van u als eigenaar...

Er kunnen momenten zijn dat uw pand voor verhuur leeg staat, dat u geconfronteerd wordt met een wanbetaler of dat er gerenoveerd en hersteld moet worden.

Op zulke momenten kan het zijn dat u dan in uw spaargeld en reserves moet duiken om toekomstige problemen te vermijden.

Vanzelfsprekend heeft dit ook een negatieve impact op uw netto rendement.

Tip: U kan uzelf indekken tegen dergelijke risico's door te opteren voor een vastgoedinvestering met verhuurgarantie!

Welke strategie is de juiste keuze voor u? Huizen flippen of vastgoed­portefeuille aanleggen?

Huizen flippen in België of huizen flippen in Nederland?

Of toch eerder gewoon een vastgoedimperium opbouwen op de lange termijn (via de buy and hold techniek)?

De belangrijkste vraag is niet of vastgoed flippen beter of slechter is dan een vastgoedportefeuille opbouwen voor de lange termijn, maar wel welke strategie voor u de juiste is.

Belangrijke vragen om zelf te beantwoorden

Wat is de beste strategie om in vastgoed te beleggen?

Om het antwoord voor uzelf te ontdekken, dient u een antwoord te formuleren op de volgende vragen:

• Dient mijn opbrengsteigendom maandelijks een positieve cashflow op te leveren? Met andere woorden, heb ik nu of in de toekomst extra inkomsten nodig?
• Zijn er op mijn lokale vastgoedmarkt koopjes te doen? Om maandelijks cashflowpositief uit te komen en mijn kosten te dekken indien ik het vastgoed in bezit moet houden?
• Beschik ik over een financiële buffer die ik kan aanspreken indien er problemen opduiken? Als mijn huurwoning bijvoorbeeld leeg komt te staan of als ik grote onderhoudswerkzaamheden moet uitvoeren?
• Stijgt of daalt de lokale vastgoedmarkt op dit moment? Wat zijn de vooruitzichten op middellange tot lange termijn?
• Zit ik reeds in een hoge inkomstenbelastingschijf die door een vastgoedinvestering nog hoger kan uitvallen?
• Wat is de fiscale impact van een vastgoedbelegging op mijn aanslagbiljet?
• Past het genereren van inkomsten nu of later in mijn financiële doelstellingen voor de korte en lange termijn?
• Welke rol kan vastgoed spelen in het kader van mijn pensioensparen en het verwerven van maandelijks terugkerende inkomsten?
• Heb ik de tijd en het geduld om met huurders en verhuurdersproblemen om te gaan? Of ben ik absoluut aangewezen op een passief investeringstraject in vastgoed omdat ik gek zou worden van de stress en zorgen?

Kies voor evolutie in plaats van revolutie

De meeste avontuurlijk ingestelde investeerders beginnen met het flippen van woningen en schakelen dan geleidelijk over naar het opbouwen van een stabiele vastgoedportefeuille.

Het merendeel van de risico-averse beleggers opteert daarentegen direct voor het opbouwen van een waardevast vastgoedportfolio.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan het kopen van een verhuurde woning of het participeren in grotere vastgoedprojecten.

Voorzichtig investeren in vastgoed is de juiste aanpak

Zorg ervoor dat u alle opties in overweging neemt. Het hoeft niet zwart of wit te zijn!

Waarom kiest u bijvoorbeeld niet voor een mix van huizen flippen én het aanleggen van een mooie collectie opbrengsteigendommen?

Evalueer uw financiële doelstellingen regelmatig en pas uw vastgoedstrategieën aan om deze doelstellingen te ondersteunen.

Zorg er bovendien natuurlijk voor dat uw strategie geschikt is voor uw lokale vastgoedmarkt.

Defensief beleggen kan wel degelijk betekenen dat u uw strategieën regelmatig aanpast en uw doelstellingen opnieuw evalueert om binnen de marktomstandigheden financieel succesvol te blijven.

Soms werkt de markt voor u en soms zorgt deze investeringsmarkt voor een probleem. In elk geval, slimme beleggers weten hoe ze elke markt in hun voordeel kunnen laten werken.

Zelfkennis is het begin van alle wijsheid

Sommige mensen hebben niet het geduld om met huurders en de kopzorgen van opbrengstvastgoed om te gaan.

Andere particulieren zien het flippen van onroerend goed en in vastgoed handelen dan weer als een (lucratieve) bijverdienste.

Daarnaast zijn er ook mensen die hun baan willen opzeggen en van het flippen van huizen hun fulltime bezigheid willen maken. Professioneel huizen renoveren en verkopen is met andere woorden hun beroepsmatige doelstelling!

Kortom, talloze beleggers gingen u voor bij het nemen van deze beslissingen.

Wees trouw aan uzelf en maak uzelf geen blaasjes wijs! Kijk in de spiegel, zonder scrupules, en bepaal welke strategie echt bij u past (voor het plezier of professioneel, actief of passief)!

Belangrijkste aandachts­punten: Huizen flippen versus vastgoed­portefeuille uitbouwen

De belangrijkste concepten die in dit en het vorig hoofdstuk aan bod kwamen, zijn de volgende:

• Overweeg een mix van zowel actief in vastgoed handelen als van eigendommen in portfolio houden voor de huurinkomsten.
• Welke strategie u ook kiest (een huis opknappen voor verkoop of een huis kopen voor verhuur op de lange termijn), zorg ervoor dat deze uw investerings- en financiële doelstellingen op de lange termijn ondersteunt.
• Focus u op één afgebakende regio en locatie en leer alles over die markt. Specialiseren in een specifieke vastgoedmarkt is de sleutel tot financieel succes voor particulieren die wensen te beleggen in vastgoed.
• Indien u de juiste aanpak hanteert, kan elk type markt grote kansen bieden om winst te maken met vastgoed.
• Om de lokale vastgoedmarkt te evalueren, dient u vooral gebruik te maken van drie cruciale evaluatiecriteria.
• Louter en alleen focussen op het timen van de vastgoedmarkt zal waarschijnlijk niet werken... U moet de principes van succesvol en defensief beleggen op elke markt toepassen.