Ben je niet gek van de beurs wegens de risico’s (denk aan Lernout & Hauspie, Fortis, etc.)? En hou je ook niet meer van het klassieke spaarboekje omdat de intresten ervan zo schamel en pover zijn? Dan kan een huis kopen om te verhuren een crisisbestendig alternatief voor jouw spaargeld zijn.
Hieronder lees je meer over de voordelen van deze beleggingsvorm. Vervolgens brengen we maar liefst drie verschillende opties om een huis te kopen als belegging onder de aandacht.
We gaan ook in op de voor- en nadelen van deze drie mogelijkheden. Zo kan je ontdekken welke vorm het best bij je past.
Je komt op deze pagina ook meer te weten over de financieringsmogelijkheden en de minimum eigen inbreng die noodzakelijk is om een huis te kunnen kopen en te verhuren.
Inhoudsopgave
Voordelen van een huis kopen om te verhuren
Als belegger kan het zijn dat je iets wenst zonder al te veel risico. Geen beurstoestanden en zo min mogelijk fluctuaties in waardering.
Een huis kopen om het te verhuren past dan perfect in dit plaatje. Enkele kenmerken van vastgoed als beleggingsalternatief zijn namelijk de volgende:
- Crisisbestendige investering
- Laag risico in vergelijking met de aandelenbeurzen
- Fiscaal interessante stimuli (eventueel aangevuld met aanzienlijke subsidies in bepaalde gevallen)
- Liquide markt en gemakkelijk te herverkopen
- Interessante financieringsvoorwaarden (intrestvoeten van kredieten staan nog steeds laag)
- Alternatief voor de zwakke spaarrente. Door de lage rente op spaarrekeningen zoeken mensen naar alternatieven. Tegenwoordig begrijpen steeds meer mensen dat verhuurinkomsten een beter rendement geven dan een klassiek spaarboekje met een spaarrente van minder dan een procent.
Huis kopen en verhuren – Hoeveel eigen inbreng?
Vaak denkt men ten onrechte dat men over 150 000, 200 000 of 250 000 euro moet beschikken om een dergelijke belegging in vastgoed rendabel te kunnen maken.
De realiteit is gelukkig echter anders. Je vraagt je nu waarschijnlijk af over hoeveel eigen middelen je dan wel minimaal moet beschikken… Wel, je hoeft de benodigde eigen inbreng zeker en vast niet te overschatten ook!
Zo kan je eigenlijk al vanaf 35 000 euro eigen middelen de volle eigendom gaan verwerven van een huis om het te verhuren. Dit is mogelijk omdat je de rest van de aankoopprijs dan kunt gaan financieren met behulp van een bijkomende lening.
Opmerking: Je moet wel beroepsactief zijn en je moet dus een salaris ontvangen om aanspraak te kunnen maken op een financiering.
Deze minimumbedrag aan eigen middelen hoeft ook zeker niet alleen uit spaargeld te bestaan. Wat je dus ook kunt gebruiken als eigen inbreng zijn:
- Opgebouwde kapitalen in groepsverzekeringen als werknemer
- Kapitaal in VAPZ en IPT (van toepassing op zelfstandigen, ondernemers en bedrijfsleiders)
- Reserves in uw vennootschap (van toepassing op zelfstandigen, ondernemers en bedrijfsleiders maar ook van toepassing op familiale holdings en patrimoniumvennootschappen)
- Spaarverzekeringen (Tak 21)
- (Deels) afbetaalde eigendommen zoals uw enige en eigen woning die als onderpand kan dienen
Afhankelijk van jouw wensen (positieve cashflow vanaf dag 1 versus positief rendement op middellange tot lange termijn) kan er dan bekeken worden hoeveel eigen inbreng je moet doen.
Dit is altijd maatwerk op basis van jouw wensen en specifieke financiële situatie.
Drie opties qua huis kopen om te verhuren
Nieuw huis kopen en verhuren
De voordelen van een nieuw gebouwd huis kopen om te verhuren:
- In de meeste gevallen zijn er geen onverwachte kosten aan het pand. Dit zorgt voor een stabiel rendement.
- Direct verhuurbaar dus instant rendement op jouw belegging.
- Nieuw is nieuw, beter dan dit wordt het niet.
De nadelen van nieuwbouw kopen om te verhuren:
- Voor nieuwbouw zijn er slechts beperkte subsidies beschikbaar (in tegenstelling tot renovatie dat op dat gebied veel aantrekkelijker is)
- De aankoopprijs die kan hoger uitvallen dan de prijs van een gerenoveerd huis.
Gerenoveerd huis kopen en verhuren
De voordelen van een gerenoveerd huis kopen om te verhuren:
- Substantiële subsidies beschikbaar waardoor het rendement een extra duwtje in de rug krijgt.
- Mits aankoop bij een legitiem, gespecialiseerd bouwbedrijf zijn er weinig tot geen onverwachte kosten aan het huis.
- Je koopt gerenoveerd aan waardoor je zelf geen renovatiestress zal ervaren.
- Dikwijls ligt de aankoopprijs van zo’n pand wat lager dan de prijs van een gelijkaardig huis dat nieuwbouw is.
- Direct verhuurbaar en dus direct rendement op geïnvesteerde eigen middelen.
Het nadeel van een gerenoveerd huis kopen om te verhuren:
- Kan gevaarlijk zijn indien je aankoopt van malafide firma’s of doe-het-zelvers met een gebrekkige bouwkennis. Kies steeds voor een partner met solide reputatie. Vraag zeker en vast om enkele gerenoveerde panden te bezichtigen. Bij voorkeur een recent gerenoveerd pand en dan ook enkele panden die bijvoorbeeld vijf jaar en/of tien jaar geleden gerenoveerd werden. Op deze manier krijg je een goed beeld van het niveau van afwerking, de duurzaamheid en de graad van afwerking. “Eerst zien en dan geloven” moet hier het motto zijn.
- Je kan niet zelf de handen uit de mouwen steken. Je koopt een volledig afgewerkt, gerenoveerd huis.
- De inrichting van het gerenoveerde huis gebeurt door de bouwfirma.
Nog te renoveren huis kopen en dan verhuren
De voordelen van een nog te renoveren huis kopen voor verhuurdoeleinden zijn de volgende:
- Als je goed zoekt kan je koopjes doen. Een openbare verkoop, een pas gescheiden koppel dat dringend geld nodig heeft, een faillissement, enzovoort. Scherp aankopen is zeker mogelijk.
- Indien je handig bent kan je zelf veel werk verrichten. Op deze manier bespaar je veel geld qua uurlonen van vakmannen.
- Je bent vrij inzake de inrichting van de woning. Je hebt zelf maximaal beslissingsrecht over hoe het huis zal ingericht worden. Ideaal voor diegenen die graag zelf de touwtjes in handen hebben.
De nadelen van een nog te renoveren huis kopen om te verhuren:
- Vergt enorm veel werk en voorbereiding.
- Brengt stress met zich mee en heeft significante impact op jouw leven (zowel professioneel als privé valt zo’n doe-het-zelf renovatieproject niet te onderschatten).
- Gevaarlijk op het gebied van kostenbudgettering indien je niet genoeg ervaring hebt in de bouwsector.
- Geen direct rendement op jouw eigen inbreng (er kan zich gemakkelijk acht maand vertraging voordoen tussen het moment van aankoop en de eerste huurinkomsten)
- Slechte keuze indien je als doe-het-zelver niet een acceptabel niveau van afwerking kunt opleveren. Half werk leveren zal later nefast zijn voor de waardering van de woning.
- Het kan zijn dat je een pand koopt met verborgen gebreken. Zo zou je pas later tot de vaststelling kunnen komen dat er een waterlek onder de vloertegels zit bijvoorbeeld (Zo kunnen Nederlanders uit de regio Tilburg op zoek naar een loodgieter bijvoorbeeld de volgende website over lekkage opsporen in Tilburg bezoeken).
Zelf verhuren of verhuur uitbesteden
Los van het type huis (nieuwbouw, renovatie of nog te renoveren) is het ook belangrijk om even stil te staan bij de verhuur zelf.
Concreet heb je twee opties om een huis aan te kopen en te verhuren:
- Zelf het huis verhuren,
- Verhuur en beheer van het huis uitbesteden
Zelf de rol van huisbaas vervullen
Zelf het takenpakket van een huisbaas vervullen is het goedkoopst. Maar tegelijkertijd is het ook het meest stresserend en tijdrovend.
Via de volgende websites kan je gemakkelijk potentiële huurders in België vinden:
Potentiële huurders in Nederland kan je vinden door een zoekertje te plaatsen op de volgende websites:
- Funda
- JAAP.NL
- Huurwoningen.nl
- Woningtarget.nl
- Direct wonen
- Pararius
- Zah.nl
- Marktplaats.nl
- Huurstunt
- Huizenmarkt.nl
- Speurders.nl
Voor de tarieven van de zoekertjes op deze websites verwijzen we je graag door naar de respectievelijke websites (zie links hierboven).
Maar deze websites zullen je alleszins minder kosten dan wanneer je een makelaar inschakelt voor de verhuur.
Verhuur en beheer uitbesteden
Vastgoedkantoor inschakelen
Er zijn altijd uitzonderingen maar over het algemeen bedraagt de vergoeding voor het zoeken van een geschikte huurder een maand huur (exclusief btw).
Op het eerste gezicht lijkt dit veel. Maar u krijgt er wel begeleiding, service en gemoedsrust voor in de plaats.
Tot de taken van de vastgoedmakelaar behoren bijvoorbeeld:
- Screening van de solvabiliteit van de potentiële huurder(s)
- Opstellen plaatsbeschrijving (door beide partijen voor de helft bekostigd)
- Checken of de huurwaarborg in orde is
- Opname meterstanden
- Registratie van het huurcontract
- Overgang van de nutsvoorzieningen
- Voorzien van alle nodige verplichte informatie
- Verplicht vermelden van speciale zaken zoals ligging in overstromingsgebied, of het pand beschermd is, enzovoort.
- Publiciteit voeren die in overeenstemming met de wetgeving is
Constant wijzigende wetgeving zorgt ervoor dat het steeds moeilijker wordt om feilloos alle verplichtingen na te leven als particuliere verhuurder. Het verhuren uitbesteden aan een vastgoedkantoor kan dus een oplossing zijn.
We noemen dit ook gebruik maken van de bronzen verhuurgarantie.
Kiezen voor verhuurgarantie door overheid
U kan ook de verhuur en het beheer van uw huis uitbesteden aan de overheid. Deze biedt u in ruil een waterdichte verhuurgarantie en professionele begeleiding via een erkend SVK-kantoor.
Deze waterdichte verhuurgarantie noemen we de gouden verhuurgarantie!
Koopt u een nieuw gebouwd huis of appartement via een gespecialiseerd bouwbedrijf, dan kan u reeds voor deze formule kiezen vanaf een 50 000 euro eigen inbreng.
Koopt u een gerenoveerd huis via een gespecialiseerd bouwbedrijf, dan kan u via deze formule ook nog eens meer dan 20 000 euro fiscale stimuli en subsidies op zak steken.
Opmerking: kiezen voor het aankopen van een gerenoveerd huis levert het beste rendement op omwille van de extra fiscale stimuli en de substantiële subsidies!
Met andere woorden, je kan de verhuur uitbesteden en een waterdichte verhuurgarantie door de overheid verkrijgen. De eventuele kers op de taart is een hele resem fiscale stimuli en subsidies in het geval van renovatie!