Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Hoe vastgoed waarderen? Leer hier hoe u een pand kunt taxeren

Les 7 Hoofdstuk 3 Onderdeel 2

Op deze pagina ontdekt u hoe vastgoed waarderen in zijn werk gaat & leert u ook hoe u een pand kunt waarderen.

Het correct inschatten van de waarde van onroerend goed is een belangrijke vaardigheid.

Als particuliere vastgoedbelegger dient u zich zeker en vast te verdiepen in deze materie.

Lees hieronder verder en leer meer over het correct schatten en taxeren van vastgoed.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo

Vastgoed waarderen: Basisprincipe van defensief investeren

hoe vastgoed waarderen leer hier hoe u een pand kunt waarderen

Hoe weet u of u een goede deal gevonden heeft?

Simpel: U kunt niet weten of u een goede vastgoeddeal gevonden heeft, tenzij u weet wat het pand in kwestie op dat moment waard is.

Op de aandelenbeurzen geeft de huidige beurskoers van een aandeel u klaar en duidelijk weer wat de waarde van dat aandeel is.

Deze beurskoers kan u dan gaan vergelijken met de financiële cijfers en jaarrekening van het bedrijf.

Maar de waardebepaling van onroerend goed is niet zo eenvoudig en duidelijk als de waardering van aandelen op aandelenmarkten.

Het derde principe van defensief beleggen in vastgoed draait bijgevolg om het leren waarderen van vastgoed.

De meeste beginnende vastgoedbeleggers zijn ofwel onwetend ofwel ronduit in de waan als het om de waarde van vastgoed gaat.

Een defensieve vastgoedbelegger daarentegen doet uitgebreid onderzoek, verifieert alle aannames en is uiterst conservatief in het schatten van de waarde van vastgoed.

Vastgoed waarderen is meer kunst dan wetenschap

vastgoed waarderen is meer kunst dan wetenschap

Hoe schat men de waarde van onroerend goed correct in? Het is een gevoelig onderwerp waarover de meningen verdeeld zijn...

Om een pand te waarderen, kijken sommige mensen naar schattingen/taxaties door een erkend schatter.

Anderen kijken naar mediaanprijzen in dezelfde buurt voor gelijkaardige panden. En dan zijn er ook particulieren die zeggen dat een pand waard is wat iemand er voor wilt betalen.

Nog meer verwarring kan ontstaan door te kijken naar het huurinkomen dat de woning via verhuur genereert of naar de verzekeringswaarde die bepaald wordt in de verzekeringspolissen.

In sommige gevallen is de grond meer waard dan het huis zelf en wordt er gewoon abstractie gemaakt van het gebouw en eventuele renovatiewerken.

Al deze factoren zijn van belang wanneer u vastgoed waardeert. Daarom behandelen we hieronder in detail hoe u elke factor dient toe te passen en in welke omstandigheden.

Houd er rekening mee dat de waardering van vastgoed meer een kunst dan een exacte wetenschap is.

Vastgoed correct waarderen is geen evidentie. Maar door een grondige due diligence te verrichten en enkele formules en basisregels correct toe te passen, kunt u wel leren om eender welk onroerend goed correct te waarderen.

Vermijd belangen­conflicten

Opgelet! Wenst u beroep te doen op een professional om een bepaald pand te laten waarderen?

Vraag het dan in elk geval niet aan een partij die een (onrechtstreeks) financieel belang heeft in het vastgoed.

De slechtste manier om de waarde van een pand te achterhalen, is door de schatting over te laten aan iemand die een financieel belang heeft in de deal.

Zo is advies vragen aan de verkopende vastgoedmakelaar omtrent de waarde van de woning of flat hetzelfde als het volgende aan uw kapper vragen: "Hoe ziet mijn nieuw kapsel eruit?".

In beide gevallen is de kans groot dat deze professionals u zullen vertellen wat ze denken dat u te horen wenst te krijgen.

In de praktijk gebeurt het geregeld dat particulieren die beginnen met vastgoed zich financieel verbranden door een belangenconflict...

Zo vertrouwen ze iemand voor advies over de waarde van het vastgoed terwijl die raadgevende partij in realiteit een financieel belangenconflict heeft.

Een dergelijke partij is onbetrouwbaar omdat die alleen maar denkt aan de potentiële winst die de deal voor zichzelf kan opleveren.

Drie waarderings­methoden voor vastgoed

drie waarderingsmethoden voor vastgoed met beperkte foutmarge

Over het algemeen kan een goede schatter de waarde van een pand bepalen met een foutmarge van 0 tot 2 procent.

Voor een ervaren vastgoedbelegger is het aangeraden om te streven naar dezelfde graad van nauwkeurigheid op het vlak van onroerend goed waarderen.

Schatters maken doorgaans gebruik van de volgende drie methodes om de waarde van een pand te schatten:

Vastgoed­waardering op basis van vergelijkbare verkopen in dezelfde buurt

vastgoedwaardering op basis van vergelijkbare verkopen in dezelfde buurt

Dit is de meest gebruikte methode om studio's, gezinswoningen en appartementen te waarderen.

Deze vergelijkbare verkoopbenadering houdt in dat een specifiek pand vergeleken wordt met andere vergelijkbare woningen in dezelfde buurt die recentelijk verkocht zijn.

Idealiter zouden alle panden die u opneemt in deze vergelijkingsoefening ongeveer dezelfde grootte en stijl moeten hebben.

Ze zouden dus ook hetzelfde aantal slaapkamers, badkamers en andere kamers moeten hebben. En het is natuurlijk ook belangrijk dat deze panden zich allemaal in dezelfde buurt bevinden.

Vergelijkbare verkopen worden beschouwd als een zeer goede indicator van de lokale vastgoedmarkt, net omdat een dergelijke investeringsmarkt altijd verandert.

Wijzigende marktomstandigheden komen via deze waarderingstechniek goed tot uiting.

Vergelijkbare verkopen als maatstaf voor waardering

De vergelijkbare verkoopmethode is de meest gebruikte en tevens meest nauwkeurige methode om de waarde van gezinswoningen, studio's, appartementen en kleinere multi-opbrengsteigendommen te bepalen.

Daarom besteden we verderop en op de vervolgpagina van deze les meer aandacht aan hoe u deze waarderingstechniek kunt implementeren in uw beleggingsactiviteiten.

Veel van het hier genoemde onderzoek is wat een professionele schatter ook zou verrichten.

Wanneer u vergelijkbare verkopen onderzoekt, dient u de werkelijke verkopen te analyseren en niet de vraagprijs in de advertenties.

Uiteindelijke verkoopprijs is belangrijker dan initiële vraagprijs

ultieme verkoopprijs is belangrijker dan initiele vraagprijs tijdens benchmarkanalyse van vergelijkbare verkopen

Vergeet niet dat een advertentieprijs een vraagprijs is en zeker niet altijd gelijk is aan de uiteindelijke verkoopprijs.

Beginnende beleggers kijken te vaak naar vraagprijzen van particulieren en projectontwikkelaars om te bepalen wat een huis of appartement waard is.

Maar dit is niet zo nauwkeurig als het analyseren van de effectieve verkoopprijzen van onroerende goederen die in de laatste zes tot twaalf maanden verkocht zijn in dezelfde buurt.

Vraagprijzen worden echter wel relevant als ze substantieel en op consistente wijze verschillen van de uiteindelijke verkoopprijzen.

Op dat moment wordt er namelijk een trend duidelijk (bijvoorbeeld een dalende of stijgende vastgoedmarkt).

Tracht dus steeds de verkoopprijzen met de oorspronkelijke vraagprijzen te vergelijken tijdens uw onderzoek.

Dit geeft u een idee van hoe de vastgoedmarkt evolueert (deze kan in een groeifase zitten of eerder een correctie doormaken).

Opgelet met kant-en-klaar aangeboden vergelijkings­rapporten

Geld beleggen in vastgoed dient u steeds met een gezonde dosis wantrouwen te doen.

Sommige vastgoedmakelaars en -ontwikkelaars zijn sterk in het creatief goochelen met cijfers...

Wees dus op uw hoede voor verkopers die u een professioneel opgemaakt, kant-en-klaar vergelijkingsrapport voorschotelen.

Laat u niet om de tuin leiden door de verpakking en de presentatie. De kans bestaat dat er alleen gewerkt wordt met de hoogste verkoopprijzen om deze vervolgens als vergelijkingsmateriaal te gebruiken.

Niet alle vastgoedverkopers en makelaars die dit doen zijn oneerlijk, maar ze zijn wel gespecialiseerd in het verbloemen van de zaken.

Houd er dus rekening mee dat de zaken heel optimistisch kunnen voorgesteld worden en reken zelf gerust wat conservatiever.

Conservatief vastgoed waarderen is aangeraden

Professionele schatters daarentegen zijn conservatiever en realistischer over het bedrag waarvoor een pand kan verkocht worden.

Tot slot nog een kanttekening: Het kan wel degelijk nuttig zijn om de nieuwere aanbiedingen van vastgoed te koop en de vraagprijzen als marktbarometer te beschouwen.

Als de vraagprijzen van nieuwe vastgoedaanbiedingen substantieel lager liggen dan de gemiddelde verkoopprijs van recente vastgoedverkopen, zou dit kunnen wijzen op een vastgoedmarkt die in een correctiefase zit.

Vastgoed waarderen op basis van de vervangings­kosten

vastgoed schatten op basis van vervangingskosten

Via deze methode van taxeren van vastgoed wordt er gewerkt met een rekenkundige som van alle vervangingskosten.

Het doel is om uit te zoeken wat het vandaag de dag zou kosten om het pand te vervangen indien het plots vernield wordt ten gevolge van een onverwachte gebeurtenis zoals een natuurramp of een allesverwoestende brand.

Om de waarde van een pand te schatten, maakt men de rekenkundige som van de volgende kostenposten:

  • Waarde van de bouwgrond, +
  • Restwaarde van het gebouw (rekening houdend met de staat, slijtage, ouderdom en afschrijvingen), +
  • Kosten voor de renovatie, reconstructie en opfrissingswerken van het pand

Het is belangrijk om met realistische kosten uit het heden te rekenen (en dus niet met de oorspronkelijke bouwkosten uit het verleden).

Deze kostenvervangingsaanpak is niet zo nauwkeurig als de waarderingstechniek op basis van vergelijkbare verkopen omdat de waarde van de bouwgrond niet altijd even nauwkeurig te bepalen valt.

Vastgoed taxeren op basis van de huurinkomsten

vastgoed taxeren op basis van de huurinkomsten perfect voor waardering van investeringsvastgoed

Qua waarderen van vastgoed is de inkomensbenadering vooral nuttig wanneer u investeringsvastgoed waardeert.

Denk aan investeren in commercieel vastgoed, een huis kopen om te verhuren aan particulieren, een opbrengsteigendom kopen die meer dan één verhuureenheid bevat, enzovoort.

De waardering van beleggingsvastgoed is gebaseerd op de huurinkomsten die het vastgoed oplevert.

Zo kunnen toekomstige huurinkomsten worden verdisconteerd om zo tot een hedendaagse waarde van het pand te komen.

Een techniek om een dergelijke berekening te maken, is de Discounted Cashflow Methode. Deze DCF-methode houdt rekening met de tijdswaarde van het geld.

Op deze manier kan u opbrengsteigendommen met elkaar vergelijken en inschatten welk beleggingspand de beste deal voorstelt qua terugverdientijd en Return On Investment.

Bij deze benadering baseert u uw cijfers en berekeningen op de actuele en verdisconteerde toekomstige inkomsten van het beleggingspand.

Hanteer alleen marktconforme cijfers

Het is belangrijk dat u zich niet laat misleiden door de verkoper van de opbrengsteigendom in kwestie.

Die zou u bijvoorbeeld kunnen vertellen dat het pand momenteel verhuurd wordt voor een prijs die onder de marktconforme huurprijs in de buurt ligt. Bijvoorbeeld om zo het huurdersverloop maximaal te beperken.

Voor uw berekening is deze verhuurprijs met ingebouwde korting echter geen goede grondslag.

U dient te rekenen met marktconforme huurprijzen (aan de volle pot, zonder ingebouwde korting).

Ga bovendien ook niet uit van een volledige bezetting. Rekenen met een bezettingsgraad van 100% is niet conservatief.

Leegstand is wel degelijk een concrete factor die bepaald wordt door de lokale vastgoedmarkt en de staat van het investeringspand.

Weetje: Als belegger kan u ervoor kiezen om te beleggen in vastgoed met verhuurgarantie. Een dergelijke verhuurgarantie kan u compleet of gedeeltelijk indekken tegen financiële schade en verlies ten gevolge van leegstand.

Geavanceerde hulpmiddelen om vastgoed te waarderen

geavanceerde hulpmiddelen om vastgoed te schatten leerrijke info in publiek domein

Investeren in vastgoed kan tegenwoordig efficiënter en slimmer verlopen indien u gebruik maakt van de juiste tools en hulpmiddelen.

U kunt vlot gebruikmaken van geavanceerde hulpmiddelen bij het bepalen van de waarde van vastgoed.

Begin met het onderzoeken van informatie over verkochte woningen op de websites van uw (lokale) overheid en streekkrant.

Er bestaan ook diverse websites en databases waar u de (vraag)prijzen van vastgoed binnen een bepaald gebied kunt bekijken.

In de meeste gevallen wordt er waardevolle informatie over het onroerend goed meegedeeld.

Leerrijke info is beschikbaar in het publiek domein

Denk aan de oppervlakte van het perceel, de bewoonbare oppervlakte, het aantal slaap- en badkamers, het energieprestatiecertificaat, type verwarming, de ligging en nabijheid van winkels, scholen, openbaar vervoer, enzovoort.

Voor quasi elke vastgoedmarkt zijn er tegenwoordig gratis websites met vastgoedgegevens beschikbaar. Afhankelijk van geval tot geval is de gratis informatie wel minder gedetailleerd dan op betaalde websites.

In gebieden of regio's waar online gegevens over vastgoed schaars zijn, kunnen gespecialiseerde websites (vaak betalend via lidmaatschap) u mogelijks wel voorzien van meer gedetailleerde informatie.

Op een gratis website kan bijvoorbeeld de naam van de verkoper ontbreken, wat relevant kan zijn als de verkoper een bank was (zoals in het geval van een gedwongen openbare verkoop).

In een dergelijk scenario kan u zo een verkoop niet beschouwen als een vergelijkbare verkoop omdat het vastgoed gedwongen verkocht werd.

Let op met algoritmes en computer­modellen

let op met algoritmes en computermodellen inzake vastgoed waarderen

Wees voorzichtig met het gebruik van websites die een computergestuurde waardering van vastgoed weergeven.

Dit zijn veelal compleet geautomatiseerde waarderingsmodellen van vastgoed. Vaak zijn deze op een of andere manier gebaseerd op statistische modellen van veel vergelijkbare verkopen van naar verluidt vergelijkbare panden...

En hier knelt het schoentje! Vaak zijn de panden niet echt vergelijkbaar waardoor dergelijke computermodellen een waardering kunnen genereren die nauwkeurig is tot op +/- 10 procent.

Dit is een aanzienlijke foutenmarge waarmee u absoluut dient rekening te houden.

Vergeet niet dat rijk worden met vastgoed een werk van lange adem is en dat het bovendien aangeraden is om echt te specialiseren in een specifieke vastgoedmarkt.

Vanzelfsprekend kan u vanuit deze optiek absoluut geen vrede nemen met een foutmarge van maar liefst 10 procent.

Niets gaat boven het eigen gezond verstand inzake vastgoed waarderen

In elk geval: Geautomatiseerde waarderingsmodellen zijn nuttig voor uw vooronderzoek en een grondige due diligence.

U kunt wel degelijk een ruw idee krijgen van de waarde van een bepaald soort pand in een specifieke buurt.

Maar natuurlijk zijn algoritmes nog lang niet zo nauwkeurig als het gebruik van uw eigen ogen, het voorbijrijden en inspecteren van eigendommen en het toepassen van ervaring en gezond verstand om uw eigen waardebepaling van vastgoed vorm te geven.

Een nuttige online informatiebron voor het verkrijgen van informatie over vergelijkbare verkopen is een lokale zoekertjessite.

Afhankelijk van hoe de website is opgebouwd, toont deze bijvoorbeeld het aantal dagen dat het pand al te koop is op de markt.

En vaak bevat een aanbieding op een dergelijke website ook interessante notities en opmerkingen die aangeven of het pand opgeknapt of gerenoveerd werd, of de verkoper toegevingen zou kunnen gedaan hebben ("prijs overeen te komen", "prijs te bespreken", "prijs onderhandelbaar"), enzovoorts.

Overweeg om beroep te doen op een onafhankelijke professional

overweeg beroep te doen op onafhankelijke professional voor het schatten van onroerend goed

In vele gevallen hebben hebben professionele makelaars een betaald lidmaatschap lopen bij dergelijke zoekertjessites.

En ruil voor hun lidgeld kunnen ze advertenties plaatsen en interessante statistieken en extra gegevens consulteren welke over het algemeen niet beschikbaar zijn voor het grote publiek.

Met andere woorden, het inschakelen van een vastgoedmakelaar kan helpen om meer te weten te komen over een bepaald type pand in een specifieke buurt.

Maar wees gewaarschuwd voor een financieel belangenconflict! Makelaars selecteren de vergelijkbare verkopen zorgvuldig en bieden deze aan die het beste bij hun eigen doeleinden passen.

Indien u in dergelijke situaties niet alert bent, dan zult u hoogstwaarschijnlijk vrij duur aankopen. Gewoon omdat u niet beseft dat er wel degelijk gelijkaardige panden te koop zijn aan een significant lagere prijs.

Een makelaar wordt meestal procentueel betaald waardoor deze er alle baat bij heeft dat het aankoopbedrag zo hoog mogelijk uitvalt.

Conclusie: Klopt u voor deze vergelijkende analyse aan bij de makelaar die u het pand te koop aanbiedt?

Dan zal een dergelijke benchmarkanalyse van vergelijkbare verkopen (aangeleverd door deze makelaar) niet de meest betrouwbare indicator voor de waarde van het vastgoed zijn.

Vastgoed waarderen via een professional? Doe dan beroep op een onafhankelijke derde die zich financieel niet kan verrijken aan de toekomstige vastgoedtransactie in kwestie.

Dit kan bijvoorbeeld een vastgoedprofessional zijn die actief is in een andere stad of provincie.

Cruciale factoren die de waarde van vastgoed beïnvloeden

In het volgende onderdeel leest u alles over de factoren die de grootste invloed hebben op de waardering van onroerend goed.

Door vastgoedtransacties van gelijkaardige panden onder de loep te nemen met deze factoren in het achterhoofd, kan u degelijk en adequaat vergelijken en de waarde van onroerend goed beter inschatten.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen