Hoe onroerend goed met laag risico een investering met hoog risico wordt: 4 klassieke fouten

Onroerend goed staat bekend als een beleggingsklasse met relatief weinig risico.

Beleggers in onroerend goed kapitaliseren al tientallen jaren op het model van een huis kopen om te verhuren.

En de kunst van geld verdienen met investeringseigendommen en grond bestaat al ongeveer even lang als geld als betaalmiddel!

Maar toch kan een belegging in onroerend goed ook verkeerd aflopen.

Hieronder ontdekt u 4 klassieke beleggingsfouten die het risico van vastgoed gevoelig verhogen.

Inleiding: Hoe onroerend goed met laag risico een investering met hoog risico wordt

Onroerend goed voor verhuur is doorgaans een investering met weinig risico omdat:

• Het doorgaans inclusief een lap grond komt (wat schaars is in bepaalde streken en regio’s)
• Het passief inkomen kan genereren indien u diverse taken kunt uitbesteden
• Er op de lange termijn vaak een waardestijging mee gemoeid is
• Het een tastbaar bezit is

Hoewel onroerend goed in de grond van de zaak weinig risico’s met zich meebrengt en vrij betrouwbaar is, betekent dat niet dat het risico van beleggingen in onroerend goed voor elke opbrengsteigendom hetzelfde is.

De variabelen die bepalen hoe risicovol een opbrengstpand is, worden vaak beïnvloed en gecontroleerd door de eigenaar (de investeerder) van het pand voor verhuur.

Als u wilt beleggen in onroerend goed met laag risico, moet u ervoor zorgen dat u de volgende valkuilen absoluut vermijdt:

4 Beleggingsfouten die het risico van opbrengstvastgoed verhogen

De kosten van leegstand bagatelliseren: Fout 1

Welke tijd van het jaar is het duurst om woningen voor verhuur te bezitten?

Inderdaad, als ze leegstaan is het juiste antwoord!

Leegstand is onvermijdelijk maar u wilt absoluut frequente of langdurige leegstand vermijden.

U kunt de leegstand van uw opbrengsteigendom tot een minimum beperken door het volgende te doen:

• Uw eigendommen goed onderhouden en in perfecte staat houden.
• Snel ingaan op de zorgen en verzoeken van de huurders.
• De communicatie tussen bewoners en vastgoedbeheerders stimuleren en aanmoedigen.
• Uw huuraccommodatie gepast en conform de buurt in de markt zetten qua huurprijs.
• Een reputatie opbouwen die op kwaliteit en betrouwbaarheid gebouwd is.

Weetje: Als u in familiewoningen investeert, bent u op dit vlak toch al in het voordeel want huurders van woningen blijven over het algemeen wat langer dan appartementsbewoners.

Toch is leegstand een enorm risico voor uw cashflow en rendement. Om uw investeringspotentieel met onroerend goed te maximaliseren, dient u er dus wel wat aandacht aan te besteden.

Doe alles wat u kunt om goede relaties te onderhouden met alle betrokken partijen en tracht eigendommen te creëren waarvan iedere huurder het jammer zou vinden om ze te verlaten!

De volledige controle uit handen geven: Fout 2

Hoewel onroerend goed zeker een vrij passieve investering kan zijn, is het niet zo passief als sommigen zouden willen denken, ongeacht de strategie die u kiest.

Hoewel het waar is dat u alles in werking kunt stellen om zo handenvrij mogelijk te zijn als eigenaar, door een vastgoedbeheerder, onderhoudsploeg en portefeuille-adviseur in te schakelen, zult u nooit echt niets te doen hebben.

Succesvolle vastgoedbeleggers zijn doelbewust en heel oplettend.

Zij letten op de rapporten, de prestatiecijfers, de samenhang van hun portefeuille en hoe goed hun belegging in de loop van de tijd bij hun doelstellingen op de lange termijn past.

Passief beleggen betekent niet dat u een passieve houding moet aannemen.

Passief beleggen in onroerend goed (mogelijk via deze aanbiedingen) betekent wel dat u passief kunt zijn op de gebieden die u tijd en energie besparen en actief dient te zijn op de gebieden die uw beleggingsprestaties verbeteren en rijkdom genereren.

Verwaarlozen van het belang van goed eigendomsbeheer: Fout 3

Als u in huurwoningen investeert, moet u het volgende goed begrijpen en nooit meer vergeten:

Niets is belangrijker dan vastgoedbeheer en de belevenis en ervaring van de huurder. De kwaliteit van uw verhuurservice, dienstverlening en eventueel team van beheerders speelt een grote rol.

Professionele vastgoedbeheerders doen meer dan ervoor zorgen dat uw bewoners de huur op tijd betalen. Zij zijn ook uw partner en eerste verdedigingslinie voor:

• De selectie van kwaliteitsvolle, verantwoordelijke en koopkrachtige huurders en bewoners
• Het opsporen van mogelijke problemen met de eigendom(men)
• De beperking van zware reparatie- en onderhoudskosten door ijverig en geregeld onderhoud
• Het snel reageren op de zorgen van de bewoners en het oplossen van hun problemen
• Inwoners (huurders) tevreden houden en ze zo lang mogelijk baan boord houden voor de lange termijn

Een slechte vastgoedbeheerder leidt bijna onvermijdelijk tot een slechte belegging op financieel vlak. En het is op zijn minst minder dan optimaal.

Problemen sluipen door de mazen van het net, de uitgaven rijzen de pan uit, de leegstand neemt toe, u krijgt een slechte naam in de buurt en de kwaliteit van de bewoners kan twijfelachtiger worden (zullen ze geen betalingsachterstand oplopen?).

Waar het op neerkomt? Besparen op degelijk vastgoedbeheer is hoe vastgoedbeleggers hun eigen succes saboteren. Beknibbel dus absoluut niet op het beheer van uw eigendom.

In zee gaan met de juiste professionele verhuurmakelaar of rentmeester is meer dan zijn geld waard. Zeker indien u passief wilt investeren in onroerend goed.

Analyseer daartoe het aanbod van investeringspanden en maak pas een keuze nadat u zich voldoende heeft geïnformeerd, tot de kleine lettertjes toe.

Beleggen in een volatiele vastgoedmarkt: Fout 4

Marktvolatiliteit is gewoon een gegeven. U dient er mee te kunnen omgaan op het gebied van om het even welk type belegging.

In tegenstelling tot de aandelenmarkten wordt onroerend goed echter beïnvloed op wereldwijd, nationaal, gewestelijk, provinciaal, stads- en buurtniveau.

In vele opzichten kan een belegger die een pand koopt om het voor een lange periode te verhuren, de gevolgen van de marktvolatiliteit grotendeels vermijden.

Zoals bijvoorbeeld de nadelige situatie waarin u een eigendom in paniek weer snel verkoopt voor minder dan u ervoor betaald hebt.

Wat veel onervaren beleggers niet beseffen, is dat de markten die met de meeste publiciteit en aandacht gaan lopen, niet altijd de beste keuze zijn.

Het is net zoals bij aandelen… Tegen de tijd dat het grote publiek ervan hoort, is het hoogstwaarschijnlijk al te laat om nog een graantje mee te pikken zonder veel risico.

De geschiedenis heeft ons al meermaals aangetoond dat de grootste stijgers ook vaak de grootste dalers zijn.

Oververhitte vastgoedmarkten met (tijdelijk) hoge groeipercentages, stevige transactievolumes en grote belangstelling van investeerders zijn meestal ook de markten die zich in een echte zeepbel bevinden.

En als de onvermijdelijke crash dan vroeg of laat volgt, zijn het net die extreem harde stijgers die het hardst duiken en waarde inleveren.

Dan is een minder populaire investeringslocatie interessanter om het risico te beperken.

Herstelfases uit het verleden hebben reeds meermaals aangetoond dat markten met een meer gematigde, gelijkmatige groei zich sneller herstelden omdat zij in de eerste plaats gewoon nooit te snel oververhit geraakten.

Hoe onroerend goed met laag risico een investering met hoog risico wordt: Slotwoord

De les? Voordat u in een oververhitte en overspannen vastgoedmarkt investeert, moet u zich ervan vergewissen of die markt en regio wel een solide basis heeft voor blijvende, duurzame vermogensvorming.

Met andere woorden, is er een stabiele huurvraag? Is er een gestage waardestijging merkbaar gedurende de laatste jaren?

Zit de bevolkingsgroei in stijgende lijn? Doet de lokale economie het goed en zijn er voldoende bedrijven en jobs?

Opbrengstvastgoed in de kijker