Infohoek

hoe investeren in vastgoed 7 lessen van ervaren beleggers

Hoe investeren in vastgoed: 7 lessen van ervaren beleggers

Sommige vastgoedinvesteerders beginnen zonder veel kennis of grondige voorbereiding aan hun beleggingsavontuur. Ze beseffen vaak pas dat ze fouten gemaakt hebben wanneer het te laat is om er nog veel aan te doen. Weten hoe investeren in vastgoed werkt, is nochtans cruciaal om voor financieel succes te gaan!

Hieronder vindt u een lijst met zeven lessen die u moet leren wanneer u begint met investeren in vastgoed. U kunt deze principes implementeren zodat u vlot van start kunt gaan.

Zeven lessen die u wilt leren over hoe investeren in vastgoed

Hoe investeren in vastgoed? De volgende zeven lessen van ervaren vastgoedbeleggers kan u als richtlijn gebruiken!

Krijg de kernprincipes onder de knie

U bent nog geen multimiljonair of vastgoedmagnaat met een vastgoedimperium en hoewel het leuk is om erover te dromen, is het ook essentieel dat u met de voeten op de grond blijft staan wanneer u begint met vastgoedinvesteringen.

Veel beginnende investeerders proberen de markt te overanalyseren. Ze denken dat ze experts zijn terwijl ze zich in feite buiten hun comfortzone bevinden.

Als starter focust u in de plaats daarvan beter op eenvoudige, fundamentele vragen zoals:

  • Wat is uw strategie voor het beleggen in onroerend goed? Vermogensgroei en/of passieve inkomsten (positieve cashflow) genereren?
  • In welke naam wilt u een opbrengsteigendom aankopen? Op privénaam of eerder via een vennootschap, stichting, trust, maatschap, enzovoort? Of direct op de naam van kinderen of kleinkinderen?
  • Wat is uw budget (beschikbare eigen middelen) en uw maandelijkse vrije cashflow die u nastreeft (of streeft u eerder een bijkomende spaarformule na waardoor u vrede kunt nemen met een maandelijkse negatieve cashflow en dus maandelijks moet opleggen)?
  • Wat is uw risicotolerantie?
  • Waar wilt u een eigendom kopen en wat is uw budget inclusief lening voor de tweede eigendom?
  • Welke beleggingshorizon lijkt u geschikt voor een vastgoedbelegging? Hieronder leest u trouwens nog een specifieke en belangrijke les over de factor TIJD.

Accepteer dat de perfecte deal niet bestaat

Niets is perfect en perfectie nastreven is vaak een spelbreker. In de plaats daarvan moet u zich richten op de best mogelijke deal voor uw omstandigheden, in de huidige marktomstandigheden.

Met een mentaliteit om er het beste van te maken, komt u veel verder dan met een mentaliteit die te veel focust op details en perfectie.

Door koppig perfectie na te streven, raakt u verlamd door passiviteit omdat u voortdurend op zoek bent naar iets beters. Dit heet analysis paralysis in het vakjargon. En we weten allemaal dat als u niets blijft doen en blijft overanalyseren, u nergens geraakt omdat u gewoon niet uit de startblokken schiet.

Voldoet het onroerend goed aan uw beleggingscriteria en lijkt het waardevast in de huidige markt? Neem dan stappen om het te kopen. Anders loopt u het risico dat u jarenlang in de onderzoeksmodus blijft steken.

De perfecte vastgoeddeal is een mythe. Zoek naar een goede deal en neem er vrede mee.

U verdient uw geld en uw rendement door het kopen van “het juiste onroerend goed”, niet door een zo goedkoop mogelijk pand op de kop te tikken. Een scherpe prijs is vanzelfsprekend belangrijk maar de prijsfactor alleen mag nooit de doorslag geven!

Het is geen race naar de bodem – Hoe investeren in vastgoed?

Goedkope eigendommen die relatief hoge potentiële huurinkomsten opleveren, klinken misschien verleidelijk maar bevinden zich meestal in sociaal-economische probleemgebieden. Met andere woorden, het gaat vaak om achtergestelde regio’s, probleemregio’s, buurten waar criminaliteit heerst, enzovoort.

Als vastgoedbelegger moet u dus op uw hoede zijn voor de mogelijke valkuilen van zo’n koopjes…

U heeft meer kans om huurders met een laag inkomen aan te trekken die moeite hebben om de huur te betalen. Ook criminaliteit, vandalisme en asociaal gedrag in het algemeen is vaak hoger in dergelijke wijken of buurten.

Dit betekent niet dat u moet investeren in eigendommen tussen de 500 000 euro en 1 miljoen euro op toplocaties! Focus wel op familievriendelijke wijken of buurten voor de middenklasse, zelfs als u op zoek bent naar een koopje.

Betaalbaarheid van vastgoed verhoogt uiteindelijk de waarde van eigendommen maar dat betekent niet dat u spotgoedkope eigendommen moet kopen. Mensen met een hoger inkomen kunnen het zich namelijk veroorloven om nieuwe huizen te kopen of hun huis te renoveren.

Gebieden waar de jaarlijkse loonstijging hoger is dan het gemiddelde van de markt, zullen ook een bovengemiddelde groei in de waarde van de eigendommen zien. Met andere woorden, indien de populatie van een bepaalde regio goed zijn boterham verdient, zal het vastgoed van die populatie mee in waarde stijgen.

Dus: Locatie is belangrijk en ga voor goed in de markt liggende familiebuurten die niet bekend zijn omwille van hoge werkloosheid, straatboefjes, criminaliteit, drugs, enzovoort.

Tracht weg te blijven van probleembuurten, u kan er veel stress en kopzorgen mee vermijden.

Vastgoed is geen vehikel om snel rijk te worden

vergeet snel rijk worden met vastgoed onmogelijk

Warren Buffett, een van de meest succesvolle beleggers ooit, liet het volgende optekenen:

De aandelenbeurzen zijn een middel om rijkdom te transfereren van de ongeduldige naar de geduldige mensen.

Deze raad is ook van toepassing op de vastgoedmarkten! Om een succesvolle vastgoedinvesteerder te worden, is geduld en doorzettingsvermogen noodzakelijk.

U moet niet enkel starten maar u moet doorgaan en vooral niet opgeven. Vastgoed is een investering voor de lange termijn. Ook de vastgoedmarkt is cyclisch en kent hoogtes en laagtes.

Tot slot nog dit: Een vastgoedmarkt die een hevige correctie ondergaat, hoeft niet noodzakelijk een groot drama te zijn.

Indien u van bij de start een goed financieel plan heeft opgemaakt, dan kan u ervoor zorgen dat u maandelijks een extra passief inkomen ontvangt. De maandelijkse inkomsten zijn in zo’n geval groter dan de uitgaven.

Dankzij een dergelijke beleggingstechniek blijft u maandelijks geld verdienen en maakt het niet uit dat de waarde van uw actief wat gezakt is. Op de lange termijn zal zich dit wel herstellen. En ondertussen blijft u wel maandelijks extra passief inkomen op zak steken.

Leg een noodfonds aan

Slimme vastgoedinvesteerders kopen niet alleen onroerend goed. Ze leggen ook financiële buffers aan die hen in staat stellen om tijdelijke cashflowproblemen op te vangen.

Het ervaren van een plots kasstroomprobleem is typisch voor vele zakelijke ondernemingen en dus is het een slim idee om wat extra werkkapitaal aan de kant te houden voor noodsituaties.

Onvoorziene kosten die opduiken is eigen aan het beheren van opbrengsteigendommen in de vastgoedmarkt. Apparatuur gaat stuk, er moet dringend een herstelling gebeuren, ongelukken gebeuren en huurders kunnen plots slechte betalers worden of zelfs verdwijnen en u in de steek laten.

Vaak kan u deze dingen totaal niet voorspellen en de wet van Murphy zorgt ervoor dat ze altijd zullen gebeuren wanneer u ze het minst goed kunt opvangen en betalen.

Vertrouw niet op een kredietkaart en sluit geen extra kortlopende lening af om deze onvoorziene kosten te dekken. Hierop betaalt u namelijk een flinke rente.

Zorg gewoon voor een noodfonds om noodgevallen en reparaties mee te financieren.

TIP: Leg zo’n noodfonds aan op een aparte rekening, zodat u het geld van deze buffer voor noodsituaties niet gemakkelijk of per ongeluk kunt aanwenden of overschrijven voor andere niet-dringende doeleinden.

Zorg dat u de cijfers begrijpt en beheerst – Hoe investeren in vastgoed?

Nauwkeurige en realistische financiële prognoses zijn essentieel voor het slagen van elke zakelijke onderneming. Investeren in vastgoed is niet anders. De rekening dient te kloppen!

Zorg ervoor dat u uw financiële prognoses realistisch opstelt voor de lange termijn. Hou niet alleen rekening met de vaste uitgaven per maand maar reken ook een buffer in voor de onverwachte kosten. Zo heeft u een buffer voor zaken zoals reparaties en onderhoud.

Met andere woorden, implementeer in uw budgettering ook een budget voor grote uitgaven die zelden voorkomen (denk aan een dak herstellen bijvoorbeeld).

En gaat u zelf functioneren als huisbaas? Dan zal u best ook een component leegstand in rekening brengen. Dit om voorzichtigheidshalve uw inkomsten niet te overschatten (ook al kan u rekenen op een verbrekingsvergoeding bij een plotse verbreking van het contract).

Maar wenst u zelf niets te maken te krijgen met het beheer, het onderhoud, de verhuur, enzovoort? Dan wensen we u te wijzen op het volgende:

Onderschat het belang van een vakkundig vastgoedbeheerder niet

Veel investeerders die voor het eerst investeren in bakstenen, hebben het moeilijk bij de gedachte om commissies te betalen aan vastgoedbeheerders. Maar het is natuurlijk niet zwart-wit.

U dient zich goed af te vragen hoeveel uw eigen tijd waard is! Indien u geen zin heeft om in uw vrije tijd bezig te zijn met alle aspecten van verhuren, dan is het uitbesteden van dit takenpakket de enige juiste optie.

Bronzen verhuurgarantie

En zo’n zorgeloze manier van in vastgoed investeren mag gerust een stukje van uw rendement opeisen in zo’n situatie. We heten het aanstellen van een professionele vastgoedbeheerder de bronzen verhuurgarantie (waarbij een rentmeester zich ertoe verbindt om uw vastgoed te verhuren).

Een goede of slechte vastgoedbeheerder (ook gekend als rentmeester) kan uw vastgoedbelegging maken of kraken.

Zo’n professionele partij zal de huurdersaanvragen screenen, zal nagaan of de potentiële huurders in staat zijn om de huur tijdig te betalen, zal geschillen behandelen en reparaties en herstellingen coördineren en zal het vinden van goede huurders compleet op zich nemen.

Maar opgelet: Vergis u van vastgoedbeheerder en u zal uw spaargeld en rendement in rook zien opgaan!

Een professionele vastgoedbeheerder heeft pakken ervaring en is emotieloos over uw opbrengsteigendom. Voor zo’n partij is het puur zakelijk. Dit stelt hen in staat om uw pand zo optimaal mogelijk te verhuren.

Hoe investeren in vastgoed met gewaarborgde verhuurinkomsten? Zilveren of Gouden Verhuurgarantie

Wenst u nog een stapje verder te gaan qua garanties en zorgeloos beleggen in vastgoed?

Ga dan voor de zilveren verhuurgarantie (met gewaarborgde verhuurinkomsten door een bouwpromotor) of voor de gouden verhuurgarantie (gewaarborgde huurinkomsten door de lokale overheid).

Enkele van dergelijke aanbiedingen waarin u als particuliere belegger kunt investeren, vindt u hieronder terug:

Hoe investeren in vastgoed met verhuurgarantie?

Dit kan door te investeren in kant-en-klaar verhuurbaar opbrengstvastgoed.

Dit is de meest zorgeloze piste om als particulier te beleggen in vastgoed met de voordelen van een spaarrekening (gegarandeerd rendement in de vorm van gewaarborgde verhuurinkomsten):

Aanbod van vastgoedbeleggingen inclusief verhuurgarantie en beheerservice