Hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen: Hoe met geleend kapitaal uw rendement verhogen

Wilt u beleggen in vastgoed met beperkte eigen middelen en tegelijkertijd ook een hoog rendement halen? Dan dient u gebruik te maken van het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen!

In de niche van investeringsvastgoed is het hefboomeffect (ook gekend als leverage) uw grootste troef.

Verstandige beleggers gebruiken het hefboomeffect om zo weinig mogelijk eigen vermogen in beleggingen te stoppen en tegelijkertijd hun vastgoedportefeuilles zo sterk mogelijk te laten groeien.

Hoe werkt het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen voor verhuur? Inleiding

Eenvoudig gezegd, hefboomwerking in beleggingsvastgoed betekent dat u voor de financiering van het opbrengstpand deels werkt met geleend kapitaal.

Mensen gebruiken een hefboom in onroerend goed om twee belangrijke redenen:

1. De meest voor de hand liggende reden is een gebrek aan kapitaal en onvoldoende eigen middelen om het pand volledig zelf te betalen. Het gebeurt dus vaak dat huizenkopers of investeerders een aanbetaling doen (een minimaal vereiste eigen inbreng) en de rest van de kosten en het aankoopbedrag van het onroerend goed lenen.
2. Ten tweede wordt voor een financiële hefboomwerking gekozen zonder dat er een gebrek aan eigen middelen zou zijn. In dit geval gaat het voornamelijk om beleggers die het rendement op hun geïnvesteerd kapitaal willen maximaliseren.

Hoogtepunten en voordelen van het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen

• Met een hefboom gebruikt u geleend kapitaal als middel om een groter rendement te creëren op uw vastgoedbelegging met een kleine en beperkte investering van eigen middelen.
• Hefboomwerking wordt in de praktijk het meest gebruikt via een hypothecaire lening maar het kan ook via een bullet lening (aflossingsvrije lening waarop u periodiek alleen intresten betaalt en waarvan u het openstaand kapitaal op het einde van de looptijd terugbetaalt).
• De hefboomvoordelen en de kracht van het hefboomeffect nemen toe naarmate de waarde van het onroerend goed stijgt.

Conservatieve Loan-To-Value Ratio om risico te beperken

U leest het hier en daar soms wel eens… Met zo weinig mogelijk eigen spaarcenten een verhuurpand aankopen en de rest van het aankoopbedrag financieren met geleend geld van de bank.

Maar laat u niet verblinden door torenhoge geschetste rendementen op uw beperkte eigen inbreng!

Een zo hoog mogelijke loan-to-value ratio nastreven kan namelijk echt nefast zijn als de vastgoedmarkt een correctie ondergaat.

De loan-to-value ratio is het bedrag van de hypothecaire lening in verhouding tot de waarde van de investeringseigendom voor verhuur.

Deze ratio wordt uitgedrukt in een percentage.

Bijvoorbeeld: Als u een hypothecaire lening van 180 000 euro verkrijgt bij de bank om een pand van 240 000 euro te kopen, dan bedraagt de loan-to-value ratio 75% (want u hebt een lening gekregen voor 75% van de waarde van het pand).

Tracht steeds met een conservatieve loan-to-value ratio te werken van 70 à 80% maximaal. Extreem hoge loan-to-value ratio’s van 90% of meer zijn namelijk heel risicovol.

Als de markt een zware correctie ondergaat en het pand daalt stevig in waarde, dan kan de bank waarbij u geleend hebt extra voorwaarden en eisen stellen qua hypotheek, onderpand en/of aflossingen.

Immers, het huidige onderpand is stevig gedaald in waarde en de bank kan schrik krijgen dat ze het geleend kapitaal niet zal kunnen recupereren.

Als u op dat moment dan over onvoldoende liquide middelen zou beschikken om te voldoen aan de bijkomende eisen van de bank, dan zal u gedwongen worden tot een verkoop (aan bodemprijzen en met verlies) door deze financiële instelling.

Met andere woorden: Aan hefboomwerking is een risico verbonden als de marktwaarde van het pand daalt tijdens een correctie van de vastgoedmarkt.

Hefboomwerking: Voorbeeld

Veel beleggers die een beleggingspand voor verhuur (zoals onderstaande voorbeelden) in contanten zouden kunnen betalen, kiezen in de plaats daarvan toch voor een hefboom (een mix van eigen middelen en geleend kapitaal).

Maar waarom is dit precies het geval? Hieronder volgt een uitstekend voorbeeld.

Een vastgoedbelegger wil een huis kopen voor verhuur en heeft twee keuzes om de financiering ervan af te ronden:

Keuze 1: Financiering zonder lening

De belegger zou kunnen opteren voor een aankoop zonder lening en dus een volledige betaling in contanten.

De aankoopprijs bedraagt 240 000 euro en de hefboom bedraagt 0 euro.

Keuze 2: Financiering met geleend kapitaal (dus met hefboomwerking)

Diezelfde investeerder kan ook beslissen om het pand voor verhuur gedeeltelijk te financieren met geleend geld.

Concreet wordt er voor 20% eigen inbreng gekozen (48 000 euro) en de rest van het aankoopbedrag wordt gefinancierd met behulp van een hypothecaire lening (192 000 euro).

De aankoopprijs bedraagt 240 000 euro en de hefboom bedraagt 192 000 euro.

Situatie na 5 jaar verhuren

Stel dat het pand voor verhuur zeker 5 jaar in bezit blijft voor verhuur.

En stel dat de waarde van het pand jaarlijks met 5% stijgt (wat tegenwoordig absoluut geen uitzondering meer is).

Dan is het pand na 5 jaar, aan een waardestijging van 5% per jaar (samengestelde intrest), 306 308 euro waard.

Rendement op geïnvesteerd spaargeld na een verkoop na 5 jaar

Keuze 1: Financiering zonder lening (zonder hefboom)

Vijf jaar lang verdient de eigenaar huurinkomsten.

En na verloop van 5 jaar wordt het pand verkocht aan de marktwaarde van 306 308 euro. Dat betekent een meerwaarde van 66 308 euro op 5 jaar tijd, op een eigen inbreng van 240 000 euro.

Keuze 2: Gedeeltelijke financiering met lening (met hefboom)

Ook al heeft de investeerder in deze situatie voor 192 000 euro aan schulden als hefboom gebruikt, toch is dit een lucratievere manier om het beleggingspand te financieren.

Laten we ervan uitgaan dat de hypotheekbetalingen gedekt kunnen worden door de maandelijkse huuropbrengsten (dit is maatwerk en valt altijd te bekijken met een financiële planner en een kredietmakelaar).

Na 5 jaar en een verkoop aan de marktwaarde van 306 308 euro, zal de investeerder een meerwaarde boeken van 66 308 euro op een eigen inbreng van 48 000 euro.

Qua rendement op de eigen inbreng is financieringskeuze 2 dus pakken lucratiever dan financieringskeuze 1.

Situatie zonder verkoop (pand kopen en aanhouden)

Indien de investeerder kiest voor een hefboomwerking, zonder een verkoop van het pand na 5 jaar, dan speelt er nog iets interessant.

Op het einde van de rit, als de lening is afgelost met behulp van de huurinkomsten (en in de veronderstelling dat het pand maandelijks op zijn minst cashflowneutraal is), is de investeerder de trotste eigenaar van het pand, voor de volle 100%.

Met andere woorden, de investeerder heeft een eigendom gekocht met een eigen inbreng van 48 000 euro.

Deze eigendom is na pakweg 20 jaar een veelvoud waard (een 7-voud bijvoorbeeld) van die oorspronkelijke eigen inbreng van 48 000 euro.

Het nettovermogen van de belegger profiteert van de volledige waardestijging van de eigendom, gecombineerd met passieve inkomsten uit de verhuur waarmee het geleend kapitaal kan terugbetaald worden.

Tot slot nog dit over het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen

Hoewel het kopen van een huis voor verhuur met contant geld het aankoopproces kan versnellen en stroomlijnen, wordt de investeerder beperkt door de grotere financiële verbintenis.

Vastgoed is niet liquide zoals een aandeel of spaargeld en zodoende heeft een volledige financiering met eigen middelen gevolgen voor de beschikbare liquide middelen van de investeerder.

De hefboomwerking is zoals hierboven aangetoond in het voorbeeld voordelig voor beleggers omdat zij met minder eigen kapitaal toch een eigendom kunnen verwerven.

Zij kunnen hun vastgoedportefeuille op deze manier sneller uitbreiden (met aanbiedingen zoals deze) omdat de vereiste eigen middelen en aankoopkosten veel lager zijn en tegelijkertijd profiteren van ze van passieve huurinkomsten waarmee ze hun hypothecaire lening in de loop van de tijd kunnen terugbetalen.

Risico’s van het gebruik van hefboomfinanciering

Het gebruik van het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen brengt, zoals elke investeringsstrategie, risico’s met zich mee.

Er zijn specifieke voorwaarden die u in het achterhoofd moet houden als u het hefboomeffect effectief wilt gebruiken ten voordele van uw vastgoedportefeuille:

• De waarde van het onroerend goed in kwestie moet stijgen, en
• De huurprijzen moeten stijgen aan de snelheid van de inflatie (dankzij indexatie is dit meestal mogelijk)

Voorzichtigheid is cruciaal voor langdurig succes

Ken uw vastgoedmarkt, onderzoek de prijsevolutie (en de historische rendementen) en tracht in te schatten wat de evolutie zal zijn op de korte en middellange termijn.

Over het algemeen gaat onroerend goed mettertijd in waarde omhoog. Maar opgelet… Er doen zich altijd marktcorrecties voor, op het even welke investeringsmarkt.

Hou dus rekening met een moment waarop de vastgoedmarkt een correctie ondergaat en uw pand in waarde daalt.

Wanneer dit gebeurt, komen investeerders met een hele hoge loan-to-value ratio (investeerders die quasi alles geleend hebben en quasi niets van eigen middelen hebben ingebracht) onder water te staan.

Dergelijke beleggers hebben op dat moment namelijk meer openstaande schuld dan hun pand op dat moment (na de correctie) waard is.

Hier worden banken dan enorm zenuwachtig van, waardoor men extra waarborgen en onderpand zal eisen van de ontlener…

U begrijpt het, dit is een situatie die u ten koste van alles moet vermijden!

Wenst u nog andere gevaarlijke valkuilen van investeringsvastgoed te vermijden? Lees dan zeker en vast ons gerelateerd artikel Hoe vastgoedbeleggers hun eigen succes saboteren.

Rentevoeten en acceptatiecriteria spelen een belangrijke rol qua hefboomwerking

Natuurlijk spelen ook de rentevoeten een sleutelrol wanneer we het over het hefboomeffect hebben.

Geld uitlenen en er intresten op verdienen, dat is hoe banken in essentie hun geld verdienen. Maar in de afgelopen decennia hebben we de rentevoeten zien dalen tot recordlaagten.

Wat betekent dat de marges van de banken onder druk kwamen te staan.

Na verloop van tijd werd duidelijk dat banken dus vlotter en gemakkelijker leningen toestonden om hun verdienmodel in stand te houden.

Dit heeft er dan uiteindelijk voor gezorgd dat de toezichthouders en overheden extra regels en normen hebben opgelegd aan de bancaire sector.

Kortom, banken mogen minder risico nemen en dit betekent dat de normen en eisen om een lening te kunnen afsluiten strenger geworden zijn.

Hoe lager de rentevoet, hoe goedkoper het is om geld te lenen en hoe groter het effect van de hefboomwerking.

Beleggers willen er zeker van zijn dat hun winstmarges groter zijn dan de kosten (inclusief intresten en gevolge van de rentevoet van de lening).

Maar wat de toekomst brengt qua evolutie van de rentevoeten, dat weet niemand…

Hoe werkt het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen? Slotwoord

Gebruik maken van een hefboomeffect is niet een strategie waar iedere belegger van houdt.

Desalniettemin hebben beleggers in onroerend goed voor verhuur wel degelijk veel baat bij het hefboomeffect voor vastgoedbeleggingen.

Door het eigen vermogen dat u in een belegging inbrengt tot een minimum te beperken, kunt u uw vastgoedportefeuille sneller doen groeien en uw vermogensopbouwpotentieel vergroten.

Tip: Blijf enigszins conservatief en werk met vrij conservatieve loan-to-value ratio’s zodat u probleemloos een marktcorrectie kunt slikken zonder financieel in de problemen te komen.

Vastgoedinvesteringen voor verhuur nu in de aanbieding