Bent u betoverd door de charmante appartementen en villa's onder de warme Spaanse zon en overweegt u om er een te kopen?
Hoewel het verleidelijk kan zijn om te dromen van een ontspannen leven in Spanje, kunnen er onverwachte gevaren opduiken tijdens het aankoopproces zelf.
Met de informatie hieronder trachten wij u een onmisbaar inzicht te geven in de minder bekende aspecten van vastgoed kopen in dit prachtige land.
Het is van essentieel belang dat u zich bewust bent van de mogelijke obstakels, valkuilen en juridische implicaties voordat u uw handtekening onder een contract zet.
Want zelfs een idyllisch huis aan de kust van Spanje kan snel veranderen in een ware nachtmerrie als u niet volledig voorbereid bent op het aankoopproces en de specifieke addertjes onder het Spaanse gras.
Dus laten we van start gaan om te ontdekken wat u (niet) moet doen om een veilige aankoop van uw droomhuis in Spanje te realiseren...
Inhoudsopgave
- 1 Gevaren huis kopen in Spanje: Inleiding
- 2 U heeft de status van de woning niet gecontroleerd: Valkuil 1
- 3 Het niet ondertekenen van een specifiek contract voor het "Contrato de Reserva": Tweede potentiële fout
- 4 Derde valkuil: Geen financiering regelen vóór de voorlopige koopovereenkomst
- 5 Niet aanwezig (of vertegenwoordigd) zijn op de dag van de tasacion (taxatie van het onroerend goed): Fout 4
- 6 Niet weten hoe te onderhandelen over de juiste prijs: Vijfde vergissing
- 7 U heeft nog geen bankrekening in Spanje: Zesde veelgemaakt foutje
- 8 Zevende valkuil: U laten verleiden tot het afsluiten van een dure levensverzekering tijdens de aankoop
- 9 Een lening met variabele rentevoet kiezen: Achtste addertje onder het gras
- 10 Het verkoopcontract en de banklening niet bestuderen: Naïeve fout nummer 9
- 11 U onderschat de tijd die nodig is om een NIE te verkrijgen: Gevaar nummer 10 voor Belgen en Nederlanders
- 12 U laat de notaris bepalen door de verkoper: Te vermijden valkuil 11
- 13 U maakt de fout om 100% van het vastgoed te betalen aan een verkoper die in het buitenland woont: Venijnig gevaar nummer 12
- 14 Gevaren huis kopen in Spanje: Conclusie
Gevaren huis kopen in Spanje: Inleiding
Behoort u tot de vele Nederlanders en Belgen die besloten hebben om een tweede woning in Spanje te kopen? Gefeliciteerd!
Wees er u echter bewust van dat er vele valkuilen en fouten bestaan die u dient te vermijden bij de aankoop van uw toekomstige woning in Spanje...
Nu u uw toekomstige huis of appartement heeft bepaald en gekozen, zijn er nog enkele stappen die u dient te volgen om mogelijke problemen te vermijden.
Concreet lijsten we hieronder alle valkuilen op die kunnen opduiken van zodra u de door u gekozen woning controleert tot het moment dat u de koopakte bij de notaris ondertekent...
Ter info:
- We belichten hieronder dus geen risico's bij een huis kopen in Spanje voorafgaand aan de aankoop of veelgemaakte fouten van eigenaars van een Spaanse woning.
- Deze onderwerpen behandelen we in aparte artikels (klik op de 2 links hierboven om er meer informatie over te lezen).
Dit artikel over de gevaren van een huis kopen in Spanje is met andere woorden exclusief gewijd aan de risico's die u kunt tegenkomen tijdens het aankoopproces van Spaans onroerend goed zelf.
En dit is een cruciale maar vaak over het hoofd geziene fase. Dit komt doordat u als koper vaak overmand wordt door euforie en positieve emoties tijdens die spannende fase!
Hieronder belichten we de meest voorkomende valkuilen en oplichtingspraktijken bij de aankoop van een woning of appartement in Spanje.
Ter info: Als u van plan bent ook effectief te verhuizen naar Spanje, vermijd dan ook deze veelgemaakte fouten.
U heeft de status van de woning niet gecontroleerd: Valkuil 1
Het is cruciaal om de staat en huidige status van de woning of het appartement te controleren voordat u geld overmaakt aan de verkoper.
Het is absoluut noodzakelijk dat u gedetailleerde informatie verzamelt over de juridische, stedenbouwkundige, financiële, fiscale en fysieke situatie van het onroerend goed op lokaal, regionaal en nationaal niveau in Spanje!
In Spanje bent u als koper verantwoordelijk voor het controleren van het juridisch statuut van het onroerend goed en niet de notaris.
In het geval van toekomstige problemen zal de verantwoordelijkheid dus bij u als koper liggen en niet bij de notaris in Spanje.
Spaanse notarissen vervullen niet dezelfde rol als Belgische of Nederlandse notarissen.
In uw eigen land (België of Nederland) zijn notarissen verantwoordelijk voor het uitvoeren van alle juridische en planologische controles van het onroerend goed vóór de verkoop.
In Spanje is dit echter niet het geval! De Spaanse notaris biedt geen garanties over de geschiedenis en de status van het onroerend goed. Dit is een van de grootste gevaren van een huis kopen in Spanje!
Het is daarom de taak van de koper om tijdens het aankoopproces een lange lijst van controles uit te voeren.
Tip: U kan overwegen om een jurist of advocaat in Spanje met ervaring op het vlak van onroerend goed in te schakelen! Zo bent u 100% zeker dat u geen kat in een zak koopt!
Als koper bent u verantwoordelijk voor de controle van het onroerend goed tijdens het aankoopproces
In Spanje bevat de notariële koopakte standaard een clausule die aangeeft dat de koper op de hoogte is van de wettelijke en stedenbouwkundige situatie en de fysieke staat van het onroerend goed.
Duiken er later zware problemen op met het pand? En blijkt u eigenlijk een kat in een zak gekocht te hebben?
Dan maakt juist deze clausule het quasi onmogelijk om te bewijzen dat de schuld bij de verkoper ligt omdat hij/zij bepaalde informatie zou verzwegen hebben (vooral met betrekking tot de schending van de reglementering van de ruimtelijke ordening).
Dus u moet als koper proberen om alles tot in detail uit te zoeken!
In deze context volgen hieronder enkele voorbeelden van documenten die u absoluut dient te controleren:
De "Cédula de habitabilidad"
Vóór de ondertekening van het contrato de reserva (de reserveringsakte van de woning) moet de verkoper u de "Cédula de habitabilidad" overhandigen.
Dit document geeft aan dat het pand bewoonbaar is en dienst doet als woning.
Weetje: In de meeste gevallen betekent het ontbreken van dit document simpelweg dat het pand niet als woning wordt gebruikt of dat het onroerend goed zonder bouwvergunning is gebouwd!
Ter info: Deze "Cédula de habitabilidad" is 15 jaar geldig en moet worden vernieuwd.
De "Nota simple informativa"
In Spanje zijn bepaalde openstaande schulden die verband houden met onroerend goed niet gekoppeld zijn aan de eigenaar maar wel aan het onroerend goed zelf.
Daarom is het uw verantwoordelijkheid als koper om deze situatie te onderzoeken. Rusten er nog schulden op het onroerend goed of niet? Doet het onroerend goed in kwestie dienst als onderpand voor een lening of niet? Of is er sprake van nog onbetaalde vastgoedbelastingen?
Voordat u het contrato de reserva ondertekent, is het raadzaam om de meest recente "Nota simple informativa" op te vragen bij de eigenaar of de vastgoedmakelaar.
Tip: Als zij niet in staat zijn om dit document aan u te bezorgen, kunt u dit document ook zelf aanvragen bij het kadaster in Spanje.
Dit document biedt concrete en waardevolle informatie over de beschrijving van het onroerend goed, de eigendomsrechten van de verkoper, hoe deze het pand destijds verkregen heeft en of er nog openstaande schulden geregistreerd staan die verband houden met het pand.
Weetje: Afhankelijk van de burgerlijke staat van de eigenaar, en zelfs als de eigenaar maar één persoon is, kunnen de handtekeningen van meerdere personen vereist zijn om afstand te doen van bepaalde rechten die zij op het onroerend goed hebben.
Het energiecertificaat in Spanje
Sinds juni 2013 is bij de verkoop of verhuur van een woning of appartement in Spanje een energiecertificaat verplicht. Dit certificaat biedt gedetailleerde informatie over het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woning.
Het is de verantwoordelijkheid van de verkopende eigenaar om een gecertificeerde inspecteur in te schakelen om het energiecertificaat voor zijn woning of appartement te verkrijgen.
Het energielabel geeft het emissie- en verbruiksniveau van de woning aan, grafisch weergegeven op een kleurenschaal van A (het meest efficiënt) tot G (het minst energie-efficiënt).
Belangrijk weetje: Dit energiecertificaat moet worden opgenomen in het koopcontract en bij een eventuele verhuur moet een kopie van het document aan de huurder worden verstrekt.
Vorige koopakte
Indien de huidige eigenaar niet de eerste eigenaar is (en de woning dus van een vorige eigenaar heeft gekocht), tracht dan om de vorige koopakte op te vragen.
Met dit document kunt u controleren of er ondertussen geen wijzigingen aan de woning zijn aangebracht (zoals een (illegale) aanbouw, de aanleg van een (illegaal) zwembad of een interne verbouwing).
Tip: Als er een belangrijke stedenbouwkundige wijziging heeft plaatsgevonden (zoals de bouw van een zwembad, een garage of een uitbreiding van de woning), controleer dan of er een verklaring werd afgelegd bij de bevoegde instanties! Dit zijn meestal de technische diensten van de lokale gemeente.
Belangrijk: Als er geen verklaring werd opgesteld in het verleden en in geval van een inspectie, is het de verantwoordelijkheid van de koper om de verklaring toch nog op te stellen.
Bovendien dient u dan ook nog de verschuldigde belastingen te betalen die verband houden met deze wijzigingen! Met andere woorden, het kan een vervelende financiële erfenis worden in zo'n scenario!
Informeer naar de financiële gezondheid van de projectontwikkelaar in het geval van een nieuwbouwwoning
Als u een nieuwbouwwoning koopt of vastgoed op plan koopt in Spanje, controleer dan zeker en vast de financiële gezondheid van de projectontwikkelaar en bezoek eerder opgeleverde projecten.
Zo krijgt u een degelijk zicht op het niveau van afwerking!
Belangrijk om te weten: Tijdens de crisis van 2008 en in de nasleep ervan gingen tientallen projectontwikkelaars in Spanje failliet en verloren hun klanten al hun aanbetalingen/voorschotten.
Een grondige en degelijke due diligence is dus absoluut noodzakelijk om er zeker van te zijn dat u in zee gaat met de juiste partij. Een professionele vastgoedmakelaar die vertrouwd is met de Spaanse vastgoedmarkt kan op dit vlak zeker en vast een meerwaarde bieden!
Het niet ondertekenen van een specifiek contract voor het "Contrato de Reserva": Tweede potentiële fout
Het "contrato de reserva" (reserveringscontract) gaat hand in hand met de betaling van een klein bedrag (doorgaans tussen de 1 000 en 5 000 euro) om het onroerend goed tijdelijk te reserveren.
De betaling van deze reserveringsborg zorgt ervoor dat de woning of het appartement voor een korte periode (meestal één tot twee weken) van de markt wordt gehaald en dat de woning voor de overeengekomen prijs voor u wordt gereserveerd.
Goed om te weten: Deze stap (een contrato de reserva afsluiten) is niet verplicht maar wordt voornamelijk toegepast om de definitieve hypotheekovereenkomst van de bank te verkrijgen (dus indien u wenst te lenen in Spanje of in België of Nederland is dit wel van belang).
Let erop dat als de hypothecaire lening uiteindelijk niet wordt toegekend door de bank, het betaalde reserveringsbedrag alleen wordt teruggegeven als dit expliciet in het contrato de reserva is vermeld.
Met andere woorden, laat een opschortende voorwaarde opnemen die gebaseerd is op het al dan niet verkrijgen van een hypothecair krediet.
Zonder een dergelijke opschortende voorwaarde in het contrato de reserva loopt u als koper het risico om uw betaalde voorschot volledig te verliezen indien u uiteindelijk geen lening kunt krijgen.
Derde valkuil: Geen financiering regelen vóór de voorlopige koopovereenkomst
De voorlopige koopovereenkomst is een onderhandse overeenkomst tussen u en de verkoper.
Hierin bevestigt de verkoper zijn/haar intentie om te verkopen en u bevestigt hierin uw intentie om het onroerend goed te kopen tegen de afgesproken prijs en onder de gespecificeerde voorwaarden.
Dit contract vermeldt ook de uiterste datum waarop de verkoop bij de notaris moet zijn afgerond.
Daarom moet u ervoor zorgen dat u voldoende tijd heeft om:
- De notaris te kiezen,
- Alle benodigde documenten te verzamelen voor het ondertekenen van de notariële koopakte, en
- De financiering te regelen.
Goed om te weten: Het is bij de ondertekening van de overeenkomst van essentieel belang om zorgvuldig te onderhandelen over eventuele opschortende voorwaarden en deze vast te leggen (zie hierboven voor meer info).
Bij de ondertekening van dit onderhands contract dient u als koper een voorschot aan de verkoper te betalen (dat in Spanje doorgaans 10% van de verkoopprijs van het onroerend goed bedraagt).
Wat gebeurt er indien u zo'n voorlopige koopovereenkomst hebt afgesloten en de verkoper of uzelf als koper bedenkt zich?
- Wel, als de verkoper besluit om de woning toch niet aan u te verkopen, moet hij/zij u het dubbele van het door u betaalde voorschot terugbetalen.
- Als u als koper echter besluit om niet te kopen, gaat het bedrag van het voorschot verloren (tenzij het contract een opschortende voorwaarde bevat waarin staat dat de aankoop van het onroerend goed afhankelijk is van het verkrijgen van een hypothecaire lening).
Goed om te weten:
- Om zo weinig mogelijk risico's te lopen, dient u als koper in de voorlopige koopovereenkomst een zo lang mogelijke maximale termijn vast te laten leggen (4 maanden bijvoorbeeld). Een te korte termijn is van de grote gevaren van een huis kopen in Spanje!
- Zo koopt u voldoende tijd om alle bureaucratie af te handelen en kunt u het risico dat u uw voorschot verliest tot een minimum beperken.
Niet aanwezig (of vertegenwoordigd) zijn op de dag van de tasacion (taxatie van het onroerend goed): Fout 4
Als u ervoor kiest om een hypotheek aan te vragen bij een Spaanse bank, bent u verplicht een tasacion, oftewel een taxatie van het onroerend goed, te laten uitvoeren door een deskundige (een zogenaamde tasador, meestal een architect).
Het is belangrijk om te weten dat de waarde van de tasacion van groot belang is!
Sommige banken in Spanje gebruiken namelijk de waarde van de tasacion als basis voor de lening (en niet de werkelijke aankoopwaarde van het pand).
Bijgevolg lenen zij u vervolgens tussen de 75% en 80% van de waarde van de tasacion.
Andere banken in Spanje nemen steevast de laagste van de twee waardes als basis voor de lening: De waarde van de tasacion of de aankoopwaarde van het onroerend goed (de laagste van de twee).
Met andere woorden, om een zo hoog mogelijk bedrag te kunnen lenen bij een Spaanse bank, moet u streven naar een zo hoog mogelijke waarde van de tasacion.
Het is daarom belangrijk dat u aanwezig bent of vertegenwoordigd wordt door een professionele vastgoedadviseur op het moment dat deze tasacion plaatsvindt!
Indien noodzakelijk kan men de tasador dan op de kwalitatieve voordelen van de woning wijzen en gelijkwaardige, hoger geprijsde vergelijkbare objecten in de nabije omgeving presenteren.
Niet weten hoe te onderhandelen over de juiste prijs: Vijfde vergissing
Het is belangrijk om de onderhandelingen over de vraagprijs van een woning in Spanje goed voor te bereiden.
Om goed te kunnen onderhandelen, moet u stevig kunnen argumenteren.
Het is aan te raden om een onderzoek uit te voeren naar de waarde van vergelijkbare objecten in hetzelfde gebied, om de gebreken van het pand vast te stellen, om de uit te voeren werkzaamheden en hun kostprijs op te sommen, enzovoort.
U kunt eventueel een makelaar of vastgoedadviseur inschakelen om u te helpen.
Als inwoner van Spanje kent deze specialist de markt en beheerst hij/zij de Spaanse taal. Daarom zal een dergelijke lokale vastgoedadviseur beter in staat zijn om over de juiste prijs te onderhandelen dan een buitenlander.
Onderhandelen over de prijs van bestaand (tweedehands) vastgoed is dus een cruciale stap.
Het verkrijgen van de beste prijs vereist een grondige kennis van de markt, vaak gebaseerd op ervaring, gecombineerd met het vermogen om rustig en open te onderhandelen.
U heeft nog geen bankrekening in Spanje: Zesde veelgemaakt foutje
Hoewel het wettelijk niet verplicht is, wordt het kopers van een woning in Spanje sterk aangeraden om een klassieke lopende rekening (ook gekend als zichtrekening) te openen bij een Spaanse bank.
De betaling van het vastgoed en de belastingen en kosten gerelateerd aan de aankoop worden immers veel eenvoudiger gemaakt vanaf een Spaanse rekening.
Bovendien kunt u zo ook transactiekosten vermijden bij het betalen van gas-, water-, elektriciteits- of condominiumrekeningen in de toekomst.
Goed om te weten: Als u in Spanje een hypothecair krediet afsluit, zal de Spaanse bank sowieso eisen dat u er een lopende rekening opent.
Zevende valkuil: U laten verleiden tot het afsluiten van een dure levensverzekering tijdens de aankoop
Bij het afsluiten van een hypothecaire lening in Spanje kan de Spaanse bank proberen om u een levensverzekering (een schuldsaldoverzekering) te laten afsluiten.
Het is echter belangrijk om te beseffen dat dit niet verplicht is en dat het na een bepaalde leeftijd en bij grote leenbedragen zeer duur kan zijn in Spanje!
We spreken over jaarpremies tot wel 4000 euro per jaar in bepaalde gevallen!
Als u toch overweegt om een levensverzekering af te sluiten voor uw gemoedsrust en de financiële toekomst van uw nakomelingen, is het in elk geval bijzonder verstandig om prijzen te vergelijken!
Een lening met variabele rentevoet kiezen: Achtste addertje onder het gras
Een van de meest interessante weetjes over Spanje op het vlak van hypothecaire leningen:
Vroeger werden meer dan 70% van alle hypothecaire leningen die door Spaanse banken werden verstrekt, afgesloten met een variabele rentevoet.
Dit was een van de hoofdoorzaken van de Spaanse vastgoedcrisis.
Tegenwoordig adviseert men dus om een hypothecaire lening met een vaste rentevoet af te sluiten bij een Spaanse bank.
Vergeet ook niet dat Spaanse banken doorgaans slechts een quotiteit van 65 à 75% toestaan (berekend over de aankoop- of taxatiewaarde van het onroerend goed ("la tasacion")).
Met andere woorden, uw eigen inbreng bedraagt er doorgaans toch minimaal 25% en in bepaalde gevallen zelfs 35%.
Het verkoopcontract en de banklening niet bestuderen: Naïeve fout nummer 9
Minimaal 3 dagen voor de definitieve ondertekening bij de notaris kunt u kopieën van de notariële koopakte en het bankkredietcontract inzien.
Het is raadzaam om deze documenten zorgvuldig te bestuderen en vooral niet te vergeten om de vermelding te controleren dat het gekochte onroerend goed vrij van lasten moet zijn.
Over het algemeen zijn deze juridische documenten in Spanje complex en tijdrovend.
Dus als u geen Spaans spreekt en weinig kennis heeft van de wet, kunt u maar beter een Nederlandstalige vastgoedadviseur en/of advocaat inschakelen.
Weetje uit de praktijk: De overhandiging van de sleutels van het onroerend goed is verplicht op het moment van de ondertekening van de koopovereenkomst bij de notaris en de betaling van het resterende verkoopbedrag.
Goed om te weten:
- Aarzel niet om een kopie van de koopakte te vragen voordat u het notariskantoor verlaat.
- Het kan zijn dat u enkele maanden moet wachten voordat alles in het kadaster wordt ingeschreven.
- En in de tussentijd kan het handig zijn dat u toch al een kopie van de koopakte in handen heeft!
U onderschat de tijd die nodig is om een NIE te verkrijgen: Gevaar nummer 10 voor Belgen en Nederlanders
In Spanje moeten alle buitenlandse kopers van onroerend goed (ook burgers van een lidstaat van de Europese Unie zoals Nederlanders en Belgen) een NIE (Número de Identidad de Extranjero) aanvragen om een woning in Spanje te kunnen kopen.
Goed om te weten: In Spanje kunt u uw NIE aanvragen op een politiebureau.
Buiten Spanje moet uw aanvraag echter rechtstreeks worden ingediend bij de Spaanse ambassade of het consulaat in uw land van herkomst.
Praktijktip: U kan ook een jurist of advocaat inschakelen die dit allemaal voor u in orde brengt. Dit kan handig zijn indien u geen tijd en energie wenst te verliezen met de Spaanse bureaucratie...
U laat de notaris bepalen door de verkoper: Te vermijden valkuil 11
Volgens het Spaanse recht wordt de eigendomsoverdracht van de verkoper naar u als koper gewaarmerkt door een Spaanse notaris die door de koper (uzelf) wordt gekozen.
Laat u daarom geen notaris opleggen door de verkoper, de vastgoedmakelaar of de Spaanse bank (tenzij deze natuurlijk uitstekende referenties heeft).
Weetje: In grote steden zoals Madrid, Barcelona, Sevilla of Valencia is het doorgaans mogelijk om Nederlandstalige notarissen te vinden.
Het is de moeite waard om contact met hen op te nemen omdat zij het voor u gemakkelijker zullen maken om het koopcontract te lezen!
Ze doen dit door de belangrijkste passages tijdens het verlijden van de akte te vertalen voor u.
U maakt de fout om 100% van het vastgoed te betalen aan een verkoper die in het buitenland woont: Venijnig gevaar nummer 12
Als u een bestaande woning koopt waarvan de eigenaar niet in Spanje woont, is het belangrijk om te weten dat u in dat geval 3% van de verkoopprijs moet inhouden als bronbelasting voor niet-ingezetenen.
Dit bedrag zal vervolgens aan de Spaanse belastingdienst betaald moeten worden. Bij de notaris betaalt u dus alleen de resterende 97%.
Als u toch 100% (en geen 97%) van het vastgoed aan de buitenlandse verkoper betaalt via de notaris, kan de Spaanse belastingdienst achteraf actie ondernemen tegen u!
TIP: Overweeg dus om nieuwbouw vastgoed te kopen in Spanje van een lokale Spaanse projectontwikkelaar met veel ervaring en een goede reputatie! Dan vermijdt u dergelijke risico's sowieso!
Gevaren huis kopen in Spanje: Conclusie
Na al deze valkuilen besproken te hebben, kunnen we ons wel voorstellen dat u zich een beetje zoals de dappere ridder Don Quichot voelt... Vechtend tegen de windmolens van de Spaanse vastgoedmarkt...
Maar laat dit u vooral niet ontmoedigen! Hoewel het Spaanse vastgoedlandschap zijn uitdagingen heeft, zijn de beloningen er vaak veel groter dan in Nederland en België.
Stelt u zich eens voor: Ontwakend op een zonnige ochtend, koffie drinkend op uw eigen terras met uitzicht op het zwembad, de Middellandse Zee of de groene heuvels van Andalusië.
Dat is toch een droom die absoluut de moeite waard is om na te jagen, of niet soms?!
Het kopen van een huis in het buitenland is altijd een avontuur en net zoals elk avontuur komt het met onverwachte uitdagingen.
Maar onthoud dat elke uitdaging een kans is voor groei!
Zie deze valkuilen dus niet als gevaren maar eerder als noodzakelijke stappen om een fantastische woning in het mooie Spanje te kopen.
Uiteindelijk is het allemaal een kwestie van voorbereiding. Zoals een oud Spaans spreekwoord zegt:
El que mucho abarca, poco aprieta.
Ofwel, wie teveel hooi op zijn vork neemt, bereikt weinig.
Door de bovenstaande informatie in de praktijk toe te passen, zult u goed voorbereid zijn om een huis in Spanje te kopen.
Tot slot nog dit... Het geheim van een succesvolle jacht naar vastgoed in Spanje te koop is een mix van het juiste onderzoek, de juiste mensen om u heen en een flinke dosis geduld.
Met de juiste balans kunt de gevaren van een huis kopen in Spanje absoluut vermijden en trotseren!