Gemeenschappelijke kosten van een appartement in Spanje: Overzicht en weetjes

Bij de aankoop van onroerend goed kunnen de gemeenschappelijke kosten van een appartement in Spanje doorslaggevend zijn voor uw aankoopbeslissing.

Deze kostenpost mag namelijk niet worden onderschat en moet absoluut worden opgenomen in uw budgetberekening voor de aankoop van uw toekomstige tweede huis in Spanje.

Lees zeker en vast verder om vervelende financiële verrassingen in de toekomst te vermijden!

Er is niets zo vervelend als met financiële stress kampen ten gevolge van verkeerd ingeschatte gemeenschappelijke kosten van een appartement in een urbanisatie in Spanje…

Gemeenschappelijke kosten van een appartement in Spanje: Inleiding

In verschillende Spaanse gebieden is het eenvoudig om goedkope appartementen te koop te vinden. Maar niets is wat het lijkt en in bepaalde gevallen schrikken de gemeenschappelijke kosten potentiële kopers terecht af.

Voor sommige andere potentiële kopers vormen deze extra jaarlijkse uitgaven dan weer geen enkel probleem.

Hieronder geven we een overzicht van de meest voorkomende gemeenschappelijke kosten van een appartement in Spanje.

Gebruik dit als leidraad voor wanneer u op zoek bent naar Spaans vastgoed te koop en op het punt staat om eigenaar te worden van een flat in Spanje…

Wat is inbegrepen in de gemeenschappelijke kosten in Spanje?

Het is belangrijk om met één gouden regel rekening te houden:

Hoe meer diensten en voorzieningen de door u gekozen urbanisatie in Spanje heeft, hoe hoger de gemeenschappelijke kosten zullen uitvallen.

De reden hiervoor ligt voor de hand. De totale gemeenschappelijke kosten staan in direct verband met alle gemeenschappelijke ruimtes en infrastructuren die allemaal onderhoudskosten met zich meebrengen.

Twee voorbeelden om dit te verduidelijken:

• Als een appartement zich bijvoorbeeld in een gebouw zonder lift, zonder zwembad en zonder gemeenschappelijke ondergrondse ruimtes bevindt, zullen de gemeenschapskosten relatief laag zijn.
• Kiest u echter voor een appartement in een residentie met grote tuinen, meerdere zwembaden, een grote ondergrondse parking met bijhorende kelderruimtes, eventueel een fitness- en ontspanningsruimte, etc. dan zullen de gemeenschappelijke kosten logischerwijs een pak hoger uitvallen.

Wees op de hoogte van de kosten van de beheerder/syndicus in Spanje

Gemeenschappelijke kosten zijn alle kosten die een residentie dient te dragen om de gemeenschappelijke ruimtes te onderhouden en de salarissen van de diensten van de betrokken personen (bijvoorbeeld de schoonmaakploeg en de tuinman) te betalen.

Deze kosten omvatten ook de kosten van andere verplichtingen die niet kunnen worden toegeschreven aan een of meer specifieke appartementen of panden en die ook niet kunnen worden geïndividualiseerd.

De gemeenschappelijke kosten omvatten ook de kosten van de werkzaamheden die noodzakelijk zijn om te voldoen aan alle Spaanse normen inzake veiligheid, toegankelijkheid en bewoonbaarheid.

Omwille van al deze subcomponenten is het dus essentieel om te weten te komen wat er precies gebeurt met het geld dat u maandelijks aan de gemeenschap betaalt.

De bankrekening van de syndicus waarop de gemeenschappelijke kosten door alle eigenaars gestort worden, kan bijvoorbeeld gebruikt worden om schoonmaak, tuinonderhoud, liftonderhoud, onderhoud van het zwembad, elektriciteitskosten van opslagruimtes en parkeerplaatsen, etc. te dekken.

Op zich is dit allemaal vrij standaard en onderdeel van het takenpakket van een goede syndicus die de residentie als een goede huisvader dient te beheren!

Maar pas op voor de iets hebberige profielen! Inderdaad, de ene syndicus (gekend als administrador de fincas) in Spanje is de andere niet!

Sommige Spaanse vastgoedbeheerders zijn vrij voordelig terwijl andere een pak duurder kunnen uitvallen voor een gelijkaardige residentie…

Hoe worden gemeenschappelijke kosten berekend in Spanje?

Het basiscriterium dat geldt om de bijdrage van elke eigenaar aan de gemeenschappelijke kosten te bepalen, is het aandeel of de coëfficiënt die aan het appartement of de woning wordt toegekend.

Elke eigenaar moet immers een verschillend deel van de gemeenschappelijke kosten betalen naargelang het aandeel dat hij/zij in de residentie bezit en ook op basis van de akte van horizontale verdeling.

De nuttige bruikbare oppervlakte van elk appartement of huis in verhouding tot het geheel, het gebruik van diensten, de interne en/of de externe ligging zijn allemaal elementen die in aanmerking kunnen worden genomen als basis voor de vaststelling en verdeling van de gemeenschappelijke lasten.

Twee soorten gemeenschappelijke uitgaven

Er bestaan twee soorten gemeenschappelijke uitgaven voor residenties in Spanje:

1. Gewone uitgaven van de gemeenschap
2. Buitengewone gemeenschappelijke uitgaven

Gewone uitgaven van de gemeenschap

De gewone gemeenschappelijke uitgaven worden als “gewoon” beschouwd als ze noodzakelijk en voorzienbaar zijn voor het goede onderhoud van het onroerend goed (de residentie).

Dergelijke kosten zijn meestal bedoeld om gewoon onderhoud en reparaties mee te financieren.

Weetje: Deze uitgaven worden voorzien in de jaarlijkse begrotingen en worden tevens goedgekeurd door de vergadering van eigenaars.

Voor de financiering van de gemeenschappelijke kosten worden de maandelijkse betalingen van de eigenaars gebruikt, welke berekend worden volgens de participatiecoëfficiënt die in de akte van horizontale verdeling en in de eigendomsakten van elk van de eigendommen is vastgesteld.

De gewone gemeenschappelijke kosten omvatten onder meer de volgende kostencomponenten:

• Zogenaamde “gewone” gemeenschappelijke kosten zoals kosten van elektriciteit, water, schoonmaak, bewaking, liftonderhoud, aansprakelijkheidsverzekeringen, alarmsystemen, tuinonderhoud, conciërge, zwembad, gemeenschappelijke afvalophaling, enz.
• Instandhoudings- en toegankelijkheidswerken die nodig zijn voor het onderhoud van het gebouw / de gebouwen en alle diensten.
• Uitgaven voor het behoud, het onderhoud en de reparatie van gemeenschappelijke elementen zoals daken, waterleidingen, buitenmuren, omheiningen, kunstgras, etc.

Buitengewone gemeenschappelijke uitgaven

Buitengewone uitgaven van de gemeenschap zijn alle uitgaven die niet voorzien zijn in de jaarlijkse begroting en die worden gebruikt om een bepaald soort werk aan of een herstelling van de gemeenschappelijke elementen uit te voeren.

Om hiervoor de nodige fondsen te verzamelen, wordt meestal een vergadering belegd waarbij alle eigenaren op de hoogte worden gebracht van het probleem en wordt er tevens gezocht naar de beste oplossing.

Tijdens een dergelijke vergadering van eigenaars wordt er ook beslist over de vorm van de betaling die ten laste kan komen van de reserves (het door de gemeenschap gespaarde geld).

Dit kan eventueel aangevuld worden met een extra bijdrage door alle eigenaars of met een tijdelijke of langdurige proportionele verhoging van de bijdrages van alle eigenaars.

Weetje: Volgens de Spaanse eigendomswetgeving zijn er bepaalde handelingen die geen voorafgaande goedkeuring van de vergadering van eigenaars vereisen!

Met andere woorden, u dient er als toekomstige eigenaar van een Spaans appartement in elk geval rekening mee te houden dat u misschien ooit wat meer gemeenschappelijke kosten zult moeten bijdragen. Zonder dat hiervoor uw toestemming vereist is.

Veelgestelde vragen over gemeenschappelijke kosten in Spanje

Hieronder presenteren we kort enkele van de meest gestelde vragen over gemeenschapskosten van vastgoed in Spanje.

Zijn de gemeenschappelijke kosten voor iedereen hetzelfde?

Het antwoord is simpelweg neen.

Met andere woorden, uw buren betalen niet exact hetzelfde als u.

De horizontale eigendomswet in Spanje bepaalt dat aan elke woning/appartement een deelnemingsquotum wordt toegekend in verhouding tot de totale waarde van het onroerend goed.

Dit quotum wordt gebruikt als module om de deelname aan gemeenschappelijke heffingen en bijdragen te bepalen.

Moeten wij verplicht gemeenschapsbelasting betalen?

Ja, als eigenaar van een wooneenheid in een residentie in Spanje bent u verplicht om bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten en dus bent u verplicht om gemeenschapsbelasting te betalen.

Ter info: De Wet 49/1960 van 21 juli regelt alle rechten en plichten van eigenaars in gemeenschappen in Spanje.

Kunnen de gemeenschapslasten van een urbanisatie in Spanje variëren?

Ja, de gemeenschapskosten kunnen fluctueren.

Ze kunnen stijgen en ze kunnen dalen, wat vaak het geval is bij een aankoop in een urbanisatie die nog niet volledig uitverkocht is.

Normaliter geldt dat hoe meer appartementen/woningen er verkocht werden, hoe lager de gemeenschappelijke kosten per eigenaar zijn.

Ik ben huurder, moet ik naar vergaderingen van de gemeenschap?

Nee, u hoeft er niet heen omdat u slechts huurder bent.

Alleen de eigenaar van het appartement of de woning is verantwoordelijk voor de gemeenschap en hij/zij kan u niet dwingen om voor hem/haar aanwezig te zijn.

Ik maak geen gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen en diensten, moet ik dan toch gemeenschapsgeld betalen?

Als u bijvoorbeeld geen gebruik maakt van de tuin of het zwembad van de urbanisatie of als u geen gebruik maakt van de lift omdat uw appartement zich op de begane grond bevindt, moet u toch bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten.

Het feit dat u geen gebruik maakt van deze gemeenschappelijke voorzieningen en diensten stelt u niet vrij van gemeenschapslasten.

Ik huur en de eigenaar wil dat ik de gemeenschappelijke kosten betaal, kan ik dat weigeren?

Normaal gesproken is het altijd de eigenaar van een woonunit in een urbanisatie die de gemeenschapskosten betaalt.

Als de eigenaar echter besluit dat u hem/haar moet betalen hiervoor, aarzel dan niet om te proberen te onderhandelen.

Weetje: Als u als huurder verantwoordelijk bent voor het betalen van de gemeenschappelijke kosten, moet dit zwart op wit in het huurcontract worden vastgelegd om geldig te zijn.

Gemeenschappelijke kosten van een appartement in Spanje: Conclusie

Wanneer u gaat investeren in vastgoed in Spanje, kan het zijn dat u periodiek gemeenschappelijke kosten moet betalen.

Het is van essentieel belang om de twee soorten gemeenschappelijke uitgaven te begrijpen en te onderscheiden van elkaar:

• De gewone gemeenschappelijke uitgaven, en
• De buitengewone gemeenschappelijke uitgaven.

Over het algemeen hebben deze kosten alleen betrekking op eigenaars (verhuurders), maar verhuurders kunnen ook een bijdrage in de kosten vragen van hun huurders. Dit moet dan wel in het huurcontract worden vastgelegd.

De gemeenschappelijke kosten zijn variabel en kunnen in sommige gevallen ook dalen. Ze verschillen van eigenaar tot eigenaar en zijn ook afhankelijk van de inplanting van uw wooneenheid in de urbanisatie en het gebied waar u investeert.

Conclusie: Voordat u een woning of appartement in Spanje kiest en koopt, dient u in uw budget rekening te houden met deze terugkerende gemeenschappelijke kosten.

Overzicht van onroerend goed in Spanje te koop

Vastgoed in Andalusië

De Costa del Sol is een absolute droombestemming voor de meeste Belgen en Nederlanders met enorme pluspunten en prachtige vastgoedaanbiedingen:

Vastgoed in Murcia