Hoe geld investeren in onroerend goed? Enkele tips en valkuilen op een rij

De creatie en aangroei van vermogen is voor een pak mensen een hoofddoel. Een aanzienlijk deel van deze mensen beschouwt geld investeren in onroerend goed als een effectieve manier om dit doel te bereiken.

En ook al heeft de doorsnee Belg en Nederlander een baksteen in de maag, in realiteit zal de meerderheid van de mensen nooit meer dan één eigendom bezitten.

Met andere woorden, de meerderheid zal nooit financiële vrijheid bereiken via beleggingsvastgoed.

Daarom moet iedere investeerder goed begrijpen wat er precies vereist is om via onroerend goed vermogen te doen aangroeien.

Hieronder kan u enkele tips en valkuilen vinden die u in het achterhoofd dient te houden wanneer u van start gaat met beleggen in onroerende goederen.

Eerste tip: Hou steeds uw einddoel voor ogen

Denk goed na over uw doelstellingen voor de toekomst en schrijf uw doelen en visie eventueel ook neer. Dit kan een combinatie van financiële en familiale doelstellingen zijn.

En denk na over hoe een opbrengsteigendom aankopen kan helpen om deze doelen te bereiken.

Het is belangrijk om het doel van uw volgende vastgoedinvestering te kennen en om uzelf geregeld te herinneren aan het uiteindelijke doel van deze investering.

Welk type vastgoedinvesteerder bent u?

Zo kunnen sommige beleggers als doel hebben om hun vastgoedportefeuille uit te bouwen en om passieve inkomsten met vastgoed op te bouwen.

Deze passieve inkomsten kunnen dan dienen als appeltje voor de dorst tijdens de pensioenjaren bijvoorbeeld.

Er bestaan ook investeerders die het liever bedrijfsmatig aanpakken en focussen op het aankopen, renoveren en verkopen van onroerend goed.

Dit is het type vastgoedbeleggers die zo snel mogelijk hun 9 to 5 job willen opzij zetten om voltijds bezig te zijn met vastgoedinvesteringen.

Daarnaast bestaan er ook nog vastgoedbeleggers die beleggen in onroerend goed om onmiddellijk een bijkomende inkomstenstroom te garanderen (ter vervanging van het spaarboekje bijvoorbeeld).

Of gewoon om de levenskwaliteit van het hele gezin te verbeteren via de aankoop van een toffe vakantiewoning in het buitenland.

Bedenk een investeringsstrategie – Geld investeren in onroerend goed

Er zijn talloze redenen waarom iemand geld zou willen investeren in vastgoed.

Wat ook de reden moge zijn, voor elke reden dient er een zorgvuldig uitgekiende strategie te bestaan. Zo’n strategie bestrijkt dan onder andere de volgende zaken:

• Hoe het investeringsvastgoed gefinancierd zal worden (hypothecaire of bullet lening of niet?) – Lenen voor een opbrengsteigendom biedt diverse voordelen…
• Wie de uitbating en het onderhoud voor zijn rekening zal nemen (zelf huisbaas worden kan 7 vervelende soorten huurders opleveren die u met frustraties en kopzorgen opzadelen) – Opbrengsteigendommen beheren mag niet onderschat worden!
• Hoe zullen de opfrissings- en renovatiewerken worden aangepakt?
• Wat is de beleggingshorizon en wanneer wordt de opbrengsteigendom idealiter terug verkocht?
• Wenst u te sparen voor uw pensioen met opbrengstvastgoed in plaats van met traditionele vormen van pensioensparen?

Alvorens u een aankoopt doet, is het belangrijk om goed na te denken over bovenstaande zaken. Zo heeft u een plan en kan u de aankoop van het pand hierop afstemmen.

Weet wat u wilt van bij de start

Geld investeren in onroerend goed dient u dus te doen met behulp van een strategie.

Zo zijn beslissende factoren zoals vastgoedtype, locatie, budget, leningstype en verwachtingen qua rendement compleet anders voor iemand die wenst te kopen, renoveren en verkopen versus iemand die op zoek is naar een gezellige vakantiewoning voor de familie.

Het is cruciaal dat u goed begrijpt wat u zelf wilt en wenst van bij de start van uw investeringsavontuur. Hou hierbij rekening met het uiteindelijke doel van uw belegging in onroerend goed. Dit maakt de daaropvolgende fases en stappen gemakkelijker.

Zo’n aanpak zal u toelaten om uw focus te behouden en vast te houden aan uw lange termijn visie en strategie.

Een strategie uitwerken, een persoonlijk actieplan, zal u ook helpen om te nuanceren en relativeren wanneer er eens iets tegen gaat tijdens het investeringsproces.

Lang verhaal kort: Beginnen met vastgoed doet u beter niet impulsief en ook niet op het goed gevoel.

Tweede tip: Bepaal uw investeringsbudget (roep hulp in indien nodig)

Budget is een van de belangrijkste factoren waarover u goed dient na te denken alvorens u een onroerend goed uitkiest om in te investeren.

Stel een glashelder budget voorop waarover geen discussie kan bestaan. Bepaald met andere woorden uw persoonlijke maximale eigen inbreng van liquide middelen.

Zorg ervoor dat dit budget ook rekening houdt met verdoken kosten, los van de aankoopprijs. Denk bijvoorbeeld aan notariskosten, kosten van de hypothecaire lening, juridische kosten, makelaarskosten, enzovoort.

Voor bepaalde van deze kosten kan u niet lenen dus deze moet u dan ook dekken met uw eigen inbreng, wat op zijn beurt uw ontleningscapaciteit negatief beïnvloedt.

Afhankelijk van uw strategie kan het ook zijn dat u ook renovatie- en onderhoudskosten moet budgetteren, alsook eventuele herstellingswerken van langere duur.

Het is belangrijk om dit grondig en doordacht aan te pakken. Schakel eventueel een boekhouder/accountant in om u bij te staan met het becijferen van dit alles.

Zo kan u zelf alles voorbereiden en dit eens voorleggen ter feedback bij iemand die dagdagelijks bezig is met cijfertjes. Iemand extern met ervaring kan u dan eventueel hier en daar bijsturen waar nodig.

Derde tip: Zoek de minst belaste weg (met behulp van een specialist)

Weten WAAROM u gaat investeren in onroerend goed is belangrijk. Weten WELK type onroerend goed u wenst aan te kopen is ook belangrijk. Maar het allerbelangrijkste? Dat is weten HOE u slim kunt investeren in onroerend goed.

De volgende vraag wordt geregeld gesteld: “In welke naam zou ik het onroerend goed het beste aankopen?” Helaas wordt deze vraag vaak gesteld nadat men de aankoop heeft gedaan…

De meeste particuliere investeerders kopen investeringsvastgoed aan in eigen naam.

Er zijn tal van fiscale implicaties die hiermee gepaard gaan, alsook bepaalde gevolgen op het gebied van vermogensbescherming en bescherming tegen schuldeisers.

Qua vermogensplanning zitten er ook addertjes onder het gras indien u zonder nadenken gaat aankopen.

Bespreek de aankoop van investeringsvastgoed daarom eerst grondig met een accountant en eventueel ook een fiscaal expert (belastingconsulent, fiscaal advocaat of notaris).

Op basis van uw persoonlijke wensen en familiale situatie zal u zo te horen krijgen wat voor u de meest interessante oplossing is om uw persoonlijke doelstellingen te bereiken.

Een goede professionele raadgever die onroerend goed begrijpt, is in staat om u doordacht te adviseren over uw opties.

Indien het noodzakelijk is voor uw situatie, zal u dan ook hulp krijgen bij het opzetten van de juiste juridische contracten en/of entiteiten.

Vierde tip: Denk na over actief versus passief investeren in onroerend goed

Deze tip sluit goed aan bij het nauwkeurig bepalen van een strategie voor de lange termijn. Denk goed na over wat u wenst te bereiken met geld investeren in onroerend goed.

Streeft u maximaal rendement na in combinatie met compleet passieve, zorgeloze inkomsten uit vastgoed?

Of bent u eerder het doe-het-zelf type die graag zelf de touwtjes in handen houdt en dus zelf als huisbaas wenst te functioneren?

Het is belangrijk om een onderscheid te maken tussen hands-on en hands-off verhuurvastgoed. Beide types bieden voor- en nadelen en het hangt af van uw persoonlijke wensen en verlangens om te bepalen wat voor u de beste keuze is.

Het hands-off investeringsvastgoed is een subniche in de vastgoedmarkt die gebouwd is op verschillende soorten verhuurgaranties.

Investeren in vastgoed met verhuurgarantie is zeker en vast een interessante optie om passieve zorgeloze verhuurinkomsten te verdienen.

Vijfde tip: Geld investeren in onroerend goed doet u met het juiste type financiering

Neem contact op met een hypotheekexpert om het juiste type financiering voor uw investeringsstrategie te vinden.

Een goede hypotheekbemiddelaar is onafhankelijk en kan u een overzicht bieden van tientallen financiële kredietverstrekkers.

De rol van een goede kredietbemiddelaar is om u onafhankelijk advies te bezorgen voor een ruim aanbod leningen van tientallen verschillende kredietinstellingen.

Alvorens u contact opneemt met een kredietexpert, is het een goed idee om uw investeringsstrategie en budget (vrij te besteden eigen vermogen) te bepalen en op papier uit te werken in een financieel plan.

Gewapend met dit financieel plan kan u dan contact opnemen met een onafhankelijke hypotheekexpert.

Via deze aanpak kan u vlot te weten komen welke interestpercentages u kunt genieten en of een hypothecaire lening (aflossingen + interestbetalingen) dan wel een bullet lening (alleen interestbetalingen en het kapitaal na afloop lening) aan de orde is.

Daarnaast zal u ook te weten wat voor uw situatie de meest voordelige vorm van financiering is: een vast interestpercentage, een variabel interestpercentage of een mix.

Tot slot nog dit: Zorg er in elk geval voor dat u een voorafgaande goedkeuring verkrijgt van uw financiële kredietverstrekker naar keuze.

Bemachtig deze voorafgaande goedkeuring alvorens u uw handtekening zet en effectief onroerend goed aankoopt.

Zesde tip: Doe uitgebreid onderzoek en identificeer de juiste regio’s

Wees niet lui en trek de wijde wereld in. Tracht ook veel te lezen, zowel in vakbladen als online.

Tracht van alle markten thuis te zijn en probeer de gave te kweken om tussen de lijnen door aan te voelen wat er leeft in bepaalde streken/regio’s/dorpen/steden.

Want van zodra uw lange termijn strategie is uitgewerkt, uw vermogensplanning op punt staat en de financiering rond is, is het eindelijk tijd om op zoek te gaan naar het meest geschikte onroerend goed als belegging.

Alvorens u de zoektocht start, dient u eerst rustig de tijd te nemen om uw huiswerk te maken. Onderzoeken welke regio’s, landen, dorpen of steden u liggen en niet liggen is hierbij cruciaal.

Vertrouw niet op het advies van een lokale vastgoedmakelaar (die heeft een verborgen agenda om zijn beperkte aanbod aan vastgoedunits aan u te verkopen). Steek energie in een eigen onderzoek en analyse.

Een essentiële factor die u ook in rekening dient te nemen, is de huidige fase van de vastgoedmarkt. Met andere woorden, u dient zich af te vragen in welke stage van de marktcyclus de vastgoedmarkt zich momenteel bevindt.

Vergis u niet, elke regio is anders en regionale verschillen kunnen groot zijn qua evolutie van de vastgoedprijzen. Investeringsvastgoed is qua marktcyclus niet vast te pinnen op landniveau maar eerder op regionaal en zelfs gemeentelijk niveau.

Het is dus van cruciaal belang om uit te zoeken welke regio/dorp/stad de meest interessante marktcondities biedt op dit moment.

Tracht een locatie te selecteren die klaar is voor een stabiele en langdurige groei van de vastgoedprijzen.

Onderschat in deze context zeker en vast de studentensteden niet waar studentenhuisvesting als nichebelegging een bijzonder interessante zet kan zijn. Lees er meer over en consulteer hiervoor de pagina Studentenkot kopen als investering: Goede redenen.

Of overweeg toeristisch vastgoed en dan meer bepaald één van de populairste vakantielanden ter wereld: Frankrijk. Lees er alles over op de pagina onroerend goed kopen in Frankrijk.

Daarnaast zou u ook kunnen kiezen voor de groeimotor van de Europese Unie: Duitsland. Lees er meer over op de specifieke pagina vastgoed in Duitsland kopen.

Zevende tip: Investeer in kapitaalsgroei

Op dit gebied kan u daadwerkelijk het verschil maken met andere particuliere onroerend goed beleggers.

Zo kan u beslissen om contrair te handelen en toch een opbrengsteigendom aan te kopen met negatieve cashflow op dit moment (de verhuurinkomsten zijn kleiner dan de maandelijkse uitgaven).

Dit kan perfect steek houden indien de middellange en lange termijn een compleet ander beeld schetsen! U doet dan een deal daar er weinig vraag is in dit scenario naar dit type investeringsvastgoed.

Tracht steeds onroerend goed aan te kopen in regio’s die rijp zijn voor een prijsstijging van het vastgoed, dikwijls door een combinatie van de volgende oorzaken:

• Goede ligging en vlakbij het openbaar vervoer en goede verkeerswegen
• Dichtbij een commercieel of zakelijk centrum vol bedrijven en bedrijvigheid
• Op wandelafstand van winkels, shoppingcentra, ziekenhuizen, apotheken, enzovoort
• Vlakbij parken en natuur, bereikbaar te voet of met de fiets
• Vroege tekenen van heropleving en stelselmatige opwaardering van de buurt (al dan niet met steun van de gemeente/stad).
• Plotse of uiteindelijke herbestemming van bouw- en/of landbouwgrond, eventueel in combinatie met een soepelere houding van de lokale autoriteiten. Waardoor vastgoed voor residentieel en/of gemengd gebruik plots een interessante belegging kan worden daar de lokale vraag naar huurvastgoed eindelijk beter kan opgevangen worden.

Achtste tip: Zoek naar een uniek pand met dat tikkeltje extra

Onroerende goederen met een bepaalde uitstraling, dat onverklaarbare tikkeltje speciaal zijn. Ga op zoek naar panden die iets uniek hebben, zelfs indien het wat opfrissingswerken vereist om alles op punt te zetten.

Huurders betalen met plezier premium indien het om iets speciaals gaat dat een echte meerwaarde kan bieden.

Denk hierbij aan een extra ruime zolderruimte die kan ingericht worden als extra slaapkamer of eerder als ontspanningsruimte.

Negende tip: Voeg waarde toe aan uw eigendom

Een beleggingspand kopen en er vervolgens cosmetische ingrepen aan doen om de esthetische kant van uw opbrengsteigendom op te poetsen. Is dat een goed idee of niet?

De keuken en/of badkamer renoveren kan een gigantische impact hebben op de uitstraling van een woning of appartement. Door de juiste keuken/badkamer te installeren kan u de waarde van uw pand met duizenden euro’s opkrikken.

Los van de waarde kan u hierdoor ook gewoon maandelijks meer huur ontvangen (wat op zijn beurt het rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen kan opkrikken).

Nog een voordeel is dat u hierdoor vlugger en sneller opnieuw gebruik kunt maken van het financiële hefboomeffect voor verdere vastgoedinvesteringen.

U kunt het onroerend goed opnieuw laten schatten en deze nieuwe hogere waarde kunt u dan in rekening gaan nemen om een nieuwe hypothecaire lening te gaan regelen voor een bijkomende opbrengsteigendom.

Concreet heeft u door de waardestijging bijkomend eigen vermogen ter beschikking dat u aan het werk kunt zetten.

Alles hangt af van de situatie. Zo zijn er onroerende goederen die echt structurele renovaties nodig hebben om ze aantrekkelijk te maken voor huurders.

Daarnaast zijn er ook eigendommen waar u gemakkelijker waarde kunt toevoegen door een extra bad- of slaapkamer of speelruimte toe te voegen.

In elk geval is een zorgvuldige budgettaire planning cruciaal. Enkel met behulp van een goed doordachte planning kan u een maximale return on investment verzekeren.

Valkuilen van geld investeren in onroerend goed

Geen strategie hebben qua geld investeren in onroerend goed

Zonder lange termijn strategie en visie zal u gegarandeerd een suboptimale investering doen. U heeft nood aan een goede strategie als leidraad.

Geen advies inwinnen

Misschien waant u zich de nieuwe Einstein, Buffett, Trump, enzovoort. Let op! Hoogmoed komt voor de val!

Win altijd advies in van professionals, u kan er alleen maar wijzer van worden. Denk nooit dat u alle wijsheid in pacht heeft, het is onmogelijk dat u alles weet en niets meer kunt bijleren.

Slecht advies opvolgen op het vlak van geld investeren in onroerend goed

Luisteren naar en de raad opvolgen van zelfverklaarde goeroes is uit den boze. Luister alleen naar mensen die u effectief zijn voorgegaan en die weten waarover ze spreken.

Luister dus zeker en vast niet naar de buurman, het leraarstype of de journalist die u overdondert met weetjes en cijfers maar die zelf nooit een opbrengsteigendom heeft aangekocht…

Luister naar mensen die weten waarover ze praten, luister naar ervaringsdeskundigen dus.

Goed advies inwinnen en er geen gevolg aan geven

Nog een grote fout is om eerst goed te starten en advies in te winnen bij ervaringsdeskundigen. Om er vervolgens niets zinnigs mee te doen.

Het gebeurt vaak dat men vol goede moed begint. Om vervolgens goede tips en advies in te winnen. En om er dan uiteindelijk niets mee aan te vangen, om welke reden dan ook…

Passief blijven is geen optie. Haal uw voordeel uit advies van ervaringsdeskundigen!

Uw huiswerk niet maken

Indien u te lui bent om geen lange termijn strategie te bedenken of om degelijk onderzoek te verrichten naar het type opbrengsteigendom dat bij u past, dan zal uw investeringsavontuur niet goed aflopen.

Een goede voorbereiding is het halve werk, ook op het gebied van geld investeren in onroerend goed!

Emoties de bovenhand laten nemen

Wanneer u zich laat leiden door emoties, bent u een vogel voor de kat.

U dient uw vastgoedinvesteringen zakelijk en emotieloos te benaderen. Beslissingen nemen op basis van emoties dient u te vermijden.

Te veel openstaande schulden hebben

Heeft u te veel lopende schulden van persoonlijke leningen of kredietkaarten?

Worstelt u met torenhoge maandelijkse interestpercentages?

Los dit dan eerst op alvorens u in onroerend goed gaat investeren! Schuldconsolidatie en het aflossen van schulden uit het verleden is de boodschap alvorens u zich in een vastgoedavontuur stort.

Slechte financieringsaanpak

Ervaren vastgoedinvesteerders maken handig gebruik van een financiële hefboom en gebruiken hun beperkte eigen middelen om vreemd vermogen los te weken en te ontlenen bij de bank (hypothecaire lening of bullet lening).

Het verkrijgen van geschikte vastgoed financiering is dus essentieel, net zoals het cruciaal is om een passende opbrengsteigendom te selecteren.

Indien u geen toegang krijgt tot de juiste financiering, zal dit uw opties en keuzes ernstig beperken.

Tip: Los openstaande kredietkaartschulden en lopende persoonlijke leningen af.

Staat u op de zwarte lijst? Maak dan dat het opgelost geraakt en dat u verwijderd wordt van deze lijst alvorens u een kredietaanvraag indient.

En ook belangrijk: Ga langs bij een ervaren, onafhankelijke hypotheekexpert. Het is belangrijk om voor een onafhankelijke instantie te gaan (de kans is vrij groot dat u via dit kanaal de beste deal vindt).

Met deze beste deal kan u dan eventueel uw huisbank onder druk zetten indien hun aanbod niet competitief genoeg is.

Tot slot nog dit: Leg een noodfonds aan voor noodgevallen. Er kunnen altijd kasstroomproblemen opduiken in de toekomst! Wat buffer is dan altijd welkom om geen betalingsproblemen te ervaren.

Uw lange termijn plan negeren & strategieloos geld investeren in onroerend goed

Geld investeren in onroerend goed is een grote financiële stap waarvoor u goed moet voorbereid zijn.

De enige manier waarop u kunt winnen bij zo’n investering, is door de zaken goed doordacht aan te pakken van bij de start.

Bovenop het lezen van bovenstaande tips en valkuilen, mag u het belang van degelijk advies van ervaren professionals ook niet onderschatten. Aarzel niet om een professioneel klankbord te vinden.